臺灣桃園地方法院民事判決 九十年度訴字第七九號
原 告 甲○○被 告 乙○○右當事人間酌減違約金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、原告方面：
（一）聲明：被告應給付原告新台幣（下同）一百七十六萬元及自民國八十四年一月十八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
（二）陳述：原告於民國八十三年底購買被告坐落於桃園市○○○段土地一筆及其上住宅Ａ棟三層房屋一戶及自設停車位地下一層編號二號車位一位，原告於八十四年初以分期繳納方式付款於被告，計繳納定金及簽約金六十六萬元，原告另於房屋逐項完工後按次匯款予被告計一百一十萬元，總計原告已支付一百七十六萬元予被告，惟因原告經營事業不順，無法繼續負擔貸款進而違約，被告竟以原告已支付之一百七十六萬元全數充作違約金，遂依據民法第二百五十二條之規定，請求法院酌減之。
（三）證據：提出匯款單一份、契約一份為證。
二、被告方面：
（一）、聲明：原告之訴駁回。
（二）、陳述：原告於八十三年十二月間向被告購買座落於桃園市○○○段六八五之
三地號等七筆土地（現為忠義段七００地號一筆）上之「中日西武名人ＤＣ」A1棟三樓房屋及地下一層編號第二號車位，連同座落基地之應有部分所有權，約定買賣總價款為六百二十萬元整，以分期方式繳款，雙方並簽訂有「預定房屋土地買賣契約書」。不料，原告在繳付一百七十六萬元之後，即不再繼續繳款。被告乃先後依原告在契約書上所載二個地址，以存證信函催請原告於函到後十五日出面與被告辦妥一切手續並繳款，否則即依契約書第十五條解除契約並沒收已繳全部價款作為違約金，孰料，各次函件均因原告留存地址不明等由而遭退件。被告乃於八十九年八月三日寄件台灣板橋地方法院聲請公示送達，經台灣板橋地方法院以八十九年度聲字第八一六號裁定駁回，於裁定理由中說明原告係設籍「台北縣樹林市○○街○○○巷○○號三樓」，被告至此始知原告正確地址，乃於八十九年十月十九日以桃園府前郵局第四七一六號存證信函再次催告及函達解除契約意思表示，惟原告仍未依限繳款。因之本件契約業已解除，且原告已繳價款已由被告沒收作為違約金。按「當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數。」、「約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準。」、「民法第二百五十二條僅規定約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，並未規定債務人之不履行債務，非由於故意或重大過失者，法院亦得減少違約金。原審既認債務人某等所稱違約金過高之主張為非正當，而又以某等之不履行債務非由於故意或重大過失，即減少其與債權人約定之違約金額，於法殊有未合。」，最高法院四十九年台上字第八０七號判例、五十一年台上字第一九號判例、二十九年滬上字第一八號判例分別闡述極明。衡諸本件情形，原告請求核減違約金，殊無理由：
１、系爭房屋於八十五年完工，倘若原告依約履行，被告在當時應已獲得全部價款六百二十萬元之利益，及其後利息收益。
２、然而，因原告不依約履行，致被告未能獲得該利益，且目前房屋跌價嚴重，縱然被告能將系爭房屋出售，亦顯喪失原可得利益而受損甚鉅。目前系爭房屋同棟樓層實際成交之房屋均已跌價百分之三十左右，被告損失不言可喻。
３、再者，被告就系爭房屋，依成交總價六百二十萬元計付百分之四仲介費予仲介人員，即二十四萬八千元，此亦屬被告所受損失。又被告自八十五年至今，每年繳納系爭房屋之稅費，每月每坪四十元計之大樓管理費，此亦屬被告所受損失。
４、被告出售系爭房地予原告之成本情況：
（1）被告於民國八十一年三月三十一日，與「巨昌建設開發股份有限公司」（下稱巨昌公司）簽訂「合建契約書」，由被告提供前揭七筆土地作為基地予巨昌公司興建房屋，至於資金需求全部由巨昌公司負擔。於興建完成之後，被告分配百分之四十五房地，巨昌公司分配百分之五十五房地。系爭A1棟三樓房屋，即被告所分配到之其中一戶，建物為忠義段九九二建號，門牌為大有路一六三號三樓。被告出售房地予原告，並無興建營造等成本，僅有當初購地之成本。按被告自民國五十七年起即開始陸續購地，取得土地成本極為低廉，惟因時間久遠，購地之契約書均已散佚，以致於難以依原始購地價格計算購地成本。
（2）茲以忠義段七００地號土地於八十九年七月之土地公告現值即每平方公尺三萬五千四百二十元，作為被告出售系爭房地予原告之成本計算基礎：
①土地部分：參酌系爭建物之公共設施為「忠義段一二九一建號」建物，權利範
圍為一萬分之四十七。換言之，公共設施建物之面積分配予各主建物所有人分攤之後，系爭建物受分配應有部分一萬分之四十七。基此，系爭建物對於基地即忠義段七００地號土地，亦以受分配一萬分之四十七應有部分為合理。故土地成本為：35420︵元／m2︶×3230.58︵m2︶×47/10000=537807.57︵元︶即被告出售土地予原告之成本為五十三萬七千八百零七點五七元整。
②建物部分：因被告未實際出資，而係以提供土地作為出資，因之建物部分之成
本，相當於被告提供予巨昌公司之百分之五十五土地之成本。依此，可計算被告出售予原告之建物成本，應為前揭土地成本之百分之五十五，即：
537807.57︵元︶×55/100=295794.16︵元︶，故被告出售建物予原告之成本為二十九萬五千七百九十四點一六元整。
③總合土地及建物成本，為：537807.57+295794.16=833601.73︵元︶，即八十三萬三千六百零一點七三元整。
（3）系爭買賣價金為六百二十萬元整，扣除被告八十三萬三千六百零一點七三元整之成本後，被告應享利益為五百三十六萬六千三百九十八點二七元整。因之，被告因原告違約而沒收一百七十六萬元作為違約金，絕非過高，原告訴請核減違約金，並無理由。
５、基上所述可知，綜合衡諸本件被告所失利益、所受損失，絕對不只一百七十六萬元。更何況，倘若原告順利履約，被告所獲六百二十萬元依年息百分之五計算至今，被告之利息所得亦已達一百多萬元。現被告非但喪失該利益，且房屋跌價，乏人問津，被告所受損害不可謂輕。因之，原告訴請核減違約金，殊屬無據。
三、證據：提出預定房屋土地買賣契約書影本一份、存證信函影本及退件函件影本一份、公示送達聲請狀影本一份、台灣板橋地方法院八十九年度聲字第八一六號裁定影本一份、4716號存證信函影本及回執影本一份、預約單影本及不動產買賣契約書影本二份、簽約明細分析表影本一份、土地登記謄本一份、合建契約書及分配表影本一份、建物登記謄本一份。
理 由
一、本件原告主張其向被告購買系爭房屋及基地，並繳交訂約金及分期款，共繳一百七十六萬元後，因經濟不景氣未能繼續繳納貸款，經被告於八十九年十月十九日以桃園府前郵局第四七一六號存證信函催告原告依約繳付價款及出面辦理手續，原告仍未繳納，被告遂以上開存證信函解除兩造契約等事實，業據原告提出買賣契約書、匯款單等為證，並為被告所不爭執。惟被告依兩造契約書，將原告所繳交之一百七十六萬元價款全部充作違約金，原告則援引民法第二百五十二條規定，認被告所主張之違約金過高，請求酌減為二成等語。
二、依兩造所訂之買賣合約書第四條第二項記載：「：：：解約後本項預訂買賣甲方（即原告）已繳之房地價款悉數作為乙方（即被告）重行出售本戶房屋所需各項費用之抵償及損害之賠償金和違約之違約金，本戶房屋由乙方收回另行處分，甲方絕無異議。」，依上開規定，系爭契約解除後，原告已繳之房地價款需悉數作為被告因解約後所得向原告請求之「損害賠償預定之違約金」及「懲罰性之違約金」。按所謂「損害賠償預定之違約金」即指債權人因債務人不履行契約所生之損害賠償預定額，其約定是否過高，即應參酌被告因本件房屋出售已支付之銷售佣金、廣告費用、人事管理費用、所能獲得之利潤及再出售之跌價損失或再次銷售之各項費用。另按「懲罰性之違約金」，即固有意義之違約金，乃當事人對於債務不履行所約定之一種私的制裁，故亦可謂之為違約罰。此種違約金於債務不履行時，債務人除須支付違約金外，其他因債之關係所應負之一切責任，均不因之而受影響，易言之，債權人除得請求違約金外，仍得請求債務履行或不履行所生之損害賠償。
三、查本件「賠償額預定之違約金」部分，被告辯稱其因系爭契約解除所生之損害包括已支付之仲介費二十四萬八千元，及目前房屋再出售之跌價約百分之三十約計一百八十六萬元，此有被告所提出之簽約明細分析表一紙、預約單及不動產買賣契約書二份為證，原告對此亦不爭執，勘信被告此部分之主張為真實。據此，被告得向原告請求之賠償額預定之違約金部分即一百八十六萬元顯已超過原告已繳之一百七十六萬元，更遑論被告尚得向原告請求懲罰性違約金之部分；而約定之違約金是否過高，法院需依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受之損害情形，以為酌定之標準。本院審酌現今經濟不景氣之社會狀況，房價普遍下跌，被告因原告債務不履行所受之損害至少有一百八十六萬元之情形，認本件當事人約定之違約金即一百七十六萬元尚屬相當。綜合上述，被告因原告違約得請求之損害賠償額預定性違約金既已高於原告已繳之價款一百七十六萬元，而其約定亦屬相當，從而，原告起訴主張被告沒收其違約金過高，為無理由，無從准許，應予駁回。
六、兩造其餘攻擊防禦方法，於本件判決結果無影響，爰不予一一論列。據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 八 月 十四 日
臺灣桃園地方法院民事第一庭~B法 官 邱育佩右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 八 月 二十 日~B書 記 官 羅英梅