臺灣桃園地方法院民事判決 九十年度訴字第八九九號
原 告 丙○○送達代收人 乙○○被 告 萊城開發股份有限公司法定代理人 甲○○被 告 丁○○複 代理人 己○○被 告 戊○○右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：
主 文被告戊○○應給付原告新台幣肆拾伍萬玖仟陸佰玖拾貳元及自民國九十年十一月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告戊○○負擔五分之四；餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹拾伍萬叄仟貳佰叄拾壹元為被告戊○○供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應連帶給付原告新台幣（下同）六十萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
（二）原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告於民國八十一年一月六日向被告萊城開發股份有限公司（下稱萊城公司）購買位於桃園縣○○鄉○○○段大湖底小段第二０之一等地號土地及坐落其上Ｈ１號房屋一棟（建成後門號桃園縣○○鄉○○路○○巷○○○號，下稱系爭房地），被告丁○○當時為萊城公司之法定代理人，被告戊○○為地主，並代表被告萊城公司與原告簽約之現場人員。
（二）被告移轉予原告之土地部分為七十四平方公尺，惟建物完成後，辦理地籍重測時，發現面積僅為六二、四平方公尺，經向桃園縣政府工務局調閱被告提出之建照設計圖，得知其設計面積與相鄰之房屋相差無幾，比較鄰屋與原告所購建物面積雷同，土地面積只差五、０平方公尺，然鄰屋屋主李俊憲只以四百八十萬元購得房地，被告竟以六百萬元售予原告，被告明知土地面積不足，竟以高價售予原告，顯獲有不法利益。再依買賣契約所載，被告萊城公司所出售之房地均有車庫，但被告明知欲分給原告之車位面積過小，無法作為停車之用，竟隱瞞不告知，待原告搬進居住後始發現，被告乃以社區內公共設施一隅欲充作停車之用，並出具同意書給原告，佯稱給原告自行隔間作永久車庫使用，但當原告進行裝修使用時，卻為社區居民反對，故迄今原告仍無車庫可用。核被告出售系爭房地既有面積坪數不足及車庫無法使用之瑕疵，原告自得請求房屋坪數減少之價金二十萬元，及停車位無法使用之賠償四十萬元，共請求被告連帶返還價金差額共六十萬元。
（三）對被告抗辯之陳述：
１、簽約時雖以被告戊○○為代表人，但其僅是被告萊城公司之代表人而已，並非契約當事人，尤其原告曾對被告丁○○、戊○○等提出詐欺告訴，被告對契約由戊○○代表公司簽定乙點並不爭執，此可向台灣桃園地方法院檢察署調閱八十五年度偵字第八九一０號（辰股）偵查卷即可明瞭。
２、依民法第三百五十四條之規定，物之出賣人對於所出賣之物有擔保物交付時無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。然由被告交付原告之同意書，顯然被告對於應交付車位之事實，不得諉為不知，其無法交付車位，實已構成債務不履行，並應負物之瑕疵擔保責任，而債務不履行損害賠償之時效為十五年，尚未罹於時效。再因被告故意不告知物之瑕疵，依民法第三百五十五條第二項後段之規定，亦不得免除瑕疵擔保責任。此外，因被告未依債之本旨交付，就此部分，依民法第一百七十九條之規定，被告亦有不當得利之返還義務。
三、證據：提出房屋及土地買賣契約書二份、同意書一份、土地登記謄本三份、「出頭天二期社區納莉颱風災後復原會議紀錄」等影本，請求調閱台灣桃園地方法院檢察署八十五年偵字第八九一０號偵查卷及函查桃園縣建築開發商業同業公會，併請求訊問證人徐烈勝。
乙、被告方面：
壹、被告萊城公司、丁○○部分：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：原告以被告萊城公司、丁○○為本件訴訟之被告，顯無理由。系爭房屋重測前為七十四平方公尺，重測後為六二、四平方公尺，僅是重測之故，但實際使用土地面積、建物，並無影響。而出售六百萬元，係雙方之契約行為，與李俊憲之契約無關，再縱有物之瑕疵，亦已罹於時效消滅。茲分述理由如下：
（一）被告戊○○與丙○○於八十一年一月六日簽訂房屋預定買賣契約及土地預定買賣契約，有契約影本兩份為憑，被告戊○○亦未到場爭執。前揭買賣契約載明買方為丙○○，賣方為戊○○，並無其他約定出賣人為被告萊城公司、丁○○，被告二人均非契約當事人，被告丁○○亦非被告萊城公司之法定代理人，原告以萊城公司及丁○○為被告，顯無理由。
（二）依原告所呈土地登記謄本，系爭土地登記面積為七十四平方公尺，於八十五年八月二十三日地籍重測時，為法律上之變更，原告可使用之範圍並無改變，況重測結果不同，為不可歸責於被告之事由，原告對此亦無異議，故非被告給付有何瑕疵，則原告以面積坪數不足有瑕疵，請求減少價金，為無理由。
（三）又系爭房地固以六百萬元售予原告，鄰屋以四百八十萬元售予李俊憲，然房地方向、面積、當事人不同，與原告之買賣，係兩造間之契約行為，何能稱被告以高價出售獲取不法利益，故原告所稱，尚乏依據。
（四）再出具車位使用同意書，係因原告主張原址恐無法供其使用，被告戊○○始同意出具同意書，並約定圖示位置由其使用，並無給付上瑕疵，原告主張被告故意隱瞞不予告知，被告戊○○出具同意書而以社區公共設施一隅充作停車位，並佯稱可自行隔間作永久停車位使用，此與事實不符。縱有前開瑕疵，買賣標的物於八十五年一月五日前即交付，原告早知瑕疵，至九十年五月二日始起訴主張減少價金，亦已時效消滅。故本件原告請求減少價金，除被告交付之物並無瑕疵外，縱有瑕疵亦因時效消滅，更無共同侵權行為，且無不當得利之情事，原告請求減少價金六十萬元，顯無理由。
貳、被告戊○○部分：被告經合法通知未到庭陳述，亦未提出任何書狀做何聲明或答辯。
理 由
壹、程序方面：
一、被告萊城公司、戊○○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴時以丁○○為被告萊城公司之法定代理人，嗣後更正被告萊城公司之法定代理人為甲○○，因無礙於被告之防禦及本件訴訟之終結，故應允許之。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張於八十一年一月六日與被告萊城公司之代表人即被告戊○○簽訂系爭房地買賣契約，被告丁○○為當時被告萊城公司之法定代理人，被告戊○○則為地主及出面簽約之人。依約買賣房地面積為七十四平方公尺，惟建物完成後，系爭房地之登記面積僅有六二、四平方公尺，面積顯有不足之瑕疵，又被告交付之停車位面積過小無法使用，雖被告出具同意書表示以社區內公共設施一隅，提供原告自行隔間作車庫之用，惟原告進行裝修時，卻為社區居民反對而無法使用，是被告交付之系爭房地，有坪數不足及停車位不能使用之物之瑕疵，獲有不當利益，並因物之瑕疵應負損害賠償責任，計算差額後，請求被告連帶返還已付價金六十萬元。被告戊○○未到庭陳述，亦未提出任何書狀做何聲明或答辯。而被告萊城公司及丁○○則以：渠二人並未與原告訂立買賣契約，原告是與戊○○訂立契約，系爭契約與渠二人無關，再系爭房地面積之變更僅是法律上之變更，實際使用面積並未減少，故無瑕疵問題，而售予訴外人李俊憲之房屋與系爭房屋方位面積不同，價格自不相同，至於停車位問題，因買賣標的物早已交付，已逾六個月之時效，故其請求無理由等語，資為抗辯。
二、原告主張與被告戊○○訂有系爭房地不動產買賣契約，約定買賣價金六百萬元，原告已付清價金，系爭房地亦已移轉登記原告並交付，惟被告戊○○交付之房屋坪數不足，停車位亦無法使用等情，有原告提出之房屋、土地預定買賣契約書二份、土地登記謄本、停車位使用同意書等影本為證。而被告戊○○未到庭爭執亦未提出書狀做何聲明及陳述，堪信原告此部分之主張為可採。原告又主張因被告戊○○為被告萊城公司之代表人，出面與原告簽約，而被告丁○○於簽約時為被告萊城公司之法定代理人，故渠二人應負連帶返還價金之責任。惟被告萊城公司及丁○○則以前詞置辯。本院查：
（一）依系爭房地買賣契約書，其上所載之買受人為原告，而出賣人均載明為被告戊○○，並無任何文字提及被告萊城公司、丁○○，契約係雙方當事人意思表示一致後所為之法律行為，契約簽訂後，當事人自應受其拘束，惟契約以外之第三人，因非契約當事人，除對契約所生之債為承擔外，並不對契約內容負有任何責任，此為契約之債之法律關係相對性所使然，實無待贅言。乃原告主張本件契約以外之第三人即被告萊城公司、丁○○亦應依本件房地買賣契約負責，顯於法不合。
（二）原告雖稱被告戊○○為被告萊城公司之代表人，代表被告萊城公司出面簽約，而被告丁○○為當時被告萊城公司之法定代理人，故均應負責云云。但查：
１、按「代表」與「代理」之制度，其法律性質及效果均不同：「代表」在法人組織法上不可欠缺，代表與法人係一個權利主體間之關係，代表人所為之行為，不論為法律行為、事實行為或侵權行為，均為法人之行為；「代理」人與本人則係兩個權利主體間之關係，代理人之行為並非本人之行為，僅其效力歸屬於本人，且代理人僅得代為法律行為及準法律行為。有最高法院八十六年度台上字第一七八二號著有裁判要旨可參。
２、本件被告萊城公司有董事三人即甲○○、丁○○、許文雄及監察人何應忠，有該公司董事、監察人名單一份在卷可參，而於八十一年一月六日時，被告萊城公司之法定代理人（即董事長）為丁○○，此為兩造所不爭執之事實，依民法第二十七條第二項前段規定：董事就法人一切事物，對外代表法人。又公司法第八條第一項規定：本法所稱公司負責人：在無限公司、兩合公司為執行業務或代表公司之股東；在有限公司、股份有限公司為董事。故被告丁○○於八十一年一月六日當時為被告萊城公司之代表人，而被告萊城公司如須為法律行為者，自應由被告丁○○代表為之。查被告戊○○並非被告萊城公司之董事或監察人，自無對外代表被告萊城公司之權限，無從代表被告萊城公司為法律行為甚為顯然，乃原告竟主張無代表權限之被告戊○○，係代表被告萊城公司與之簽約，殊對法律規定，顯然誤認。
３、原告又主張被告戊○○於簽約時是被告萊城公司之代理人云云。惟代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。民法第一百零三條第一項亦規定甚明，則被告戊○○如是代理被告萊城公司簽約，應於契約上表明係代理被告萊城公司與原告簽約之旨，然依上開契約之記載，其上之出賣人為被告戊○○，並無代理被告萊城公司簽約之記載，而被告萊城公司亦否認授權被告戊○○代理簽約之事，故原告此部分之主張，自非可採。
４、雖原告稱於台灣桃園地方法院檢察署八十五年度偵字第八九一０號詐欺一案中，被告丁○○承認被告戊○○係代表被告萊城公司與原告簽約云云。然刑事訴訟所調查之證據，及刑事訴訟判決所認定之事實，並非當然有拘束民事訴訟之效力。有最高法院四十二年度台上字第一三六七號裁判要旨可參。本件民事訴訟係獨立於上開刑事偵查案件外之訴訟，本不受其影響，況被告戊○○於前揭偵查案件內自陳：「在萊城公司並無任何職務，因是老鄰居，有同意以伊之名字簽約。」（見該偵查卷宗八十五年七月二十五日訊問筆錄），可見被告戊○○是以伊個人名義與原告簽約，並非代理被告萊城公司簽約，而原告除提出上開事證外，均未能提出其他相關資料，以資證明被告戊○○係代理被告萊城公司出名簽約，故原告此部分之主張，要非可採。
５、另原告主張被告丁○○於簽約時為被告萊城公司之法定代理人，且伊簽約時接洽之人均為被告丁○○，故被告丁○○亦應負責。惟因被告萊城公司並非系爭買賣契約之當事人，當無庸負契約責任，而時為其法定代理人之被告丁○○，因法定代理人所為之行為均為法人之行為，效力直接歸屬於法人，自無由法定代理人另外負責之理。至原告稱簽約時均與被告丁○○接洽，惟原告就此均未舉證以實其說，以難採信。且於簽約時縱有接洽，但其接洽何事及以何地位接洽，均未見原告陳明，故其上開主張，均乏依據。
三、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。民法第三百五十四條第一項前段定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。查室內面積攸關房屋買受人對於房屋實際使用之支配，兩造既於登記總面積外，另就室內面積為特別之約定，顯見原告買受系爭房屋，尤重室內實際使用之面積，如有短少，自足以影響原告買受系爭房屋之價值及效用。本件原告買受之房屋，買賣契約書上載明坪數為六十四、三三平方公尺（契約誤載為『坪』），原告主張應交付之坪數為七十四平方公尺，與上開契約約定不符，顯屬無據。而被告戊○○交付之坪數為六十二、四二平方公尺，有土地登記謄本在卷可參，自有面積坪數不足之情形，已構成物之瑕疵。又原交付之車庫面積過小無法停車，被告戊○○乃另行出具同意書，以原地下層出入口處一個車位額給予原告自行隔間作永久車庫使用，此有被告戊○○出具之同意書一份在卷可稽，惟該處停車位，因屬公共地方，不能為原告專屬，原告仍應向社區租賃停車位等情，有「出頭天二期社區納莉颱風災後復原會議結論」影本一紙在卷可參，並據證人即社區管理服務人員徐烈勝到庭證實，是被告戊○○所交付之停車位，確有不能使用之瑕疵存在，則原告依同法第三百五十九條之規定，一併請求減少價金，洵屬有據。惟原告依此請求被告戊○○應返還已付價金六十萬元，是否應予允許，則分述如下：
（一）依兩造所訂之房屋預定買賣契約書第二條約定：如買賣之面積與最後登載之面積，誤差少於百分之二，雙方同意不增減買賣價款。如誤差超過百分之二，則就該超過部分，按本合約所列房地總價價例計算，相互無息以現金一次找補。有上開契約書影本可稽，故於誤差在百分之二以內者，自無賠償可言。依契約第一條之約定，買賣面積為六四、三三平方公尺，故在六十三、０四平方公尺（即64.33－《64.33×2％》＝63.04）之範圍內，被告戊○○尚無找補之責任。然依系爭房地所有權狀之記載坪數為六十二、四平方公尺，故被告戊○○就短少之０、六四平方公尺（即63.04－62.4＝0.64）部分，自有找補之責任。
而本件房地買賣總價為六百萬元（房屋為一百八十萬元、土地為四百二十萬元）故每平方公尺為九萬三千二百六十九元（元以下四捨五入），則減少０、六四之價值為五萬九千六百九十二元。故原告主張此部分應減少之價金為二十萬元，於上開五萬九千六百九十二元之範圍內為有理由，逾此範圍之請求即為無理由，應予駁回。
（二）原告又主張因被告戊○○所交付之車庫無法使用，故主張應賠償四十萬元。查就系爭房地所在地段，其地下層停車位之市場價格約介於三十萬元至四十萬元，此有桃園縣建築開發商業同業公會於九十一年四月十六日函覆本院之公函一紙在卷可參，則原告主張以四十萬元計算系爭停車位之損害，即屬有據，且被告戊○○並未到場爭執，故原告此部分之主張，應屬可採，為有理由。
四、從而，原告本於民法第三百五十四條、第三百五十九條之規定，請求被告戊○○返還已付之買賣價金四十五萬九千六百九十二元，及自起訴狀繕本送達之翌日即九十年十一月六日（係以登載報紙方式為公示送達，於登報後二十日發生效力）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，逾此部分之請求，即屬無據，不應准許。又原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 六 月 十八 日
臺灣桃園地方法院民事第一庭~B法 官 潘進柳右為正本，係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 六 月 十八 日~B法院書記官 王順天