臺灣桃園地方法院民事判決 九十年度重訴字第二四七號
原 告 台灣電線電纜股份有限公司法定代理人 己○○訴訟代理人 庚○○原 告 丁○○原 告 甲○○原 告 乙○○訴訟代理人 戊○○右當事人間請求所有權移轉登記事件，本院判決如左：
主 文被告應於原告台灣電線電纜股份有限公司給付新台幣貳仟貳佰壹拾玖萬元之同時，將
（一）坐落桃園縣八德市○○段二二六之二地號、地目田、面積五千七百六十一平方公尺土地，應有部分十分之三土地所有權移轉登記予己○○、應有部分十分之三土地所有權移轉登記予黃乾杉、應有部分十分之三土地所有權移轉登記予黃忠信、應有部分十分之一土地所有權移轉登記予庚○○；（二）坐落桃園縣八德市○○段五四四地號、地目田、面積一千四百九十五平方公尺土地，應有部分十分之三土地所有權移轉登記予己○○、應有部分十分之三土地所有權移轉登記予黃乾杉、應有部分十分之三土地所有權移轉登記予黃忠信、應有部分十分之一土地所有權移轉登記予庚○○；（三）坐落桃園縣八德市○○段○○○○號、地目建、面積三千零八十六平方公尺土地中面積一千八百六十一平方公尺，如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ以外位置部分所有權全部分割移轉登記予原告台灣電線電纜股份有限公司。
被告應將坐落桃園縣八德市○○段○○○○號、地目田、面積三千零八十六平方公尺土地中，如附圖所示Ａ部分位置、面積二百六十四平方公尺土地所有權分割移轉登記予原告邱義益。
被告應將坐落桃園縣八德市○○段○○○○號、地目田、面積三千零八十六平方公尺土地中，如附圖所示Ｂ部分位置、面積一百七十六平方公尺土地所有權分割移轉登記予原告丁○○。
被告應將坐落桃園縣八德市○○段○○○○號、地目田、面積三千零八十六平方公尺土地中，如附圖所示Ｄ部分位置、面積一百三十二平方公尺土地所有權分割移轉登記予原告甲○○。
被告應將坐落桃園縣八德市○○段○○○○號、地目田、面積三千零八十六平方公尺土地中，如附圖所示Ｃ部分位置、面積一百三十二平方公尺土地所有權分割移轉登記予原告乙○○。
原告台灣電線電纜股份有限公司其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告台灣電線電纜股份有限公司負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應將坐落桃園縣八德市○○段二二六之二地號、地目田、面積五千七百六十一平方公尺土地，應有部分十分之三土地所有權移轉登記予己○○、應有部分十分之三土地所有權移轉登記予黃乾杉、應有部分十分之三土地所有權移轉登記予黃忠信、應有部分十分之一土地所有權移轉登記予庚○○。
（二）被告應將坐落桃園縣八德市○○段○○○○號、地目田、面積一千四百九十五平方公尺土地，應有部分十分之三土地所有權移轉登記予己○○、應有部分十分之三土地所有權移轉登記予黃乾杉、應有部分十分之三土地所有權移轉登記予黃忠信、應有部分十分之一土地所有權移轉登記予庚○○。
（三）被告應將坐落桃園縣八德市○○段○○○○號、地目建、面積三千零八十六平方公尺土地中面積一千八百六十一平方公尺，如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ以外位置部分所有權全部分割移轉登記予原告台灣電線電纜股份有限公司。
（四）被告應將坐落桃園縣八德市○○段○○○○號、地目田、面積三千四百三十四平方公尺土地，應有部分十分之三土地所有權移轉登記予己○○、應有部分十分之三土地所有權移轉登記予黃乾杉、應有部分十分之三土地所有權移轉登記予黃忠信、應有部分十分之一土地所有權移轉登記予庚○○。
（五）被告應將坐落桃園縣八德市○○段○○○○號、地目田、面積三千零八十六平方公尺土地中，如附圖所示Ａ部分位置、面積二百六十四平方公尺土地所有權分割移轉登記予原告邱義益。
（六）被告應將坐落桃園縣八德市○○段○○○○號、地目田、面積三千零八十六平方公尺土地中，如附圖所示Ｂ部分位置、面積一百七十六平方公尺土地所有權分割移轉登記予原告丁○○。
（七）被告應將坐落桃園縣八德市○○段○○○○號、地目田、面積三千零八十六平方公尺土地中，如附圖所示Ｄ部分位置、面積一百三十二平方公尺土地所有權分割移轉登記予原告甲○○。
（八）被告應將坐落桃園縣八德市○○段○○○○號、地目田、面積三千零八十六平方公尺土地中，如附圖所示Ｃ部分位置、面積一百三十二平方公尺土地所有權分割移轉登記予原告乙○○。
二、陳述：
（一）緣被告丙○○即祭祀公業邱道陞管理人，於民國（下同）八十九年四月二十日書立「同意書」，委託原告戊○○處理出售被告所有坐落桃園縣八德市○○段○○○○號、二二六之二地號、五四四地號、五四六地號土地（以下簡稱系爭不動產）事宜，嗣並在八十九年五月三十一日另立「委任書」，追加委任條件，其中重要條件如被告實得新台幣（下同）六千五百五十萬元、佃農分回建地由原告戊○○全權協調處理等。
（二）其後在八十九年七月三十日，由原告台灣電線電纜股份有限公司（以下簡稱台灣電纜公司）、戊○○及被告三方面簽訂「不動產買賣契約書」，由原告台灣電纜公司以總價一億二千七百七十四萬元（其中應給付被告者為六千五百五十萬元，餘款則給付予在上述地號土地上有三七五租約之佃農）之價格購買前述二二六之二地號、五四四地號土地全部，及二二六地號土地扣除應予佃農部分（即如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ位置）以外部分土地，與五四六地號扣除被告所有會館所在地位置以外土地，並約定原告台灣電纜公司可自行決定土地移轉登記名義人，惟其中五四六地號土地部分，因受限於農業發展條例第十六條所規定分割限制，被告並同意先行移轉該土地所有權全部予原告台灣電纜公司。
（三）嗣在八十九年八月三日，被告再與佃農即原告戊○○、丁○○、甲○○、乙○○及訴外人邱奕文、邱日可、邱日記簽定「協議書」，約定上述原告及訴外人等同意終止三七五租約，被告應依協議書第七條約定，將承租該塊土地之佃農個人承租面積之三分之一面積之土地所有權分割過戶給原告及訴外人等或渠等指定之人，渠等各人所分得土地，如為舊房屋不拆除時按現況面積分割，如拆除或空地時每間面寬均為十六台尺，每間面積原則上不超過四十坪。另訴外人即佃農中邱奕文部分，因訴外人邱奕文前於八十八年八月十六日曾立有拋棄書一紙，同意將其所分得土地權利讓與予原告丁○○，因之，原告戊○○、丁○○、甲○○、乙○○等分得土地分配位置就如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｄ、Ｃ位置。
（四）在前揭契約均成立後，原告台灣電纜公司業已依「不動產買賣契約書」給付三期款項，共計六千四百五十五萬元（其中給付予被告金額為二千六百五十五萬，餘則給付予佃農），尚欠六千三百十九萬元未付（其中應給付予被告者為三千八百九十五萬元），然被告卻未依約妥善履行，致原告等遲遲無法取得所有權。原告等不得已乃依前述「不動產買賣契約書」及「協議書」之法律關係，提起本件訴訟，求為判決如訴之聲明。
三、對被告答辯之陳述：
（一）就不動產買賣契約書中關於坐落桃園縣八德市○○段○○○○號土地部分，因耨除被告所有會社位置後所餘面積無法分割移轉，是原告台灣電纜公司同意與被告合意解除此部分契約，應給付之買賣價款亦應減少，依初訂立買賣契約時原告台灣電纜公司與被告以每坪土地二萬元為計算價金基準，買賣契約總價金應減少一千六百七十六萬元（20000*838=00000000），則原告台灣電纜公司尚未給付價金尚餘二千二百十九萬元。
（二）再被告主張兩造間不動產買賣契約合法有效，又自承並無無權代理出售土地情事，是被告已自認原告之主張屬實。復依被告管理暨組織規約第十七條後段規定：「本公業不動產之處分應依照土地法第三十四條之一規定辦理。」而被告業已依此辦理，故系爭法律關係應合法有效。雖上開規約第十七條前段規定：「本公業不動產及保留孳息股票之處分，應經管理委員會提議，經十九會份選出之管理委員三分之二以上會份同意．．．．」，惟此規定明顯係針對不動產處分及保留孳息股票合併處分情形。再者本條前後段間並無「且」、「並且」、「並應」等文字，應解釋前段與後段間為「或」之擇一關係，即不動產處分僅須具備上述二方式之一即可。縱退萬步言，鈞院認被告就系爭不動產處理未盡符合其內部規約規定，惟依民法第一百六十九條規定，因被告丙○○確係祭祀公業邱道陞之管理人，而被告並持有使用「祭祀公業邱道陞印」，因之被告有使原告信以為其有代理權之行為，原告等係屬善意之人，依法應受保護，故被告應負授權人責任，並應履行與原告等所締結之契約。
三、證據：提出土地登記謄本四份、同意書、委任書、不動產買賣契約書、協議書、契約書暨拋棄書（影本）各一份。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）對於原告等主張被告曾與原告等簽訂如原告所稱前述契約等情不爭執，並陳明其與原告台灣電纜公司訂立前述「不動產買賣契約書」等契約，係依祭祀公業邱道陞派下員超逾二分之一以上授權後，依照祭祀公業管理暨組織規約第十七條後段所謂：「本公業不動產處分應依土地法第三十四條之一規定辦理」之規定與原告等簽訂前述契約。按祭祀公業現登記有案派下員計有七十三名，其中訴外人邱元彥、邱黃黃蕉、邱垂微、邱鎮、邱垂振業已死亡，尚未辦理繼承登記，僅餘合法登記派下員計六十八名，被告先經合法登記六十八人中三十六名派下員書面授權同意處分系爭不動產，再經祭祀公業派下員大會選出財產處理小組九名成員中之五人在財產處理小組會議時表決同意授權被告與原告簽訂前述不動產買賣契約，則被告係在已得三十七名派下書面授權（蓋派下員邱正義未在第一次派下員同意處分書上簽名，但在財產處理小組會議表決時同意授權被告與原告等簽訂買賣契約）下與原告等簽訂前述買賣契約，此契約應屬合法有效。況在被告此次出售系爭土地之前，祭祀公業亦曾在八十八年十二月五日派下員臨時大會時以出席人數普通決議（即過半數同意）通過出售系爭土地。惟祭祀公業邱道陞中部分派下員反對出售系爭不動產之派下員，在祭祀公業內部以被告出售祖產、忘宗背祖及出售價金太低為由阻撓被告出售系爭土地，並在台灣桃園地方法院檢察署對被告丙○○個人提起背信告訴，故被告無法將系爭不動產移轉登記予原告等。
（二）惟前述不動產買賣契約中坐落桃園縣八德市○○段○○○○號土地，地目為田，總面積三千四百三十四平方公尺，雙方於買賣契約中約定應扣除被告所管理祭祀公業原有會館之後，剩下面積始出售予原告台灣電纜公司，但扣除被告管理之祭祀公業原有會館面積後所餘土地面積不足零點二五公頃，依農業發展條例第十六條規定不得分割，被告與原告台灣電纜公司乃合意解除此部分契約，並依每坪二萬元價格自原告台灣電纜公司應給付予被告之買賣總價金中核減價金一千六百七十六萬元。
（三）復以兩造所約定不動產買賣契約，被告可得價金為四千八百七十四萬（00000000-00000000＝00000000），原告台灣電纜公司僅支付價金二千六百五十五萬元，其餘買賣價金尚未支付，請予原告台灣電纜公司在未付清前述價金以前，不得移轉登記之附條件判決，以保兩造權益。
三、證據：提出派下員同意書一份及同意人印鑑證明與戶籍謄本各三十六份、祭祀公業管理暨組織規約一份、派下員名冊一份、財產處理小組會議記錄一份、八十八年十二月五日祭祀公業邱道陞派下員臨時大會會議記錄一份（均影本）為證。
丙、本院依職權向桃園縣八德市公所函查祭祀公業邱道陞管理委員會備查資料，並依職權勘驗現場，及囑託桃園縣八德地政事務所測量。
理 由
一、原告起訴主張被告於八十九年七月三十日，與原告台灣電纜公司、戊○○三方面簽訂「不動產買賣契約書」，將坐落桃園縣八德市○○段○○○○號、二二六之二地號、五四四地號、五四六地號土地出賣予原告台灣電纜公司，買賣價金一億二千七百七十四萬元（其中應給付被告者為六千五百五十萬元，餘款則給付予在上述地號土地上有三七五租約之佃農）。其中原告所購得土地包含前述二二六之二地號、五四四地號土地全部，及二二九地號土地扣除應予佃農部分（即如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ位置）以外土地，與五四六地號扣除被告所有會館所在地位置以外之土地；嗣在八十九年八月三日，被告再與佃農即原告戊○○、丁○○、甲○○、乙○○及訴外人邱奕文、邱日可、邱日記簽定「協議書」，約定上述原告及訴外人等同意終止三七五租約，被告應計付補償金及將二二九地號土地如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ位置土地所有權移轉登記予各原告。原告台灣電纜公司業已依「不動產買賣契約書」給付三期款項，共計六千四百五十五萬元（其中給付予被告金額為二千六百五十五萬，餘則給付予佃農），被告卻未依約妥善履行，致原告等遲遲無法取得所有權，乃依「不動產買賣契約書」及「協議書」之法律關係，提起本件訴訟。被告對於曾與原告等簽訂如原告所述「不動產買賣契約書」、「協議書」等情俱不爭執，然以五四六地號土地部分，因受限於農業發展條例第十六條所規定分割限制，兩造乃合意解除此部分買賣約定，並扣除此部份價金一千六百七十六萬元。另以因祭祀公業邱道陞中部分派下員反對出售系爭不動產之派下員，在祭祀公業內部以被告出售祖產、忘宗背祖及出售價金太低為由阻撓被告出售系爭土地，又在台灣桃園地方法院檢察署對被告丙○○個人提起背信告訴，故被告無法將系爭不動產移轉登記予原告等，且依被告與原告台灣電纜公司約定不動產買賣契約，被告可得價金為六千五百五十萬元，原告台灣電纜公司僅支付價金二千六百五十五萬元，其餘買賣價金尚未支付，求為對待給付等語置辯。
二、查原告主張被告丙○○為祭祀公業邱道陞之管理人，原告台灣電纜公司於八十九年七月三十日以總價金一億二千七百七十四萬元（其中應給付被告者為六千五百五十萬元，餘款則給付予在上述地號土地上有三七五租約之佃農）向被告購得坐落桃園縣八德市○○段二二六之二地號、五四四地號土地全部，及二二六地號土地扣除應予佃農部分（即如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ位置）以外土地，與五四六地號扣除被告所有會館所在地位置以外之土地；及訴外人邱奕文將其於二二九地號土地上之權利拋棄讓與原告丁○○，原告戊○○、丁○○、甲○○、乙○○及訴外人邱奕文、邱奕清、邱日可、邱日記等與被告並於八十九年八月三日簽定「協議書」，約定上述原告及訴外人等同意終止三七五租約，被告則應計付補償金及將二二九地號土地如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ位置土地所有權移轉登記予各原告等情，業據原告提出土地登記謄本四份、同意書、委任書、不動產買賣契約書、協議書、契約書暨拋棄書（影本）各一份，及被告提出派下員同意書一份及同意人印鑑證明與戶籍謄本各三十六份、祭祀公業管理暨組織規約一份、派下員名冊一份、財產處理小組會議記錄一份、八十八年十二月五日祭祀公業邱道陞派下員臨時大會會議記錄一份（均影本）為證，並經本院依職權向桃園縣八德市公所函查祭祀公業邱道陞管理委員會備查資料查明屬實，有桃園縣八德市公所九十年十月九日九０德民字第二四五一七號函附管理委員會會議記錄在卷可考，復經本院於九十年九月十一日、九十年十二月二十五日赴現場勘驗，並囑託桃園縣八德地政事務所派員鑑測無訛，制有勘驗筆錄及該所九十一年一月四日九一德地測字第九０六一八五號函所附複丈成果圖在卷可憑，且為被告所不爭執，自堪信為真實。再原告台灣電纜公司與被告簽訂之不動產買賣契約中，就同段五四六地號部分，兩造不爭執該土地扣除被告所有會館位置後，面積即不符法令規定可得分割面積，乃於本件訴訟進行中，合意解除此部分之土地買賣契約，並同意依訂立不動產買賣契約時，原告台灣電纜公司與被告計算價金之基礎，以每坪土地二萬元計算，按該地號應移轉面積八百三十八坪概計，減少被告應給付予台灣電纜公司之買賣價金一千七百七十六萬元（20000*838=00000000）（見本院九十一年二月八日、九十一年四月一日言詞辯論筆錄），斟酌被告與原告間系爭不動產買賣契約乃以一契約約定多筆土地之買賣，自契約文義觀之，各筆土地間並無不可分之關係，則兩造合意解除不動產買賣契約中桃園縣八德市○○段○○○○號部分買賣契約，於法並無不合，準此，同段五四六地號土地部分買賣契約既已解除，被告就此部分土地自無移轉予原告台灣電纜公司之義務，原告此部分請求即屬無據。至其餘各筆土地部分，被告雖以祭祀公業邱道陞中部分派下員反對出售系爭不動產，故被告無法將系爭不動產移轉登記予原告等語置辯，仍無解於被告依兩造間不動產買賣契約書、協議書，應將系爭土地所有權登記予原告之義務，其所辯尚不足為有利被告之認定；次依兩造間簽訂「不動產買賣契約書」第十一條約定，原告台灣電纜公司可自行指定土地登記名義人，從而，原告請求移轉登記土地如渠等主張訴之聲明第一、二、三、五、六、七、八項所示，即屬有據。
三、惟按被告就原告請求履行因雙務契約所負之債務，在裁判上援用民法第二百六十四條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為對待給付或已提出對待給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不得僅命被告為給付，而置原告之對待給付於不顧，最高法院三十九年台上字第九０二號判例可資參照；又物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，買受人對於出賣人，有交付約定價金之義務，民法第三百四十八條第一項、第三百六十七條規定甚明。本件被告復抗辯，依「不動產買賣契約」約定，原告台灣電纜公司應支付予被告之價金為四千八百七十四萬元（已扣除合意解除買賣契約部分之價金），僅支付價金二千六百五十五萬元，其餘買賣價金二千二百十九萬元（00000000-00000000＝00000000）尚未支付等語，為原告台灣電纜公司所不爭執，揆諸前揭說明，爰就原告台灣電纜公司請求土地所有權移轉登記部分為對待給付判決。從而，原告台灣電纜公司依據其與被告間不動產買賣契約約定，請求被告移轉如主文第一項所示之土地，為有理由，然因其尚有價金未支付，是為對待給付判決如主文第一項所示，逾此部分請求，為無理由，應予駁回。至原告戊○○、丁○○、甲○○、乙○○等依渠等與被告間協議書之記載，請求被告分割移轉如主文第二、三、四、五項所示之土地，亦有理由，應予准許。
四、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 四 月 十五 日
臺灣桃園地方法院民事第二庭~B法 官 管靜怡右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 四 月 十五 日~B法院書記官 趙芳媞