臺灣桃園地方法院民事判決 九十一年度簡上字第一○三號
上 訴 人 全家便利商店股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 己○○
丁○○被上訴人 丙○○
乙○○複代理人 戊○○右當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國九十一年五月一日本院桃園簡易庭九十年度桃簡字第一一七九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於命上訴人將門牌號碼為桃園縣○○鄉○○路○段○○○號一、二層樓建物返還被上訴人部分，及該部分假執行之宣告與除確定部分外訴訟費用裁判均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：（一）原判決關於命上訴人將門牌號碼為桃園縣○○鄉○○路○段○○○號一、二層樓建物返還被上訴人；及自民國九十年四月一日起至建物返還之日止，按月給付被上訴人新台幣伍萬貳仟伍佰元部分及該部分假執行之宣告暨除確定部分外訴訟費用之裁判廢棄。（二）右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之宣告均駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）上訴人於民國八十八年二月十日向被上訴人承租坐落桃園縣○○鄉○○路○段○○○號一、二樓房屋，係作為設立便利商店之用，租期自八十八年三月十六日起至九十三年三月三十一日止。嗣因該店舖營運狀況不理想，上訴人為免虧損擴大，不得已於八十九年十二月二十九日，依租約第六條第一項約定，發函對被上訴人表示將於九十年三月三十一日終止租約，並知會被上訴人屆時到場點交房屋。上訴人提前終止租約，實因不堪該店舖之長期虧損，而主動發函終止租約，意欲結束該店舖之營業，豈會於租約終止後，繼續占用系爭建物？如果上訴人於租賃關係消滅後，仍繼續占用系爭建物，則上訴人先前之終止租約行為，豈非毫無意義？乃原審判決認定上訴人於租賃關係消滅後，無權占有系爭建物，顯與經驗法則有悖。
（二）九十年三月三十一日雙方點交房屋時，上訴人連同鑰匙欲返還於被上訴人，因被上訴人認為上訴人未將租賃標的恢復原狀，堅持須房屋回復原狀，才願點交。儘管被上訴人拒不點交房屋，上訴人仍立即撤走店舖內之設備及人員，未再占有系爭建物並為使用收益。質言之，上訴人自九十年三月三十一日租約終止以後，對租賃房屋已無事實上之管領力，亦即無占有之狀態。何況，被上訴人丙○○即居住在該租賃物之對面，伊可正當、即時的在該租賃物已無人居住下為占有。職是，該租賃物自九十年四月一日起，已非在上訴人占有中，被上訴人則可隨時收回管領。原審判決以租約終止時，被上訴人拒絕點交系爭建物，遽認為系爭建物仍為上訴人占有，殊有未洽。
（三）復依雙方租賃契約第七條第三項之約定：「租期屆滿或終止時，乙方（即上訴人）應於遷出七日內將房屋恢復原狀交予甲方（即被上訴人），如未恢復，甲方有權自行僱工恢復，所需費用由乙方押金內扣抵，如有不足，乙方須於七日內補足，乙方絕無異議。」。是依雙方之租約約定，上訴人有恢復原狀之義務，但上訴人於訂約時慮及租約終止或租期屆滿後，被上訴人動輒以房屋未回復其滿意之原狀為由，而藉故拒絕點交，故租約特加註上開條款。即雙方於恢復原狀有疑義時，被上訴人可自行扣抵押金為恢復房屋原狀之費用，是被上訴人應不可拒絕點交。
（四）又被上訴人因上訴人之撤離，而得隨時進入房屋行使其所有權人之權利，此觀被上訴人於九十年五月七日寄與上訴人之存證信函所附屋內照片之攝影日期係九十年五月四日（亦即該照片係於租賃關係終止後拍攝），即可明瞭被上訴人無須知會上訴人，可逕行進入屋內；再者，被上訴人於九十一年四月八日於原審亦陳稱；上訴人遷出時，其發現上訴人有毀損建築物結構之情事等語，顯示上訴人遷出房屋後，被上訴人確可自行進入屋內，是足證租約終止後，房屋實際上已經回復由被上訴人所支配。乃原審判決以房屋未經點交，遽認上訴人未將房屋返還予被上訴人，屬無權占用云云，其事實之認定，尚非無審酌之餘地。
（五）另上訴人已於九十一年四月二十九日，就房屋「恢復原狀」及「提前終止租約」之賠償部分，與被上訴人成立和解，亦即給付被上訴人「房屋結構恢復費用」新台幣（下同）貳拾伍萬貳仟元、「房屋恢復原狀費用」壹拾伍萬元、「提前終止租約賠償金」伍萬元，合計共肆拾伍萬貳仟元，已完全徹底解決系爭房屋「恢復原狀」等相關之問題。上訴人復於九十一年五月十八日，恢復系爭房屋之水、電，並將大門鑰匙、電動捲門搖控器點交予被上訴人收受，正式完成房屋返還之手續。易言之，自九十一年五月十八日以後，被上訴人對系爭房屋之所有權能，已完全回復。因之，如要計算上訴人無權占用期間相當於租金額之不當利益，其期間之計算，應自九十年四月一日起，算至九十一年五月十八日止，自不待言。乃被上訴人於九十一年八月五日鈞院審理時，竟要求上訴人應多「額外」給付被上訴人房屋恢復原狀之「一個月租金」云云，顯屬無稽，要無可採。
（六）退萬步言，如鈞院審理結果仍認為雙方租賃關係終止後，上訴人未返還房屋予被上訴人，屬無權占用，須給付相當於租金額之不當利得予被上訴人，請鈞院參酌最高法院判例與新竹地方法院案情相同之判決，並斟酌上訴人於九十年三月三十一日租約終止以後，已無在系爭房屋營業之事實，以及就「房屋恢復原狀」問題，已與被上訴人成立訴訟外和解之事實，依據土地法第九十七條規定，計算賠償之租金額，謹分述如下：
１、土地法第九十七條第一項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」其超過者，該管縣市政府得依上述標準強制減定之。出租人就超額之部分無請求權，此為特別法上對房屋租金所為之最高額度限制，應優先予以適用。
２、 最高法院四十三年台上字第三九二號判例：「土地法第九十七條第一項所
定，『城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價額年息百分之十為限』，係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權。」又七十一年度台上字第三七五三號判例：「都市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文。又所謂土地及建築物之總價額，土地法施行法第二十五條規定，土地價額，依法定地價；建築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額。而法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係為土地所有人依該法規定所申報之地價，‧‧‧」另同院五十九年度台上字第七九三號判例、六十八年度台上字第三０七一號判例、七十年度台上字第四三三六號判例、七十二年度台上字第二一一八號判例等，亦均持相同之見解。
３、台灣新竹地方法院八十九年度訴字第七五四號（訴外人統一超商股份有限公司無權占用他人房屋返還不當得利事件）判決即係遵照土地法第九十七條及最高法院四十三年台上字第三九二號判例，計算賠償之租金額。在該事件，統一超商股份有限公司於租約屆滿後，尚繼續占用租賃房屋經營便利商店，獲取營業利益，而臺灣新竹地方法院尚且引用土地法第九十七條規定，計算相當於租金之不當得利數額；而本件，上訴人於租賃關係終止後，即刻撤離店舖人員及設備，未再對系爭房屋為使用收益，只因遲延房屋之點交，不得已須負無權占用之責任，舉重以明輕，上訴人實較該公司更有理由主張依據土地法第九十七條規定，計算應給付被上訴人不當得利之租金額。上訴人先前向原審主張依據土地法第九十七條規定計算租金額，原審竟毫不理會上訴人之主張，亦未於判決理由中敘明何以不依據土地法第九十七條規定計算租金額之理由，顯有判決理由不備之違法；揆諸前揭判例及判決，對上訴人也未免失之過苛。
三、證據：除援用原審之立證方法外，另提出租賃契約一件、存證信函二件、照片一紙、協議書一件、收據二件、支票一紙、房屋稅繳款書、建物登記謄本、土地登記謄本及民事判決一件（均為影本）為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）查上訴人於八十九年十二月二十九日寄發台北郵局第１０９５９號之存証信函表明「希台端屆時到場點交受領房屋及鑰匙（包含回復原狀部分）」，亦即表示於租約終止時其會將應回復原狀部分一併交還於被上訴人，另上訴人又於九十年四月二十三日所寄發台北雙連郵局第５９６號之存証信函表示「惟契載回復原狀一節容有爭議懸未解決，為免害及兩造權益，懇請貴出租人暫勿僱工」，又於原審九十年十二月二十一日勘驗時陳稱：「牆面回復原狀無意見，回復時間我們會與原告商談」等可知，上訴人曾陸續向被上訴人表示將負責處理系爭房屋之回復原狀事宜，且是上訴人自己要處理，在此情形下被上訴人要如何來僱工回復原狀？然而，被上訴人等待的結果，上訴人卻遲遲未僱工將系爭房屋回復原狀，一直到九十一年三月十三日原審開庭時，上訴人才同意由被上訴人自行僱工將系爭房屋回復原狀，顯見系爭房屋之所以遲遲未回復原狀，係因上訴人拖延所致。
（二）再查上訴人於原審九十年十一月十二日言詞辯論時陳稱：「對於延遲租金部分我們一定負責」等語，可知上訴人同意給付遲延租金予被上訴人。而系爭房屋遲遲未回復原狀既因上訴人要求被上訴人勿自行僱工回復原狀所致，上訴人即應給付被上訴人因系爭房屋自租賃契約終止後至房屋正式點交並已回復原狀之日止，未回復原狀期間之損害金予被上訴人。綜上，本事件實係因上訴人要求被上訴人勿僱工將系爭房屋回復原狀，而導致被上訴人受有損失，上訴人實應給付被上訴人所受有之損害金予被上訴人。
（三）另按民法第九四六條第一項規定，占有之移轉，因占有物之交付，而生效力。可見占有之讓與不僅須有當事人之意思，且須將占有物交付而後可。惟查本事件，被上訴人就上訴人以存証信函通知欲提前終止租約之行為固無意見，但上訴人不僅遲遲未僱工將系爭房屋回復原狀，並交還系爭房屋，就連系爭房屋之鑰匙、電動捲門遙控器等物品亦遲至九十一年五月十八日始行交付，此有兩造雙方所簽立之收據可證，因此，在上訴人未完成系爭房屋之交付前，其占有系爭房屋之狀態仍持續存在，上訴人實應給付被上訴人因上訴人未交付系爭房屋所受有之損害金。
（四）末查兩造所簽立之租賃契約書第七條第三款之約定：「租期屆滿或終止時，乙方應於遷出七日內將房屋恢復原狀交予甲方，如未恢復，甲方有權自行僱工恢復，所需費用由乙方押金內扣抵，如有不足，乙方須於七日內補足，乙方絕無異議」，係賦予被上訴人在上訴人未將房屋恢復原狀前得自行僱工恢復原狀之權利，被上訴人仍得選擇是否自行僱工修復或待上訴人修復，況且，被上訴人之所以未僱工修復系爭房屋，係因上訴人曾陸續向被上訴人表示將負責處理系爭房屋之回復原狀事宜所致，並非被上訴人不願僱工修復。
三、證據：除援用原審之立證方法外，另提出存證信函影本二件及收據影本一件為證。
理 由
一、本件被上訴人於原審起訴主張：其所有之門牌號碼為桃園縣○○鄉○○路○段○○○號一、二層樓建物（下稱：系爭建物），於八十八年二月十日出租與上訴人，租期為自八十八年三月十六日起至九十三年三月三十一日止，並約定每月租金，自八十八年三月十六日起至九十年三月三十一日止為伍萬元，自九十年四月一日起至九十二年三月三十一日止為伍萬貳仟伍佰元，自九十二年四月一日以降，則為伍萬伍仟壹佰貳拾伍元，且如上訴人提前終止租約者，應賠償一個月租金，並應於遷出七日內將租賃物恢復租賃前之原狀返還被上訴人。嗣於八十九年十二月間上訴人以存證信函通知被上訴人，表明系爭租賃契約將於九十年三月三十一日終止，然期日屆至後，上訴人竟未依約將系爭建物回復原狀並返還，經委請台灣省結構工程技師公會就系爭建物進行鑑定結果，其回復原狀費用為肆拾萬貳仟元，迭經被上訴人催請上訴人履行上開提前終止租約之賠償金伍萬元，並將系爭建物回復原狀後返還，惟上訴人均置之不理，拒絕遷讓；又上訴人自租期終止後拒不返還系爭建物，自應按月賠償被上訴人相當於租金之損害賠償金伍萬貳仟伍佰元，直至返還系爭建物為止。為此，依租賃等之法律關係請求上訴人應將系爭建物返還，並給付被上訴人肆拾伍萬貳仟元，及自九十年四月一日起至系爭建物返還之日止，按月給付被上訴人伍萬貳仟伍佰元等語。上訴人則以：上訴人於九十年三月三十一日已表示欲將系爭建物連同鑰匙返還與被上訴人，而被上訴人竟以系爭房屋尚未回復原狀而拒絕受領，然上訴人仍立即撤走在系爭店鋪內之設備及人員，是自九十年四月一日起上訴人並未占有系爭建物；又縱認上訴人仍占有系爭建物並係無權占有而受有不當得利，然應返還之利益亦應依土地法第九十七條規定計算等語作為抗辯。（關於被上訴人請求回復原狀之損害賠償及提前終止契約之賠償金部分，已經原審為上訴人敗訴之判決，未據上訴人聲明上訴）
二、本件被上訴人主張上訴人於八十八年二月十日向其承租系爭建物，自九十年四月一日起至九十二年三月三十一日止，每月租金為伍萬貳仟伍佰元，又系爭租賃關係，已因上訴人行使終止權而於九十年三月三十一日消滅等情，為上訴人所不爭執，堪認為真實。
三、次查被上訴人主張上訴人於租約終止後迄九十一年五月十八日始將系爭建物返還被上訴人等語，上訴人則辯稱其已通知被上訴人於九十年三月三十一日返還系爭建物，被上訴人以上訴人未回復系爭建物原狀而拒絕受領，於法無據，且上訴人已經搬離系爭建物，是上訴人自九十年四月一日起已未佔用系爭建物云云。惟查：上訴人雖曾通知被上訴人將於九十年三月三十一日返還系爭建物，但當日因被上訴人堅持上訴人應回復原狀而未受領之事實，為上訴人自認；又按「占有之移轉，因占有物之交付，而生效力」、「有交付不動產義務之債務人，於債權人遲延後，得拋棄其占有。前項拋棄，應預先通知債權人，但不能通知者，不在此限。」民法第九百四十六條第一項及第二百四十一條分別定有明文。是占有之讓與不僅須有當事人之意思表示，且須將占有物交付始生效力，而上訴人於九十年三月三十一日既未將系爭建物交付與被上訴人，自不生移轉占有之效力，又縱認被上訴人於九十年三月三十一日拒絕受領系爭建物而應負遲延責任，上訴人依上開民法第二百四十一條第一項規定得拋棄其占有，惟上訴人雖將系爭建物內之設備及人員撤走，但並未將鑰鎖、電動鐵捲門遙控器等寄還被上訴人，亦未將拋棄通知被上訴人，是尚難認上訴人已拋棄對於系爭建物之占有。又上訴人於九十一年五月十八日始恢復系爭建物之水、電，並將大門鑰匙、電動鐵捲門遙控器點交與被上訴人，正式完成返還系爭建物之手續，亦經上訴人自認在案，是應認上訴人於九十一年五月十八日始將系爭建物返還與被上訴人，至被上訴人於上訴人仍占有系爭建物期間得否及事實上是否曾進入系爭建物內，並不影響上訴人占有系爭建物之事實，是上訴人辯稱其自九十年四月一日起即未占有系爭建物云云，並非可採。
四、按無權占有，係指占有人就標的物之占有使用無正當法律權源。本件上訴人就系爭建物之占有使用權源，係兩造間所訂之租賃契約，然該租賃契約既已因終止權行使而於九十年三月三十一日消滅，則上訴人就系爭建物之占有，自九十年四月一日起已無正當使用權源，自屬無權占有。惟系爭建物已於九十一年五月十八日返還與被上訴人，為兩造所不爭執，是被上訴人依租賃物返還請求權請求上訴人返還系爭建物即無理由，不能准許。原判決就此部分為上訴人敗訴之判決並依職權宣告假執行，於法尚有未合，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，應予准許。
五、次依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院六十一年度台上字第一六九五號判例可資參照。而依系爭租賃契約約款所載，自九十年四月一日起至九十二年三月三十一日止，每月租金為伍萬貳仟伍佰元，而此數額既係上訴人原預定為自九十年四月一日後使用系爭建物之代價，今系爭租賃契約雖提前消滅，然此租金數額仍堪認係上訴人因無權占有系爭建物所受之客觀利益。上訴人雖主張本件應依土地法第九十七條之規定計算被上訴人得請求返還之利益云云，但查土地法第三編第三章「房屋及基地租用」章之立法意旨，本為解決國民居住問題，維持民生之安定，由於城市地方人口密集，房屋供不應求，導致有房屋者壟斷居奇，高抬房價及房租，遂於土地法第三章訂定若干條文，藉以有助於住宅問題之解決，此由第九十四條積極的增加房屋的供給，以供人民承租自住之用，及第九十五條間接的採取新建房屋賦稅之減免，與第九十六條消極的限制每一人民自住之房屋間數等規定觀之，第九十七條所稱「城市地方房屋」，應僅指供住宅用之房屋而言；又在目前本國社會，大型連鎖商店企業等經濟上強者，租用非供住宅用之房屋作為營業據點，擴張其營業，以獲取廣大營業利益，如得准許其主張享有土地法第九十七條規定租金限制之利益，即不合土地法第九十七條保護經濟上弱者之立法意旨。本件上訴人係知名之連鎖（加盟）商店企業，依上開說明，應不得主張享有上開租金限制之利益。
又上訴人雖通知將於九十年三月三十一日返還系爭建物與被上訴人，惟隨即於同年四月二十三日以存證信函通知被上訴人不得逕行僱工修繕系爭房屋，迄九十一年四月二十九日始支付修繕必需費用與被上訴人，並於同年五月十八日始正式將系爭建物返還與被上訴人，是被上訴人主張其受有無法使用、收益之損害即相當於兩造契約預定供上訴人使用系爭建物所可取得之利益每月租金伍萬貳仟伍佰元，應可採信。
六、按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」民法一百七十九條前段定有明文。本件兩造間就系爭建物之租賃契約已於九十年三月三十一日消滅，而上訴人於租賃契約消滅後仍占有系爭建物迄九十一年五月十八日始返還，其按月可獲得相當於租金之不當利益，致被上訴人受有損害之事實，已如前述，上訴人自應將相當於租金之不當利益返還予被上訴人，從而，被上訴人依據不當得利之法律關係，請求上訴人自租賃契約消滅之翌日即九十年四月一日起至遷讓系爭建物之日止按月給付伍萬貳仟伍佰元之損害金，洵屬相當，應予准許。原判決就此部分為上訴人敗訴之判決並依職權宣告假執行，尚無不合，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、又上訴人求予廢棄原判決關於命上訴人遷讓系爭建物部分，改判駁回被上訴人在第一審之訴雖為有理由，惟此係因上訴人於原判決宣示後本院言詞辯論終結前已將系爭建物返還之故，是本件本院就該部分雖為被上訴人敗訴之判決，仍依民事訴訟法第七十九條但書之規定，命上訴人應負擔該部分之訴訟費用，以符公平。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條但書，判決如
主文。中 華 民 國 九十一 年 十 月 二十二 日
臺灣桃園地方法院民事第一庭~B審判長 法 官 郭琇玲~B 法 官 張益銘~B 法 官 林望民右為正本係照原本作成中 華 民 國 九十一 年 十 月 二十二 日~B法院書記官 劉文松