臺灣桃園地方法院民事判決 九十一年度簡上字第一八號
上 訴 人 乙○○被上訴人 甲○○訴訟代理人 陳萬能右當事人間請求返還保證金事件，上訴人對於中華民國九十年十一月十四日本院桃園簡易庭八十九年度桃簡字第一九五號第一審判決，提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。（三）第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者予以引用外，並補稱：被上訴人迄未依約交還租賃
物一節，業經鈞院八十八年度簡上字第四一號確定判決所是認，原審為相反之認定，顯有裁判矛盾之情形，又被上訴人於租賃契約期滿後未依約交還租賃物，致上訴人無法就租賃物為使用收益，自係受有損害，自租約期滿後，上訴人僱工修復之日止之相當租金之損失亦當在擔保範圍內，被上訴人謂並無損害一節，顯無可採。再就系爭租賃物之失火應由被上訴人舉證並未違反善良管理人之注意義務一節，鈞院八十六年簡上字第一二０號判決理由中論述甚詳，原審為相反之判斷，顯有違誤。再就系爭租賃物是否確因火災受有損害一節之舉證責任，係在上訴人一節，雖為鈞院八十六年度簡上字第一二０號判決上訴人敗訴之理由，惟本案乃被上訴人請求返還保證金，自應就保證金所擔保之損害賠償債務確不存在一節，負舉證責任，方符公平。且本件與前開損害賠償事件既非同一案件，舉證責任之分配不應相同，認定是否有損害一節尤不受拘束。被上訴人依兩造租賃契約第五條約定，應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗力之情形外，因被上訴人之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。而於民國（下同）八十四年六月間（租賃關係存續中）系爭租賃標的之房屋曾因失火而部分毀損，被上訴人於租賃期間屆滿後，亦未依兩造契約書約定將系爭租賃物返還給予上訴人即自行搬離而拋棄租賃物之占有，亦未將系爭租賃物回復原狀，其後，上訴人因租賃物遭火災毀損而有修繕之必要，不得已乃僱工入內修理，蓋上訴人為出租人，自保有租賃物之備份鑰匙，亦屬常情，不能僅憑上訴人有僱工修繕之事實，即認被上訴人有返還房屋之行為。被上訴人既應就租賃物因失火而毀損負責，且其未依約負回復原狀及租賃物返還之義務，依照兩造租賃契約第五條及第八條之規定，上訴人自無須退還保證金。況縱認上訴人應退還保證金，惟本件因依據兩造公證租約第三條及第八條的規定，關於系爭房屋及保證金之返還，業已載明應受強制執行，被上訴人提起本件訴訟，亦欠缺權利保護的要件等語。
三、證據：援用於原審之立證方法。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：（一）上訴駁回。（二）訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者予以引用外，並補稱：被上訴人是在八十四年十二
月二十八日將鑰匙交給上訴人。被上訴人嗣後另寄發存證信函給上訴人，但是上訴人都不理不睬。而本件房屋發生火災並不是由被上訴人所造成的，當時被上訴人也是受害者，而且上訴人所提出的維修估價單是在八十五年九月二十日，然被上訴人所寄發的存證信函是在同年二月份就已經發出，本件上訴人的第一張維修估價單是在同年三月份才填載的，上訴人是在三月一日施工油漆，九月則是施作水泥，後來才是鋼板，一般而言，房屋維修應是先作水泥後來才作油漆的，上訴人對房屋所為的維修程序也不合常理等語。
三、證據：援用原審之證據資料。
丙、本院依職權調閱本院八十六度簡上字第一二０號損害賠償事件及八十八年度簡上字第四一號債務人異議之訴事件全案卷宗。
理 由
一、本件兩造雖於公證之租賃契約書第三條及第八條內容載明：保證金新台幣（下同）十五萬元，出租人於租賃期滿交還房屋時無息返還，承租人依約交還房屋，出租人不履行返還保證金，應受強制執行等語。惟因上訴人主張被上訴人迄未依約交還房屋及應負系爭房屋失火之損害賠償責任，而對於被上訴人前曾聲請本院實施之強制執行程序為異議，此情業據被上訴人於原審提出八十八年度簡上字第四一號判決書影本一份為證，並經本院調閱上揭八十八年度簡上字第四一號債務人異議之訴事件全案卷宗，查閱屬實，因此，兩造公證租賃契約書第八條雖記載應受強制執行等語之內容，惟其中所附的條件是否業已成就，被上訴人是否已得據該份公證租賃契約書為執行名義並聲請法院為強制執行，因雙方仍存在有爭執，被上訴人為期使兩造法律關係明確，並取回其所交付之租賃保證金十五萬元，而提起本件訴訟，不能認為係欠缺權利保護要件，於此合先敘明。
二、查本件被上訴人於原審起訴主張：被上訴人於八十三年七月一日與上訴人就系爭房屋訂立房屋租賃契約，被上訴人並依約支付保證金十五萬元，租賃期間於八十四年十二月三十一日屆滿，被上訴人已於八十四年十二月二十八日將系爭租賃物及鑰匙交還上訴人，並另於八十五年二月十日以存證信函通知上訴人返還上揭保證金，且依上訴人自承僱工入屋內修理之客觀事實，上訴人應已事實上占有系爭房屋，況系爭房屋於租賃期間因失火而造成部分損害，被上訴人並無過失，被上訴人自無損害賠償責任，而依租賃契約之法律關係，請求上訴人應返還租賃保證金十五萬元及自起訴狀繕本送達翌日起，按週年利率百分之五計算之利息。而上訴人於原審則略以：被上訴人固因系爭租賃契約而交付上訴人保證金十五萬元，惟被上訴人於租賃期間屆滿後，並未回復系爭房屋出租時之原狀交還給上訴人，故前揭租賃契約所定上訴人應返還保證金之條件尚未成就，此觀之被上訴人前於八十四年六月間因失火致系爭房牆壁焦黑，牆面鋼板、天棚、鋁窗受損，地面一片狼籍之事實可明，嗣經多方催請，被上訴人均未修復租賃物，上訴人不得已乃僱請訴外人許枝成等人修理系爭之房屋，已支出費用十六萬三千元，此外，尚有水電部分經火災毀損，迄未修復，被上訴人至今始終未予置理，是其請求返還租賃保證金，於法即有未合；又交還房屋乃係移轉占有之行為，雙方應有交付及移轉占有之合意，如僅拋棄占有，尚與交還有間，被上訴人雖主張如未交還房屋，上訴人何以能夠進入修繕云云，惟因上訴人乃係房屋所有權人，被上訴人於失火後已自行遷離，上訴人不得已始另行僱工入內修繕，被上訴人竟以此為已經交還房屋之辯詞，實難令人置信，系房爭房屋因失火有毀損，被上訴人未將系爭房屋回復原狀返還之前，其訴請上訴人返還押租金，顯無理由等語，資為抗辯。
三、次查，本件被上訴人主張其於八十三年七月一日與上訴人就系爭房屋訂立房屋租賃契約，被上訴人並依約支付保證金十五萬元，兩造租賃期間係於八十四年十二月三十一日屆滿之事實，業據被上訴人提出系爭租賃契約書一份為憑，且為上訴人所不爭執，堪認真實。第按，本件上訴人雖以主張系爭租賃物於租賃期間曾因失火而有部分毀損，被上訴人於租賃期間屆滿租賃關係消滅後，並未將系爭租賃物回復原狀，上訴人自行僱工修理已經支出費用十六萬三千元，被上訴人自不得請求返還保證金等語，資為其抗辯。惟查被上訴人主張其對於系爭租賃物因失火部分毀損並無過失，業據其於原審已提出本院八十六度簡上字第一二０號判決書影本一份為證，並經本院調閱上揭八十六度簡上字第一二０號損害賠償事件全案卷宗，查核上揭判決確定屬實。又查兩造於租賃關係消滅後，上訴人因房屋失火有部分毀損，於其僱工進入屋內為必要之修繕期間，在於事實上，就已經將系爭房屋置於自己管領支配之下而占有系爭租賃物，被上訴人於此後已無再繼續占有該房屋，且係自動搬離，即當時被上訴人亦顯有讓與占有、返還房屋之意，因此，該房屋在實際上就已經是移轉給上訴人合法占有。因占有僅是一種法律事實，屬於一種事實狀態，無待於當事人任何意思表示即可發生占有事實之法律上效力，本件系爭房屋在事實上既然已經移由上訴人直接占有，且被上訴人之承租期間已經屆滿，在被上訴人搬離該房屋後，該房屋亦已得由上訴人受領管理，而因上述房屋已在上訴人直接占有、管領中，實即亦係因被上訴人讓與占有而已經返還，上訴人因在實際上已經占有及管理系爭之房屋，其仍主張被上訴人迄未將系爭租賃物返還云云，自難予採酌。又按，租賃物因承租人「失火」而毀損滅失者，原應以承租人有重大過失為限，始對出租人負損害賠償責任，此於民法第四百三十四條本有特別規定。兩造之租賃契約第五條前段雖然曾經約定：「乙方即承租人應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗力之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。」惟查上揭所謂「因乙方之過失致房屋毀損」，雙方並未明文約定是否包括「失火」在內，上訴人得否據上揭約定內容來主張已經排除民法第四百三十四條之特別規定，尚非無疑。縱然原審係認上訴人得據上揭約定內容主張被上訴人對於房屋「失火」應負抽象輕過失責任，惟上訴人主張被上訴人應對於系爭租賃物之失火毀損負抽象輕過失損害賠償之責，亦並不能因此而可免除其舉證責任，故原審認被上訴人所應負者不論是抽象輕過失或是重大過失責任，上訴人仍然均應就被上訴人係有過失行為致系爭租賃物失火而毀損之特別要件及積極事實負其舉證責任始可。系爭租賃物於租賃期間因失火而有部分毀損之事實，雖為被上訴人所不爭執，得認屬實，惟因上訴人對於系爭租賃物之失火原因，究竟係因為訴外之第三人行為所引致，或係源自於被上訴人之過失行為所導致，則並未能積極舉證以明其主張被上訴人之賠償責任所在屬實，且本院依職權調閱本院八十六度簡上字第一二０號損害賠償事件全案卷宗，被上訴人前已曾於八十六年四月二十二日以被上訴人對於系爭租賃物之失火原因有可歸責之過失而起訴請求被上訴人應負損害賠償責任，業經本院分別以八十六年桃簡字第五三０號、八十六年簡上字第一二０號判決駁回其訴確定在案，上訴人至今仍主張被上訴人就系爭租賃物失火所生之損害，應負賠償責任云云，而不受上揭確定判決效力之拘束，自無可採取。本件綜據上述，兩造租賃關係既因期間屆滿已經消滅，上訴人在事實上亦已經占有、管理系爭房屋，可認被上訴人已將系爭之租賃房屋返還，而上訴人對於被上訴人所主張之系爭租賃房屋失火的賠償責任，亦業經本院已判決駁回確定在案，即被上訴人對於系爭租賃房屋的失火毀損，並無應負之賠償責任存在，因此，上訴人自應將被上訴人交付之租賃保證金十五萬元返還給被上訴人。原審以被上訴人之請求返還租賃保證金有理由，應予准許，而為被上訴人勝訴之判決，併依聲請宣告准予假執行，核無不當，仍應予維持。上訴意旨指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回之。
四、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據等攻擊防禦方法，均與本件判決結果不生影響，無一一審究必要，附此敘明。
五、據上論結：本件上訴無理由，依民事訴訟法四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 六 月 二十七 日
臺灣桃園地方法院民事第二庭~B審判長法 官 邱瑞祥~B 法 官 陳心婷~B 法 官 呂仲玉右為正本，係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 九十一 年 七 月 二 日~B法院書記官 楊惠如