臺灣桃園地方法院民事判決 九十一年度簡上字第七三號
上 訴 人 甲○○複代 理 人 丙○○被上 訴 人 乙○○右當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國九十一年三月二十八日本院中壢簡易庭八十八年度壢簡字第一一五五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）三十萬元及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用外，補稱：㈠根據桃園縣政府工務局之「經查大學校園一期Ｈ棟結構體列為需注意，ＥＦＧ
棟非結構體部分列為需注意截至目前尚在列管中」函覆，似未就上訴人所購買大學校園Ｇ棟門牌號碼桃園縣中壢市○○里○○鄰○○路○○○號四樓之建物（下稱系爭建物）之結構體及非結構體是否仍有安全上之問題答覆，實有再為函查之必要。原審就此未予詳查，遽為主結構體部分應無安全上之疑慮之認定，實屬率斷，顯有不當。
㈡按物之瑕疵者，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意
思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，包括其經濟價值之減少或滅失在內。而本件系爭建物於九二一地震後，被桃園縣政府工務局貼上黃單，列為需注意建物，貸款予上訴人之南山人壽保險股份有限公司（下稱南山人壽）以此造成系爭建物經濟上價值驟跌無以擔保所貸款項為由，而拒絕撥款，依上說明，系爭建物因有瑕疵，導致其將來之交易價值驟跌，難謂非物有重大瑕疵。又原審明知此瑕疵造成系爭建物之鉅額跌價，竟僅考量被上訴人之損失而忽視上訴人權益，而於判決稱若解除契約，上訴人所受之損害與被上訴人所受之損害，顯有失平衡之情形，偏頗之至，莫此為甚。綜上，原審判決顯有不當之處。
三、證據：除援用第一審所提證據外，並聲請向桃園縣政府工務局使用管理課函查系爭建物其結構體及非結構體是否仍有安全上之問題及向南山人壽授信部門查詢該公司原先已同意貸款予上訴人一事是否因系爭建物有安全上之顧慮而作罷。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：如主文第一項所示。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用外，補稱：㈠不清楚南山人壽目前有無拒絕撥款，但因上訴人已沒有在南山人壽工作，所以
不知南山人壽是否還同意借款，但之前南山人壽經理有說如果上訴人要借，當然可以借款，只是數額尚不確定，且要看上訴人有無購買意思。此外，被上訴人亦有另外幫上訴人找第一銀行辦理貸款，但上訴人一直沒有回應。
㈡被上訴人是以安全鑑定報告向縣政府申請，縣政府才准撤除黃單，表示系爭建
物在安全上應沒有問題，因為九二一地震後，縣政府有去檢查，如果結構體有問題就貼紅單，非結構體部分則貼黃單，安全則貼綠單，且如有貼紅單或黃單，則須提出修復計劃書，並於修復後委託結構技師作鑑定後，再送請縣政府工務局申請撤除黃單，所以本件才請結構技師先鑑定後再申請撤除黃單。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提九十年十一月八日桃縣工使字第四００一號函一紙、台灣省結構工程技師公會鑑定報告書影本一冊為證。
理 由
一、上訴人主張其與被上訴人於民國八十八年四月十七日，就系爭建物（連同所在基地）簽訂買賣契約，約定總價金為二百五十萬元，上訴人並已先行支付頭期款三十萬元，餘款則合意由銀行貸款為給付方式，惟系爭建物於八十八年九月二十一日遭遇九二一大地震，致使系爭建物產生瑕疵，諸如大樓結構體成為須注意之建築物，非結構體亦成為須注意之建築物、內外壁磁磚脫落、房屋牆壁及天花板龜裂、樓地板鋼筋裸露在外、水泥剝落等情形，其大樓結構體已屬不安全，再則其他諸多瑕疵，導致通常之使用效益已減損非常大，甚至其交易價值更屬跌落谷底，尚難謂非屬重大瑕疵，又因前開瑕疵之故，貸款銀行亦不可能再就尾款部分同意撥款等情，足見上訴人解除契約並未顯失公平，是上訴人爰依民法第三百五十九條規定解除上開買賣契約，並依同法第二百五十九條規定請求被上訴人返還上訴人已支付之價金及法定利息等語。被上訴人則以系爭建物雖歷經九二一地震，但嗣後經結構技師勘驗後已出具結構安全證明，認定系爭建物之結構體並未損壞。又雖其非結構體部分因九二一地震緣故而略有受損，然被上訴人已依契約第七條第三款規定予以修復，已盡其物之瑕疵擔保責任，上訴人遽以解除契約不合法等語以資抗辯。
二、上訴人主張其與被上訴人就系爭建物（連同所在基地）簽訂買賣契約，並已支付頭期款三十萬元，而系爭建物經九二一地震後，產生大樓內外壁磁磚脫落、房屋牆壁及天花板龜裂、樓地板鋼筋裸露在外及水泥剝落等情，上訴人已於八十八年十一月五日發存證信函給被上訴人表示解除上開買賣契約之事實，為被上訴人所不爭執，復有上訴人提出之現場照片三十四幀及存證信函一件為證，是上訴人此部分主張應屬可採。惟被上訴人仍以系爭建物雖歷經九二一地震，但嗣後經結構技師勘驗後已出具結構安全證明，認定系爭建物之結構體並未損壞。又雖其非結構體部分因九二一地震緣故而略有受損，然被上訴人已依契約第七條第三款規定予以修復，已盡其物之瑕疵擔保責任，上訴人遽以解除契約不合法等語置辯。是以本件所應審酌者，在於上訴人據以解除契約是否有理由一事？
三、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。次按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實，並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分配之原則，亦有最高法院十八年度上字第二八五五號判例意旨可供參照。本件上訴人固以系爭建物之結構體部分因地震而被列為須注意之建物，而非結構體部分亦受損嚴重，致系爭建物之通常使用效益已減損非常大，又其交易價值已跌落谷底等理由而主張解除契約，且其解除契約並未顯失公平云云。惟查：
㈠上訴人主張系爭建物之結構體受損而被列為須注意之建物云云，雖據上訴人提出
系爭建物於地震後受損之照片為證，然上開照片經審視結果，可知系爭建物雖因地震而受有內外牆磁磚脫落、地下室牆壁油漆掉落並龜裂、樓梯間鋼筋突出並磁磚脫落等情狀，惟前開受損部分大多為大樓外觀部分即非結構體部分，應與大樓結構體無涉。另就被上訴人抗辯系爭建物雖歷經九二一地震，但結構體安全並無疑慮等情，亦有被上訴人所提出結構技師夏沛禹出具之「結構安全證明」上載明「一、八十三年五月二十六日桃縣工建使字第其二０五號該標的建築物結構均依據當時所定之建築技術規則耐震設計規範—設計。二、本案設計抵抗地震橫力系統為樑柱韌性立體鋼構架抵禦所有水平力。三、經勘查本案於九二一地震後，主要抵抗地震力及垂直力之樑柱系統均未損壞，並不影響原有之耐震強度。四、本案經評估後結構安全無虞。」為證；且系爭建物（大學校園Ｇ棟）經桃園縣政府工務局鑑定，係認「Ｅ、Ｆ、Ｇ（一樓）樓梯、電梯之ＲＣ牆輕微損壞，進入時需注意」，而判定為「非結構體需注意建築物」，此並有桃園縣政府工務局八十九年六月十五日桃縣工建（戊）字第四二二五號函附卷可稽。此外，系爭建物之結構安全問題亦再經被上訴人送請臺灣省結構工程技師公會鑑定，其鑑定結果亦認「本案標的物因九二一地震所造成主要之裂損非出現在主結構體上，係出現在一樓非結構牆等部分，目前委任單位針對裂損情形，依據鑑定標的物損害修繕計畫書已完成修復工作，經本公會勘查結果，大致與現況相符。綜上所述，鑑定標的物應可恢復其原有設計及施工條件下之安全性。」等情，復有臺灣省結構工程技師公會鑑定報告書影本一冊附卷可資參照，是依前開三份鑑定意見，均顯示系爭建物之結構體部分應無安全上之疑慮，此並有卷附被上訴人提出之桃園縣政府九十年十一月八日桃縣工使字第四００一號函「表示同意准予撤除黃單一事」可資證明。從而，上訴人空言泛稱結構體受損且尚未修復云云，既未就系爭建物之結構體因地震受損提出證據，復未對前開鑑定意見及縣政府函提出有效反證，甚且於本院九十一年十二月十七日言詞辯論時當庭表示對結構體的安全沒有意見，揆諸前開法條及判例要旨，上訴人主張系爭建物為結構體須注意之建築物之事實，尚難採信。
㈡另系爭建物之非結構體部分因地震受有前開損害，而被上訴人抗辯已自行雇工修
復前開損害等情，業據被上訴人提出修復後之照片二十四幀、大學校園社區會議記錄一份、維修估價及報價單各一紙為證，而上訴人除稱「房子之結構體並未修復，下雨時還是會漏水」外（見本院八十九年五月十一日言詞辯論筆錄），對被上訴人其餘抗辯並不爭執，顯見被上訴人抗辯有修繕非結構體損害部分之事實應可採信。至於上訴人雖陳稱系爭建物之結構體尚未修復，且會漏水云云，然系爭建物結構體之安全應無疑慮，已如前述，而系爭建物縱確有漏水現象，惟依一般經驗法則，房屋地下室漏水之瑕疵應可予以修復，且依被上訴人所提出之大學校園八十九年五月二十二日社區會議記錄亦擬就地下室漏水現象予以補救，足見被上訴人確係遵照兩造間上開買賣契約第七條第三款約定「本買賣標的物未點交前，如有被人侵占或天災地變或其他不可抗力之事故毀損滅失，乙方（即被上訴人）應負責排除或修復，不應使甲方（即上訴人）遭受損害，俾使甲方完整取得。
」，致力排除並修復系爭建物因地震所生之損害。
㈢按買賣之標的物有瑕疵，而出賣人依民法第三百五十四條至第三百五十八條規定
，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，民法第三百五十九條前段固有明文，惟同條但書亦規定解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。而所謂買受人解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除對出賣人所生之損害，有失平衡之情形而言。本件因系爭建物之瑕疵並非重大，且大部分均屬能修繕或補正者，甚且被上訴人亦已致力於排除並修復系爭建物因地震所生之瑕疵，可見上開瑕疵對上訴人所造成之損害極為輕微，且大多均已修復。反觀如上開買賣契約遭解除，則被上訴人除須負擔該次房地銷售所支出之仲介佣金外，尚且需負擔土地及營建成本之利息以及將來房地二次過戶時所發生之稅費、規費等，比較上訴人所受之損害與被上訴人所受之損害，顯有失平衡，應認符合民法第三百五十九條但書規定所稱買受人解除契約顯失公平情形。亦即上訴人謂該瑕疵顯屬重大，並據以解除契約，尚難認有理由。
四、綜上所述，本件上訴人以其向被上訴人所購買之系爭建物有瑕疵，且該瑕疵顯足以減少系爭建物之價值及效用，為重大瑕疵，而主張解除契約云云，並無可採。被上訴人抗辯兩造間買賣契約關係仍屬存在等語，尚屬可信。是則上訴人執此主張被上訴人應返還頭期款三十萬元，及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息云云，自屬無據。從而，上訴人主張本於解除契約後回復原狀請求權，請求被上訴人給付三十萬元及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日即八十八年十二月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 一 月 十四 日
臺灣桃園地方法院民事第一庭~B審判長法官 郭琇玲~B 法官 文衍正~B 法官 黃若美右正本證明與原本無異本件不得上訴中 華 民 國 九十二 年 一 月 十四 日~B 法院書記官 劉德壽