臺灣桃園地方法院民事判決 九十一年度簡上字第八八號
上 訴 人即被上訴人 甲○○被 上訴人即 上訴人 乙○○右當事人間返還價金事件，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人乙○○後開第二項之訴部分廢棄。
被上訴人甲○○應再給付上訴人乙○○新台幣貳拾伍萬元，及自民國九十一年三月七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
上訴人甲○○之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人甲○○負擔。
事 實
甲、上訴人即被上訴人甲○○方面：
一、聲明：（一）原判決不利於上訴人甲○○部分廢棄。（二）右廢棄部分，駁回被上訴人乙○○於第一審之訴及假執行之聲請。（三）駁回被上訴人乙○○之上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用外，補稱：
（一）兩造間簽訂系爭土地買賣契約，詎被上訴人乙○○於簽訂契約時只給付訂約金新台幣（下同）五十萬元後，即未依約於民國九十年八月五日繳付第二期款二百七十萬元，上訴人甲○○於九十年九月十一日以大溪郵局第五二０號存證信函催告其繳納未果後，才於同年十月二十九日以大溪郵局第五七二號存證信函通知解除契約並表明依雙方所簽訂契約第十條約定處理，即將既付價款全部由上訴人甲○○無條件沒收，抵作違約金，並解除系爭買賣契約。詎被上訴人乙○○逕向鈞院起訴主張意思表示內容錯誤，而將意思表示撤銷，並依不當得利之法律關係請求上訴人甲○○返還已收受之訂約金五十萬元，惟按所謂定金，係指當事人之一方為確保其履行契約而交付他方之金錢，被上訴人乙○○當初因仲介人介紹看地中意後，才簽約並先支付五十萬元訂約金，雙方約定契約履行時，前開訂約金抵作買賣價金之一部分，惟其嗣後並未依約履行系爭買賣契約，更無所謂五十萬元是買賣價金之一部分可言，第一審論斷五十萬元是買賣價金之一部分並酌減為二十五萬元，被上訴人乙○○得請求返還，顯然未加詳查一般民間不動產買賣習慣，本件訂約金並未過高。
（二）查被上訴人乙○○於簽約時給付訂約金五十萬元後，即違約未再給付任何買賣價金，上訴人甲○○經催告給付無效，才通知解約，自得依據買賣契約，依民法第二百四十九條第二款規定，以契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。被上訴人乙○○於九十年五月三日與上訴人甲○○簽訂系爭土地買賣契約後只給付定金五十萬元，使得上訴人甲○○對系爭土地不能作任何使用、收益、處分，又要繳交貸款利息，被上訴人乙○○提起本件訴訟至今未確定，上訴人甲○○之所有權狀、戶籍謄本等證件均在代書處無法取回，所受損害高達百萬元以上。
（三）當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，經查上訴人甲○○於購買系爭土地後因資金不足而以系爭土地向銀行抵押貸款二百萬元，另以其他不動產向銀行抵押貸款總計貸款六百十九萬九千六百元，而五百二十萬元部分每月利息應繳三萬五千九百六十六元，上訴人甲○○因亟欲將系爭土地出售清償前開貸款及利息，才忍痛以最賤價五百二十萬元出售給被上訴人乙○○，如今因其違約未履行付款，使上訴人甲○○應再繳交利息預計八十六萬三千二百元，係因被上訴人乙○○違約結果讓上訴人甲○○所受之損害，原審並未以客觀事實及社會經濟狀況及上訴人甲○○所受前開損害酌定標準，率以二十五萬元為買賣價金之一部分先付，被上訴人乙○○自得請求返還，顯已有誤，再查被上訴人乙○○是基於意思表示錯誤，請求撤銷意思及基於契約解除回復原狀並依不當得利之法律關係，請求上訴人甲○○返還訂約金，原審卻以違約金過高酌減，二者法律關係顯然不同，原判決於法有誤。
三、證據：除援用原審所提證據外，補提土地登記謄本二紙、上訴人甲○○實際受損害明細表一紙、第一商業銀行放款戶授信明細查詢單六份為證。
乙、被上訴人即上訴人乙○○方面：
一、聲明：如主文第一、二、三項所示。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用外，補稱：
（一）九十年四月間訴外人王玟華雖曾帶上訴人乙○○至現場指界，惟其所指之範圍係仳鄰普明堂佛寺建築物旁，沿現有既成道路旁之他筆土地，使上訴人乙○○誤認系爭土地符合開設餐廳之需要，方與被上訴人甲○○就系爭土地簽訂買賣契約，如當時得知系爭土地為離現有既成道路約三十公尺之袋地，上訴人乙○○則不會購買系爭土地，顯見前開意思表示係屬錯誤。
（二）被上訴人甲○○既委託王玟華就系爭土地代為尋找買主，且於買賣契約簽訂前被上訴人甲○○本有義務帶同上訴人乙○○指明清楚買賣標的物之所在，惟被上訴人甲○○並未履行此義務，表示因為以低價銷售，觸景傷情，而將此義務一併委託王玟華，嗣後並明確表明王玟華指界之範圍並無錯誤，故王玟華在指界一事上顯為被上訴人甲○○之代理人或使用人，是其過失本人應負擔同一責任。上訴人乙○○因王玟華指界錯誤而為錯誤之意思表示，本身應無過失，原審雖認為上訴人乙○○雖應於地政機關測量後再行訂約，但在買賣契約簽訂前，僅有土地所有權人得申請地政機關鑑界，買受人無法單獨申請，且一般買賣契約之簽訂，多只是由出賣人至現場指界，嗣買賣契約簽訂後才申請鑑界，因此本件尚難認上訴人乙○○有何過失。
（三）縱認鈞院認為前開主張不成立，然原審以上訴人乙○○支付五十萬元之價金，其中二十五萬元為違約定金，另二十五萬元為價金之一部先付，故命被上訴人甲○○返還價金先付部分之二十五萬元，亦屬不當，蓋前開五十萬元係屬買賣價因之一部先付，並非定金，按定金係以確保契約之履行為目的，由當事人之一方交付於他方之金錢或其他代替物，兩造間於九十年五月三日業已就買賣契約之標的物價金、價金支付方式等事項意思表示合致，買賣契約即已成立，且兩造復簽訂買賣契約書以為證明，而於一般民間不動產買賣慣例上僅有先付定金後成立契約之情形，若契約業已成立，買方則無支付定金之理，則前開五十萬元價款之性質自非證約定金；另依契約第二條第一款約定，甲方（即上訴人乙○○方面）應於契約簽訂時支付乙方（即被上訴人甲○○方面）價款之一部分五十萬元，依契約第十條之旨意，亦認為前開五十萬元是『既付價款』並將其充作約定違約金，且兩造就前開五十萬元之性質係屬應付價款之一部亦無爭執，則前開價款之性質並非違約定金，雖契約第二條第一款有『‧‧‧含定金』之字句，但仍應探求當事人之真意，詳究兩造收受前開五十萬元價款之目的，係在支付買賣價金之一部，並將其作為約定違約金，並非交付違約定金。
（四）被上訴人甲○○自契約簽訂後至上訴人乙○○撤銷意思表示為止，其間僅有四個月不能處分系爭土地之不利益，原審認為其有六個月不能處分系爭土地之損害，顯有違誤，被上訴人甲○○受有前開五十萬元買賣價金而獲有利息之收入已足以填補其所受損害，且於社會整體經濟狀況不佳之今日，以系爭土地之使用分區為山坡地保育區，買賣顯屬不易，被上訴人甲○○亦未舉證四個月間有其他訂約之機會或因此受有其他經濟上之損失，前開約定違約金顯屬過高，應予酌減之。
三、證據：援用原審所提證據。理 由
一、本件上訴人乙○○先位之訴起訴主張：其為覓地經營土雞城餐廳，因訴外人王玟華指界錯誤，誤認上訴人甲○○擬出售之坐落台北縣樹林市○○○段六七九之一地號土地（以下稱系爭土地），為位置仳鄰普明堂佛寺之鋼筋混凝土造建物旁，沿現有既成道路旁之他筆土地，而於九十年五月三日與上訴人甲○○簽訂不動產買賣契約書，並支付買賣價金之一部共五十萬元，嗣上訴人乙○○會同地政事務所人員實地鑑界，始發現上訴人甲○○所出售上開地號土地竟退縮離前開現有既成道路約三十公尺之袋地，爰主張依據民法第八十八條第一項、第一百十四條第一項撤銷前開錯誤之意思表示，依同法第一百七十九條不當得利之規定請求上訴人甲○○返還所受領之買賣價金五十萬元及自九十一年三月七日起之法定遲延利息。備位之訴則以：系爭買賣契約，業經上訴人甲○○解除契約，沒收上訴人乙○○已給付之價金作為違約金，惟上訴人甲○○迄今並未有任何成本及支出費用，自無任何損害可言，因此系爭不動產契約約定之違約金顯屬過高，衡諸本件情節及社會經濟情況，本件違約金額應減為十萬元始屬相當，爰依同法第二百五十九條解除契約後回復原狀及不當得利之法律關係，請求判決甲○○應給付四十萬元及法定遲延利息。
二、上訴人甲○○針對上訴人乙○○先位之訴答辯以：上訴人乙○○之錯誤意思表示係因其本身之過失所致，自不得撤銷本件系爭買賣契約，訴外人王玟華雖係上訴人甲○○委託就系爭土地代為尋找買主之人，惟其因居住於系爭土地附近，對於系爭土地之所在位置知之甚詳，亦與上訴人乙○○指界清楚，並無過失可言，且在簽約前上訴人甲○○也一再告知是否等地政事務所測量鑑界後再行簽約，惟上訴人乙○○一再表示對於系爭土地地形位置已十分清楚，不必等測量後再簽約。因此上訴人乙○○因自身之過失而為錯誤之意思表示，依法不得撤銷買賣契約，請求返還價金資為抗辯。對備位之訴答辯則以：其於購買系爭土地後因資金不足而以系爭土地向銀行抵押貸款二百萬元，另以其他不動產向銀行抵押貸款總計貸款六百十九萬九千六百元，而五百二十萬元部分每月利息應繳三萬五千九百六十六元，上訴人甲○○因亟欲將系爭土地出售清償前開貸款及利息，才將系爭土地賤賣五百二十萬元予上訴人乙○○，如今因其違約未履行付款，使上訴人甲○○應再繳交利息預計八十六萬三千二百元，原審並未以客觀事實及社會經濟狀況及上訴人甲○○所受前開損害酌定標準，率以二十五萬元為買賣價金之一部分先付，上訴人乙○○自得請求返還，顯已有誤，再查上訴人乙○○是基於意思表示錯誤，請求撤銷意思表示及基於契約解除回復原狀並依不當得利之法律關係，請求上訴人甲○○返還訂約金，原審卻以違約金過高酌減，二者法律關係顯然不同，原判決於法有誤云云以資置辯。
三、經查上訴人乙○○先位之訴起訴主張：兩造經訴外人王玟華之仲介，於九十年五月三日由上訴人乙○○向上訴人甲○○購買後者所有坐落台北縣樹林市○○○段第六七九之一地號之系爭土地，上訴人乙○○並支付五十萬元於上訴人甲○○等情，業據兩造所不爭執，核與兩造提出內容相同之不動產買賣契約書各一件為證，應堪信為真實，至上訴人乙○○主張其因意思表示錯誤撤銷系爭不動產買賣，請求上訴人甲○○依據民法第一百七十九條規定返還已受領之買賣價金五十萬元乙節，業據上訴人甲○○執前詞否認，是本院應審究者為上訴人乙○○之撤銷意思表示是否合法？
四、按『意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。』民法第八十八條第一項定有明文。上訴人乙○○主張因訴外人王玟華指界錯誤，對於兩造間買賣標的物同一性錯誤而為買受系爭土地之意思表示乙節，業據王玟華到庭結證稱：『李（即上訴人甲○○）購買土地時我知道，李要賣地時有告訴我有一條路可以開但沒有既成道路。』（問：有告訴蘇（即上訴人乙○○）？）『我忘記了，問題在於李不肯帶我去看土地在何處。』核與替兩造辦理土地買賣過戶事宜之代書溫武華到庭證述：『‧‧‧當時在里辦公室時里長有要求上訴人甲○○要指界，上訴人甲○○說看到這塊地會很難過他不要過去，契約上有記明要鑑界，第一次鑑界時要把草除掉才可以測量，當時地政人員有表示地沒有緊鄰道路，上訴人乙○○當時才知道沒有緊鄰道路當場表示不買了‧‧‧』足徵上訴人乙○○於訂約之時對於系爭土地之坐落位置、是否緊鄰道路乙節並不清楚，上訴人乙○○既曾向王玟華表示系爭土地係其欲買受經營餐廳所用，則王玟華當知上訴人乙○○購買土地之需求，必須系爭土地緊鄰道路，惟其並未明確告知系爭土地之坐落位置，致上訴人乙○○無法正確判斷土地是否緊鄰道路，自難認被上訴人乙○○就其意思表示錯誤有何過失可言。繼按民事訴訟法第二百七十七條前段規定：『當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。』；又所謂舉證責任者，乃特定法律效果之發生或不發生所必要之事實存在與否不明之場合，當事人之一造因此事實不明，將受不利益之判斷，乃必須就該事實提出有關證據，使法院信其主張為真實；另當事人所提出供法院認定事實之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，然無論直接或間接證據，其為訴訟上之證明，必須於通常一般之人均不致有所懷疑，得確信其為真實之程度者，始得據為提出該證據之一造之有利認定。倘其證明尚未達到此一程度，而有其他合理之懷疑存在時，提出該證據之一造若就此合理懷疑事項，未能為必要之說明者，仍不能遽為提出該證據之一造之有利認定，最高法院四十八年度臺上字第八八七號判例可資參照。查本件上訴人甲○○對於兩造簽訂買賣契約前並未至現場指界乙節並不爭執，並於本院九十一年十一月十三日庭訊時表示：『當時蘇（即上訴人乙○○）及證人（王玟華）確實有要求要去看土地，我說越看越傷心，要看請我先生帶他們去看。』，復一再指稱上訴人乙○○業已於簽約前確實知悉系爭土地之坐落位置云云，惟查依據地政機關之鑑界實務作法，僅有土地所有權人得申請鑑界測量，因此兩造訂約前就系爭土地之坐落位置，上訴人乙○○僅能依據出賣人之敘述作初步之判斷，上訴人甲○○既確實委託王玟華代為介紹買主購買系爭土地，自應就王玟華是否確實知悉系爭坐落位置乙節負擔告知之責任，使王玟華得將資訊充分揭露予買受人，讓買受人得以判斷系爭土地是否滿足其購買目的再簽訂買賣契約，今王玟華已於本院庭訊時表示其並未明確掌握土地位置，並證稱：『甲○○不肯帶其去看土地在何處，亦沒有說要請先生帶伊及乙○○去看，甲○○說以伊之認知為主』等語（見前開同日筆錄），上訴人甲○○自應就其確實已經告知王玟華確實位置，且王玟華亦已與上訴人乙○○指界清楚，並無錯誤乙節負擔舉證責任，上訴人甲○○就此既無法舉證以實其說，尚難認其主張為有理由，上訴人乙○○就系爭土地買賣之同一性產生錯誤乙節，應確屬真實。上訴人乙○○即得本於民法第八十八條第一項請求撤銷錯誤之意思表示。按『法律行為經撤銷者，視為自始無效。』民法第一百十四條第一項定有明文。兩造間之買賣契約既因撤銷而自始無效，上訴人乙○○即得依不當得利之規定請求返還價金無誤。查兩造間之買賣契約既因上訴人乙○○意思表示錯誤且經其於九十年九月六日以台北南海郵局第一二三七號存證信函主張撤銷前揭錯誤之意思表示，並催告上訴人甲○○於函到後七日內返還上訴人乙○○所支付之買賣價金，上訴人甲○○於同年月七日收受存證信函後，然迄今仍未返還乙節，此有存證信函及回執各一紙為證，業據上訴人甲○○所不爭執，應堪信為真實，依法上訴人甲○○自應返還價金五十萬元。原審就此駁回上訴人乙○○之先位請求，而以其備位之訴部分有理由判命上訴人甲○○僅應給付上訴人乙○○二十五萬元，即有所違誤，就原審已准許之二十五萬元外，上訴人甲○○自應再給付二十五萬元。
五、綜上所述，兩造間之買賣契約既為自始無效，上訴人乙○○請求上訴人甲○○再給付二十五萬元及自九十一年三月七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，應予准許。原審就上開應准許部分，為上訴人乙○○敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，自有未合；上訴人乙○○之上訴意旨就此部分求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。而原審就上開已准許之部分，理由雖有不當，然依其他理由，仍認為正當，從而上訴人甲○○請求廢棄原判決不利於其部分以及廢棄部分駁回上訴人乙○○於第一審之訴及假執行之聲請，顯屬於法無據，應予駁回。
六、據上論結，上訴人乙○○之上訴為有理由，上訴人甲○○之上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第二項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 三 月 十一 日
臺灣桃園地方法院民事第一庭~B審判長法官 郭琇玲~B法 官 王美玲~B法 官 陳清怡右為正本係照原本作成本件不得上訴中 華 民 國 九十二 年 三 月 十一 日~B書 記 官 楊文雄