臺灣桃園地方法院民事判決 九十一年度訴字第一○三○號
原 告 乙○○被 告 捷禾建設股份有限公司法定代理人 甲○○右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、原告方面：
（一）聲明：被告捷禾建設股份有限公司（下稱捷禾公司）應給付原告乙○○新台幣（下同）二百九十萬元及自民國八十二年十二月七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，願供擔保請准為假執行。
（二）陳述：原告乙○○於八十一年十月二十四日（原告起訴誤為八十一年十二月二十四日，惟依照兩造所提出之房地買賣契約，應為八十一年十月二十四日，核先敘明）與訴外人施孟芳簽訂土地預定買賣契約書二份，購買訴外人施孟芳如起訴狀附表所示系爭土地所有權應有部分，價金每筆各七百六十九萬三千元，合計共一千五百三十八萬六千元，復與被告捷禾公司簽訂房屋預定買賣契約，購買如附表所示系爭土地上編號Ｂ６及Ｂ７二幢預售房屋，價金每筆各三百二十九萬七千元，合計共六百五十九萬四千元，嗣因原告發現系爭建物有公共設施不符廣告所載情形，遂主張解除契約並拒繳剩餘尾款，被告則以原告拒繳尾款乃違約為由，發函解除兩造間系爭房屋買賣契約，並依契約第三條規定沒收原告已繳二筆房屋價款各一百四十五萬元共計二百九十萬元，充作違約金。本件被告既主張兩造間系爭買賣契約已合法解除，則依民法第二百五十九條規定，自亦應負返還原告已繳價金二百九十萬元及其法定利息之義務。縱認被告解除契約合法且得依約沒收原告已繳價金充作違約金，惟按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，違約金，除當事人間另有訂定外，視為因債務不履行而生之賠償總額，民法第二百五十條定有明文。核諸本件系爭買賣契約第三條第一項規定，其違約金之性質，應屬損害賠償總額預定性之違約金。次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當金額，亦為民法第二百五十二條所明定。查原告購買系爭房屋每筆總價各三百二十九萬七千元，原告之自備款為一百八十九萬元，銀行貸款為一百四十萬七千元，而本件原告所繳之金額每筆各計一百四十五萬元占總價款百之四十三點九六，則原告未依約完成向銀行貸款並拒絕繳納價款，致遭被告解約沒收上開款項二筆合計二百九十萬元充作違約金，但其沒收比例占總價金比例高達百分之四十三點九八，如算成自備款一百八十九萬元所占之比例更高達百分之七十六點七二以上，衡情顯屬過高，爰依民法第二五二條規定，請求依法酌減此項違約金，並命被告依民法第一七九條不當得利之規定返還溢收之違約金予原告。
（三）對被告抗辯所為之陳述：被告雖主張原告於八十六年間嘗提起相同訴訟，並經鈞院判決本件原告敗訴確定在案，原告提起本件訴訟，有違一事不再理原則云云。惟原告固嘗於八十六年間以本件系爭房屋具有重大瑕疵為由主張解除契約並據以訴請被告返還已繳價金，該訴訟業經鈞院八十六年度重訴字第四十五號判決判認原告解除契約不合法敗訴確定，嗣後被告對原告主張其已於九十年八月十日合法解除本件系爭買賣契約，則原告提起本件訴訟與前揭訴訟之原因事實即有不同，自無違反一事不再理原則，況本件原告請求權基礎解除契約後請求回復原狀以及不得得利請求權，爰依據民法第二五二條之規定，請鈞院酌減違約金，逾酌減後之金額即屬不當得利，被告應予返還。
（四）證據：提出房屋預定買賣契約書Ｂ６、Ｂ７各一份、被告出具之統一發票八紙、九十年八月九日桃園郵局府前支局第一九一０號存證信函影本一份、最高法院八十六年台上字第一０八四號裁判要旨一紙、台灣高等法院九十年度重上字第一一０號判決書一份。
二、被告方面：
（一）聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決，請准宣告假執行。
（二）陳述：原告與訴外人施孟芳及被告簽訂購買房屋及土地契約後，因發覺國內房地產市場景氣已不如簽約當時熱絡，復面臨建方即將完工，有給付交屋款及銀行貸款之壓力，遂聯合少部分承購戶，自八十四年間起，虛構被告之售屋廣告不實，公共設施有瑕疵等，先後向鈞院提起刑事詐欺及民事解除契約返還價金之訴，拒不給付價款，嗣前揭案件原告敗訴確定後，被告於九十年六月十四日以郵局存證信函催告原告依買賣契約履行付清價金之義務，詎原告收受催告函後仍置之不理，足徵其執意違約之態度。被告係依照兩造間所定買賣契約第三條第一項約定沒收買賣價金，蓋兩造所約定之違約金性質應屬兼具懲罰性及損害賠償總額預定性質之違約金。被告既係依照兩造間所約定之契約沒收原告已繳之價金充當違約金，自無不當得利之問題，原告起訴應欠缺權利保護要件。
兩造間所簽定之土地買賣契約第十五條第一項及房屋買賣契約第二十三條第一項，均約定兩份契約應同時簽定，其責任義務亦應同時履行，雙方如有不履行任何一份所載之約定，則視為兩份同時違約，因此違約金之總額應就房、地兩份契約之總價與原告已繳房、地價金之總額比例觀之，非如原告所主張僅就房屋部分計算其比例。本件原告已繳之房地價金為一戶共二百六十五萬元，房地總價金則為一千零九十九萬元，僅佔百分之二十四，核與行政院消費者保護委員會及內政部所定預售屋買賣契約書範本第二十二條第二項以房地總價款百分之二十計算違約金者，相去有限。本件土地出賣人施孟芳另案訴請原告及訴外人黃文財返還土地，黃文財已付房地價金為二百三十七萬六千八百八十三元，被告曾於九十年八月十日通知解約並沒收前開已繳之價金，該案訴訟中兩造另行庭外和解，施孟芳及被告同意返還三十萬元，其餘二百零七萬六千八百八十三元同意由被告及施孟芳沒收充當違約金，該數額約佔總價款百分之十九。本件原告若依約繳納期款，並向銀行辦理貸款繳清尾款，則被告於八十四年間即可享有房屋出售變價每戶三百二十九萬七千元之利益，今因原告一方之毀約，使被告投入之鉅額資金無法回收，背負自開工起迄今之龐大利息支出，苟原告能於八十四年間依約如期履行債務，則系爭房地必無跌價百分之三十八之情事。經斟酌不動產買賣雙方約定以房地總價百分之二十為違約金，乃近年來行政主管機關內政部及消費者文教基金會依客觀事實，社會經濟狀況所審定並為買賣雙方可以接受之一般標準，至被告所舉台灣高等法院九十年重上字第一一０號民事判決，認為違約金應以房地總價百分之五計算為適當，但觀諸該判決之事實及理由，可知該事件乃出於建方之違約，其簽約日期為八十五年中，當時房地產景氣已大幅衰退，法院係以買方已給付部分價款所生之利息及稅金等損失為核定違約金之依據，此與本件係完全出於買方違約不同，且建方投入鉅額之建築資金、人力、管銷費用及已出售價金應收但未收之資金運用之損失，豈能與該百分之五利息損失相提並論？原告所挑之案例不具客觀性及普遍性，自無參酌之價值。查坐落相同位置、相同面積之房屋在解約前之九十年六、七月間，每戶成交價格為六百八十萬元，已如前述。若原告依買賣契約履行，應付價款為一千零九十九萬元，其毀約後另行購買僅需支付六百八十萬元，反而獲有四百九十萬元之利益，此乃助長違約之風，本件原告已付之房地價金每戶僅二百六十五萬元，縱悉數由被告及訴外人施孟芳沒收，但原告毀約後另行購置相同之房、地仍有一百五十四萬元之利益，足證本件違約金之約定對原告並無顯然不公之情事。本件契約既因原告毀約而解除，則房屋於八十四年興建完成迄九十年八月十日解約時，長達六年所生之折舊、前揭資金之積壓、成本之利息、房屋市價之衰減及被告應收而未收價金之利息損失，均在解約前已發生，當然在損害賠償總額預定性或懲罰性違約金應審酌之範圍，原告舉八十六年台上字第一０八四號判決意旨，指契約解除所生之損害不在斟酌之列，與被告之抗辯無涉。
（三）證據：提出土地及房屋預定買賣契約書各二份、八十六年重訴字第四五號判決確定證明書一紙、被告九十年六月十四日催告函一份、右催告函回執一紙、最高法院八十六年度訴字第一四四七號裁判要旨、行政院消費者保護委員會內政部公布之預售屋買賣契約書範本一份、九十年六月及七月原地成交之買賣契約二份、被告與訴外人黃文財之調解契約（均為影本）。
三、 本院依職權調閱八十六年重訴字第四五號、九十一年訴字第一０四號卷宗。理 由
一、本件原告起訴主張其於八十一年十月二十四日分別與訴外人施孟芳及被告公司簽訂土地及房屋預定買賣契約，購買訴外人施孟芳如附表所示系爭土地所有權應有部分，以及系爭土地上編號Ｂ６及Ｂ７二幢預售房屋，土地價金每筆各七百六十九萬三千元，合計共一千五百三十八萬六千元，房屋價金每筆各三百二十九萬七千元，合計共六百五十九萬四千元，嗣因原告發現系爭建物有公共設施不符廣告所載情形，遂主張解除契約並拒繳剩餘尾款，被告則以原告拒繳尾款乃違約為由，發函解除兩造間系爭房屋買賣契約，並依契約第三條規定沒收原告已繳二筆房屋價款各一百四十五萬元共計二百九十萬元，充作違約金。被告既主張兩造間系爭買賣契約已合法解除，則依民法第二百五十九條規定，自亦應負返還原告已繳價金二百九十萬元及其法定利息之義務。縱認被告解除契約合法且得依約沒收原告已繳價金充作違約金，本件原告所繳之金額已占總價款百之四十三點九六，如換算成自備款一百八十九萬所占之比例更高達百分之七十六點七二以上，衡情顯屬過高，爰依民法第二百五十二條規定，請求依法酌減此項違約金，並命被告依民法第一七九條不當得利之規定返還溢收之違約金予原告。被告則以原告與訴外人施孟芳及被告簽訂購買房屋及土地契約後，因發覺國內房地產市場景氣已不如簽約當時熱絡起意違約，自八十四年間起，虛構被告出售之房屋有瑕疵，先後向鈞院提起刑事詐欺及民事解除契約返還價金之訴，拒不給付價款，嗣前揭案件原告敗訴確定後，被告於九十年六月十四日以郵局存證信函催告原告依買賣契約履行付清價金之義務，詎原告收受催告函後仍置之不理，足徵其乃有意違約。被告既係依照兩造間所定買賣契約第三條第一項約定沒收買賣價金，自無不當得利之問題，原告起訴應欠缺權利保護要件。本件原告已繳之房地價金為一戶共二百六十五萬元，房地總價金則為一千零九十九萬元，僅佔百分之二十四，核與行政院消費者保護委員會及內政部所定預售屋買賣契約書範本第二十二條第二項以房地總價款百分之二十計算違約金者，相去有限。本件如原告按期履約，被告於八十四年間即可享有房屋出售變價每戶三百二十九萬七千元之利益，今因原告一方之毀約，致使系爭房地跌價百分之三十八，若原告依買賣契約履行，應付價款為一千零九十九萬元，其毀約後另行購買僅需支付六百八十萬元，反而獲有四百九十萬元之利益，此乃助長違約之風等語置辯。
二、本件原告主張其於八十一年十月二十四日與訴外人施孟芳簽訂土地預定買賣契約書二份，購買訴外人施孟芳如附表所示系爭土地所有權應有部分，價金每筆各七百六十九萬三千元，合計共一千五百三十八萬六千元，復與被告捷禾公司簽訂房屋預定買賣契約，購買如附表所示系爭土地上編號Ｂ６及Ｂ７二幢預售房屋，價金每筆各三百二十九萬七千元，合計共六百五十九萬四千元，嗣因原告發現系爭建物有公共設施不符廣告所載情形，遂主張解除契約並拒繳剩餘尾款，並向本院提起八十六年重訴字第四十五號訴訟，依據解除系爭買賣契約後請求被告返還價金，經本院判決原告敗訴確定，被告則以原告拒繳尾款乃違約為由，於九十年六月十四日發函解除兩造間系爭房屋買賣契約，並依契約第三條規定沒收原告已繳二筆房屋價款各一百四十五萬元共計二百九十萬元，充作違約金乙情，業據原告提出房屋預定買賣契約書Ｂ６、Ｂ７各一份、被告出具之統一發票八紙、九十年八月九日桃園郵局府前支局第一九一０號存證信函影本一份為證，復為被告所不爭執，應堪信為真實。原告繼主張被告已合法解除兩造間系爭房地買賣契約，則依民法第二百五十九條規定，自亦應負返還原告已繳價金二百九十萬元及其法定利息之義務，縱認被告解除契約合法且得依約沒收原告已繳價金充作違約金，本件原告購買系爭房屋每筆總價各三百二十九萬七千元，原告之自備款為一百八十九萬元，銀行貸款為一百四十萬七千元，而本件原告所繳之金額每筆各計一百四十五萬元占總價款百之四十三點九六，其沒收比例占總價金比例高達百分之四十三點九八，如換算成自備款一百八十九萬所占之比例更高達百分之七十六點七二以上，衡情顯屬過高，爰依民法第二五二條規定，請求依法酌減此項違約金，並命被告依民法第一七九條不當得利之規定返還溢收之違約金予原告云云。
三、按民法第二百五十條第二項規定：『違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生之賠償總額。』足見民法所定之違約金，尚可區分為賠償性違約金及懲罰性違約金二者，並以前者為原則。次按約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量標準，最高法院五十一年台上字第一九號判例參照。依該判例意旨，無非在強調不得僅以約定違約金額多寡作為認定是否過高之唯一憑據，而是闡明債權人因債務人之違約所受之一切不利益均應歸由債務人負擔，尤其在違約金係以強制債務之履行為目的時，實際上乃具有敦促義務人忠誠履行特定義務，以藉此擔保權利人之特定權利獲得滿足並確保債權效力之強制罰性質，該等條約內容之形成（諸如以何特定債務不履行態樣為違約金請求之要件、違約金數額等），與契約內規範其他權利義務條款之形成，同係契約當事人基於契約自由原則，經由雙方磋商後合意約定。是以，法院於解釋適用違約金條款所定之各項要件、金額時，應尊重契約當事人之約定為原則，僅於權利人所科與義務人之違約金數額與義務人之債務不履行行為間，逾越相當性而顯有失公平時，始得藉由酌減權之行使，調整此雙方權利義務失衡之處，否則動輒以酌減權介入更異條款內容，反將減損契約自由原則，妨害當事人契約目的之達成；況當事人本均有依約履行之義務，此乃私法自治與契約自由原則之具體實現，若非如此，則當事人可任意遲延或拒絕給付，無疑將對債之履行造成阻力，而妨礙當事人間之意思活動。矧將一方之違約導致之不利益歸由他方分攤豈能謂之公平？因此本院認為核減違約金之標準，應就當事人約定違約金之性質、客觀事實及債務人若能如期履行，債權人可得享受之一切利益及其他情事酌定之。又所謂可享受之一切利益，自須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害等情形綜合觀察以為酌定標準。經查：
（一）本件系爭契約第三條規定：『甲方（即原告方面）應於接到乙方（即被告方面）繳款通知七天內逕向乙方指定之銀行專戶或處所繳付價款，（惟如以支票付款，倘支票全部或一部份不能兌現時，即視為違約），每逾期達五日則每逾一日應加計該期款千分之一滯納金，且應在該期繳款時一併繳付。但如逾期達十五日者，乙方催告十日內仍未繳付者即視甲方違約，乙方得不另通知逕自解除本契約。解約後本約買賣契約內任何甲方已繳之價款悉數作為乙方重新出售本戶所需各項費用之抵償及損害之賠償金和違約之違約金，本約之標的物由乙方收回。若已辦理所有權移轉登記於甲方時，甲方應無條件辦理移轉登記返還乙方，甲方絕無異議。』等語，兩造就此違約金之性質並未特別明定，揆諸上開說明，堪認系爭違約金性質，應屬賠償額預定性違約金，核先敘明。
（二）兩造間買賣契約標的為預售房屋買賣，其二戶房屋之總價金共計為六百五十九萬四千元，而被告以原告違約為由，將原告所繳納之價金充為違約金之數額為二百九十萬元；原告雖主張其向被告購買如附表所示系爭土地之應有部分及其上編號Ｂ６、Ｂ７二棟預售房屋因有公共設施不符廣告所載情形，而主張解除契約並拒繳剩餘尾款云云，惟查原告前向本院提起返還價金之訴，主張被告所出售之建物有公共設施不符廣告所載情形，業據本院八十六年度重訴字第四十五號民事判決原告敗訴確定，因此原告所稱之瑕疵已屬無據，其解除契約之意思表示不生效力，兩造間預售房屋買賣契約仍屬有效存在。嗣後被告九十年六月十四日以桃園府前（21支）郵局存證信函第一三三八號發函通知原告於收受該函七日內繳清剩餘之價金及依契約應付之滯納金，原告收受該通知函後並未給付，被告乃於九十年八月九日以桃園府前（21支）郵局存證信函第一九一０號通知原告解除系爭房地買賣契約，原告於同年六月十五日收受，業據兩造陳述一致在卷，並有存證信函二紙及回執一紙在卷足憑。本件既係因原告違約在先，被告解除契約即屬合法，爰依據前揭兩造所簽定之房地買賣契約第三條規定：『---- 逾期達十五日者，乙方催告十日內仍未繳付者即視甲方違約，乙方得不另通知逕自解除本契約。解約後本約買賣契約內任何甲方已繳之價款悉數作為乙方重新出售本戶所需各項費用之抵償及損害之賠償金和違約之違約金，本約之標的物由乙方收回。』被告於九十年六月十四日發函通知原告繳清價款，原告既未在期限內給付，被告依據契約第三條規定沒收原告已繳之價金二百九十萬元自屬於法有據，原告主張兩造間契約既已解除，被告應依照民法第二百五十九條規定應返還所受領之期款，即屬無據。
（三）繼按約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準。原告雖以其購買系爭房屋每筆總價各三百二十九萬七千元，原告之自備款為一百八十九萬元，銀行貸款為一百四十萬七千元，而本件原告所繳之金額每筆各計一百四十五萬元占總價款百之四十三點九六，其沒收比例占總價金比例高達百分之四十三點九八，如換算成自備款一百八十九萬所占之比例更高達百分之七十六點七二以上，衡情顯屬過高云云。惟本件債務不履行係因可歸責於原告之事由所致，被告就此事由之發生並無可歸責事由可言，原告自八十一年十月二十四日與被告簽約購買系爭房屋預定買賣契約僅繳納部分款項自八十四年起迄今皆未再依約繳款，更以被告之售屋廣告不實，公共設施有瑕疵等理由，先後對被告提起刑事詐欺（本院八十六年易字第二六九號）及民事解除契約返還價金之訴（本院八十六年度重訴字第四十五號），上開刑事案件，被告之負責人獲判無罪確定，民事部分亦判決原告敗訴確定，足徵被告所出售之房屋並無原告所述之瑕疵，原告拒不繳納期款，即屬無據。本件契約既因原告違約而解除，則房屋於八十四年興建完成迄解約時，長達六年所生之折舊、前揭資金之積壓、成本之利息、房屋市價之衰減及被告應收而未收價金之利息損失，均在被告解約前已發生，原告若依約繳納期款，並向銀行辦理貸款繳清尾款，被告於八十四年間即可享有房屋出售變價每戶三百二十九萬七千元之利益，現因原告毀約，使被告投入之資金無法回收，尚有開工迄今之利息損失，被告沒收原告所已付之每戶房屋價金一百四十五萬元，充當違約金，顯無過高情事可言，從而，本件原告起訴請求被告應返還已沒收之違約金二百九十萬元及自八十二年十二月七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，於法無據，應予駁回。
四、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回之。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 十一 月 二十 日
臺灣桃園地方法院民事第一庭~B法 官 陳清怡右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 十一 月 二十六 日~B書 記 官 楊文雄