臺灣桃園地方法院民事判決 九十一年度訴字第一二七七號
原 告 甲○○訴訟代理人 丙○○原 告 乙○○訴訟代理人 戊○○被 告 丁○○右當事人間租佃爭議事件，本院判決如左：
主 文被告應將坐落桃園縣○○鄉○路○段○路坑小段三六一、三六二、三六二之二地號土地返還予原告。
被告應將坐落桃園縣○○鄉○○段一四七、一四八、一五九、一六一、一六七、一七
０、一七一地號土地返還予原告乙○○。被告應將坐落桃園縣○○鄉○○段一二六、一二七、一三五、一五０地號土地返還予原告甲○○。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應將坐落桃園縣○○鄉○路○段○路坑小段三六一、三六二、三六二之二地號土地返還予原告，並協同原告辦理塗銷耕地租約。
㈡被告應將桃園縣○○鄉○○段一四七、一四八、一五九、一六一、一六七、一
七０、一七一地號土地返還予原告乙○○，並協同原告乙○○辦理塗銷耕地租約。
㈢被告應將桃園縣○○鄉○○段一二六、一二七、一三五、一五０地號土地返還予原告甲○○，並協同原告甲○○辦理塗銷耕地租約。
二、陳述：㈠坐落桃園縣○○鄉○路○段○路坑小段三五三、三五三之一、三五三之二、三
五三之三、三五三之四、三五三之五、三五三之六、三五三之七、三五三之八、三五三之九、三五三之十、三六一、三六一之一、三六一之二、三六一之三、三六二、三六二之一、三六二之二、三六三之三、三六二之四、三六二之五、三六二之六、三六二之七等地號為原告共有之土地，應有部分各二分之一，嗣因桃園縣政府辦理桃園縣第十七期龜山鄉楓樹坑市地重劃區重劃，除同小段
三六一、三六二、三六二之二地號土地維持原告上揭應有部分之共有外，其餘土地則因該重劃調整○○○鄉○○段一四七、一四八、一五九、一六一、一六
七、一七０、一七一地號土地分配予原告乙○○所○○○鄉○○段一二六、一
二七、一三五、一五０地號土地分配予原告甲○○所有。㈡兩造間就系爭土地本訂有耕地三七五減租租約，惟被告卻多年未自任耕作，任
系爭土地荒蕪，並令他人任意放置廢土及垃圾，部分土地並成為柏油道路。被告雖主張系爭土地因休耕而無法耕作，然該土地應可隨時復耕，詎被告竟任其成為廢耕之事實狀態；又依台灣省桃園縣農田水利會（下稱桃園農田水利會）八十七年八月十九日桃農水管字第六一七三號函所示，系爭租地非該農田水利會之灌溉事業區域，被告早年於本無灌溉水源之情況下，即可耕作，是現今渠耕作與否，應與水源無關。另被告已自認八十四年一期仍應給付原告該期租金新台幣（下同）六千三百五十三點八二元，而系爭租地除同小段三六一、三六
二、三六二之二外，業於八十三年五月十日辦理土地重劃，然於原告聲請鈞院以八十七年度聲字第五九四號保全証據時，上開三土地卻已荒蕪廢耕。準上以觀，可知被告係任令租地荒廢，至為明顯，是以原告得予依據耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款終止租約，並請求其返還土地，為有理由。
㈢按民法第三百零九條第一項規定，依債務本旨，向債權人或其他有受領權人為
清償，經其受領者，債之關係消滅；次按，耕地三七五減租條例第十條另明文規定，出租人無正當理由拒絕收受時，承租人得憑村里長及農會證明，送請鄉公所代收‧‧‧其效力與提存同。查系爭租佃契約雖約定租金繳納實物之地點在桃園縣龜山鄉舊路村佃農宅，縱原告未前去收取租金，但被告捨前開條例規定之方法，即非適法。又被告依約應按期每年繳納租金，然被告約四、五年方清償租金乙次，是渠未能按債務本旨清償，並至為明顯，且迄今積欠原告地租兩年以上，其情形具同條例第十七條第一項第三款「地租積欠達兩年之總額時」得終止租約之法定事由，原告於七十八年七月八日以存證信函向被告催討租金，敘明如不於文到二十日內繳納，即主張終止租約，並請求返還土地，被告未如期繳納，原告乃於八十二年十二月二日再以存證信函告知雙方已終止租約，被告雖於八十二年十二月七日回函，然是時原告已終止雙方之租約，故原告得拒收被告欲繳納之租金。再者，無論被告是否有因調解而減免地租，其減免後仍積欠二年總額之地租，亦屬實情。
㈣原告認被告有終止租約之事由，故不同意與被告再辦理耕地三七五減租租約，
遂未於八十六年四月一日辦理耕地租約，但被告祗須單方向主管機關申請耕地租約，主管機關即可核發租約，嗣因兩造爭執，故原告亦於同年十月十六日申請補發耕地租約，惟雙方租約實際上已終止，是本件爰基於前開條例第十七條第一項第三款及第四款之規定，訴請被告返還如聲明所示租賃物，及協同辦理塗銷耕地租約。
三、證據：提出土地登記謄本、照片、桃園農田水利會八十七年八月十九日桃農水管字第六一七三號函、地籍圖謄本、七十八年七月八日台北一○一支郵局存證信函第三六五號、八十二年十二月八日台北八十四支郵局存證信函第九八七號、八十四年十月十六日暨八十一年十月十七日龜舊字第一六四號台灣省桃園縣龜山鄉私有耕地租約、八十二年十二月七日匯票影本、八十四年十月十八日匯票影本等為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：㈠系爭土地於八十三年五月十日經桃園縣政府實施重劃，故無法耕作，桃園縣政
府於九十一年將土地發回地主之原告，雖曾通知被告發回乙事，惟未附地籍圖，因此被告不知得耕作之地點，絕非被告任其荒蕪或放置廢土、垃圾。至於其上之柏油道路為產業道路，乃鄉公所所為。又系爭土地坐落之區域，且為政府公告休耕之範圍，每年兩期稻作並有政府相關人員前來勘察，是亦無廢耕可言。另桃園縣龜山鄉本非桃園農田水利會之灌溉區，故系爭土地缺乏水源而無法耕作，被告因之依法辦理休耕，猶無荒廢土地可言，況鄰近區域亦屬缺水區，此均屬事實。
㈡依耕地三七五減租條例之規定，租金之收取係出租人應至承租人農宅收取。茲
出租人從未至被告農宅收取租金，七十三年至八十四年間之租金係購買匯票郵寄予原告甲○○，嗣因前述土地重劃無法耕作，被告無從繳納租金，又原告亦拒收租金，故渠亦無拒繳租金之事。另承租人因出租人未前來取租而以存證信函及郵政匯票方式寄送，承租人即已履行繳納租金之義務，至出租人是否得收取，端視其方式。以本案言，被告以郵政匯票寄送租金，係採通常可供信賴之方式，亦即承租人之前開行為足使出租人處於得領取租金之狀態，出租人故意不為收取，應即表示異議，其置之不理，自不影響原告可得領取及被告已繳納租金之事實，因而被告並未違反法令及契約上之義務，原告不領取租金，僅得視為權利之不行使，其自令權利睡著，實與被告債務之履行無涉。再者，原告主張前揭條例第十七條第一項第三款地租積欠達二年之總額之解約事由乙節，因被告租賃期間有災欠情事，業透過調解減免地租，另系爭土地重劃期間，被告無法耕作，重劃完畢後，桃園縣政府或原告亦未點交調整後之土地，渠無從知悉在何地從事耕作，被告無耕地收入，不僅非可謂無不可抗力之原因不為耕作，抑且無耕作收入，自無法繳納租金，是亦無積欠租金可言。
㈢本件實則因系爭土地經重劃後，為可供興建大樓之黃金地段，如原告欲終止租
約，應依法給予被告當期公告土地現值減除土地增值稅後餘額三分之一之補償費，但原告為侵吞被告之佃農權益，方起訴興訟。
三、證據：提出照片、八十六年四月一日龜舊字第一六四號台灣省桃園縣龜山鄉私有耕地租約、九十一年三月七日龜舊字第一六四號台灣省桃園縣龜山鄉私有耕地租約、桃園縣龜山鄉公所八十二年十月二十九日（二）桃龜鄉民地字第二六三五五號函、八十七年九月十七日桃龜鄉建三字第八七一一九三七六號函、桃園縣龜山鄉耕地租佃租額減免證明書、八十八年一期作農戶種植及輪作暨休耕申請書、八十八年第二期農戶種植及輪作暨休耕申請書、九十年一期作農戶種植及輪作暨休耕申請書、九十年二期作農戶種植及輪作暨休耕申請書、九十一年一期作農戶種植及輪作暨休耕申請書、桃園縣第十七期龜山鄉楓樹坑市地重劃區七五出租耕地清冊、七十八年七月二十五日匯票、八十二年十二月七日匯票、八十四年十月十八日匯票、八十二年十二月七日桃園五支郵局存證信函第三一○號、八十四年十月十三日台北二十一支局存證信函第二四二號、七十八年六月三日桃園五支郵局存證信函第一四九號、七十八年七月八日台北一○一支郵局存證信函第三六五號、七十八年七月二十六日桃園五支郵局存證信函第一八四號、八十二年十二月二日台北八十四支郵局存證信函第九八七號、八十二年十二月七日桃園五支郵局存證信函第三一○號、八十四年十月十八日龜山郵局存證信函第三二四號、八十四年十二月四日台北二十一支郵局存證信函第二八五號、八十四年十二月九日龜山郵局存證信函第三八六號、八十五年一月三日台北二十一支郵局存證信函第二號、八十五年一月九日龜山郵局存證信函第一二號、八十七年六月二十二日台北二十一支局存證信函第一五八號、八十七年七月二十四日台北二十一支局存證信函第一八四號、八十七年七月三十日龜山郵局存證信函第二一九號、九十一年五月七日龜山郵局存證信函第一三七號、繳納各期租金說明、文聞法律事務所八十三年二月五日（八二）文法字第一五六號函、桃園縣龜山鄉八十三年一月十五日公所耕地租佃委員會調解程序筆錄等為證。
丙、本院依職權為下列事項：
一、現場履勘，製成履勘筆錄，並囑託桃園縣桃園地政事務所測繪土地複丈成果圖。
二、調閱本院八十七年度聲字第五九四號保全證據卷宗。
三、函請桃園縣政府說明該府第十七期市地重劃區工程開工暨完工日期，重劃後如何將土地發還所有權人，屬三七五減租耕地部分發還何人點收，及自八十三年五月十日起是否曾公告休耕農地。
四、函請桃園農田水利會說明系爭土地是否屬其農業灌溉範圍，及該水利會是否在該處設置灌溉溝渠暨何時廢止使用。
五、函請桃園縣龜山鄉公所說明系爭土地自八十三年五月十日起之公告休耕情形。理 由
甲、程序方面：按被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，此觀之民事訴訟法第二百五十五條第二項前段綦詳。查本件原告起訴狀主張之請求權係耕地三七五減租條例第十七條第一項第二款、第三款，又九十二年一月二十三日言詞辯論期日改以前開第三款及民法無權占有等法律關係為請求依據，被告無異議而為本案言詞辯論，原告復於同年三月十九日提出之民事言詞辯論㈡狀，另以同條例第十七條第一項第二款至第四款為請求權，被告亦無異議而為本案言詞辯論，然原告於同年六月十二日捨棄該條例第十七條第一項第二款之主張，合先敘明。
乙、得心證之理由：
一、原告起訴主張：坐落桃園縣○○鄉○路○段○路坑小段三五三、三五三之一、三五三之二、三五三之三、三五三之四、三五三之五、三五三之六、三五三之七三五三之八、三五三之九、三五三之十、三六一、三六一之一、三六一之二、三六一之三、三六二、三六二之一、三六二之二、三六三之三、三六二之四、三六二之五、三六二之六、三六二之七等地號土地係原告所有，應有部分各二分之一，嗣因重劃，除同小段三六一、三六二、三六二之二地號土地維持原告上揭應有部分之共有外，其餘土地則調整○○○鄉○○段一四七、一四八、
一五九、一六一、一六七、一七０、一七一地號土地予原告乙○○所有○○○鄉○○段一二六、一二七、一三五、一五０地號土地則予原告甲○○所有，該系爭土地兩造原訂有耕地三七五減租租約，惟被告積欠原告地租已達二年總額，原告乃於七十八年七月八日以存證信函通知被告應於二十日內繳納租金，逾期則終止雙方租約，被告未按期清償租金，故雙方租約已告終止，另被告尚有非因不可抗力原因繼續一年不為耕作之事實，為此，原告爰基於耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款及第四款之規定，終止兩造之租賃契約，並請求渠返還如聲明所示土地暨協同原告辦理耕地租約塗銷等語。至被告則以：渠應給付予原告之七十三年至八十四年地租，均以郵政匯票送達原告，但部分為原告退回，渠已盡地租之給付義務，且其間尚因災欠之故，經核定得免繳地租，又系爭土地因乏水源，曾依法辦理休耕，復歷經重劃，於該期間被告無從耕作，因此非可謂廢耕，且依法亦毋庸繳納地租，至於其上之道路乃桃園縣龜山鄉公所所鋪設，非渠不為耕作等語資為置辯。
二、查上開小段三五三、三五三之一、三五三之二、三五三之三、三五三之四、三五三之五、三五三之六、三五三之七三五三之八、三五三之九、三五三之十、
三六一、三六一之一、三六一之二、三六一之三、三六二、三六二之一、三六二之二、三六三之三、三六二之四、三六二之五、三六二之六、三六二之七等地號前為原告共有之土地，應有部分各二分之一，於重劃後，除同小段三六一、三六二、三六二之二地號土地維持原告上揭應有部分之共有外，其餘土地則調整○○○鄉○○段一四七、一四八、一五九、一六一、一六七、一七０、一七一地號土地予原告乙○○所有○○○鄉○○段一二六、一二七、一三五、一五０地號土地則予原告甲○○所有乙節，為兩造所不爭，且有存卷之土地登記謄本、桃園縣第十七期龜山鄉楓樹坑市地重劃區三七五出租耕地清冊可稽，是此部分堪信為真正。
三、原告主張被告積欠地租，是於七十八年七月八日以存證信函催告被告，應於文到二十日內給付，否則終止租約，但被告不予置理，故原告已終止雙方耕地租約等語。按耕地租約在租佃期間未屆滿前，承租人積欠地租達兩年之總額時，出租人得主張終止之，前述條例第十七條第一項第三款規定甚明；而耕地租約之出租人依該款終止租約，應以出租人終止時之狀態為準，即以出租人為終止之意思表示時承租人所積欠之地租總額，計算有無達兩年地租之總額（最高法院八十七年台上字第二七七七號判決意旨可資參照）。本件首應釐清者，系爭土地本非桃園農田水利會灌溉事業區域內之土地，該會亦未曾在該地上設置灌溉排水路等水利設施，有該會九十一年十二月十七日桃農水管字第一一○○八八號函附卷可按，而被告且自承渠父祖輩早已承租該地耕作乙情，則欠缺水利會灌溉水源，系爭土地並非當然淪為無法耕作之地，是以，被告以此為辯，認因而即可不耕作，進而免繳地租云云，顯非可採。次以，兩造於原告為右開催告前，雙方尚存有耕地三七五減租租約，其地租係按一年二期，每期以作物總收穫量千分之三百七十五折算現金給付，金額由被告按實收情形自行計算，又原告已收受被告七十八年七月二十五日寄發之匯票，該匯票係作清償系爭土地七十三年第一期至七十七年第一期之地租等節，均無爭執；從而，被告迄右開催告函催告期間屆滿即七十八年七月二十八日前，被告仍積欠原告七十七年第二期之地租，然承上言之，原告於七十八年七月二十八日為終止租約之意思表示時，尚無積欠地租達二年總額之情事，則其情形即與上揭條例條項款之規定有間。次按，民法第四百四十條第一項所載，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付，如承租人於其期限內不為支付者，出租人得終止契約，該規定於出租人依上開條例第十七條第一項第三款終止契約時，亦適用之。本件縱被告嗣後寄送予原告之八十二年十二月七日、八十四年十月十八日等匯票，不生清償七十八年第一期至八十二年第二期地租之效力，原告既未依法再向被告為催告，自不得以被告積欠地租而主張終止雙方租約，換言之，自七十八年七月二十八日以降至該期租約屆期止，雙方之租約並未消滅。第按，耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，同條例第二十條定有明文；準上規定，故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅。查被告至前述租期屆至後，願意繼續承租系爭土地，然為原告所拒絕乙事，乃兩造不爭之事實，是原告分別於八十一年七月七日、八十六年四月一日向主管機關取得各為八十一年六月二十日至八十七年六月十九日、八十六年一月一日至九十一年十二月三十一日等租期之耕地租約（參見本院卷第二一頁、第八二頁），自屬適法，而在此期間，兩造仍存有租約，併敘之。
四、本件原告另主張被告復有上開條例第十七條第一項第四款非因不可抗力繼續一年不為耕作之法定終止租約事由，而訴請終止兩造租約，並請求返還租賃物乙節，按承租人承租耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依同條例同條項第四款規定終止租約，收回全部耕地，此有最高法院八十四年度台上字第一八五六號判例意旨可資參佐。系爭土地除三六一、三六二、三六二之二地號土地外，餘屬前開重劃區內土地，該重劃區工程係於八十三年五月十日開工，於八十四年十二月十五日完工，重劃後依市地重劃實施辦法第三十一條規定辦理土地分配，桃園縣市地重劃委員會審議通過土地調整分配如上，又原告重劃後分配之土地，須俟地上物拆遷問題處理完竣後，桃園縣政府始得依右開辦法第五十一條之規定辦理交接事宜，有桃園縣政府九十一年十二月四日府地重字第○九一○二六五七九五號函在卷得憑。該重劃區內之系爭土地，桃園縣政府自工程開工起迄今，既尚未將土地點交原告，為原告所不否認，則在該區域內之系爭租地，被告自無從知悉渠租地所在，被告無從耕作，洵合情理。然據被告提出之七十八年第一期至八十二年第二期地租繳納明細中，渠已自行載明系爭租地前於同上重劃前，在八十年第二期、八十一年第一期連續一年期間並未耕作之事實（參見本院卷第八三頁），而系爭土地縱無水利會灌溉水源，猶得耕作業如前述，則原告陳稱被告有繼續一年未為耕作，乃事出有徵。而三六一、三六二、三六二之二地號土地係在上述重劃區外，其中三六二、三六二之二地號土地，依本件原告於八十七年八月二十六日在本院八十七年度聲字第五九四號保全證據事件提出之八十七年七月二十一日照片（同卷第五頁）所示，及本院本件於九十一年十一月五日履勘現場時，均非處於耕作狀態，然前開保全證據事件本院於八十八年九月十五日至系爭土地執行現場保全證據後，諭知本件原告陳報履勘現場照片，該二筆土地已見有翻土之狀（參見同卷第五八頁照片Ａ編號甲、乙部分）；又該地號上之道路（極小部分屬三六一、三六二地號土地），乃桃園縣龜山鄉公所所鋪設，該公所亦於八十七年九月十七日以在卷之桃龜鄉建三字第八七一一九三七六號函知原告，同意由所有人之原告自行挖除，諸此均難遽稱該二土地被告即有非不可抗力之原因繼續一年不為耕作之事實。惟系爭三六一地號土地（除本院卷第一九七頁桃園縣桃園地政事務所土地複丈成果圖Ｅ區為河川坍沒區事實上無法耕作外），毋論本件原告上述另案提出之八十七年七月二十一日照片、照片Ａ編號乙、丙，均在在可見芒草叢生，迄本件本院九十一年十一月五日履勘時亦然，另有前開複丈成果圖、現場照片堪憑（本院卷第一九七頁、第一二一頁），承上而言，原告主張系爭三六一地號土地，被告有非不可抗力繼續一年不為耕作之事實，亦洵非無稽。被告雖亦以該區域休耕且缺乏水源，故無法耕作云云為辯。關於水源因素，毋庸贅論，又三六一地號土地祗於八十三年至八十五年為桃園縣龜山鄉公所公告休耕（在卷之該公所九十一年十二月十九日桃龜鄉民字第○九一○○二七三六八號函暨農戶基本耕地清冊得參），其後並無公告休耕之情事，況休耕公告亦不具強制力，被告若繼續耕作或轉作其他作物，並不在政府禁止之列。再者，被告既以鄰地之右揭三六二、三六二之二土地向有耕作事實等語資為抗辯，且有該二筆土地翻土照片為證，併足徵系爭三六一地號土地向非不得耕作之處。此外，系爭租地是否應繳納租金與有無不為耕作，實屬二事。被告固提出存卷之桃園縣龜山鄉耕地租佃租額減免證明書，企以證明系爭三六一地號土地因屬流失之河坡地無法耕作，其租額業經核准減免乙情，惟稽之前述本件本院囑託地政機關測繪之複丈成果圖，該地號土地僅Ｅ區小部分流失，至該圖所示Ｄ區大部分土地並無流失情事，但被告確有令該部分土地荒蕪致芒草叢生之事實。準此，足見被告所辯前詞，容非足取。
五、綜上所陳，原告基於耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款之規定，終止兩造租約，訴請命被告返還如聲明所示之租賃土地，洵有理由，應予准許。至原告併予請求被告應協同辦理塗銷系爭耕地租約乙事，按依耕地三七五減租條例第六條第二項訂定之「台灣省耕地租約登記辦法」第二條第一項、第二項第一款規定：「耕地租約之訂立、變更、終止或換訂登記，應由出租人會同承租人於登記原因發生日起三十日內，向當地鄉（鎮、市、區）公所申請。」、「前項租約登記，出租人或承租人不會同申請時，得由一方敘明理由，檢附相關證明文件，單獨申請登記，除有下列情事之一者得逕行登記外，鄉（鎮、市、區）公所應通知他方於接到通知之日起二十日內提出書面意見，逾期未提出者，由該管鄉（鎮、市、區）公所逕行登記：一 經判決確定者。」故耕地之租賃雖屬私法關係，但行政機關依耕地三七五減租條例第六條規定辦理租約之訂立、變更、終止或換訂之登記，則係本於行政權之作用，而為公法上之單獨行為，不能謂非處分之性質（行政法院五十一年度判字第一五二號判例及五十六年判字第三七七號判例等意旨足堪參佐），且經判決確定者，依前開租約登記辦法，由一方檢附相關證明文件單獨申請時，即得逕行登記，並無起訴請求對方協同辦理登記之必要，最高法院八十四年度台上字第五七三號判決意旨亦有闡明；承此言之，本件原告此部分請求，要無保護之必要，是應予駁回。
六、本件事證業臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件心證之形成不生影響，爰不一一贅述。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 八 月 七 日
臺灣桃園地方法院民事第二庭~B法 官 朱敏賢右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 八 月 七 日~B法院書記官 謝文心