臺灣桃園地方法院民事判決 九十一年度訴字第一五五四號
原 告 旭昇公寓大廈管理維護股份有限公司法定代理人 丙○○原 告 旭昇保全股份有限公司
設桃法定代理人 丙○○ 住同右 二 人訴訟代理人 甲○○ 住桃被 告 臺北東京社區管理委員會
設桃法定代理人 乙○○ 住同訴訟代理人 陳傳中律師
蔡銘書律師謝啟明律師複 代理人 丁○○ 住桃右當事人間請求給付管理維護費事件，於民國九十二年十月三十日辯論終結，本院判決如左：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告旭昇公寓大廈管理維護股份有限公司新臺幣（下同）二十六萬八千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）被告應給付原告旭昇保全股份有限公司三十六萬六千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（三）上開二項聲明，原告旭昇公寓大廈管理維護股份有限公司及旭昇保全股份有限公司均願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）被告就坐落桃園縣桃園市○○路○○○號之建物（下稱系爭建物）與原告旭昇公寓大廈管理維護股份有限公司（下稱旭昇公司）間曾簽立一紙委任契約（下稱系爭建管契約），被告委由原告旭昇公司提供行政、清潔、機電管理服務工作，系爭建管契約有效期間係自民國九十一年一月三十一日八時起至九十一年五月三十一日八時止，每月被告應給付原告旭昇公司之服務費用為一十三萬四千元，然依系爭建管契約書第二條及第十四條第三項規定：「委託契約有效期間：自九十一年一月三十一日八時起至九十一年五月三十一日八時止，計四個月，契約期滿，甲方（即被告）應於契約期前三十日以書面通知乙方（即原告旭昇公司），否則視同續約一年，嗣後亦同。」；「合約期間內，甲方非因上款之因素需終止合約時，甲方應依本合約二個月之委託管理服務費金額以『現金』或『即期禁止背書轉讓支票』全額一次支付乙方作為賠償」，嗣被告於九十一年五月十七日經管理委員會開會決議通過將系爭建管契約於九十一年五月三十一日終止，並於九十一年五月二十一日以桃園二十支郵局第一六四號存證信函通知原告旭昇公司上開終止事宜，惟系爭建管契約依該契約第二條規定已視同續約一年。被告竟於九十一年五月三十一日提前終止系爭建管契約，爰依系爭建管契約第十四條第三項之約定訴請被告賠償原告旭昇公司二個月之委託管理服務費金額合計為二十六萬八千元（000000元×二＝二六八○○○元）。
（二）被告另委由原告旭昇保全股份有限公司（下稱旭昇保全公司）就系爭建物提供整體性安全管理服務工作，雙方並簽立一紙委託契約（下稱系爭保全契約）為憑，系爭保全契約有效期間係自九十一年一月三十一日八時起至九十一年五月三十一日八時止，每月被告應給付原告旭昇保全公司之服務費用為一十八萬三千元，然依系爭保全契約書第二條及第十四條第三項規定：「委託契約有效期間：自九十一年一月三十一日八時起至九十一年五月三十一日八時止，計四個月，契約期滿，甲方（即被告）應於契約期前三十日以書面通知乙方（即原告旭昇保全公司），否則視同續約一年，嗣後亦同。」；「合約期間內，甲方非因上款之因素需終止合約時，甲方應依本合約二個月之委託管理服務費金額以『現金』或『即期禁止背書轉讓支票』全額一次支付乙方作為賠償」，嗣被告於九十一年五月十七日經管理委員會開會決議通過將系爭保全契約於九十一年五月三十一日終止，並於九十一年五月二十一日以桃園二十支郵局第一六四號存證信函通知原告旭昇保全公司上開終止事宜，惟系爭保全契約依該契約第二條規定已視同續約一年。被告竟於九十一年五月三十一日提前終止系爭保全契約，爰依系爭保全契約第十四條第三項之約定訴請被告賠償原告旭昇保全公司二個月之委託管理服務費金額合計為三十六萬六千元（000000元×二＝三六六○○○元)。
（三）於九十一年四月某日清晨二時四十五分左右，被告社區之住戶發現地下室Ｂ棟蓄水池因抽水馬達故障造成溢水現象，該住戶隨即通知訴外人即大門警衛趙俊虎，訴外人趙俊虎除立即通知抽水馬達之維護公司即中華機電公司及原告公司之主管即訴外人陳伯志外，並與該住戶前至抽水馬達故障處修護該抽水馬達。因中華機電公司遲未到現場，而該住戶本身又係做機電行業，遂立即修繕該抽水馬達，至當日三時二十分左右即將該抽水馬達維修完畢，訴外人趙俊虎並於當日三時三十分至四時間將溢水清掃完畢，至當日清晨四時左右，訴外人陳伯志經訴外人趙俊虎通知前往被告社區處理後續事宜，而訴外人陳伯志到達被告社區時，被告社區之Ｂ棟蓄水池溢水現象已獲控制。故原告已善盡通知、維修及善後處理之責任。被告社區之主任委員即訴外人林宗吉對原告之處置曾深表認同，並表示被告就該事件不再追究。從而原告並無任何失職或疏失之處，而被告社區亦未因此受有任何損失，故被告向原告要求損害賠償於法無據。
（四）原告於九十一年五月十八日函覆被告說明被告所為終止契約之意思表示並不合法，而因被告已向原告表示要終止上開二份委任契約，所以原告才再次去參與競標，然此舉不表示兩造有合意終止租約。
三、證據：提出下列證據為證。原證一：建管契約書影本一份。
原證二：桃園二十支郵局第一六四號存證信函影本一份。
原證三：保全契約書影本一份。
原證四：桃園縣政府函一件。
原證五：桃園郵局第八九一號存證信函影本一份。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）於九十一年四月間，因原告員工之過失導致被告社區Ｂ棟地下室淹水，被告當時已向原告表示要終止上開二份委任契約，原告知悉後亦表示同意，故上開二份委任契約業經兩造合意終止。
（二）依原告旭昇公司與被告所訂立之系爭建管契約，原告應提供包含總幹事、環保員及機電員等人員為行政、清潔、機電管理等服務，由被告每月支付一十三萬四千元服務費用與原告旭昇公司，然原告旭昇公司除未及時發現地下室漏水外，於原告旭昇公司通知中華機電公司後，中華機電公司人員亦未到達現場，反由被告社區住戶自行將抽水馬達之故障修復，足證原告旭昇公司未善盡職責。嗣因被告不滿原告所屬人員之服務，於九十一年四月十四日開會時，決議要與原告終止系爭契約，並口頭請訴外人莊育聰轉告原告，於同年四月十四日管理委員會開會當日，被告再次向原告公司之代表莫萍生重申終止契約之意，該次會議決議於九十一年五月三十一日契約期滿後，被告將不與原告再行續約，並請原告派駐被告社區之總幹事即訴外人莊育聰將該決議內容轉告原告公司，原告公司主管遂於九十一年四月間某日與被告協商，並同意於委任契約期滿後兩造即不再續約，被告旋即於九十一年五月十七日辦理後續社區建管與保全契約競標，包含合京保全、力霸保全與原告等各家公司於是日前來被告社區競標，原告於競標時當場並未主張上開二份委任契約於九十一年五月三十一日後仍有效存續，且被告已於九十一年五月二十一日寄發存證信函通知原告上開二份委任契約期間屆滿後即不再續約，原告並於九十一年五月二十八日至同年五月三十一日間配合於被告社區管理中心辦理交接事宜，原告從未就上開二份委任契約有任何爭執，從而，被告已提前通知原告公司終止契約事宜，原告對此亦表示同意，故上開二份委任契約係經兩造合意終止，並非被告單方面終止契約。縱認原告未明示承諾終止契約，然原告經被告通知後曾於九十一年五月十七日至被告社區參與投標，且於同年月二十八日由原告公司代表莊育聰至被告社區與合京公司代表袁世忠辦理交接，可知原告對於被告終止契約之意思表示並無反對之意思，亦可認為原告已默示同意終止契約。
（三）被告曾於九十一年一月十一日召開管理委員會議，辦理第二屆與第三屆管理委員會之移交，該次會議中並決議因被告與原告之保全管理契約，原契約期限係自九十年六月一日起至九十一年一月三十一日止，故被告與原告旭昇保全公司同意將契約期限展延至九十一年五月三十一日止，到期後若被告管理委員會與原告旭昇保全公司雙方無異議，再行另訂一年期之合約，故基於該決議之內容被告與原告旭昇保全公司係簽立期限為半年之契約，而當時擔任被告社區管理委員會主任委員之證人林宗吉，及原告公司經理莫萍生、主任胡毓勇均在場與會，訴外人林宗吉於簽訂系爭建管及保全契約時，自無可能於九十一年一月十五日簽約時認同上開二份委任契約第二條所稱於九十一年五月三十一日契約期滿後，被告如未於契約期前三十日以書面通知原告，即視同續約一年之約定，故證人林宗吉已將該契約中此部分約定刪除而不存在，原告亦表示同意，而因上開二份委任契約第二條於契約簽訂後經兩造同意修改，故被告主張原告提出修改前之上開二份委任契約非屬真正，原告應舉證以實其說。
（四）按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，當事人之一方，於不利於他方之時期終止契約者，應負損害賠償責任。但因非可歸責於該當事人之事由，致不得不終止契約者，不在此限，民法第五百四十九條定有明文；次按受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第五百四十四條亦定有明文，又定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效，而定型化契約中之條款有違反平等互惠原則，或條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者，推定其顯失公平，亦分別為消費者保護法第十二條一項、第二項第一、二款所明文。本件原告所派駐於被告社區服務之保全警衛，屢次佔用被告社區臨時停車位，並於被告社區地下室淹水時，擅離職守未予處理，甚至躲在車輛行進之坡道上睡覺，而原告公司之主管亦遲未處理，致使被告社區蒙受損失，是被告才於九十一年四月間向原告公司派駐社區之總幹事之莊育聰及原告公司主管陳主任表明欲終止委任契約，並要求原告於九十一年五月三十一日期限屆滿前，先行於同年月二十八日至被告社區交接。故被告所為終止契約之意思表示係非可歸責於被告，且被告表明終止契約之時期為系爭契約期限即將屆滿之際，被告亦給付管理服務費用至九十一年五月三十一日，故被告未於不利於原告之時期終止契約。又上開二份委任契約第十四條雖就被告終止契約為條款約定，然如認系爭建管及保全契約第十四條可排除民法第五百四十九條之適用，則該條款即與民法第五百二十八條規定之意旨相矛盾，且該條約款亦違平等互惠原則，限制被告之解除權，依消費者保護法第十二條觀之，應認為系爭建管及保全契約第十四條之約款無效，且系爭建管及保契約第二條約定於期限屆滿前三十日被告應以書面通知原告之條款，亦應歸於無效，從而，被告依民法第五百四十九條規定終止系爭建管及保全契約與法有據。
（五）按基於同一原因事實受有損害並受有利益者，其請求之賠償金額，應扣除所受之利益，民法第二百十六條之一定有明文。縱認原告之請求有理由，則系爭建管及保全契約第十四條約定之賠償金額亦屬過鉅，且原告受此損害時，亦同時受有無須服務之利益，故原告請求之金額應扣除此部分利益。
三、證據：提出下列證據為證，並請求訊問證人林宗吉、邱玉煇、楊明勛、馬易知。被證一：九十一年一月份至五月份建管服務費用支出請款憑單影本五份、支票影本二份、匯款通知書二份、發票一份。
被證二：九十一年一月份至五月份保全服務費用支出請款憑單影本五份、支票影本二份、匯款通知書二份、發票一份。
被證三：公寓大廈管理組織報備證明影本一份。
被證四：被告社區管理委員會會議記錄影本二份。
被證五：社區業務移交清冊影本一份。
理 由
一、本件原告起訴主張：兩造於九十一年一月十五日就坐落桃園縣桃園市○○路○○○號之建物（下稱系爭建物）成立二份委任契約，被告委由原告旭昇公司提供行政、清潔、機電等管理服務工作，另原告旭昇保全公司則提供整體性安全之管理服務工作，上開二份委任契約有效期間均係自九十一年一月三十一日八時起至九十一年五月三十一日八時止，而每月被告應給付原告旭昇公司之管理服務費用為一十三萬四千元及原告旭昇保全公司之管理服務費用一十八萬三千元，然依系爭建管及保全契約書第二條約定，被告應於契約期滿前三十日以書面通知原告旭昇公司及原告旭昇保全公司，否則視同續約一年，嗣被告於九十一年五月十七日經管理委員會決議通過於九十一年五月三十一日將系爭建管及保全契約終止，被告並於九十一年五月二十一日以桃園二十支郵局第一六四號存證信函通知原告旭昇公司及原告旭昇保全公司終止上開二份委任契約，惟系爭建管及保全契約依該契約第二條規定已視同續約一年，被告並不得於九十一年五月三十一日終止系爭建管及保全契約，爰依系爭建管及保全契約第十四條第三項之約定訴請被告賠償原告旭昇公司二個月之委託管理服務費金額合計為二十六萬八千元，及賠償原告旭昇保全公司二個月之委託管理服務費金額合計為三十六萬六千元等情。
二、被告則以：系爭建管及保全契約業經兩造合意終止，又上開二份委任契約中第二條關於期限屆滿前三十日被告應以書面通知原告之條款業經被告刪除，故被告否認原告所提出上開二份委任契約之真正，縱認雙方並未合意終止上開二份契約，系爭建管及保全契約亦因契約期滿而失其效力，並無視同續約之情事，又被告亦已依民法第五百四十九條規定向原告主張終止上開二份委任契約，另原告請求被告賠償之金額亦屬過高，是原告受損害時，同時受有無須服務之利益，故原告請求之賠償金額應扣除此部分利益等語，資為抗辯。
三、原告主張其與被告就系爭建物曾簽立二份委任契約，被告委由原告旭昇公司及旭昇保全公司分別提供行政、清潔、機電及整體性安全之管理服務工作，系爭建管及保全契約有效期間均自九十一年一月三十一日八時起至同年五月三十一日八時止止，被告則應每月分別給付原告旭昇公司管理服務費用一十三萬四千元及原告旭昇保全公司管理服務費用一十八萬三千元等情，業據其提出委任契約書二紙附卷為憑，被告對此部分並未表示爭執，是原告此部分主張堪信屬實。又原告復主張被告未依系爭建管及保全契約第二條約定，於契約期滿前三十日以書面通知原告，故系爭建管及保全契約應視同續約一年，被告違約終止上開二份委任契約，故原告依系爭建管及保全契約第十四條第三項規定向被告請求賠償等語，為被告所否認，並執前詞置辯。茲本件所應審究者為被告有無違約終止系爭建管及保全契約之情事。
四、原告主張被告未依系爭建管及保全契約第二條約定，於契約期前三十日以書面通知原告，故上開二份契約均已視同續約一年等語，被告則抗辯系爭建管及保全契約關於此部分條款業經刪除，故被告縱未於契約期滿前三十日以書面通知原告，亦不當然視同續約一年，並否認原告提出上開二份委任契約之真正云云，經查，原告提出之上開二份委任契約第二頁中立契約書人欄分別蓋有原告公司及被告管理委員會之印章，而簽約時被告主任管理委員林宗吉並於上開二份委任契約上簽名及用印，被告對於上開二份委任契約中訴外人林宗吉簽名及被告部分印文之真正並未有所爭執，依民事訴訟法第三百五十八條第一項之規定，私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印者，應推定為真正，被告復未能提出反證加以推翻，是上開二份委任契約應堪認定為真正。至被告抗辯上開二份委任契約部分條款業經被告修改一節，雖與證人即簽約時擔任被告社區管理委員會主任委員林宗吉證述之情節相符，然證人林宗吉係兩造簽約時被告方面之代表人，其證言即有偏頗之可能，不得逕為被告有利之認定，而被告既未能提出其他證據資料以實其說，而原告所提出之上開二份委任契約既無修改之痕跡，且兩造均未曾表示有另立新契約以取代上開二份委任契約之情事，是被告抗辯上開委任契約中第二條約定被告應於契約期前三十日以書面通知原告，否則視同續約一年之字語業已刪除一事，自難採信，況上開二份委任契約是否經過被告修改亦僅涉及上開二份委任契約之有效期限為何，並不影響該二份委任契約之真實性。
五、原告復主張因被告違約終止上開二份委任契約，依系爭建管及保全契約第十四條第三項其得向被告請求損害賠償等語，被告則抗辯上開二份委任契約若非經兩造合意終止，亦因契約期滿而消滅等語。經查，於九十一年五月十七日被告曾發函向原告表示被告將自九十一年五月三十一日八時起與原告終止委託管理服務之契約，原告則於九十一年五月十八日函覆被告所為終止契約之意思表示與合約內容不符，原告得向被告請求損害賠償等情，有被告提出之存證信函二份附卷可稽，又解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，依存證信函之內容可知被告係向原告為不願再續約之意思表示，而非被告欲在上開二份委任契約有效期間屆滿即九十一年五月三十一日前為終止契約之意思表示，且被告所發之存證信函載明自九十一年五月二十七日起被告委由訴外人合京保全公司與原告進行相關業務交接事宜，原告亦於九十一年五月二十八日起至同年月三十一日止陸續辦理交接完畢，有業務移交清冊影本一份在卷為憑，又原告於本院審理中陳稱因被告表示要終止雙方契約，其有去參與被告所為之公開競標等情，倘原告如認為系爭建管及保全契約因被告未於契約期前三十日以書面通知原告，應視同續約一年，則原告不但無庸參與被告所為之招標，且無須辦理業務交接之手續，可知原告應係同意上開二份委任契約於九十一年五月三十一日即歸於消滅，才於上開二份委任契約期滿前將業務交接並將駐守之人員撤離，而被告亦給付原告管理服務費至九十一年五月份，此有支出請款憑單為佐，是被告抗辯兩造間二份委任契約應於九十一年五月三十一日因期滿而消滅等語，應堪信實。又系爭建管及保全契約第十四條第三項記載：「合約期間內，甲方（即被告）非因上款之因素需終止合約時，甲方應依本合約二個月之委託管理服務費金額以『現金』或『即期禁止背書轉讓支票』全額一次支付乙方（即原告）作為賠償」，然原告並未舉證證明被告於合約期間內有何其他違約終止系爭建管及保全契約之情事，綜上所述，系爭建管及保全契約既係經兩造合意於契約期滿而歸於消滅，被告即無違約終止契約之情形，是原告向被告請求違約終止契約之損害賠償於法無據。
六、從而，原告基於系爭建管及保全契約第二條及第十四條第三項約定，訴請被告賠償原告旭昇公司二個月之委託管理服務費金額合計二十六萬八千元，及賠償原告旭昇保全公司二個月之委託管理服務費金額合計三十六萬六千元一節，為無理由，應予駁回，原告之訴既經駁回，其假執行之聲請應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本判決結果不生任何影響，爰不一一予以論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十一 月 十三 日
臺灣桃園地方法院民事第一庭~B審判長法 官 郭琇玲~B 法 官 潘進柳~B 法 官 林哲賢右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 十一 月 十三 日~B法院書記官 陳淑芬