臺灣桃園地方法院民事判決 九十一年度訴字第一七○二號
原 告 交通部台灣鐵路管理局法定代理人 丙○○訴訟代理人 龔維智律師複 代理人 乙○○ 住台北市○○○路○段○○○號六樓之二
李建民律師被 告 甲○○訴訟代理人 巨克安律師右當事人間請求拆屋還地等事件，本院判決如左：
主 文被告應將坐落桃園縣中壢市○○段第三九之三地號土地上，如附圖所示Ｃ部分，面積玖拾參平方公尺之建物，即門牌號碼桃園縣中壢市○○路○○○號房屋遷讓返還原告。並應自民國九十二年三月二十五日起至遷讓房屋之日止按月給付原告新台幣壹萬伍仟參佰捌拾肆元。
被告應將坐落桃園縣中壢市○○段第三九之三地號土地上，如附圖Ａ、Ｂ部分，面積共陸拾柒平方公尺之一、二樓建物，即門牌號碼桃園縣中壢市○○路○○○號拆除，將土地回復原狀返還原告。並應自民國九十二年三月二十五日起至土地交還之日止按月給付原告新台幣壹萬零捌佰捌拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
本判決第一項遷讓房屋、第二項拆除建物交還土地之履行期間為陸個月。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項於原告分別以新臺幣壹佰參拾伍萬元、新台幣玖拾柒萬元預供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前分別以新台幣肆佰零參萬壹仟陸佰元及新台幣貳佰捌拾捌萬壹仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應將坐落桃園縣中壢市○○段三九之三地號土地上，如附圖所示Ｃ部分，面積九三平方公尺之建物，即門牌號碼桃園縣中壢市○○路○○○號房屋遷讓返還原告，並自本更正聲明狀繕本送達之翌日（即民國【下同】九十二年三月二十五日）起至返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）一萬五千六百三十三元。
（二）被告應將坐落第一項聲明同一地號土地上，如附圖所示Ａ、Ｂ部分，面積共六七平方公尺之建物拆除，將土地返還原告；另應給付原告六十五萬三千二百五十元及自本更正聲明狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自本更正聲明狀繕本送達之翌日起至返還土地之日止，按月給付原告一萬零八百八十八元。
（三）訴訟費用由被告負擔。
（四）願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）本件土地、建物為中華民國所有，原告為管理機關，有土地登記謄本、房屋稅籍證明書、宿舍領住資料、地籍圖謄本及公告現值表可稽。
（二）查被告原任職原告機關，配住桃園縣中壢市○○路○○○號宿舍，詎未經原告同意於宿舍後方加蓋房屋，並另申請中壢市○○路○○○號門牌，用之經營機車寄車行生意，有現場照片乙紙可證；按台灣鐵路管理局員工宿舍管理須知第二十二條規定：宿舍借（配）住人不得將宿舍出（分）租、轉借、調換、轉讓、增建、改建、經營商業或作其他用途，而服務單位查明有前項情事之一者，應報請管用單位終止借貸關係，並責令搬遷。本件被告違反宿舍管理須知，事實至為明確，為此原告以本起訴狀向被告為終止借貸契約之意思表示，並依民法第四百七十條、第七百六十七條之規定請求被告返還系爭房屋。
（三）查被告於答辯狀中辯稱，五十六年間，因家屬眾多，宿舍不敷使用，而將宿舍後方之庭院空地，增建附屬平房，並經桃園縣政府核准核發修建證在案，因原告自始未有阻止修建或取締行為，主張存在默示之同意。姑且不論，原告自始未曾同意被告增建宿舍，被告以個人名義向桃園縣政府申請修建房屋，乃係其個人行為，非經原告之授權，對原告不生效力。再者，縱桃園縣政府有權同意被告於系爭土地上增建附屬平房，其增建範圍，經被告切結面積絕不得超過三十平方公尺，此有被告提出之桃園縣政府修建證可證，然本件建物經中壢地政事務所測量之結果，除土地複丈成果圖所示Ｃ部分為原宿舍建物主體外，其餘增建部分面積，遠遠超過桃園縣政府許可之範圍，換言之，縱使桃園縣政府曾同意增建，面積亦僅三十平方公尺而已，其餘部分被告並未取得任何有權之人同意，仍屬違規增建，事證明確。
（四）另有關宿舍經營商業行為乙事，被告聲稱係為避免過往旅客隨便停放機車而要求整齊放置，收取些薄之管理費用，並非經營商業之行為，查被告所為若非商業行為，何需對外公開並收取費用？被告否認宿舍營商之事，顯係卸責之詞，且本案訴訟進行中，被告明知宿舍不得經營商業行為，仍不思收歛悔改，而執意違規，持續營商，玆提供九十二年一月十六日照片二紙供參。
（五）綜上所陳，被告嚴重違反宿舍不得增建、改建、經營商業之規定，被告行為構成其一者，原告均得終止使用借貸契約，今被告違反前開宿舍管理須知，事實已臻明確，為此原告終止借貸關係，依民法第四百七十條、第七百六十七條之規定請求被告返還宿舍，並將增建部分拆除，土地交還原告，於法有據。
（六）被告違法增建房舍，無權占用原告土地已逾五年以上，係無法律上原因而受利益，致原告受損害，為此原告依據民法不當得利之法律關係請求被告返還其所受利益，原告請求被告賠償相當於租金之五年損害金；而原告終止借貸關係後，被告繼續占有使用原告房地，故自起訴狀繕本送達之翌日起至返還房地之日止，應按月給付相當於租金之不當得利，其計算標準依土地法第一百零五條準用同法九十七條規定，建築基地之租金，按申報地價年息百分之十計算，本案系爭土地八十九年度申報地價為一九五００元，因系爭土地位處中壢火車站旁之交通要地，商家雲集，市況熱絡，地價不菲，原告以土地法九十七條之規定，以申報地價年息百分之十計算，並無不妥，玆提出系爭土地八十六年、八十九年申報地價謄本，分別計算不當得利金額如下：返還房屋部分：每月給付一萬五千六百三十三元【（１９５００元Ｘ９３）＋６２５００】Ｘ１０％Ｘ１／１２＝１５６３３元。拆屋還地部分：五年之不當得利金額為１９５００元Ｘ６７Ｘ１０％Ｘ５＝６５３２５０元；每月之不當得利金額為１９５００元Ｘ６７Ｘ１０％Ｘ１／１２＝１０８８８元。
三、證據：提出土地登記謄本、房屋稅籍證明書、宿舍領住資料、地籍圖、公告現值
表、台灣鐵路管理局員工宿舍管理須知、戶籍謄本、申報地價謄本（以上均為影本）各乙份及照片三張為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保，聲請宣告准予免為假執行。訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：
（一）被告前係原告機關之員工，並於在職期間配住系爭桃園縣中壢市○○路○○○號宿舍乙棟，嗣於五十六年間，被告因子女眾多，宿舍不敷使用，而將宿舍後早已荒蕪之庭院空地，結合整排鄰眷增建附屬平房，並經桃園縣政府核准核發修建證在案，就此增建眷舍之事實，原告機關雖未為書面之同意，然增建行為之發生迄今已逾三十五年如此漫長之期間，從頭到尾皆未見原告機關有任何阻止修建或取締之行為，基於信賴原則，當非可就其長久存在之默示行為允許為相反之主張，並進而終止借貸契約，且依原告提出之員工宿舍管理須知第二十二條之規定，服務機關單位查明有前項之一者，應報請管用機關終止借貸關係，並責令搬遷，然本件被告增建房舍係結合整排宿舍集體之修建行為，規模並非不大，當時服務機關及管用機關豈有不知之理，詎於三十五年後才依此事實向被告主張終止借貸契約遷讓房屋，其明顯與民法誠實信用原則相牴觸，此項請求自非得以准許。
（二）被告在職及退休迄今均仍居住系爭房屋內，增建部分於五十六年間即經戶政機關主動編列門牌便於管理，僅於後方空地為避免過往之旅客隨便停放機車而要求整齊放置，收取些薄之管理費用，惟此並非經營商業行為，觀之被告並未設立招牌對外公開營業即可得知，況寄放機車行為早於七十年初即已開始，縱然有違原告機關管理須知之規定，然原告機關默許被告之行為已長達二十年之久，原告亦無據此主張終止租約之權利。
（三）被告配得宿舍所得使用之範圍本及於原建物後方之庭院，於兩造使用借貸關係存續期間，被告在其上修房舍加蓋臨時鐵皮屋以供居住，至多僅構成違反契約之約定，對於系爭房舍本屬於有權占有，並非無法律上之原因而受有利益，原告請求賠償相當於租金之五年損害金，於法顯有未合。又原告請求被告自遷讓日起按土地申報地價年息百分之十計算之每月不當得利金，惟按土地法第九十七條之規定，年息百分之十乃係計算租金之最上限，原告依何憑據以最高之年息計算租金，並未提出任何證據及說明，自應由原告負舉證責任，以符其說。
三、證據：提出桃園縣政府修建證乙件為證物。
丙、本院依聲請前往現場履勘並囑託桃園縣中壢地政事務所測量。理 由
一、本件原告起訴主張：坐落桃園縣中壢市○○段三九之三地號土地為中華民國所有，原告為管理機關。被告原任職原告機關，配住桃園縣中壢市○○路○○○號宿舍，詎未經原告同意於宿舍後方加蓋房屋，並另申請中壢市○○路○○○號門牌，用之經營機車寄車行生意，有違台灣鐵路管理局員工宿舍管理須知第二十二條之規定，原告自得終止使用借貸契約，請求被告返還系爭建物，而增建部分未經原告同意，被告亦應拆除返還土地。此外依民法第一七九條規定：按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。故被告無權使用系爭土地，應賠償原告相當於租金之損害等情。
二、被告則以：系爭土地上之建物如附圖Ｃ部分係原來配住宿舍，Ａ、Ｂ部分是原來宿舍之庭院被告將其增建，當初增建是所有住戶一同向桃園縣政府申請許可後才增建，至於被告經營寄車行僅是收取管理費，並非經營商業行為，且原告任由被告經營二、三十年，才於今日向被告催討，顯有違反信賴保護原則等語置辯。
三、原告主張系爭房屋原為職務宿舍，因被告曾擔任原告之員工而借予使用，被告於系爭建物（如附圖Ｃ部分）之後方庭院增建如附圖Ａ、Ｂ部分作為經營商業行為等事實，有複丈成果圖、土地登記謄本、房屋稅籍證明書、宿舍領住資料及照片各乙件為證，被告對此亦不爭執，以上事實均堪信為真正。
四、按因任職關係獲准配住系爭房屋，固屬使用借貸之性質，然其既經離職，依借貸之目的，當然應視為使用業已完畢，按諸民法第四百七十條之規定，貸與人自得據以請求交還系爭房屋，最高法院四十四年度台上字第八０二號著有判例可資參照。又使用借貸未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之；又借用人違反約定或依物之性質而定之方法使用借用物，貸與人得終止契約，民法第四百七十條第一項中段及第四百七十二條第二款前段分別定有明文。依台灣鐵路管理局員工宿舍管理須知第二十二條第一項規定：「宿舍借用人不得將宿舍出（分）租、轉借、調換、轉讓、增建、改建、經營商業或作其他用途。」，此項規定應視為職務宿舍利用人與貸與機關間之約定；又同條第二項規定：「服務單位查明有前項情事之一者，應將違規事實及處理情形報請管用單位終止借貸關係，並責令搬遷．．」。被告不爭執自七十年間起，即在系爭房屋增建部分經營寄車行，業經被告自認，並有原告所提出之現場照片附卷可稽。系爭房屋未經原告同意，被告自行經營前開商業行為，顯違反前揭事務管理規則及雙方之約定，原告自得依前揭民法第四百七十條、第四百七十二條第二款之規定，以起訴狀繕本載明終止借貸系爭房屋契約之意思表示為終止借貸契約之通知，並請求被告遷讓系爭房屋及拆除如附圖Ａ、Ｂ增建部分將土地返還，故原告主張依終止使用借貸之法律關係，請求借用物之返還，自屬有據，為有理由，應予允許。
五、又無權占有他人房屋及土地，依社會通常之觀念，將可獲得相當於租金之利益而致原告受有損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租金之利益。而按租用基地，建築房屋，其租金以不超過土地申報總價額年息百分之十為限，土地法第一百零五條、第九十七條定有明文。次按「土地法第一百零五條準用同法第九十七條所定，建築基地之租金，按申報價額年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價額年息百分之十計算。」、「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額。」（最高法院四十六年台上字第八五五號判例、最高法院六十八年台上字第三０七一號判例參照）。系爭房屋使用借貸範圍，包含被告所增建Ａ、Ｂ部分（原先為庭院，被告嗣後為增建），此為兩造所不爭執，因此就Ａ、Ｂ增建部分既為原使用借貸範圍，則被告應自終止使用借貸關係後始有不當得利之問題，而原告請求被告就增建Ａ、Ｂ部分有五年不當得利共計六十五萬三千二百五十元，為無理由，此部分請求應予駁回。另就系爭房舍，系爭土地於八十九年七月間之申報地價為每平方公尺一九五００元，系爭房屋之課稅現值為３２６００元（９３／１７８．３Ｘ６２５００元＝３２６００元），有原告提出之地價證明書及房屋稅籍證明書為證。由於系爭土地位於桃園縣中壢火車站旁、位處交通方便、商業繁忙之地段，本院認為以計收系爭土地申報地價年息百分之十，尚屬適當。依此計算：自更正聲明狀繕本送達之翌日起即九十二年三月二十五日起至系爭土地（包括Ａ、Ｂ增建部分）及房屋交還之日止，按月就Ｃ部分之租金為一萬五千三百八十四元；Ａ、Ｂ部分之租金為一萬零八百八十八元。因系爭土地申報地價每平方公尺１９５００元，房屋課稅價值為３２６００元，故租金計算如下：Ｃ部分【土地部分：９３Ｘ１９５００元Ｘ１０％Ｘ１／１２＝１５１１２元。房屋部分：３２６００元Ｘ１０％Ｘ１／１２＝２７２元。兩者共計：１５３８４元】；Ａ、Ｂ部分：６７Ｘ１９５００元Ｘ１０％Ｘ１／１２＝１０８８８元。）
六、綜上所述，原告本於使用借貸及不當得利之法律關係，請求被告應將如附圖Ｃ部分系爭房屋遷讓返還及自九十二年三月二十五日（即更正聲明狀繕本送達之翌日）起至遷讓房屋之日止，按月給付一萬五千三百八十四元之損害金；及應將如附圖Ａ、Ｂ部分建物拆除，將土地返還，及自九十二年三月二十五日起至交還土地之日止，按月給付一萬零八百八十八元之損害金之範圍內，為可採，應予允許，逾此範圍之請求，為無理由，均應予駁回。
七、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，與判決結果無影響者，無庸再予一一審究，附此敘明。
八、原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，應予准許，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。原告敗訴之部分，該部分假執行之聲請，即因訴之駁回而失其附麗，應予駁回。
九、查拆屋還地、遷讓房屋，非立時可就，斟酌實際情況，定履行期間六個月，以資兼顧。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部為理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十六條第一項、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 五 月 九 日
臺灣桃園地方法院民事第一庭~B法 官 張益銘右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十二 年 五 月 九 日~B法院書記官 卓清和