臺灣桃園地方法院民事判決 九十一年度訴字第一九○三號
原 告 乙○○被 告 甲○○右當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左：
主 文被告應將坐落桃園縣桃園市○○路○○○號九樓之四房屋（建號三五八八）遷讓返還予原告，並應給付原告自民國九十一年六月六日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月以新臺幣叁仟伍佰元計算之損害金。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾玖萬捌仟元供擔保後，得假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：除假執行供擔保金額外，餘如主文所示。
二、陳述：㈠坐落桃園縣桃園市○○路○○○號九樓之四房屋（建號三五八八，第二十
四層之第九層，面積四六．九五平方公尺，附屬建物陽台面積七．八三平方公尺，權利範圍全部，下稱系爭房屋）係原告於民國（下同）九十一年四月十七日自鈞院民事執行處拍定取得，並於同年六月六日登記完畢經核發建物所有權狀，而該房屋坐落於桃園縣桃園市○○段○○○○號土地，惟該土地並未在拍賣之列。
㈡被告明知該建物於九十年二月十九日業經鈞院執行處實行現場揭示查封在
案，惟現今卻以經原債務人沈順益之同意占有為藉口，無權占有該屋多次拒絕遷讓返還，而該屋於原告拍定後至該社區詢問，該社區總幹事告知該房屋為空屋，被告是否實際居住其內實有疑問，且被告本人於同棟大樓門牌號碼為桃園縣桃園市○○路○○○號十四樓之三亦有登記其名下之建物，被告不去居住反遷入別人房屋居住，顯係以侵權行為方式故為占據，並藉詞向原告要求搬遷費，爰依民法第七百六十七條前段所有物返還請求權及同法第一百八十四條第一項前段侵權行為之規定訴請被告遷讓返還房屋。
㈢又按無權占有他人之不動產，依通常情形受有相當於該不動產租金之利益
，而不動產所有權人，此時依通常情形亦受有相當於租金之損害，本件被告無任何使用房屋之合法權源，並已取得使用系爭房屋之利益，致使原告無法使用收益系爭房屋，原告自得依不當得利之法律關係向被告請求返還其所受之利益。而查被告每年所獲得之利益，原告起訴時係以財政部發布之八十六年度房屋及土地之當地一般租金標準規定，以房屋課稅現值新台幣（下同）四十三萬六千三百元之百分之十六計算，請求每月六千元（000000乘以16%除以12=5817）之損害金，嗣於審理中減縮聲明，改依土地法第九十七條第一項「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」之規定計算，原告只買得房屋所有權，不包括房屋坐落之土地，故以房屋申報總價即課稅現值四十三萬六千三百元之百分之十計算，每月原告所受之損害為三千五百元。又被告自承自九十年六、七月間即占有使用該屋，原告係於九十一年六月六日登記完畢經核發取得該屋所有權狀，爰請求被告給付自九十一年六月六日起至被告遷讓返還系爭房屋之日止，每月以三千五百元計算之損害金。
三、證據：提出本院不動產權利移轉證書、系爭建物所有權狀、房屋稅籍證明書
（以上均影本）、不動產異動清冊、他件土地登記謄本（桃園市○○段○○○○號）、他件建物登記謄本（桃園市○○段三五八五建號、門牌號碼為桃園縣桃園市○○路○○○號十四樓之三）、財政部訂定發布之「八十六年度房屋及土地之當地一般租金標準」各一件為證，並聲請傳訊系爭房屋該棟大樓之總幹事即證人劉金城。
乙、被告方面：
一、聲明：請求判決駁回原告之訴及假執行之聲請。
二、陳述：㈠原房屋所有人沈順益係被告之弟，被告係基於與沈順益之間之租賃關係有
權占有系爭房屋，沈順益積欠被告欠款三十萬元，故將系爭房屋租予被告五年，被告應付之每月租金五千元係由沈順益所欠之借款中扣抵，被告知悉系爭房屋已遭債權人查封，惟被告與沈順益係於房屋經拍定前之九十年六月一日即已訂立房屋租賃契約書，被告並自九十年六、七月間起即住進系爭房屋。
㈡被告要住至租約屆滿之九十五年六月一日始願搬離，如要被告現搬離原告
需給付搬遷費或補償金，原告無權利要求被告遷讓房屋或給付使用之損害金，至原告所主張每月損害金之計算標準被告則無意見。
三、證據：提出與原房屋所有人沈順益訂立之房屋租賃契約書及同意書影本（訂立日期均為九十年六月一日）各一件為證。
丙、本院依職權調閱本院民事執行處九十年度執字第一一九五號給付票款執行卷宗（債權人趙蔡雅雯、債務人沈順益）。
理 由
一、本件原告主張：坐落桃園縣桃園市○○路○○○號九樓之四之系爭房屋係原告拍定取得，被告無權占有該屋拒絕遷讓返還，爰依民法第七百六十七條前段所有物返還請求權及同法第一百八十四條第一項前段侵權行為之規定，訴請被告遷讓返還房屋，並請求被告給付自九十一年六月六日原告登記完畢經核發該屋所有權狀之日起至被告交還系爭房屋之日止，每月以三千五百元計算之損害金等語。被告則以：被告係基於與原房屋所有人沈順益間之租賃關係，自九十年六、七月間起即有權占有系爭房屋，此租賃契約係於房屋拍定前即已訂立，故被告可住至租約屆滿日，如現搬遷原告需給付搬遷費或補償金，原告請求被告遷讓房屋或給付使用之損害金均無理由等語抗辯。
二、原告主張坐落桃園縣桃園市○○路○○○號九樓之四之系爭房屋（建號三五八八，第二十四層之第九層，面積四六．九五平方公尺，附屬建物陽台面積七．八三平方公尺，權利範圍全部）係原告於九十一年四月十七日自本院民事執行處拍定取得，並於同年五月六日經本院核發不動產權利移轉證書，同年六月六日經地政機關登記完畢核發建物所有權狀，而該房屋坐落於桃園縣桃園市○○段七十四地號土地，該土地並未在拍賣範圍之事實，業據原告提出本院九十一年五月六日桃院丁民執四字第一一九五號不動產權利移轉證書、系爭建物所有權狀（以上均影本）各一件為證，並經本院依職權調閱本院民事執行處九十年度執字第一一九五號給付票款執行卷宗（債權人趙蔡雅雯、債務人沈順益）查閱無訛，此亦為被告所不爭執，是原告此部分主張為真。
三、原告又主張：系爭房屋於伊九十一年四月七日拍定時係空屋，被告是否實際居住其內實有疑問等語，被告則抗辯：原房屋所有人沈順益係被告之弟，被告知悉系爭房屋已遭債權人查封，惟被告與沈順益間係於房屋拍定前即已訂立租賃契約，被告並於九十年六、七月間即實際居住其內等語。經查：
㈠本院民事執行處於九十年二月十九日至現場實行揭示查封時，查封筆錄就系爭
房屋部分之記載係：「三五八八建號建物，據管理員表示，債務人亦已承租第三人（姓名不詳），命債權代理人查報使用詳情，並提出租賃契約」，嗣後債權人於九十年三月五日除提出另一查封標的物三五八七建號房屋之租賃契約影本外，並陳報：「系爭房屋租予麥淑美小姐，據麥小姐表示，該房屋伊已租很久，且租約到期並無續約，但每個月租金有按時匯到債務人沈順益之帳戶」等情，故本院民事執行處即憑此於拍賣公告上記載：「三五八八建號建物現出租予第三人麥淑美，未約定租賃期間，拍定後不點交」事項。由上可知，系爭房屋於九十年二月十九日遭查封時係由第三人麥淑美占有，而因麥淑美於房屋查封前與債務人沈順益間存有不定期之租賃關係，故執行處拍賣公告所載之不點交亦僅係指麥淑美之占有，至被告於查封後始占有系爭房屋之行為，非在不點交之列。而第三人麥淑美或因知悉系爭房屋將遭拍賣而與沈順益終止租賃關係且已搬離，未再占有系爭房屋，而改由被告基於另一法律關係而占有。
㈡被告抗辯其與沈順益間係於房屋拍定前即已訂立租賃契約等語，經查系爭房屋
係於九十一年四月七日拍定，而被告與沈順益間之租賃契約及同意書所載訂立日期均為九十年六月一日，租賃期間係記載自九十年六月一日起至九十五年六月一日止，此有被告所提之房屋租賃契約書及同意書影本各一件為證。據被告自承：伊知悉系爭房屋已遭債權人查封，伊係自九十年六、七月間起住進系爭房屋，沈順益積欠伊欠款三十萬元，故將系爭房屋租予伊五年，伊之每月租金五千元係由沈順益所欠之借款中扣抵等情，則不論系爭房屋於原告拍定時是否有人實際居住其內，應依此認定被告與沈順益間之租賃契約關係乃始自有租金計算之九十年六月一日，且被告係於系爭房屋經查封後始為占有，且迄今有占有之事實。
四、原告復主張：被告係無權占有該屋，依民法第七百六十七條前段之規定應將房屋遷讓返還予原告等語，被告則以：伊係基於與沈順益間之租賃關係有權占有系爭房屋，被告要住至租約屆滿之九十五年六月一日始願搬離，否則原告需給付搬遷費或補償金等語抗辯。經查：
㈠強制執行法第五十一條第二、三項規定：「實施查封後，債務人就查封物所為
移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。實施查封後，第三人未經執行法院允許，占有查封物或為其他有礙執行效果之行為者，執行法院得依職權或依聲請排除之」；又辦理強制執行事件應行注意事項第五十七條第十款規定：「出租人與承租人訂立租賃契約後，將租賃物交付承租人占有前，經執行法院查封者，承租人不得主張係查封前與債務人訂約承租該不動產，阻止點交」。再據最高法院七十一年度台上字第三六三六號判決要旨表示：「實施查封後債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力，強制執行法第五十一條第二項定有明文，所謂其他有礙執行效果之行為，係指處分行為以外，其他足以影響查封效力之行為，例如將查封物出租、出借等事，所謂債權人，應兼指聲請執行之債權人及拍定人而言。上訴人（即承租人）就系爭房屋之租賃契約訂立於查封之後，執行法院不知情而未予排除，被上訴人（即拍定人）之拍定系爭房屋，係按無租賃條件支付價金，上訴人（即承租人）竟執不定期且可轉租之租賃契約主張權利，當然影響被上訴人（即拍定人）對拍賣價額之估計，對於執行效果，大有妨礙，依據前開說明，系爭房屋之租賃契約，對於被上訴人（即拍定人）既不生效力，上訴人（即承租人）殊無依民法第四百二十五條規定主張其租賃契約對系爭房屋之承受人或買受人繼續存在之餘地」。又「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之」，民法第七百六十七條前段亦定有明文。
㈡原告係系爭房屋之拍定人，被告與沈順益間租賃契約之訂立及被告占有系爭房
屋均係於查封後已可認定，依前開強制執行法五十一條第二項等規定及最高法院判決意旨所示，系爭房屋之租賃契約對原告不生效力，被告不得主張其租賃關係對原告繼續存在，是被告抗辯非無權占有云云並不可採，故原告主張被告係屬無權占有，爰依前開民法第七百六十七條前段規定，請求被告應將系爭房屋遷讓返還予原告為有理由。
五、原告再主張：被告無權占有原告之房屋，依通常情形受有相當於租金之利益，而原告受有相當於租金之損害，原告自得請求被告返還所受之利益，爰依土地法第九十七條第一項之規定，以房屋申報總價即課稅現值四十三萬六千三百元之百分之十計算每月所受之損害為三千五百元，又原告係於九十一年六月六日經地政機關登記完畢核發該屋所有權狀，爰請求被告給付自九十一年六月六日起至被告返還系爭房屋之日止，每月以三千五百元計算之損害金等語。被告則抗辯：原告要被告現在搬離需給付搬遷費或補償金，被告無須給付使用之損害金，至原告所主張每月損害金之計算標準被告則無意見云云。經查：
㈠按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」，民法第一
百七十九條前段定有明文。復按無權占有他人之不動產，依通常情形受有相當於該不動產租金之利益，而不動產所有權人，此時依通常情形亦受有相當於租金之損害，本件被告既經認定為無權占有，並已取得使用系爭房屋之利益，致使原告無法使用收益系爭房屋，原告自得向被告請求返還其所受之利益。
㈡原告主張：依土地法第九十七條第一項「城市地方房屋之租金，以不超過土地
及其建築物申報總價年息百分之十為限」之規定計算損害金，因原告只買得房屋所有權，不包括房屋坐落之土地，故以房屋申報總價即課稅現值四十三萬六千三百元之百分之十計算，每月原告所受之損害為三千六百三十六元（000000乘以10%除以12=3636），原告只請求三千五百元等情，被告對此計算標準則無意見。經查，依被告與沈順益所定之租賃契約得知，系爭房屋之租金每月為五千元，再觀本院民事執行處九十年二月十九日至現場實行揭示查封時，查封筆錄就另一拍賣標的物三五八七建號建物係記載有租金為每月九千元，此並有該房屋之租賃契約影本一件附於執行卷（第二十九頁至第三十一頁）可稽，而該三五八七建號主建物及附屬建物之使用面積為七二．八四平方公尺（六四．一七加八．六七平方公尺），而本件三五八八建號主建物及附屬建物之使用面積為五四．七八平方公尺（四六．九五加七．八三平方公尺），如以該三五八七建號之租金為計算基準，依此二建號之使用面積比例計算，系爭房屋之租金估算亦應有六千七百六十七元（該三五八七建物之面積為系爭建物面積之一．三三倍，以三五八七建號之租金九千元除以一．三三，即為系爭房屋所估算之租金），原告所請求之每月三千五百元較此估算結果及被告契約所定均為低。再以原告於言詞辯論審理中曾提出之財政部於八十七年二月十二日發布之「八十六年度房屋及土地之當地一般租金標準」，其中有關臺灣省各縣市住家用房屋之當地一般租金標準為「依房屋評定現值之百分之十六計算」，而該標準於八十九年度則調整為「依房屋評定現值之百分之十五計算」，此有該二年度標準附卷為憑，如分別以此百分之十六、十五計算，則系爭房屋之租金每月亦分別有五千八百十七元、五千四百五十四元，原告所請求之每月三千五百元亦較此結果為低，故本院認原告以較低之課稅現值百分之十為每年租金之計算標準，請求每月以三千五百元計算相當於不當得利之損害金係屬相當。
㈢被告自承於九十年六、七月間即占有使用該屋，而原告係於九十一年六月六日
登記完畢經核發建物所有權狀，故原告請求被告給付自九十一年六月六日起至被告遷讓返還系爭房屋之日止，每月以三千五百元計算之損害金於法有據，應予准許。
六、從而，原告依所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，並應給付原告自九十一年六月六日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月以三千五百元計算之損害金洵屬有據，應予准許。
七、原告陳明願供擔保請求宣告假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
八、本件判決之基礎已臻明確，原告另依據侵權行為損害賠償規定之主張陳述及兩造其餘攻擊防禦方法核對判決結果並無影響，爰不一一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十二 月 三十一 日
臺灣桃園地方法院民事第一庭~B法 官 郭琇玲右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 十二 月 三十一 日~B法院書記官 林蕙鴻