臺灣桃園地方法院民事判決 九十一年度訴字第二○六七號
原 告 戊○○被 告 丙○○
甲○○乙○○丁○○右當事人間租佃爭議事件，本院判決如左：
主 文確認兩造間就坐落桃園縣○○鎮○○段○○○○○號土地之耕地租賃關係不存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠確認兩造間就坐落桃園縣○○鎮○○段○○○○○號土地之耕地租賃關係不存在。
㈡被告應將坐落桃園縣○○鎮○○段○○○○○號土地暨其上門牌號碼為桃園縣楊梅鎮上湖里下四湖十鄰二十九號建物返還原告。
二、陳述：㈠被告之被繼承人張德祿前向原告承租農地耕作，原告因而將坐落桃園縣○○鎮○
○段○○○○○號（地目為建，下稱系爭土地）及其上土角厝一間無償提供與張德祿使用，嗣該土角厝因故倒塌，張德祿乃於其上重行搭建門牌號碼為桃園縣楊梅鎮上湖里下四湖十鄰二十九號之建物（下稱系爭建物）供居住之用。原告雖與張德祿就系爭土地簽訂有三七五租約，然系爭土地因屬建地，非耕地三七五減租條例所規定之農地，自無三七五減租條例之適用，兩造就系爭土地所成立之法律關係應屬民法之使用借貸契約。嗣張德祿於九十年四月七日死亡，其繼承人即被告等四人向桃園縣楊梅鎮公所申辦租約變更登記，然兩造就系爭土地並無耕地租賃契約存在，為此訴請確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係不存在。
㈡又原告前出租與張德祿耕作之農地，業經張德祿於八十八年九月五日拋棄耕作權
，則系爭使用借貸契約（含系爭土地及土角厝）之目的於斯時已達成，原告慮及張德祿年逾七十，行動不便，遂允諾延長使用借貸期限至九十一年十二月三十一日，今已屆期，被告仍拒不搬遷，為此依使用借貸之法律關係，訴請被告將系爭土地及建物返還原告。
三、證據：提出桃園縣楊梅鎮私有耕地租約影本、土地登記謄本、同意書影本各一件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：㈠系爭土地係被告之被繼承人張德祿向原告承租，雙方並訂有三七五租約在案，嗣
張德祿死亡，系爭耕地租賃契約即由被告繼承，是兩造就系爭土地有耕地租賃關係存在，應屬無疑。
㈡退步言之，原告於八十八年間欲出售張德祿向其承租之農地，乃要求張德祿放棄
耕作權，並允諾於其出售系爭土地前，系爭土地均交由張德祿無償使用，張德祿方同意拋棄該部分農地之耕作權。原告迄今既未出售系爭土地，則系爭使用借貸契約之解除條件尚未成就，兩造間之使用借貸契約仍屬合法有效。又原告借與張德祿使用之土角厝早已倒塌滅失，系爭建物為張德祿出資重建，並經被告繼承在案，被告自不得訴請被告返還系爭土地及建物。
三、證據：聲請傳訊證人張德有、張戎岳、陳英松。理 由
一、原告主張被告之被繼承人張德祿前向原告承租農地耕作，原告因而無償提供系爭土地及其上土角厝供張德祿使用，並就系爭土地簽訂有私有耕地租約，張德祿於八十八年間放棄對農地之耕作權，原告即將該部分農地出售予他人。嗣張德祿於九十年四月七日死亡，由被告等四人繼承等事實，業據原告提出租有耕地租約、同意書各一件為證，並為被告所不爭，此部分原告主張之事實，自堪信為真實。
二、原告另主張系爭土地之地目為建，並無耕地三七五租約之適用，惟為被告所否認，辯稱：原告與張德祿間訂有三七五租約，該耕地租賃關係於張德祿死亡後，業由被告繼承，兩造就系爭土地自有耕地租賃關係之存在云云。按耕地租用係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地而言，土地法第一百零六條定有明文，所謂農地參照同條第二項之立法精神應包括漁地及牧地在內，承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用，最高法院八十八年度台上字第一號判例可資參照。經查，原告與張德祿就系爭土地雖簽訂有三七五租約，惟系爭土地於三七五租約訂定時即屬建地，此為兩造所不爭，並有桃園縣楊梅鎮私有耕地租約及土地登記謄本各一件在卷足憑，則原告與張德祿就非農地之系爭土地訂立耕地三七五租約，依上開說明，自非耕地租用，又原告係無償提供系爭土地與張德祿使用，此有原告與張德祿所簽訂之桃園縣楊梅鎮私有耕地租約中就系爭土地之租額約定「免租」可明，則原告與張德祿就系爭土地成立者應屬民法之使用借貸契約，而被告係因繼承而繼受張德祿之權利義務，張德祿與原告間既無耕地租賃關係存在，被告無從主張與原告間存有耕地租賃之法律關係，從而，原告訴請確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係不存在，為有理由，應予准許。
三、原告另主張其將系爭土地借與張德祿使用，約定使用期限至九十一年十二月三十日止，今使用期限屆滿，被告應負返還借用物之責乙節，惟為被告否認，並以系爭使用借貸契約係以原告出售系爭土地與他人為解除條件，原告迄今尚未出售系爭土地，兩造間就系爭土地仍有使用借貸關係存在等語置辯。經查，原告於八十八年間為出售其所有之耕地，乃邀集耕地承租人張德祿、張德有、張戎岳、陳英松等人協商，原告同意以出售耕地價額百分之三十補貼承租人，且原借予承租人使用之建地，於建地出售前均無償借與承租人繼續使用，承租人因而同意放棄耕作權等情，業經證人人張德有、張戎岳、陳英松經本院隔離訊問後，分別證稱：「一八五三之建地是原告讓被告使用：：八十八年間地主欲出售農地，同意建地讓我們使用到出售建地時：：原告同意讓他們使用至出售土地之時，是在新屋鄉之代書事務所商談。」、「八十八年間原告要出售耕地，當時我們要地主以出售金額千分之三七五補償，後因他同意建地讓我們繼續使用，且提出售價百分之三十作為補償，我們才同意放棄耕作權：：我們是在地主家談的，後來去桃園縣新屋鄉一代書事務所簽名。」、「我們在八十八年間至地主家談出售耕地之事，當初我們是要地主以售價千分之三七五補償，後因他同意建地讓我們使用，且以售價百分之三十補償我們，我們才同意，並至陳鄉長太太經營的代書事務所（新屋鄉）簽具放棄耕作權之同意書。」等語（見本院九十二年二月十九日言詞辯論筆錄），其等三人經隔離訊問後所述情節大致相符，應堪採信。原告雖否認有同意承租人無償使用建地至建地出售時，辯稱：伊僅同意張德祿使用至九十一年十二月三十一日止，是農地承租人於八十八年九月五日簽具之同意書並未記載原告同意其等使用建地云云。然查，原告欲出售其所有之耕地，乃邀集耕地承租人協調，要求耕地承租人放棄耕作權，以便辦理所有權移轉登記，承租人因而簽具同意書面一件，此為兩造所不爭，又觀諸該同意書記載：「具立同意書人陳英松外四人（係承租人）自願○○○鎮○○段地號一七七九：：等十六筆農地面積全部歸還戊○○外三人（係出租人）出售處理，倘若買賣成立，出租人與承租人經雙方協議同意決定賣出土地所得之總金額中扣除新台幣一百萬元交付承租人，剩餘金額出租人取得百分之七十，承租人取得百分之三十，惟承租人願意負責交出耕作權放棄書暨承租耕地三七五租約以及提供移轉耕作權等有關一切手續書類：：」等語，是於八十八年九月五日承租人簽具該同意書時，原告所欲出售並請求承租人返還之土地，僅有其出租之耕地，而不包括建地，斯時建地既未出售，且繼續由承租人使用，則該同意書雖僅記載出租人願以耕地售價百分之七十補償承租人，而未敘及建地之補償條件，亦不足認兩造並無就建地之使用為約定，參諸原告於本院審理中陳稱：「我與張德祿約定在九十一年十二月三十一日要他搬遷。」「（為何期間未到就來起訴？）現在來告就是要他們準備搬遷。」等語（見本院九十一年十二月六日言詞辯論筆錄），惟本件訴訟係因被告欲辦理系爭土地之租約繼承登記，惟為原告所拒，嗣經桃園縣楊梅鎮公所耕地租佃委員會及桃園縣政府耕地租佃委員會調解、調處不成立而移送前來，有桃園縣政府耕地租佃委員回租佃爭議調處不成立案卷在卷可佐，而原告於九十年十一月二十六日、同年十二月十二日桃園縣楊梅鎮公所耕地租佃委員會調解期日均稱：「原承租人張德祿租賃出租人戊○○單獨一筆建地，非可耕作之農地，以租用農地作農用情形不合，今原承租人之親屬申辦繼承租約變更，藉此提出租約終止，索還建地。」等語，有調解程序筆錄二件附卷可憑，核與原告主張原約定使用借貸期限至九十一年十二月三十一日，故於期間將至之時提起本件訴訟等情顯有矛盾，是原告此部分之主張，尚難憑採。
五、原告另訴請被告將門牌號碼為桃園縣楊梅鎮上湖里下四湖十鄰二十九號建物返還原告。惟按未保存登記之房屋，應以原始起造人為所有權人。查原告將系爭土地無償借予張德祿使用時，其上固有土角厝一間，然該土角厝年久倒塌，經張德祿出資重建成目前之系爭建物，此為兩造所不爭，則原告對該土角厝之貸與權業因使用借貸物滅失而消滅，該重建之系爭建物應為起造人即張德祿所有，而為被告等四人繼承，原告已不得依原使用借貸關係訴請被告等四人返還系爭建物。
六、綜上所述，兩造就系爭土地雖無耕地租賃之法律關係存在，惟訂有不定期使用借貸契約，並以原告出售系爭土地為系爭使用借貸契約之解除條件，查原告迄未出售系爭土地，此為兩造所不爭，則解除條件既未成就，該使用借貸契約仍繼續存在，又系爭建物業經張德祿重建而為一新建物，而非原告原交付張德祿使用之借用物（土角厝），從而，原告依使用借貸之法律關係訴請被告返還系爭土地暨坐落其上之系爭建物，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張或舉證，核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 四 月 十八 日
臺灣桃園地方法院民事第二庭~B法 官 劉佩宜右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 四 月 十八 日~B書 記 官 吳仁心