臺灣桃園地方法院民事判決 九十一年度訴字第二○七五號
原 告 乙○○訴訟代理人 王上律師被 告 甲○○訴訟代理人 程貳龍訴訟代理人 王子文律師複 代理人 陳彥任律師右當事人間請求調整租金事件，經本院於中華民國九十三年一月十四日言詞辯論終結，判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
壹、原告方面：
一、聲明：被告所承租原告所有坐落桃園縣中壢市○○段一三一之一一、一三一之十二地號土地上之建築改良物，門牌號碼為桃園縣中壢市○○○路○○○號騎樓、一樓，五十號地下層、二至七樓每月租金，自訴狀繕本送達被告之翌日起，應調整為新台幣（下同）二百零五萬九千三百六十元。
二、陳述：兩造間前於民國八十年十二月二十一日簽訂不動產租賃契約，約定租賃標的物為門牌號碼桃園縣中壢市○○○路○○○號、五十號地下室及一至七樓全部（下稱系爭不動產）。租賃期限自八十一年三月一日起至九十一年六月三十日止，房屋租金為一元，押租保證金為三千五百萬元，系爭不動產於租賃契約成立時之價值僅為五百六十八萬四千一百八十四元，原告提起本件訴訟時系爭不動產之價值為四千九百一十二萬二千六百元，上漲八點六四二倍，且原租賃契約之租金為每月一元，顯然過低。被告將系爭不動產用以開設補習班，收益甚鉅，每一平方公尺之價值為二萬七千七百五十八元，以每一平方公尺一千六百元之租金計算，租賃物之總面積為一千二百八十七點一平方公尺，每月租金應為二百零五萬九千三百六十元，爰依民法第四百四十二條之規定提起本件訴訟。
三、對被告抗辯所為之陳述：
（１）被告抗辯依土地法相關規定，押租金之利息視為租金之一部，無異係以利息抵租金，則利率若干？被告並未說明，但此絕非民法所規定之「應給付利息之債務」，自無法定利息規定之適用。且依照民法第二百零五條之規定，約定利率超過週年百分之二十者，僅債權人對於超過部分之利息無請求權。土地法第九十七條第二項規定係屬於強制規定，如當事人約定之租金超過此限制，超過部分無請求權（最高法院四十三年台上字第三九二號判例意旨參照）。
（２）被告繼抗辯不動產之價值應以九十一年六月三十日之價值計算，惟本件不動產價值應以八十一年租約成立時為準。
（３）原告請求調整租金，兩造間亦確有租賃契約存在，則租金之下限（九十年六月三十日前之每月租金數額）應確定，依照兩造所簽訂房屋租賃契約書第六條規定：「乙方（即被告方面）租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方（即原告方面），不得藉詞推諉或主張任何權利，如不及時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方（即訴外人程振隆）絕無異議。」故九十一年六月三十日前之每月租金數額，繼續適用，被告仍有如數給付之義務。被告先否認租賃契約已變更為不定期租賃，而認為租期屆滿而消滅，則被告依前開契約第六條規定，及參照每月租金係十四萬五千八百三十三元之陳述，被告每月應給付十四萬五千八百三十三元之五倍違約金以及當月租金十四萬五千八百三十三元，合計為八十七萬五千餘元，逐月計算，至今已累積為一千零四十四萬元，原告主張與三千五百萬元相互逐月抵銷。
四、證據：提出租約一份、律師函一紙、使用執照一件、鑑價報告一份、收據一紙（以上均為影本）為證；並聲請本院調取被告補習班自八十一年承租至九十一年間之申報所得稅資料；及聲請本院至現場履勘；另請求鑑定系爭不動產之租金價額。
貳、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）按民法第四百四十二條：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院調整租金。但租賃訂有期限者，不在此限。」是以當事人就「定有期限之租賃契約」不得請求調整租金。經查：本件雙方之租賃契約於九十一年六月三十日租賃期限屆滿，始更新為不定期限之租賃契約，則本件不動產租賃契約是否有價值之昇降乙節，自應以「九十一年六月三十日迄今」該房屋本身之價值有無昇降為斷。本件原告雖提出不動產鑑價報告作為請求調整租金之依據，惟該報告並非就九十一年六月三十日迄今價值有無昇降乙節進行鑑定，且非兩造所合意之鑑定機關，原告據此所為主張自屬無據。
（二）按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文。且依照司法院七十八年七月十五日（七八）廳民一字第七七八號函認區分所有權房屋其土地價額之計算，係以該房屋占全部房屋總面積之比例計算之：
（１）本件大樓地下層面積一百六十一點一一平方公尺，騎樓九十四點三七平方公尺，一樓面積六十五點六二平方公尺，二層至十層面積分別為一百六十一平方公尺，屋頂突出物二十三點五七平方公尺，該樓地下室部分為防空避難室，無法做為補習班之使用，茲於本件計算時先不計入，合先敘明。該樓層總面積為九十四點二七平方公尺（騎樓）+六十五點六二平方公尺（一樓）+一百六十一平方公尺（各層）+二十三點五七平方公尺（屋頂突出物）=一千七百九十三點六七平方公尺。其中被告僅承租一至七樓（地下室依法為防空避難室，應屬公共空間），所承租面積合計為六十五點六二平方公尺＋一百六十一點七平方公尺＝一千一百九十二點六二平方公尺，承租面積占全部房屋總面積百分之六十六點四九。
（２）土地價值部分：該房屋所在土地分別為「中壢市○○段一三一之一一地號」、「中壢市○○段一三一之一二」，其申報地價分別為每平方公尺五萬六千一百六十元及五萬五千六百八十元觀之，其土地之標準地價計算應為｛【５６１６０×２６／（２６＋１５４）】+【５５６８０×１５４／（２６＋１５４）】｝＝８１１２＋４７６３７３. ３３＝５５７４９. ３３（元），依照土地法第九十七條之土地價額計算方式為：「房屋所占土地面積（１６１）」×「標準地價（５５７４９. ３３）」×「承租房屋占全部房屋樓地板面積比例６
６. ４９﹪」即１５６１×５５７４９. ３３×６６. ４９﹪＝000000
0. ４５（元）。準此，本件房屋其關於土地法第九十七條規定「土地價額」為0000000. ４５，以年息百分之十計算之，該部分換算每年租金上限為0000000. ４５×１０﹪＝５９６７９０. ４４５，即五十九萬六千七百九十元（元以下四捨五入）。
（３）建築物價額部分：關於法定租金上限房屋價值之計算，實務上皆以房屋稅之評定現值為計算基礎，茲因系爭房屋四十八號及五十號九十一年之課稅現值分別為九十萬一千二百元及一百零四萬六千八百元，九十二年房屋評定現值為八十八萬六千八百元及一百零三萬零九百元，依此計算，本件計算法定租金上限關於建築物價額年息百分之十分別為：
①九十一年：全棟四十八號之課稅現值為九十萬一千二百元，五十號之課稅現值
為一百零四萬六千八百元，合計為一百九十四萬八千元。以使用面積比例６６. ４９﹪計算，系爭房屋九十一年之價額為（0000000×６６. ４９﹪＝0000000. ２）一百二十九萬五千二百二十五點二元，其年息百分之十應為十二萬九千五百二十三元。
②九十二年：全棟四十八號之課稅現值八十八萬六千八百元，五十號之課稅現值
為一百零三萬零九百元，合計為一百九十一萬七千七百元。以使用面積比例６
６. ４９﹪計算，系爭房屋九十二年之價額為（0000000×６６. ４９﹪＝0000000. ７３）一百二十七萬五千零七十八點七三元，其年息百分之十為十二萬七千五百零八元。
③小結：茲因系爭房屋所在土地其年息百分之十之價額為五十九萬六千七百九十
元。房屋部分年息百分之十，其九十一年為十二萬九千五百二十三元，九十二年為十二萬七千五百零八元。故系爭房屋之法定租金上限於九十一年為每年七十二萬六千三百一十三元，九十二年為每年七十二萬四千二百九十八元。
（４）按土地法第九十八條規定：「以現金為租金之擔保者，其現金利息視為租金之一部」；民法第二百零三條規定：「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五」，是以押租金之現金利息應視為租金之一部，如利率無約定亦無法律可據，週年利率應為百分之五。經查：被告簽立本租賃契約而交付原告高達三千五百萬元之金錢，該部分之利息依法應計入租金之一部分，以法定週年利率百分之五計之，該押租金每年之利息為一百七十五萬元（即每月十四萬五千八百三十三元之利息）。此部份於計算租金額時自應予以計入。
（５）縱認本件原告得請求調整租金，則本案有諸多事由應列為調降租金之參考：①系爭不動產老舊，原告從未修繕。②公共用電及電梯保養等費用均由被告負擔。③系爭不動產僅一、二、五樓有營業登記，原告尚警告被告不得使用，已嚴重影響系爭房屋之利用價值。④原告阻礙逃生通道，致被告受罰。且該大樓之現狀因違反消防法規，致未能申請變更登記。⑤系爭不動產目前由誠泰銀行申請查封抵押，影響被告所經營補習班之商譽。
三、證據：提出建物登記謄本二份、土地登記謄本二份、收據一紙、修繕系爭房屋設備之請款單一紙、系爭建物公共用電、電梯保養之收據、使用執照、中壢郵局第一六七號存證信函、扣押命令、本院九十一年簡上字第六號判決、九十年簡上字第六十三號判決各一份（以上均為影本）為證。
理 由
一、原告起訴主張兩造間前於八十年十二月二十一日簽訂不動產租賃契約，約定租賃標的物為門牌號碼桃園縣中壢市○○○路○○○號、五十號地下室及一至七樓全部。租賃期限自八十一年三月一日起至九十一年六月三十日止，房屋租金為一元，押租保證金為三千五百萬元，系爭不動產於租賃契約成立時之價值僅為五百六十八萬四千一百八十四元，原告提起本件訴訟時系爭建物之價值為四千九百一十二萬二千六百元，上漲八點六四二倍，且原租賃契約之租金為每月一元，顯然過低。被告將系爭建物用以開設補習班，收益甚鉅，每一平方公尺之價值為二萬七千七百五十八元，以每一平方公尺一千六百元之租金計算，租賃物之總面積為一千二百八十七點一平方公尺，每月租金應為二百零五萬九千三百六十元，爰依民法第四百四十二條之規定提起本件訴訟。被告則以：本件雙方之租賃契約於九十一年六月三十日始更新為不定期限之租賃契約，則不動產租賃契約是否有價值之昇降，應以「九十一年六月三十日迄今」為判斷標準。又本件系爭不動產之租金依照土地法第九十七條之限制計算，其法定租金上限於九十一年為每年七十二萬六千三百一十三元，九十二年為每年七十二萬四千二百九十八元。且被告所支付三千五百萬押租金之利息依土地法第九十八條應視為租金之一部，以法定週年利率百分之五計之，該押租金每年之利息為一百七十五萬元（即每月十四萬五千八百三十三元之利息），此部分於計算租金額時自應予以計入。本件當事人之真意關於房屋使用部分為租賃契約，關於押租金部分為消費借貸，雙方關於租金之支付與利息支付互為抵銷。縱認本件原告得請求調整租金，則系爭不動產老舊，原告從未修繕；公共用電及電梯保養等費用均由被告負擔；系爭不動產僅一、二、五樓有營業登記，原告尚警告被告不得使用，已嚴重影響系爭房屋之利用價值；原告阻礙逃生通道，致被告受罰；且該大樓之現狀因違反消防法規，致未能申請變更登記；系爭不動產目前由誠泰銀行聲請查封抵押，影響被告所經營補習班之商譽等皆應列入考量等語置辯。
二、兩造對於下列事項不爭執：兩造間前於八十年十二月二十一日簽訂不動產租賃契約，約定租賃標的物為門牌號碼桃園縣中壢市○○○路○○○號、五十號地下室及一至七樓全部。租賃期限自八十一年三月一日起至九十一年六月三十日止，房屋租金為一元，押租保證金為三千五百萬元，其中八十年十二月二十一日被告以現金一千萬元交付原告，八十一年一月十七日、同年二月五日及同年七月三十一日被告分別以支票交付五百萬元、一千萬元及一千萬元，由原告收受無誤。九十一年六月三十日兩造間之租賃期限屆滿後，被告仍繼續使用系爭建物並未遷離。
前揭事實部分復有房屋租賃契約書、被告方面出具之律師函一紙為證，核屬相符，堪信為真實。至原告主張原租賃契約之租金為每月一元，顯然過低，被告將系爭建物用以開設補習班，收穫甚鉅。且系爭不動產現今之價值應為四千九百一十二萬七千六百元，每一平方公尺之價值應為二萬七千七百五十八元，以每一平方公尺一千六百元之租金計算，租賃物之總面積為一千二百八十七點一平方公尺，請求調整每月租金為二百零五萬九千三百六十元等情，則為被告矢口否認，並以前詞置辯。是本件之爭點乃在於系爭不動產租賃物是否有價值之昇降，原告得否主張調整租金？經查：
（一）按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」民法第四百四十二條定有明文。兩造間之不動產租賃契約自八十一年三月一日起至九十一年六月三十日止為定期租賃，自九十一年七月一日起因被告仍占有使用系爭不動產，且原告並未為反對之意思表示，足認兩造間之系爭不動產租賃契約已更新為不定期租約，核先敘明。原告雖主張系爭不動產租約既已更新為不定期租賃，因不動產價值本身有所昇降，請求調整租金云云。然查本件兩造之租賃契約於九十一年六月三十日租賃期限屆滿後，始更新為不定期限之租賃契約，則本件不動產是否有價值之昇降乙節，自應以「九十一年六月三十日迄起訴時」，該不動產本身之價值有無昇降為斷。因此本件租金是否得以調整，其判斷依據應由系爭不動產租賃契約轉為不定期租賃之九十一年七月一日時不動產之價值，相較於原告起訴時之房屋租金價額及不動產價值以為判斷基準，核先敘明。原告雖主張系爭不動產今日之價值應為四千九百一十二萬二千六百元，並提出中華經建鑑定中心所出具之不動產鑑定研究報告書一份為證，惟兩造間租賃契約約定之租賃標的物僅為桃園縣中壢市○○○路○○○號及五十號之地下室及一樓至七樓，原告所提出之鑑定報告鑑定不動產建物部分則為桃園縣中壢市○○○路○○○號一樓、五十號一至十樓及其增建大樓。是原告所提出之鑑定報告之鑑定範圍顯然與本件租賃標的物之範圍已有不同，因此是否得以此鑑定報告而遽認系爭不動產價值之昇降，已非無疑。
（二）繼查兩造間於八十年十二月二十一日簽訂之不動產租賃契約載明雙方租賃期限自八十一年三月一日起至九十一年六月三十日止，為期十年四月，雖約定租金為一元，押租保證金為三千五百萬元。惟按解釋意思表示與解釋法規的原則不同，解釋法規著重於法規文義的客觀性與安定性，注重法規文字的客觀文義，以謀一般確實性的達成，解釋意思表示則以探求當事人的真意，注重意思表示的目的性及法律行為的和諧性，著重於各個法律行為及當事人具體妥當性的追求，民法第九十七條之規定即本斯此旨而定；又為解釋契約而於文義上及論理上詳為推求當事人之真意時，應斟酌訂立契約當時及過去之事實、其經濟目的及交易上之習慣，本於經驗法則，基於誠實信用原則而為判斷（最高法院六十五年度臺上字第二一三五號判決可資參照）。本件兩造間租賃契約之標的物為桃園縣中壢市○○○路○○○號、五十號地下室及一樓至七樓全部，又系爭不動產之坐落位置經本院勘驗結果：系爭標的物為十層樓之樓房，前方有四線道大馬路，現場車流尚多，屬於主要幹道，四周建物為三、四樓高之樓房，前方為五樓建物，租予訴外人「麥當勞速食店」營業，斜前方為銀行，往前行約一百公尺處有ＫＴＶ及酒店，系爭建物左方為中華電信大樓等情，有勘驗筆錄一份附卷足憑（九十一年十二月二十四日勘驗筆錄參照），足認系爭建物坐落之位置為桃園縣中壢市區內之繁華地帶，生活機能、商業機能均甚佳。兩造竟於簽訂租賃契約時約定租金為一元，已顯與常理不符。再參酌兩造約定之押租保證金為三千五百萬元，該筆金額既已分別於八十年十二月二十一日、八十一年一月十七日及同年二月五日暨同年七月三十一日交付原告，則該三千五百萬元自八十一年七月三十一日起之使用利益即歸原告所有，當無爭論。依照通常之生活經驗判斷，押租保證金之功能乃在於確保出租人房屋交付與承租人使用後，承租人使用不善或承租人無法給付租金時，以為擔保之用，其性質乃為出租人與承租人間就房屋租賃契約之法律關係外，另外成立之保證契約，一般皆以二個月租金之總額為押租保證金之數額。惟本件兩造間竟約定租金為一元，押租保證金高達三千五百萬元，即押租保證金為房屋租金之三千五百萬倍，若遽認兩造間訂立租賃契約之真意確實約定租金為一元，尚有不妥，況就三千五百萬元之押租保證金之使用利益而論，無論出租人係以之為另外之投資，抑或僅將三千五百萬元存入銀行收取孳息，該使用利益皆歸由原告所收取，從而原告以三千五百萬元所產生之孳息所收取之對價，亦應列為使用系爭建物之對價始為妥適。
（三）再按「未定期限之不動產租賃，如契約當事人約定租金係按租賃標的不動產之固定比率計算者，則所約定之租金係隨不動產價值之昇降而機動調整，契約當事人即無再依民法第四百四十二條規定聲請法院調整租金之必要，不得請求法院增減其租金。」最高法院八十八年度台上字第二八七號民事判決著有明文。兩造間於簽訂系爭建物租賃契約之初，即約定租賃期限為十年又四月，租金為一元，押租保證金為三千五百萬元，又該三千五百萬元押租保證金之使用利益應列入租金之計算已如前述，則原告在受領三千五百萬元時即應可預知未來十年又四月之期間內，貨幣幣值可能有通貨膨脹或緊縮之改變，經濟狀況可能會有景氣循環產生好壞不同之影響，惟原告在確知前述事項之時，仍同意收受該三千五百萬元之押租保證金，顯然原告收取該筆數量龐大之金額時即有把握以運用該筆金額所能獲得之利益，足以對抗前述貨幣貶值與經濟景氣變動之問題，揆諸前揭判例之意旨以及民法第四百四十二條條文之立法理由可知「按不動產之價值，在經濟流通之社會，常多變動，因之租賃之價值，遂亦時有昇降。其租賃之定有期限者，當事人自有遵守期限之義務，無論該租賃物價值昇降如何，均不得於期限內請求增減租金，此屬當然之事。若為不定期限之租賃，則租賃物價值昇高時，出租人勢必聲請增加租金，租賃物價值降落時，承租人亦必聲請減少租金，昇降愈繁，糾紛愈甚。故法律規定得向法院聲請增減其租金，所以免當事人之爭議，而期增減之允當。」，此為法律所規定准予當事人提出調整租金請求之旨趣。因就基礎原則而論，如當事人間就租金之約定得以隨不動產價值升降而得機動調整時，契約當事人即無聲請法院調整租金之必要。本件原告於收受三千五百萬元之押租保證金後，無論係以投資取得獲利之方式，抑或係以存入銀行獲得孳息之方式，其性質上皆可能因為情事之變更而產生漲跌，而不動產之漲跌亦與經濟景氣及不動產市場行情息息相關，景氣若屬不佳之時，資金之可能獲利將漸趨微薄，則不動產行情亦無可能一枝獨秀，同理，當不動產市場回溫之時，則資金之可能獲利當大幅增加，因此兩造間之約定方式亦於事實上造成房屋租金得以隨經濟景氣狀況及不動產市場行情漲跌而昇降之效果。亦即謂原告同意收取三千五百萬元之押租保證金，而租金約定為一元之時，應認不動產價值升降之考量，在訂立租賃契約時業經其斟酌，經過風險評估後原告仍願意為此約定，顯然原告願意接受以三千五百萬元獲利不定之方式為被告使用系爭建物之對價，況三千五百萬元就十年四月之期間利益及幣值升貶此點而論，原告就此亦獲有利益，此種利益之計算亦無法以數計量，惟仍應計入租金之計算方屬公平，揆諸前述說明，原告既已接受以此種機動獲利之方式為被告使用系爭建物之對價，是本件系爭租賃契約縱於九十一年七月一日起轉變為不定期限租賃，然揆諸前揭說明，本件並無情事變更之情狀，原告自不得以此主張調整租金無誤。
三、綜上，原告依據民法第四百四十二條規定提起本訴，請求調整租金，即屬於法不合，不予准許，應予駁回。
四、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
五、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 一 月 三十 日
臺灣桃園地方法院民事第一庭~B法 官 陳清怡右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 二 月 九 日~B書 記 官 周育義