臺灣桃園地方法院民事判決 九十一年度訴字第二一五號
原 告 乙○○訴訟代理人 沈朝標 律師複 代理人 甲○○被 告 丁○○
丙○○右當事人間遷讓房屋等事件，本院判決如左：
主 文被告丁○○應將坐落桃園縣○○鄉○○○路○段○○號房屋遷空返還予原告，及給付原告新台幣貳萬肆仟元，暨自民國九十一年二月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告丁○○另應自民國九十年九月七日起至返還前開房屋日止，按月給付原告新台幣捌仟元。
被告丁○○另應給付原告新台幣貳萬壹仟零貳拾玖元，及自民國九十一年二月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丁○○負擔百分之九十九，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
本判決第二項於每月屆期時得假執行。
本判決第三項於原告提出新台幣柒仟零壹拾元為被告丁○○供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應將坐落桃園縣○○鄉○○○路○段○○號房屋遷空返還予原告；被告丁○○應給付原告新台幣（下同）四萬五千零二十九元，及起訴狀繕本送達翌日即民國（下同）九十一年二月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；被告丁○○應自九十年九月七日起至返還前開房屋日止，按月給付原告八千元，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）被告丁○○前於八十八年六月十日向原告承租坐落桃園縣○○鄉○○○路○段○○號之系爭房屋，約明租期為五年，至九十三年六月十日止，前二年租金免付，作為被告丁○○搭建系爭房屋增建部分之對價，自九十年六月十日起，開始繳納租金，每月八千元。豈料，被告丁○○自依約應付租金開始，就違約不付租金，是被告丁○○之行為已違反契約第三條、第十四條之約定，原告得隨時終止該租約。
（二）按租賃契約甚重視雙方當事人間之信賴性，換言之，即是基於信賴承租人之人格及特性，出租人方將租賃物交予承租人使用，而租賃契約中亦可約定禁止轉租於第三人。本件原告與被告丁○○簽訂之租賃契約約款第八條明白約定：「乙方（按即被告丁○○，下同）未經甲方（按即原告，下同）同意，不得私自將租賃房屋權利或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。」本件被告丁○○、丙○○間有委託經營關係，為被告所自認。又被告丙○○受委託時，在經營上不須支付房租、水電費等成本，性質上有藉使用權取償之性質；況基於被告間之約定，如經營有盈餘，則由被告丙○○交予被告丁○○。由上可知，此等委託經營方式，實已由被告丙○○居於主導地位，自是變相地由被告丙○○使用系爭房屋，原告自得依契約第十四條之約定，得隨時終止租約。因此，原告乃於九十年八月十七日以中壢一支郵局存證信函第二二七號限期催告被告丁○○給付租金及償還水電費，詎被告丁○○亦置之不理，為此，原告復於同年九月四日以中壢六支郵局存證信函第四二八號，依系爭租約第三條、第四條、第八條及第十四條之規定，通知被告終止租約收回系爭房屋。
（三）按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第四百五十五條前段、第七百六十七條前段及第一百七十九條分別定有明文。茲原告與被告丁○○間之租賃契約既已終止，租賃關係即不存在，依法被告丁○○即應返還租賃物，且渠繼續占有系爭房屋亦為無權占有，又原告與被告丙○○間並無租賃關係，被告丙○○之占有使用系爭房屋同屬無法律權源，是以，被告二人均應將系爭房屋騰空後交還予原告，並自租約終止日起至返還日止，被告丁○○之繼續占有使用原告之系爭房屋，屬不當得利，依法應返還其利益，爰以每月捌仟元之租金計算損害金額。
（四）按未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之；又管理事務利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害，民法第一百七十二條、第一百七十六條第一項定有明文。系爭租約當事人約定水電費由被告丁○○負擔，因此被告丁○○有繳交水電費之義務。查被告丁○○並自承租時起，使用系爭房屋之水電費亦未支付，而由原告之存款帳戶中扣繳，至九十年四月止，原告已代墊三萬一千零二十九元，經原告向被告丁○○索討，被告丁○○即簽發二紙支票予原告，然均未兌現。原告並未受渠委任而為被告丁○○給付水電費，事後被告丁○○開立給付水電費之支票二張且均遭退票，亦得知原告為被告丁○○代墊前述款項，並無違反被告丁○○明示或可得推知之意思，被告丁○○受有原告為其清償水電費債務之利益。至被告丁○○辯稱渠曾經訴外人黃新譽與原告達成分期繳納水電費之協議云云，然原告並無上開同意，且被告丁○○亦未提出證據以實其說，是不可採。查被告丁○○積欠三個月租金二萬四千元及原告代墊之前揭水電費，於扣除押租金一萬元後，被告丁○○尚應給付原告四萬五千零二十九元。
三、證據：提出房屋租賃契約書、九十年八月十七日中壢一支郵局存證信函第二二七號暨回執、九十年度桃園縣稅捐稽徵處楊梅分處房屋稅繳款書各乙份、同年九月四日中壢六支存證信函第四二八號乙份暨回執二份、支票暨退票理由單各二紙、原告桃園縣新屋鄉農會（下稱新屋鄉農會）活期儲蓄存款存摺、郵政存簿儲金簿各乙份、黃張蘭妹新屋鄉農會活期儲蓄存款存摺一份、水電費代繳明細二紙等為證。
乙、被告丁○○方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、聲明：
（一）原告提出之支票及退票理由單是渠欲給付原告之水電費，但此不包括租金，嗣因渠存摺存款不足，故右開支票遭退票，惟原告並未交付渠水電費之收據。又渠於八十九年十一月間交付原告水電費四千元，渠認為該金額已足夠給付，所欠費用渠一定返還原告，另訴外人黃新譽已為雙方達成分期清償之協議。
（二）九十年六月底、七月初，曾交付原告租金，然約一個月後又遭原告退回，之後之租金因找不著原告，故無法交付予原告。原告於同年九月十四日將水電切斷，讓渠無法進入系爭房屋內營業，是自該日起就渠即無法營業。渠交付同年六月十日份至同年七月十日之租金八千元予原告後，原告乃於同年七月初復電，但原告復電時，將電源裝反，致渠捲門成型機倒轉後壞損。渠乃自行於同年九月十一日繳納電費復電，但原告又在同年九月十四日將電表拆除，故渠迄今無法營業，其所生損害，業另案提起訴訟請求賠償。
（三）系爭房屋自始至終均由渠經營，經營期間渠每日均至該處，被告丙○○則係渠聘請前來幫忙，渠則付予被告丙○○工資，
三、提出：提出原告新屋鄉農會活期儲蓄存款存摺、郵政存簿儲金簿影本各乙份為證。
丙、被告丙○○方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、聲明：
（一）渠為被告丁○○之員工，被告丁○○並未將系爭房屋轉租予渠使用，而係被告丁○○之子服兵役，被告丁○○人手不足，故被告丁○○聘渠父女協助經營及接電話。渠與被告丁○○為好友，故幫被告丁○○管理，由渠出工，被告丁○○出機器，但與被告丁○○間並無書立契約，採薪資分紅方法，被告丁○○賺取之款項對分，先後二次，各分得十萬餘元、四萬餘元。
（二）渠曾幫被告丁○○繳納九十年六月十日至同年七月十日之租金予原告，但原告將系爭房屋斷電後，渠乃索還前揭房租。系爭房屋斷電後，渠已交還被告丁○○管理，故原告本件訴訟與渠無干。
三、證據：未提出任何證據證明。理 由
一、原告起訴主張：被告丁○○於八十八年六月十日向原告承租系爭房屋，租期五年，前二年租金免付，作為被告丁○○搭建系爭房屋增建部分之對價，但自九十年六月十日起，應繳納月租八千元，惟被告丁○○違約不繳付租金及轉租予被告丙○○，並積欠水電費，而原告以存證信函催告無著，旋以存證信函終止租約，於扣除被告丁○○之押租金一萬元後，被告丁○○尚應給付原告租金及代繳之水電費四萬五千零二十九元，另系爭租約業已終止，故被告應遷出系爭房屋，被告丁○○繼續占用系爭房屋為無權占有，是被告丁○○另應按月賠償原告相當於租金之損害，爰基於契約請求權、無因管理、不當得利等法律關係訴請被告給付如聲明所示等語。被告丁○○係以：渠曾於八十九年十一月間交付原告水電費四千元，另亦已繳付九十年六月十日至九十年七月十日租金八千元，但因原告將電表拆除，致渠無法在系爭房屋無法營業，另被告丙○○係渠所聘用，而非轉租等語置辯。被告丙○○則以：渠為被告丁○○之員工，為被告丁○○管理經營，被告丁○○並未將系爭房屋轉租予渠使用，現已交還被告丁○○，故原告本件訴訟與渠無干等語資為抗辯。
二、被告丁○○就其承租原告系爭房屋，並應自九十年六月起，按月給付租金八千元，又雙方口頭約定並使用臨屋八十一號建物之電力，押租金一萬元，及原告由其帳戶代墊水電費三萬一千零二十九元之事實，並不爭執，且有原告提出之房屋租賃契約書、存摺、代墊費用明細表等在卷可稽，是此部分堪信為真實。
三、原告以被告丁○○積欠租金，以存證信函催告被告丁○○於七日內處理，復以被告丁○○未依存證信函期限繳付租金，及違約轉租系爭房屋予被告丙○○，據以終止原告與被告丁○○之租賃契約，有附卷之存證信函暨回執可資為憑。查系爭租賃契約第三條、第四條、第八條及第十二條分別約定：「租金每個月八千元（收款付據），乙方不得藉任何理由拖延或拒納（電燈費及自來水費另外）。」、「租金每次應繳納三個月份，乙方不得藉詞拖延。」、「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。」、「甲乙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。」原告據而主張被告丁○○以委託經營之方式，將系爭房屋違約轉租予被告丙○○云云，被告均否認有轉租之事實，原告則未提出相當之證據以實其說，是其空言主張，要無足取。次按，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，租賃物為房屋者，遲付租金之總額非得二個月之租額，不得依前項之規定終止租約，民法第四百四十條第一項、第二項前段定之綦詳。查被告丁○○未依約於九十年六月十日給付租金，原告於九十年八月十七日以存證信函訂七日之期間催告，被告丁○○猶未給付，原告乃於同年九月四日復以存證信函終止雙方租賃契約，為被告不爭執之事實，且有上開存證信函暨回執可為憑佐，揆之上述規定，原告終止雙方租約，與法相符。至原告雖自承嗣於同年九月十四日將出租之房屋斷電，然其與被告丁○○之租約既已終止，則其無依民法第四百二十三條繼續保持租賃物之合於約定使用收益狀態之義務，被告丁○○亦無主張第四百三十條扣抵租金之權利，遑論得主張同時履行抗辯權而拒付租金。
四、第按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條亦規定甚詳；無權占有他人所有物，依據社會通念，自屬受有相當於租金之利益，又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他受損害為其條件，故其得請求之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求所受損害若干為準。查原告於九十年九月四日終止與被告丁○○間租約後，被告丁○○仍占有系爭房屋，被告丁○○就此尚無爭執，是以，被告丁○○於系爭租賃契約終止後，渠繼續占用系爭房屋已失法律之權源，故原告請求被告丁○○應遷出系爭房屋，並將之返還予原告，要無不洽；另就被告丁○○占有之不當利益，原告併主張被告丁○○應自同月七日起至返還系爭房屋止，按月給付原告八千元相當於租金之損害金乙節，均洵屬有據，是應予准許。
五、繼按，未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之；又管理事務利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，此觀之民法第一百七十二條、第一百七十六條第一項之規定即明。據右述租賃契約約定，系爭房屋之水電費，並不包括於租金之範圍，則原告為被告丁○○使用之電力支付費用，屬無因管理，至為明確。茲原告代繳被告丁○○之水電費計三萬一千零二十九元（13140＋17889＝31029 ），存卷之原告存摺影本及明細表堪為證明，被告丁○○既已無爭執（參見本院九十二年四月十四日言詞辯論筆錄），則原告自有請求被告丁○○償還該款項及其利息之權利。次查，原告於終止系爭租賃契約時，被告丁○○尚積欠三個月又三日之租金，是原告請求被告丁○○給付遲延三個月之租金二萬四千元（8000×3＝24000），當屬有據。被告丁○○積欠原告之上開款項，於扣除押租金後，原告據以請求四萬五千零二十九元（31029＋00000－00000＝45029）暨自起訴狀繕本送達被告丁○○起至清償日止之法定遲延利息，於法堪稱允當，應併准許之。
六、綜上所述，原告基於契約上請求權及不當得利等法律關係，於訴請被告將系爭房屋遷空返還予原告，及給付延欠之租金二萬四千元，暨自前述起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，又被告丁○○另應自民國九十年九月七日起至返還前開房屋日止，按月給付原告新台幣八千元相當於不當得利之損害金，另原告基於無因管理之法律關係，訴請被告返還於扣除押租金後之代墊水電費二萬一千零二十九元等範圍內，為有理由，應准許之，至逾前開部分之請求，則難謂適法，應予駁回。末查，原告就其勝訴部分，業陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核如主文第一、二項部分，為因建築物定期租賃所生之爭執涉訟，且為被告丁○○敗訴之判決，依民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款之規定，應依職權宣告假執行，其餘部分則無不合，爰酌定相當擔保之金額予以准許，惟其敗訴部分，因訴已駁回，致失附麗，是應併駁回之。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百八十九條第一項第三款、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 四 月 二十八 日
臺灣桃園地方法院民事第二庭~B法 官 朱敏賢右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 四 二十四 日~B書 記 官 謝文心