臺灣桃園地方法院民事判決 九十一年度訴字第二二八八號
原 告 甲○○○訴訟代理人 陳金漢律師複 代理人 蔡雅蓯律師被 告 乙○○右當事人間土地所有權移轉登記事件，本院判決如左：
主 文被告應將坐落於桃園縣中壢市○○段內厝子小段一０三地號土地、所有權應有部分四分之一及同段一０四地號土地、所有權應有部分四萬分之六二三四移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決如主文第一項所示。
二、陳述：原告於民國八十四年三月一日以新台幣（下同）四百萬元之代價向被告購
買坐落於桃園縣中壢市○○段內厝子小段一０三地號、應有部分四分之一及同段一０四地號、應有部分四萬分之六二三四共兩筆土地（以下簡稱為系爭土地）所有權。依據雙方買賣合約書第三條第二款約定「第二次付款：訂於八十四年六月三十日甲方（即原告）、乙方（即被告）交付產權移轉登記有關文件之同時並作成產權移轉登記書件、雙方簽章同時給付一百萬元。若原告無法取得自耕農能力證明時，被告同意由原告另覓有自耕能力之人登記，於未登記妥畢時，被告得保有繼續耕作權利。」及第五條第一款約定「被告應於第參條第二款付款同時交付所有權狀、印鑑證明書、戶籍謄本、並蓋妥辦理移轉登記等有關證件予雙方委辦代書。而日後如需被告本人出面協辦或補蓋印鑑章、補發證件時，被告並應隨時交付，不得藉故刁難或要求任何額外費用，否則被告應負因此而生之一切損害賠償之責」。由於原告居住台北，遲遲無法取得自耕能力證明書，因而未辦理土地所有權移轉登記。嗣因八十九年一月二十六日農業發展條例修正公布實施，明訂農地可自由買賣，原告乃請求被告移轉登記，詎被告卻以系爭土地目前由其親戚占有耕作中，拒絕交付印鑑章等文件資料致無法過戶。為此，原告爰依雙方之買賣契約，提起本訴訟。
三、證據：提出不動產買賣契約書一紙、土地所有權狀二紙、付款明細表一紙為證。
乙、被告方面：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
理 由
一、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件原告起訴主張系爭土地地目為田，為被告所有，雙方於八十四年三月一日就系爭土地簽訂買賣契約，被告將系爭土地即同段一０三地號土地應有部分四分之一及同段一０四地號土地應有部分四萬分之六二三四之土地所有權出賣給原告，惟被告至今均未辦理土地所有權移轉登記等事實，業據原告提出土地所有權狀，不動產買賣契約書等件為證，而被告對於原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，視同自認該事實，自堪信原告主張為真實。
三、又系爭土地之買賣契約之簽訂乃在於八十四年三月一日，即八十九年一月二十六日土地法修正前，故本件買賣契約是否有效，應適用修正前土地法第三十條之規定，即系爭土地之承受人應以能自耕者為限，違反前項規定者，其所有權之移轉無效。又按買賣契約約定移轉私有農地之所有權於無自耕能力之人，屬於法律上之給付不能，亦即自始客觀不能，依民法第二百四十六條第一項規定以不能給付為契約標的者，其契約為無效。惟如約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，即非民法第二百四十六條第一項以不能之給付為契約之標的，難認其契約為無效。又在立約當時承買人雖無自耕能力，而約定待承買人自己有自耕能力時方為移轉登記，或約定該項耕地之所有權移轉與無自耕能力之特定第三人，待該第三人有自耕能力時再為移轉登記者，依同條項但書規定，其契約仍為有效，此參見最高法院七十三年度第五次民事庭會議決議。經查，原告為無自耕能力之人，此為原告所自認，但兩造不動產買賣契約書第三條第二款約定「訂於八十四年六月三十日甲（即原告）、乙（即被告）方交付產權移轉登記有關文件之同時，並作成產權移轉登記書件，雙方簽章同時給付一百萬元，若原告無法順利取得自耕農能力證明時，被告同意由原告另覓有自耕能力之人登記，於未登記妥畢時，被告得保有繼續耕作權利」。足見，原告雖為無自耕能力人，但雙方買賣契約已預先約定待原告自己有自耕能力後方為移轉，或原告無法取得自耕能力時，則由其指定登記予其他有自耕能力之第三人。揆諸前揭說明，本件系爭土地之買賣契約，尚非以不能之給付為契約標的，依民法第二百四十六條第一項但書之規定，系爭土地買賣契約為合法有效。
四、又系爭土地買賣契約第五條就產權移轉約定：被告應於第三條第二款付款同時交 八付所有權狀、印鑑證明書、戶籍謄本、並蓋妥辦理移轉登記有關證件予雙方委辦之代書，有買賣契約書附卷可查。依據雙方契約之約定，原告於八十四年六月三十日交付一百萬元之同時，被告應將土地所有權移轉登記之文件交付代書以利辦理所有權移轉登記。原告業已於締約及八十四年六月三十日分別交付二百萬元、一百萬元由被告收訖，此有原告提出之買賣契約書及付款明細表在卷足憑，從而，原告請求被告依約移轉系爭土地所有權移轉登記，合於雙方契約之約定。
五、綜上所述，新修正土地法已取消農地之承受人以能自耕者為限之規定，系爭土地買賣契約為合法有效，原告業已依約給付價金，被告自應將系爭土地所有權移轉登記予原告。從而，本件原告爰依買賣契約之約定，請求被告應將坐落於桃園縣中壢市○○段內厝子小段一０三地號、應有部分四分之一土地及同段一０四地號、應有部分四萬分之六二三四土地所有權移轉登記予原告，於法有據，應准許之。
六、據上論結：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條之規定，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 七 月 三十一 日
臺灣桃園地方法院民事第一庭~B法 官 田玉芬右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 八 月 六 日~B書 記 官 羅椀文