臺灣桃園地方法院民事判決 九十一年度訴字第二二一六號
原 告 己○○訴訟代理人 歐龍山律師被 告 甲○○訴訟代理人 林明康律師複 代理人 鍾明達律師被 告 乙○○ 住
丙○○ 住丁○○ 住戊○○ 住右四人共同訴訟代理人 庚○○ 住右當事人間請求清償債務事件，於民國九十二年十一月四日辯論終結，本院判決如左：
主 文被告甲○○應給付原告新台幣肆拾伍萬元，及自民國九十一年十二月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告甲○○負擔四分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項原告得假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應共同給付原告新台幣（下同）六十萬元及自準備書狀繕本送達於被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
㈡訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：㈠原告與被告等於民國九十一年三月二十日訂立不動產買賣契約書（下稱系爭合約
書），被告等將繼承自被繼承人即其外祖父宋柏林坐落桃園縣平鎮市○○段第五九０、五九七之一七、六八四之一地號，同縣市○○段第三四四、三四五地號，同縣市○○段第三０二、三０四地號，同縣中壢市○○段興南小段第一九三之一四三地號、同縣市○○段中壢老小段第一六五、一六五之一地號，及被繼承人即其母宋璧霙位於同縣中壢市○○段興南小段第一八八地號等十一筆土地應有部分（下稱系爭土地），以三十萬元之賣予原告，原告於訂約時付清價金，有系爭合約書可稽。詎被告等不辦理土地所有權移轉登記，竟於九十一年四月十日函知原告撤銷買賣，退還價金三十萬元。惟系爭合約書約定，賣方如有悔約不照本約履行買賣時，應將所受取買方之價金返還外，再賠償同額之款項予買方。原告於九十一年四月十九日回函被告表示不同意其解約。惟被告等既悔約不賣，原告自得解除買賣契約，並以準備書狀之送達為解約之意思表示，且依民法第二百五十九條契約解除回復原狀及系爭合約書第十六條違約金之約定，請求被告給付六十萬元。
㈡系爭合約書第五條約定，出賣人保證該出賣不動產全部確無來歷不明情事，如有
一切糾葛均歸出賣人負責理清，不得阻礙買受人之權利取得。第九條約定賣方於收到買方價款同時應將不動產買賣移轉登記所需之印鑑證明、戶籍謄本、土地增值稅單、土地所有權狀等各項資料文件交予買方，或買方所委請之代書辦理產權移轉登記。被告等負有將系爭土地辦理繼承登記後，移轉登記予原告之義務，如有違反，即屬違約，原告於九十一年十二月三十日以存證信函催告被告應於一週內交付證件辦理移轉登記，惟被告逾期仍未履行，原告自得解除契約。
㈢對被告答辯之陳述：
⒈系爭土地有部分是既成道路，且與他人共有，多年來未辦繼承登記，其價值與
一般市價自有差別，被告當甚明瞭，被告以何種價款出售，儘可自行判斷決定，非原告所能隱瞞誘騙，被告稱賣價偏低，係出於錯誤，毫無依據。本件買賣，被告就買賣標的物及價金既屬明知，其所為出賣及價金之意思表示均無錯誤可言。況錯誤之意思表示得撤銷者，須自己無過失始得為之，是被告主張撤銷，並非有據。
⒉買賣並非處分行為，在締約當事人間並非不受其拘束，苟簽立之同意書為買賣
，縱其出賣之標的為公同共有土地，因未得其他公同共有人同意，對其他公同共有人不生效力。惟在簽約人間，並非不受拘束。故被告稱系爭土地係公同共有，未經公同共有人全體同意承認，不生效力云云，並無理由。
⒊苟被告甲○○未得其他被告授權無權代理，依民法第一百一十條，被告甲○○
對原告須負損害賠償責任，則原告支付之價金三十萬元，及應加倍賠償之違約金共六十萬元，自應由甲○○賠償。又因繼承等原因於登記前已取得不動產物權者，非經登記不得處分，惟此登記，並無期間之限制，繼承人先與第三人成立移轉不動產所有權之債權契約，於完成登記後，以之移轉登記於受讓權利之第三人，非法所不許，是被告應於辦理繼承登記後，將所有權移轉予原告。
⒋系爭土地為被告五人繼承，並無不能辦理繼承登記之理由。被告等人未辦理繼
承登記，俾原告能取得土地所有權，即屬可歸責之事由，對原告構成違約。至桃園縣政府徵收被繼承人宋柏林坐落桃園縣平鎮市○○段廣興小段第一一五地號土地，並非原告向被告所買土地。況該筆土地既經徵收，由政府取得所有權，無須辦理繼承登記，至被告如何領取該筆土地補償金，與本件之買賣無關。再系爭合約書既約定被告應交出土地所有權狀，原告無法知悉被告有無所有權狀，苟無權狀，亦係所有權人申請補發之事，被告無拒絕履約之理由。
⒌原告於簽約時已付清價金，依約賣方應於當時即交付權狀等移轉登記文件，詎
被告甲○○於九十一年四月十日函知撤銷系爭合約，同時表示被告丙○○、乙○○、丁○○、戊○○（下稱被告丙○○等四人）不同意出賣，則其於發函時即已悔約，原告於同年十二月三十日函請被告履約，被告仍置之不理，於九十二年一月二十七日始表示解除契約；被告遲延交付證件，自付清價金之日起算至原告催告時，已逾期三百一十三天；如自原告函催至解除契約日，亦有二十八日；況催告至今，又歷時二百餘日，被告仍未交付，可見被告給付遲延甚明。
⒍原告於九十一年三月二十二日與訴外人即被告舅父宋壽英簽訂不動產買賣契約
書，購買其繼承宋柏林之坐落中壢市○○段興南小段一九三之一四三地號等土地應有部分（與本件系爭土地其中一筆為相同地號），宋壽英因悔約，未辦繼承登記及所有權移轉登記予原告，原告解約後，向鈞院以九十一年度訴字第二三五四號起訴返還價金及違約金，業經判決確定。
三、證據：提出不動產買賣契約書、身分證、第一商業銀行支票、所有權不動產明細表、民事判決、判決確定證明書等影本各一件、律師函、存證信函各二件及回執六件（以上均影本）等為證，並聲請訊問宋祿英。
乙、被告甲○○方面：
一、聲明：駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：㈠被告甲○○已於九十一年四月十日發函原告表示依民法第八十八條之規定，以意
思表示錯誤，撤銷系爭合約，該合約自始不生效力。又被告甲○○就本件土地之處分，未經公同共有人即被告丙○○等四人之授權與同意，違反民法第八百二十八條第二項之規定，自屬不生效力。系爭合約縱使有效，亦僅被告甲○○部分有效，被告丙○○等四人為無效。
㈡本件買賣標的尚未辦理繼承登記，原告簽約時已知被告無系爭土地所有權狀，竟
無理要求於函到一週內提出權狀辦理移轉登記，原告於債權之行使有失誠信，被告並無可歸責原因，且依民法第二百五十四條規定之解釋，應以債務人有可歸責事由，否則不負遲延責任，被告已以存證信函通知原告，故原告解約無效。
㈢兩造間有血親關係，原告知悉系爭土地為被繼承人宋柏林等人之遺產，被告未能
辦理繼承登記，係因家族特殊因素所致，非一人所能克服。原告聲請假扣押對被告得向桃園縣政府領取徵收補償金之權利，該款因無法辦理繼承登記，迄今無法領取，此事原告亦知。故被告既無法辦理繼承登記，更無法取得所有權狀辦理移轉登記。原告明知上情，竟一次給付全部價金予被告甲○○，有違常情；且原告簽約後再解約，並請求加倍賠償，更屬惡意。
三、證據：提出存證信函、假扣押執行命令等影本各一件為證。
丙、被告丙○○、乙○○、丁○○、戊○○方面：
一、聲明：請求駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：系爭土地為被告等五人公同共有，原告僅與被告甲○○一人簽約，而甲○○未得被告丙○○等四人之授權，即無合法代理之權源，其所為法律行為即屬無權代理。無權代理之法律行為，非經本人承認，對本人不生效力，又本人如已拒絕承認，該無權代理之行為即確定的對本人不生效力，縱本人事後再為承認，亦不能使該無權代理行為對於本人發生效力。被告丙○○等四人既已表示反對出售，則系爭合約即確定對其四人不生效力，亦無所謂違約不賣、加倍賠償或解除契約之問題，故原告之主張無理由。
丁、本院依職權通知證人王美榮到場訊問。理 由
一、本件原告起訴主張：兩造於九十一年三月二十日訂立系爭合約書，被告等將系爭土地以三十萬元售予原告，原告已付清價金，詎被告等拒不辦理所有權移轉登記，並發函表示撤銷買賣，退還三十萬元價金。惟依系爭合約書第十六條約定，賣方如違約不賣時，應將所受價金返還，並賠償同額款項。被告已違約不賣，原告於解除契約後，依回復原狀之法律規定及合約書之約定，請求被告返還三十萬元價金並賠償三十萬元違約金等語。被告甲○○則以：其已主張意思表示錯誤，撤銷系爭合約，且系爭合約書違反公同共有物之處分，未經公同共有人全體同意而無效，又系爭土地尚未辦理繼承登記，原告知情，竟無理要求於函到一週內辦理移轉登記，有失誠信，況被告並無可歸責原因，不負遲延責任，已於九十二年七月三十一日以存證信函通知原告解約無效等語。被告丙○○等四人則以：系爭土地為被告五人公同共有，原告僅與被告甲○○一人訂約，甲○○未獲被告丙○○等四人授權，故其所為法律行為屬無權代理。被告四人已表示反對出售，系爭合約對被告四人不生效力，亦無違約或解除契約之問題，原告之主張為無理由等語，資為抗辯。
二、原告主張與被告就渠等公同共有之系爭土地訂有系爭合約書，由原告以三十萬元向被告購買，價金已付給被告甲○○，惟系爭土地尚未辦理繼承登記及移轉所有權登記予原告，原告數次催告被告履行契約等情，有系爭合約書、土地登記謄本、存證信函等為證，被告亦不爭執，堪信為真。惟原告主張因可歸責於被告之事由，致被告給付遲延，原告乃解除契約，請求被告返還價金及賠償違約金等情，被告則以前詞置辯。是兩造之爭點在於：㈠被告甲○○簽訂系爭合約有無意思表示錯誤；㈡系爭合約是否對被告全體生效；㈢原告解除契約是否生效等。查：
（一）被告甲○○有無意思表示錯誤：被告甲○○稱系爭土地市值達七百五十萬元，因受原告誘騙而簽約，意思表示有錯誤，且以信函通知原告撤銷系爭合約等語。惟「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤」，民法第八十八條固有明文。惟民法就買賣標的物與價金，係採主觀相當對價原則，只要買賣雙方互相認知標的物具有其合意價值即可，至於標的物之客觀價值如何在非所問。而當事人互相表示意思一致者，無論為明示或默示，契約即為成立，且當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第一百五十三條第一項及第三百四十五條第二項亦有明定。被告甲○○與原告既於九十一年三月二十日，就系爭土地與價金三十萬元之買賣意思表示合致簽訂系爭合約，原告隨即一次付清價金，有系爭合約書在卷可稽。系爭土地為被繼承人宋柏林、宋壁霙之遺產，為公同共有土地之應有部分，被告五人繼承系爭土地，被告甲○○居住同一地區，對系爭土地之交易條件與情況，顯難諉為不知；證人宋祿英證稱「（問：簽約前幾日被告有說要回去商量此事，證人是否知悉？）被告有說要回去商量，我說買賣價金高低由你自己決定」（本院九十二年十月三日言詞辯論期日筆錄），是被告甲○○願以何種價格出售，儘可自行判斷決定，非原告所能隱瞞詐騙。且系爭土地有部分為既成道路，與他人共有，多年來未辦繼承登記，亦為被告不爭執，可見系爭土地之賣價自與一般市價有差別。況被告甲○○雖稱賣價偏低，係出於意思錯誤云云，但其就意思表示之內容、當事人之資格或物之性質有如何之錯誤，並未提出任何證據供本院調查審認，其主張顯難採信。從而其主張意思表示有錯誤，撤銷系爭合約一節，自無理由。
（二）系爭合約是否對被告全體生效：按「無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。前項情形，法律行為之相對人，得定相當期限，催告本人確答是否承認，如本人逾期未為確答者，視為拒絕承認」，民法第一百七十條定有明文。原告稱被告甲○○曾在現場與其他被告聯絡並獲授權處理等語，惟被告丙○○等四人均予否認，被告甲○○亦稱未獲被告丙○○等四人之授權等語。且原告自承系爭合約書上出賣人即被告五人之名字，都是由被告甲○○簽名，印章是代書所蓋的等語，核與系爭合約書上出賣人五人姓名下所蓋之印章，均為「甲○○」之印文，並無被告丙○○等四人之印章；證人宋祿英證稱「（問：為何簽此契約書？）兩造買賣關係，原告向被告甲○○買的；其他被告簽約時都沒有到場，但是我有告訴甲○○說要其他被告同意；我不知道其他被告有沒有同意，但是被告甲○○有說姊妹們有委任他；甲○○簽約當時有打電話，但是打給何人不清楚」等語；證人即書寫系爭合約書之代書王美榮證稱「系爭契約簽訂時我在場，當時買方即原告己○○及其太太、介紹人宋祿英、出賣人被告甲○○等在場，其他出賣人則沒有在場，當初我有問被告甲○○，他告訴我內部已經說好了沒有問題，他會全權負責，其他出賣人並沒有告訴我他們已經委託被告甲○○來賣；甲○○當時沒有授權書，他說會事後再補」等語（本院九十二年十月三日、十一月四日言詞辯論期日筆錄參照），足見，系爭合約簽訂時，被告丙○○等四人並未在現場，被告甲○○亦未提出渠四人之委任書或授權資料到場，渠四人事後亦未向原告或證人王美榮表明有同意或授權出售之意思，是宋祿英雖稱甲○○當場有打電話，惟亦無法證實係打給丙○○等四人；此外，原告雖於九十一年十二月三十日函催被告五人，應提供證件資料辦理移轉登記，惟被告丙○○等四人已否認授權同意簽訂系爭合約，依前揭民法第一百七十條之規定，被告甲○○自屬無權代理被告丙○○等四人為法律行為，故系爭合約對被告丙○○等四人自不生效力。
（三）原告解除契約是否生效：按「無代理權人，以他人之代理人名義所為之法律行為，對於善意之相對人，負損害賠償之責」，民法第一百一十條固有明文；而「除前項之法律或契約另有規定外，公同共有物之處分，及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意」，民法第八百二十八條第二項亦有明定；且「公同共有人中一人，以公同共有物所有權之移轉為買賣契約之標的，並非所謂以不能之給付為契約標的，其移轉所有權之處分行為，雖因未經其他公同共有人之承認不能發生效力，而其關於買賣債權契約則非無效」，且「買賣並非處分行為，故公同共有人中之一人，未得其他公同共有人之同意，出賣公同共有物，應認為僅對其他公同共有人不生效力，而在締約當事人間非不受其拘束。苟被上訴人簽立之同意書，果為買賣，縱出賣之標的為公同共有土地，而因未得其他公同共有人之同意，對其他公同共有人不生效力。惟在其與上訴人間即非不受拘束」，最高法院三十三年上字第二四八九號、七十一年台上字第五○五一號均著有判例可參。本件系爭土地之買賣，並非以不能之給付為契約標的，系爭合約雖因未得被告丙○○等四人之承認而對渠等不生效力，但系爭合約在締約當事人即被告甲○○與原告間，則非無效，被告甲○○仍負有債權契約上義務，且依民法第一百一十條規定，應就被告丙○○等四人無權代理部分負損害賠償之責。原告數次催告被告甲○○按系爭合約第五條、第九條約定履行交付移轉登記資料，否則依第十六條處理，有存證信函可參，被告甲○○逾期均未履行，自屬給付遲延，且其回函表明未獲其他被告授權，被告丙○○等四人不同意出賣，亦屬給付不能，則原告以準備書狀送達被告，表示解除系爭合約，應屬於法有據。是原告主張依解除契約回復原狀，請求被告甲○○返還已付價金三十萬元，即屬可採，至對於被告丙○○等四人部分之請求，則屬無據，不能准許。
（四）被告甲○○稱簽約時，原告已知買賣標的尚未辦理繼承，竟要求到一週內提出權狀辦理移轉登記，有失誠信，且被告甲○○並無可歸責原因，依民法第二百五十四條解釋，債務人應有可歸責事由始得解約，因此原告解約無效云云。惟，公同共有物之買賣，不以先辦畢繼承登記為其前提條件，出賣人於成立債權契約後，先為辦理繼承登記，再為物權移轉登記，亦屬可行，且債權契約之效力，並不以有無所有權狀為要件，被告甲○○為給付遲延，嗣後給付不能，原告執系爭合約第十六條以為解除契約，要屬有據，被告之抗辯，尚無可採。
三、次查，「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額」，民法第二百五十條亦有明定；系爭合約第十六條約定：「乙方（即被告）如有悔約不照本約履行買賣或中途發生糾葛致不能出賣，則應將所收價款額盡還甲方（即原告）收回，再賠同額予甲方收入藉償損失，並解除本契約不得異議」。原告解除系爭合約既屬適法，且因可歸責於被告甲○○之事由致給付不能，已如上述，則原告主張逾期解約後，被告甲○○除應返還三十萬元價金外，尚應給付同額違約金，惟違約金有屬於懲罰性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，本件兩造僅就「乙方（即被告）如有悔約不照本約履行買賣或中途發生糾葛致不能出賣」等一般買賣契約之履行情形而為約定，此外並未就「如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金」一節有何約定，故應認上開約定為損害賠償總額所為之違約金約定，而非懲罰性質之違約金。又「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額」，最高法院七十九年台上字第一九一五號亦著有判例可供參考。系爭合約固有違約金之約定，原告固稱有喪失利益，目前沒有證據，但因有約定違約金，故不需證明云云。然原告就所失利益為何並未舉證證明，且就本件不動產移轉登記，兩造亦尚未提出證件辦理，而原告於被告甲○○出面簽約當時，知悉其並無攜帶被告丙○○等四人之印章、證件，疏未促請提出授權資料，是本院認原告請求之三十萬元違約金，以核減至十五萬元為適當，從而，原告請求違約金部分，於十五萬元之範圍內為適法，逾此範圍之請求，不應允許。
四、綜上，本件被告甲○○經原告催告後仍未履行辦理移轉所有權登記，原告依民法第二百五十四條規定，解除契約，請求被告甲○○返還買賣價金三十萬元，及依系爭合約關於違約金之約定，請求被告甲○○給付違約金十五萬元，合計四十五萬元，及自準備書狀繕本送達之翌日即九十一年十二月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；至原告請求被告丙○○等四人應共同負擔契約責任，因被告丙○○等四人並未授權代理，非契約當事人，自不負契約責任，原告此部分之請求，為無理由，應予駁回。又本件係命被告甲○○應給付原告四十五萬元，依民事訴訟法第三百八十九條第一項第五款之規定，法院應依職權宣告假執行，爰併宣告原告就其勝訴部分得假執行。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條前段、第三百八十九條第一項第五款，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十一 月 十八 日
臺灣桃園地方法院民事第一庭~B法 官 潘進柳右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 十一 月 十八 日~B法院書記官 卓清和