臺灣桃園地方法院民事判決 九十一年訴字第二二二一號
原 告 乙○○
戊○○丙○○丁○○訴訟代理人 藍松喬律師被 告 國電興業股份有限公司 設桃園縣○○鎮○○路○○○號法定代理人 甲○○訴訟代理人 謝錫福律師右當事人間請求給付尾款事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決被告應給付原告新台幣（下同）六十七萬五千元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，年息百分之五之利息，並願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：兩造於民國九十年八月二十四日訂立不動產買賣契約（下簡稱系爭買賣），由原告將所共有坐落桃園縣○○鎮○○○段草湳坡小段第六三地號土地，面積三五七四平方公尺（下稱系爭土地）及地上門牌桃園縣○○鎮○○路○○○巷○號未辦保存登記之建物面積一六０坪（下稱系爭建物）全部出售予被告，買賣價金為二千七百零二萬元。又系爭買賣不動產標示之土地，以登記簿謄本面積為準，買賣當時謄本面積為三五七四平方公尺，依此被告即有按謄本面積給付買賣價金之義務。另系爭買賣土地，約有半坪為相鄰地所占有，此於買賣當時被告已知悉，惟原告為平息兩造之爭執，願當一坪扣除，即扣除一坪價款二萬五千元，因被告尚欠原告尾款七十萬元，扣除二萬五千元後，則被告尚應給付原告六十七萬五千元，原告曾於九十一年十一月四日委請訴訟代理人以（）中松律字第０三一號函限期催告給付，惟被告均置之不理。為此，提起本件訴訟。
三、對被告抗辯所為之陳述：㈠兩造於九十年八月二十四日所訂立之不動產買賣契約書，就買賣標示係約定以登
記簿謄本為準，而系爭土地之登記簿謄本面積與原告所有權狀記載之面積相同，且原告已依契約約定協同被告辦理所有權移轉登記完畢，而系爭土地復無出租或設定他項權利或來歷不明等糾紛，是被告以契約第七條、第八條為抗辯尚乏依據。
㈡至被告又抗辯稱渠與原告丁○○間於九十年十一月十三日已修正支付尾款日期，
俟日後楊梅地政事務所正式公文函覆後再多退少補云云，惟上開九十年十一月十三日修正內容僅為被告與原告丁○○間之約定，就此部分其餘原告並未授權原告丁○○，自不得拘束其餘原告。又系爭買賣既標示係依據登記謄本與所有權狀面積相符為要件，並無約定以測量圖為依據，則原告已將系爭土地移轉登記予被告，自屬已依約履行。至於系爭土地雖有一小部分在水川裡，但該部分仍登記為被告所有，僅屬填平問題，而系爭買賣契約並未約定原告需負責填平，則被告自均不得據以為拒付尾款之理由。另兩造於買賣時，已知有半坪許土地被他人占用，原告並願依一坪折合為二萬五千元從尾款中扣除，只請求扣除後之尾款六十七萬五千元，誠屬理法兼顧，是原告依契約第二條尾款交付之約定即「於登記完畢自代理人通知日起三日內由買方支付之」，請求被告給付尾款，於法並無不合。
四、證據：提出買賣契約書影本、藍松喬律師（）中松律字第０三一號函影本、土地登記謄本、公司變更登記表及戶籍謄本各一份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利之判決，願預供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：㈠緣系爭買賣房地總價款為二千七百零二萬元，簽約後被告即依約繳交價金，嗣原
告向楊梅地政事務所申請鑑界，並於九十年十月十一日施測，惟該次原告並未通知被告到場，且事後經被告觀看該次複丈成果圖後發現僅就東、西方地界施測，未就南、北地界施測，被告因此向原告提出異議，原告復於同年十月十八日再度提出申請，並於同年十月三十一日施測，經地政事務所測量人員陳能福先生告知靠近南方水溝之地界無誤，不用施測，然被告由第二次複丈成果圖發現靠近北方之土地有遭第三人占用一小部分（此即原告所述遭人占用部分），另被告依地政事務所第二次複丈成果圖所設之界址點，委託訴外人世和測量有限公司實測面積，竟發現界址點所圍面積與土地登記簿所載面積不符，短少二百平方公尺，凡此原告皆知悉，依買賣契約第七條規定，本應由原告於尾款（即點交款）前負責理清，惟被告本於買賣雙方和諧起見，且原告亦答應儘速處理遭第三人占用部分，兩造遂就地界爭議（即圖簿不符）部分，於九十年十一月十三日修正尾款交付日期並約定: 「：：：：雙方同意先暫收支新台幣二百萬元整，俟日後楊梅地政事務所正式公文答覆，釐清面積多寡後於權狀更正面積登記完成後七日內再結算多退少補之，即圖簿相差之面積以單價二萬五千元整（為本約之單價）計算多退少補」。為此，被告在原告尚未就房地釐清、點交之時，就先行支付尾款二百七十萬元中之二百萬元予原告，並於九十年十二月十日向楊梅地政事務所申請函覆查明圖簿不符面積不足之情事。嗣該所又於九十一年一月二十四日現場施測，並於同年一月三十日以楊地三字第０九一００００六四０號函，檢附更正後複丈成果圖通知被告，被告再依該更正後之複丈成果圖委託訴外人世和測量有限公司進行實測，發現總面積只有三五一二平方公尺，比土地登記面積所載之三五七四平方公尺，短少六二平方公尺，且其中南方之土地已有九十平方公尺在水中，總計短少一五二平方公尺，就此被告曾多次催促原告依約處理，惟原告不僅不排除遭第三人占用之部分，亦不依九十年十一月十三日約定解決有地界爭議之土地，被告遂於九十一年五月十三日，向桃園縣楊梅鎮調解委員會提出調解申請，請求原告必須於五月三十日前無條件撤銷假扣押及排除第三人之占用，將土地點交被告，然原告僅在第一次出席調解委會，並表示願意減讓二十萬元價金，其間即未再參加，被告於是在九十一年十月二十三日委託律師發函催告，原告亦相應不理。
㈡綜上，上揭遭占用或被水利機關所構築施設之排水渠道沒入水道中之土地部分，
原告根本無法點交予被告使用，其使用權顯有瑕疵，原告自應於請求尾款前負責排除理清，並點交予被告使用，否則被告即得拒絕給付尾款。又上開遭占用及被水利機關所構築施設之排水渠道沒入水道中部分以及登記面積減少部分，如以每坪二萬五千元計算，總計應扣款金額為一百十七萬四千五百元，則原告不僅不得再向被告請求給付尾款，反須再退還四十七萬四千五百元予被告。另原告就無爭議部分之房地早應點交予被告使用，然原告迄未將任何房地點交被告，經被告多次通知並委託律師發函，皆置之不理，原告已構成違約，被告將依法對其請求賠償。至被告依兩造於九十年十一月十三日所為保留之尾款七十萬元，於原告點交該有爭議之土地時，被告才有支付之義務，是本件原告之請求顯無理由，應予駁回。
三、證據：提出九十年十月十一日桃園縣楊梅地政事務所土地複丈成果圖（第一次複丈成果圖）、九十年十月三十一日桃園縣楊梅地政事務所土地複丈成果圖（第二次複丈成果圖）、九十一年一月三十日桃園縣楊梅地政事務所函暨所附土地複丈更正成果圖、世和測量有限公司實測圖、調解申請書暨調解委員會開會通知、謝錫福律師九十一年十月二十三日第０一九號催告函、收據暨購地委託書、桃園縣楊梅地政事務所九十二年四月二十五日函、桃園縣楊梅地政事務所土地複丈定期通知書各一份為證。
丙、本院依職權向桃園縣楊梅地政事務所查詢系爭土地有無農業發展條例第三十三條本文限制規定之適用。
理 由
一、原告起訴主張兩造於九十年八月二十四日訂立系爭買賣契約，由原告將所共有之系爭土地及地上系爭建物全部出售予被告，買賣價金為二千七百零二萬元，依系爭買賣契約約定，系爭土地之面積係以登記簿謄本面積為準，且原告已依約按登記簿謄本所載面積將系爭土地所有權移轉登記予被告，至系爭買賣土地，雖約有半坪為他人所占有，然此於買賣當時被告已知悉，且原告為平息兩造之爭執，願當一坪扣除，即扣除一坪價款二萬五千元後，被告尚欠原告尾款六十七萬五千元自應給付予原告。惟原告曾於九十一年十一月四日委請訴訟代理人以（）中松律字第０三一號函限期催告給付，然均遭被告置之不理。為此，提起本件訴訟等語。被告對於原告主張兩造間曾訂立系爭買賣契約，買賣價金約定為二千七百零二萬元，被告尚有尾款七十萬元未付之事實固不爭執，惟仍以兩造於九十年十一月十三日因系爭土地面積有圖簿不符情形，經雙方同意，就尾款之支付日期修正為「：：：俟日後楊梅地政事務所正式公文答覆，釐清面積多寡後於權狀更正面積登記完成後七日內再結算多退少補之，即圖簿相差之面積以單價新台幣二萬五千元計算多退少補」，原告既迄未依上開約定就有爭議部分土地予以解決，本不得請求被告給付尚欠之尾款，且系爭土地靠近北方部分有遭他人占用及南方土地已有九十平方公尺在水中，上開部分原告根本無法點交予被告使用，其使用權顯有瑕疵，原告亦自應於請求尾款前負責排除理清，並點交予被告使用，否則被告即得拒絕給付尾款等語置辯。是以本件所應審酌者，在於㈠兩造就系爭買賣契約尾款之支付有無另為約定？㈡被告拒絕支付尾款有無理由？
二、經查：系爭買賣契約係由原告丁○○全權代理原告乙○○、丙○○、廖鑾鶯而與被告共同簽訂之事實，有原告提出之買賣契約書一份在卷可稽，且為原告乙○○、丙○○、廖鑾鶯所不爭執（見九十二年二月二十七日言詞辯論筆錄），堪認原告丁○○就系爭買賣契約之訂立應為其餘原告之代理人無誤。又舉凡有關於買賣價金、買賣標的物之交付方式、交付期限等乃為買賣契約內容之必要事項，則原告乙○○、丙○○、廖鑾鶯既已授權原告丁○○共同與被告簽訂系爭買賣契約，即不得謂原告丁○○無代理原告乙○○、丙○○、廖鑾鶯與被告另為約定修正價金尾款交付日期之權限。易言之，原告乙○○、丙○○、廖鑾鶯既就系爭買賣契約之簽訂全權授予原告丁○○由其代理，則為維護交易安全，即應認其授權範圍當包括買賣契約簽訂後相關內容變更之權限，是本件原告丁○○應有代理原告乙○○、丙○○、廖鑾鶯就系爭買賣契約另與被告約定尾款交付日期之權限。至於原告乙○○、丙○○、廖鑾鶯雖一直辯稱就上開九十年十一月十三日修正尾款支付日期之約定，渠等並未授權予原告丁○○，自不受拘束云云，惟按代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人，此民法第一百零七條前段已有明文可參，且由該條立法意旨觀之，乃係因本人將代理權授與代理人之後，若又加以限制或撤回，第三人均無由得知，如許其得以對抗，將使善意第三人蒙受不測損害，故為保護善意第三人利益，除其限制及撤回之事實，本可得知，而由於第三人自己之過失陷於不知者外，均不得以其代理權之限制及撤回對抗之。因此，縱令原告乙○○、丙○○、廖鑾鶯於系爭買賣契約簽訂前後，確曾就原告丁○○之代理權加以限制或撤回，然揆諸前開說明，則於原告乙○○、丙○○、廖鑾鶯舉證證明被告係明知或因過失而不知其事實前，均仍不得以之對抗善意之被告。執此，原告乙○○、丙○○、廖鑾鶯辯稱上開修正尾款支付日期之約定不得拘束渠等云云，委不足採。從而，原告均應受上開修正尾款支付日期約定之拘束，而依上開約定，既已載明「：：：雙方同意先暫收支新台幣二百萬元整，俟日後楊梅地政事務所正式公文答覆，釐清面積多寡後於權狀更正面積登記完成後七日內再結算多退少補之，即圖簿相差之面積以單價新台幣二萬五千元整（為本約之單價）計算多退少補」，益見原、被告雙方已同意就系爭買賣契約剩餘尾款七十萬元，均迨至面積疑義釐清後再以多退少補方式予以結算給付，參以本件系爭土地確有圖簿面積不符，需辦理更正等情，亦有被告提出之桃園縣楊梅地政事務所九十二年四月二十五日楊地測字第０九二０００三八二七號函附於卷內可憑，是被告辯稱於辦理更正前，原告尚不得向其請求給付尾款等語，尚非無據。
三、次按，系爭買賣契約第七條已就原告之擔保責任載明：「賣方（即原告）保證本買賣產權及使用權並無任何瑕疵，如有出租、設定他項權利或來歷不明發生糾紛等情事，除本約另有約定外，應由賣方於尾款前負責塗銷、理清」。亦即，於原告就系爭買賣之產權及使用權糾紛予以塗銷、理清前，被告均得拒絕尾款之給付。查原告對於系爭土地靠近北方之一小部分有遭他人占用及靠近南方之部分土地現遭水利機關所構築施設之排水渠道所占用，土地早已坍沒入水道中之事實均自認在卷（見起訴狀第二頁第十二行起；辯論意旨狀第三頁第八行起；九十二年五月二十二日言詞辯論筆錄），則系爭買賣之產權及使用權目前仍有糾紛情事，自堪認定，依上開約定原告自應予以理清，原告辯稱無填平義務，並不足採。至於原告另表示願以一坪二萬五千元計算遭他人占用部分之土地價值，並主動自尾款中扣除，惟此乃原告單方面之意思表示，並不能據以拘束被告，亦不能因此即認原告之擔保責任已經免除，是故被告抗辯於上開遭占用之情事解決前，原告尚不得向被告請求給付尾款等語，亦屬於法有據。
四、末者，系爭買賣契約就不動產標示固載明以登記簿謄本為準（所有權狀記載之面積應相同）買賣標的為都市土地工業區，惟系爭買賣契約既於第五條第二款約定買賣標的為土地時，於簽約後即申辦鑑界，並於系爭買賣契約第十條第四款約定如有界址爭議，部分土地無法點交時，除本約另有約定外，買方（即被告）得依爭議面積之比例暫扣該部分買賣價金之二倍，於點交時再行支付，則被告自得依該款約定拒絕支付無法點交土地價值二倍之價金。茲查系爭土地登記簿登記之面積雖為三五七四平方公尺，惟因原告依約申請鑑界結果，發現其地籍圖面積僅為三五一二平方公尺，有圖簿面積不符情事，應辦理更正等情，業有桃園縣楊梅地政事務所九十二年四月二十五日楊地測字第０九二０００三八二七號函在卷可按，且為原告所不爭執，則系爭土地因界址爭議而無法辦理點交之土地，其面積已達六十二平方公尺，約十八點七五坪，如以每坪二萬五千元計算，其價值之二倍為九十三萬七千五百元，顯已逾被告尚欠之尾款七十萬元，是依上說明，被告抗辯其得暫扣尾款拒絕給付等語，亦屬可採。
五、綜上所述，依兩造間九十年十一月十三日修正尾款支付日期約定及系爭買賣契約第七條、第十條之約定，原告既尚不得向被告請求給付尾款，則被告之拒絕給付，即屬於法有據，原告提起本件之訴為無理由，應予駁回。
六、原告之訴已經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 六 月 五 日
臺灣桃園地方法院民事第一庭~B法 官 黃若美右為正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 六 月 五 日~B法院書記官 劉德壽