臺灣桃園地方法院民事判決 九十一年度訴字第二三五四號
原 告 乙○○訴訟代理人 歐龍山律師被 告 甲○○右當事人間請求解除契約等事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰肆拾萬元及自民國九十一年十一月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：被告於民國（下同）九十一年三月二十二日將其就坐落桃園縣中壢市○○段興南小段第一八八地號土地應有部分及繼承自其被繼承人宋柏林之坐落同小段第一九三之一四三地號土地（下稱系爭土地），以新台幣（下同）七十萬元之價金出售予原告，兩造並約定被告應於原告付清尾款之同時，配合辦理系爭土地之繼承及土地所有權移轉登記。惟原告於九十一年三月二十五日付清價款後，被告竟拒不辦理土地繼承及所有權移轉登記，經原告於九十二年一月十日發函催告被告應於函到一週內配合辦理之，仍未獲置理，原告始於九十二年二月上旬向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，系爭不動產買賣契約至此已告解除，依民法第二百五十九條第一項第二款之規定，被告應返還已受領之買賣價金。另依兩造所簽訂之不動產買賣契約書第十六條之規定，被告悔約不履行買賣時，除應將所受領之買賣價金返還外，另需賠償同額之違約金七十萬元，是被告共應給付原告一百四十萬元，為此提起本件訴訟。
三、證據：提出買賣價金收條一件、不動產買賣契約書、存證信函回執二件及存證信函四件（以上均為影本）為證，並聲請訊問證人宋祿英。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：㈠伊願返還受領之買賣價金七十萬元與原告，惟不願移轉系爭土地所有權與原告，因系爭土地之市值有一千餘萬元。
㈡伊不識字，故不知系爭買賣契約中有賣方悔約不賣時，應賠償同額受領款項之約
定，且伊於收受買賣價金之翌日即向原告表示願退還買賣價金，請求解除契約，原告請求一倍之違約金洵屬過高。
理 由
一、原告主張兩造於九十一年三月二十二日簽訂不動產買賣契約書，由原告以總價七十萬元向被告買受系爭土地，並約定被告於原告付清買賣價金後，應配合辦理系爭土地之繼承及所有權移轉登記，嗣原告已於九十一年三月二十五日全數給付完畢，惟被告迄未辦理土地繼承及所有權移轉登記等事實，業據原告提出不動產買賣契約、買賣價金收條、存證信函及回執等件為證，並為被告所不爭，原告此部分之主張，自堪信為真實。
二、經查，系爭不動產買賣契約第九條約定：「乙方（即被告）收到第四條第一項款項（即尾款四十萬元）同時，應將有關本件不動產買賣移轉登記所需之印鑑證明二份，戶籍謄本三份，土地前次移轉繳納之增值稅單，土地所有權狀等各項資料及其他依法應具備之文件，並簽章檢齊點交于甲方（即原告）或甲方委請之代書人辦理產權移轉登記取得所有權益。」等語，依約被告即應於原告付清買賣價金之同時，配合辦理系爭土地之繼承及所有權移轉登記。本件原告已於九十一年三月二十五日付清買賣價金，然被告拒不配合繼承登記及所有權移轉登記，原告於九十二年一月十日以中壢建國路郵局第四十三號存證信函限被告於函到一週內交付辦理繼承及土地登記所需之文件，否則將解除系爭買賣契約，惟未獲置理，原告乃於九十二年一月二十七日以中壢建國路郵局第一七○號存證信函解除系爭買賣契約，有前揭存證信函二件在卷足稽，另被告於本院審理中亦自承因系爭土地之市值遠高於系爭買賣契約所約定之價金，故不願辦理繼承及土地所有權移轉登記，則被告有違約情事甚明，原告據以解除契約，應屬有據。
三、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第二百五十條第一項定有明文。查系爭不動產買賣契約第十六條約定：「乙方如有悔約不照本約履行買賣或中途發生糾葛致不能出賣，則應將受取價款額盡還甲方收回，再賠償同額予甲方收入藉償損失，並解除契約不得異議。」等語，該契約中所稱之「賠償同額予甲方收入藉償損失」，自屬損害賠償額預定性質之違約金。再被告迄今尚未辦妥系爭土地之分割暨移轉登記之事實，業經被告自承在卷，則原告請求被告賠償因違約事實所生之違約金，亦屬有據。被告固辯稱：伊不識字，不知有悔約不賣時，應賠償受領款項同額之違約金之約定云云。查簽署不動產買賣契約，其內容皆與買賣所生權利、義務有關，乃一般人皆具之常識，又被告簽訂系爭買賣契約時，尚有被告之兄宋祿英及代書王美榮在場，有系爭不動產買賣契約書附卷可佐，則被告縱不識字，亦得詢及在場誼屬至親之兄長宋祿英，或職司辦理土地買賣、移轉登記事宜之代書，衡情被告應無可能於不明瞭契約內容之情況下，即冒然簽署於系爭買賣契約，被告此部分之辯解，尚無足採。
四、又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條固定有明文。而約定懲罰性質之違約金是否過高，應依客觀事實、社會經濟狀況及債務人如期依約履行債權人所得享受之一切利益為衡量標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準，最高法院五十一年度台上字第十九號判例意旨參照。再按約定之違約金是否過高，乃為事實問題。當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。被告主張原告請求已付同額價金為違約金，顯有過高之事實，係對其有利之事實，依上開規定，自應由被告盡舉證之責。查被告主張違約金過高乙節，業經原告否認，被告自應就違約金過高乙節盡舉證責任，被告除主張伊於收受買賣價金之翌日即向原告表明欲解除契約，並願返還受領之買賣價金為由，主張違約金過高外，並未舉出其他證據證明，舉證責任是否已盡，尚有疑義。本院斟酌被告如依約履行契約，原告所得者應為能如期使用收益系爭土地，又兩造對系爭土地係屬道路用地，得捐贈政府以抵扣包括綜合所得稅、遺產稅等稅金，且系爭土地之公告現值為一千餘萬元乙節均不爭執，則系爭土地若用以作為對政府之捐獻，得作為列舉扣除額，惟現因可歸責被告而解除契約，致原告無法據以扣抵稅額。按全年綜合所得淨額超過三百萬元者，課徵六十七萬一千元，加超過三百萬元以上部分之百分之四十，所得稅法第五條第一項第五款定有明文。若原告之年度綜合所得淨額為一千萬元，依規定其應繳納三百四十七萬一千元之綜合所得稅，然原告若捐贈系爭土地與政府，即得依系爭土地之公告現值列入列舉扣除額，而無庸再行支付所得稅款，扣除原告購買系爭土地支出之七十萬元，原告可省下二百七十七萬一千元之稅金支出，職是，兩造約定以賣方違約不賣時，應以受領之同額款項即七十萬元作為違約金，顯低於被告若依約履行，原告得享受之利益，故被告主張違約金之約定過高，請求酌減云云，並無理由。
五、綜上所述，被告既經原告催告後，仍未依約辦理所有權移轉登記，而出賣人悔約不賣時，除應返還受領之買賣價金外，另需賠償同額之違約金，兩造所簽訂之買賣契約約定甚明，從而，原告自得解除系爭買賣契約，並依據民法第二百五十九條第二款規定及系爭契約約定，請求被告返還已給付之買賣價金及賠償原告退還款項相同金額之違約金，暨自支付命令送達翌日即九十一年十一月二日起之利息，即屬有據，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，毋一一庸贅述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 五 月 十六 日
臺灣桃園地方法院民事第二庭~B法 官 劉佩宜右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 五 月 十六 日~B書 記 官 吳仁心