臺灣桃園地方法院民事判決 九十一年度訴字第二九五號
原 告 吳宗雄即祭祀公業吳純默之管理人訴訟代理人 賴彌鼎 律師複 代理人 林宗竭 律師
甲○○被 告 乙○○訴訟代理人 呂丹琪 律師右當事人間給付調整租金等事件，本院判決如左：
主 文被告承租原告所有坐落桃園縣桃園市○○段武陵小段一四八之四地號、面積二百九十四平方公尺（即八八點九三五坪）土地之租金，自民國九十一年度起調整為每年新台幣肆拾玖萬貳仟零壹拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）一百九十四萬四千六百六十元，及其中六十三萬二千六百二十元，自民國（下同）八十九年一月二日起，其中六十五萬六千零二十元，自九十年一月二日起，其中六十五萬六千零二十元，自九十一年一月二日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（二）被告承租原告所有坐落桃園縣桃園市○○段武陵小段一四八之四地號、面積二百九十四平方公尺即八八點九三五坪之系爭土地租金，自八十九年一月一日起調整為每年六十五萬六千零二十元。
二、陳述：
（一）系爭土地為祭祀公業吳純默所有，而本件原告吳宗雄為祭祀公業吳純默之管理人，是本件由祭祀公業吳純默之管理人吳宗雄提起訴訟。又系爭土地為被告之父吳木田自三、四十年間向原告承租，承租範圍為八八點九三五坪，當時雙方約定租金為每年每坪以二十台斤稻穀價折合成現金計租給付，且為不定期租賃。吳木田前於八十二年四月三十日死亡，由被告繼承租賃權，繼續承租迄今。查被告之父向原告承租系爭土地，承租之範圍，即係八八點九三五坪，鈞院命桃園地政事務所丈量之結果，目前被告使用之範圍達九五點五九坪，雖兩造曾因竊佔部分於八十六年間達成和解，並由原告指界將當時竊佔部分土地上之地上物拆除，而事隔多年，被告使用之狀況或有變動，而又有無權占有之情形，惟此部分無權占有之情形，並無關本件請求調整租金之訴訟。
（二）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第四百四十二條前段有明文規定；又房屋或土地出租人，依民法第四百四十二條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算，故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整，最高法院四十八年度台上字第五二一號則著有判例。查被告之父吳木田於三、四十年間起承租面積八八點九三五坪之系爭土地，當時雙方約定租金為每年每坪以二十台斤稻穀價計租，且為不定期租賃；而吳木田於八十二年四月三十日死亡，由被告繼承租賃權；惟系爭土地地段經過四、五十年，業因經濟成長地價數度調整水漲船高，當初約定之租金早已不敷繳納地價稅，更遑論維持祭祀公業祭祀之目的，為此，爰依首開規定，請求鈞院增加該地租金。
（三）系爭土地約自八十三年以來，其公告地價每平方公尺即為三萬四千八百六十五元，申報地價每平方公尺二萬七千八百九十二元，九十年公告現值已達每平方公尺九萬四千六百二十八元，而近年應繳納之地價稅則高達二百五十萬七千三百一十二點四九元，被告承租部分每年應繳納之地價稅金為三十萬一千六百四十四元。惟以最初之出租約定租金計算，近年來每年租金僅為一萬五千元至二萬元之間，與系爭土地應繳納之地價稅相距甚遠，實顯失公平。況原告除繳納地價稅外，尚須繳納租金所得稅，是以，系爭土地租金如不予調整，將造成收取之租金不足繳納稅捐情事，此亦非情理之平。又系爭土地乃祭祀公業土地，其目的在以其產業之使用收益供祭祀之用，非以投機壟斷而得利，若收益不敷繳稅，則難達祭祀目的；且系爭土地坐落桃園縣桃園市火車站附近，土地繁榮程度與三、四十年間不同，倘租金仍以最初約定方式計算，以社會變遷之程度觀之，與公平有違，是原告依法請求增加租金每年以該年申報地價年息百分之八計算租金，以維公平。
（四）原告自被告繼承其父租賃權以來，即不斷與渠商討提高租金乙事，然被告均置之不理，甚且將每年些微之租金皆延至隔年始願給付，九十年之租金至今仍未給付。原告於八十八年八月十九日曾以存證信函向被告表示渠承租之土地租金，自八十七年起調高為每年按八十六年申報地價（與現今相同）年息百分之八計算，但被告仍不聞問，猶以最初之約定給付，且給付之時皆遲延半年有餘。依前揭判例要旨，起訴前已為調高租金之意思表示者，可溯及該意思表示時起算，是本件原告自可請求自八十七年一月一日起調整租金。另被告就八十七年、八十八年、八十九年之租金並未依調高之租金給付，九十年之租金復迄未給付，原告自可請求其給付欠繳差額及未繳之租金及其遲延之利息，總計一百九十四萬四千六百六十元及如聲明第一項所示之遲延利息。
（五）被告辯稱：原告係於八十八年八月十九日寄發存證信函通知調整租金，渠於八十八年八月二十日收受該函，認原告僅得請求自八十八年八月二十日起調整租金云云。然按，承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣，無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之，民法第四百三十九條有明定。本件因雙方租賃關係存在四、五十年，於最初被告之父承租時，究有無租金給付日期之約定，已不可考，惟若無約定，依前開條文應依習慣支付，而觀民間租賃支付租金之習慣，皆是租期開始時支付，而非租期屆滿時支付，是本件被告支付租金之日期，應為每年度一月份。另據原告提出之被告繳納租金存證信函，被告每年度繳納租金之期日，皆遲延二年半之久，如被告於八十八年七月七日所寄之存證信函中，表示渠當時繳納之租金為八十六年至八十七年，顯見其八十八年七月七日所繳納之租金為八十六年度之租金，且每年度皆係如此遲延繳納，而不理會原告之催繳。再原告於八十八年八月十九日通知被告調漲租金之存證信函，內容明確表示調高租金係自八十七年起，而當時被告繳納之租金僅至八十六年，八十七年度尚未繳納，既未繳納，原告通知渠自八十七年度起調高租金，於法自非不合，被告所認原告僅得請求自八十八年八月二十日起調整租金，顯有誤會。另被告於未依約繳租而遲延中，經通知調整租金後，始給付租金，此時，應非依約定租金為符合債之本旨之給付；退言之，若認被告於原告起訴前有按原約定租額付清，其亦僅於起訴前繳納至八十八年租金（原告係九十年十二月二十五日起訴），八十九年之租金係起訴後九十一年一月二十四日始給付，九十年度及九十一年度之租金迄未給付，是原告至少可溯及至八十九年度請求調整租金。
（六）關於近年來稻穀價格，原告曾於九十年十二月十四日函詢行政院農業委員會北區糧食管理處，由該處回函表示八十六年至九十年上、下期計畫收購價格每公斤梗稻穀均為二十一元（每台斤一二點六元）；行政院農業委員會北區糧食管理處網站亦載有八十八年七月、八十九年七月、九十年七月及九十一年十一月等之桃園縣月平均糧價。
（七）按自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，此為民事訴訟法第二百七十九條第三項所明定。本件被告於九十一年十二月九日所具民事補充答辯狀中，以「誤載」為理由，欲撤銷渠於九十一年十月二十一日爭點整理書狀中之自認，實屬無理由，且與前揭民事訴訟法第二百七十九條第三項未合。蓋被告於九十一年七月十六日提出之民事追加答辯狀第三頁中主張「原告係於九十年十二月廿五日起訴訟請求調整租金，原告起訴時被告八十七年度及八十八年度之租金業已依原約定租額付清‧‧‧」渠復於前開被告爭點整理狀第三、四頁中自認「被告早已於九十年七月廿七日付清八十八年度租金、八十九年七月十二日付清八十七年度租金有原證六存證函為據」，顯見被告自認於起訴前僅繳納至八十八年度之租金（九十年七月廿七日繳納）。又果如被告所稱兩造約定「均於隔年支付前一年之租金」，則被告在原告起訴前應已繳納至八十九年度之租金，被告何以在九十一年七月十六日民事追加答辯狀第三頁中，主張渠於原告起訴前僅繳納八十七年度及八十八年度之租金？況被告於九十一年十月廿一日爭點整理狀中，自認渠每年繳納之租金為前二年度應繳租金之後，原告於九十一年十一月一日爭點整理狀、九十一年十一月十八日之縮減聲明狀及九十一年十二月二日之更正聲明暨辯論意旨狀中皆針對此點作相同之陳述，被告亦未加以否認，並於九十一年十一月十八日鈞院開庭審理時兩造之攻防主張皆同前，是以，豈可於渠自認後，復經兩造再三攻擊防禦為相同之主張後，單單以「誤載」為由撤銷渠自認？再者，既被告於爭點整理狀中，明確自認其每年繳納之租金為前二年度之應繳租金，在原告不同意被告撤銷自認之下，被告應依前揭民事訴訟法第二百七十九條第三項之規定，證明渠自認與事實不符始得撤銷之，豈得祗以「誤載」乙詞而撤銷自認，故渠所云撤銷，實屬無理由，而為狡辯之詞。從而，本件被告於原告起訴前僅繳納至八十八年度之租金，於原告起訴後，九十一年一月二十五日始繳納八十九年度之租金，九十年度及九十一年度之租金則至今尚未給付，原告自得溯及至八十九年度調整租金。
（八）按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額，有最高法院六十八年台上字第三○七一號判例要旨可資參照。被告辯稱渠承租之系爭土地上房屋，古老破舊不堪，故認原告請求調整租金為申報地價年息百分之八過高云云；惟上開判例要旨所指，承租人利用基地之經濟價值及所受利益應由客觀判斷，即係按基地利用之經濟價值、所受利益係指客觀上一般人使用情形而言，而非考量個人之特殊狀況。本件被告所承租者係土地，而非地上物，該土地位於桃園縣桃園市之市中心，其工商業繁榮程度為該市之最，客觀上可利用之經濟價值及可受利益應相當高，參以鄰地租金亦高，據上以觀，系爭土地確為繁榮、價值極高之地，鈞院亦曾現場履勘，應可明瞭該地地處桃園縣桃園市之精華地帶；而被告所稱之房屋老舊係個人使用情形，並無關該地客觀上可利用之經濟價值，是原告請求調整租金為每年按該年申報地價年息百分之八計算，並無過高之情形。故被告雖以系爭土地雖地處鬧區，但礙於建築法規，在未經地主同意前，並不得改建，故系爭土地之地上物為老舊不堪之紅磚土角造平房，自被告祖父承租至今歷時六十餘年未曾改建，房屋古老破舊不堪，現被告一家八口居住於此，毫無商業及經濟上利用價值，實為鬧區中之奇觀云云為辯，並無理由。
三、證據：提出土地登記謄本、桃園縣政府八十二年六月十五日八二府民禮字第一一七九二二號函、桃園縣桃園地政事務所九○桃地字第八六八三號函、地價謄本、祭祀公業吳純默九十年地價稅課稅明細表、桃園郵局八十八年七月七日存證信函第二二三○號、同局九十年七月二十七日存證信函第一八九三號、桃園永安郵局八十九年七月十二日存證信函第五四五號、桃園中路郵局八十八年八月十九日存證信函第六二九號、八十八年八月二十日掛號郵件收件回執（下稱回執）、地籍圖、吳木田除戶戶籍謄本、最高法院四十八年台上字第五二一號判例要旨、同院六十八年台上字第三○七一號判例意旨、同院六十八年台上字第三○七一號判例要旨、利息起算日期表、地價稅計算式、租金計算表、被告近年繳納租金表、行政院農業委員會北區糧食管理處（九○）農北糧字第九○三六○六七九二號函、行政院農業委員會北區糧食管理處網站公布之糧價月平均資料等各乙份為證，並聲請調閱台灣桃園地方法院檢察署八十六年度偵字第一四○二六號偵查卷。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）系爭土地為被告之父於三、四十年間向原告承租，嗣由被告繼承續租占用迄今。八十六年間原告以被告竊佔非承租範圍土地為由，向台灣桃園地方法院檢察署提出竊佔罪之告訴，兩造於偵查中達成和解，於同年十二月二十五日前會同原告及地政人員現場測量，由原告指界，將原告所指稱占用其土地面積之建物及地上物拆除，該署嗣為不起訴處分，故被告目前建物及地上物占用部分之面積即前述原告指界之全部承租範圍，並無無權占有之情形。
（二）按房屋或土地出租人，依民法第四百四十二條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算，故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整，最高法院四十八年度台上字第五二一號判例要旨可資參見。又非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時發生效力，民法第九十五條第一項亦定有明文。查原告於八十八年八月十九日曾以存證信函通知調整租金，被告於八十八年八月二十日收受上開存證信函，又原告迄九十年十二月二十五日始起訴請求租金，但被告於其起訴時，就八十七年度至八十八年度之租金業已依約付清（八十九年七月十二日繳納八十八年度租金、九十年七月二十七日繳納八十九年度租金），依首揭規定及判例意旨，原告自不得溯及至八十七年度請求給付調整租金，原告僅得請求自八十八年八月二十日起調整租金，該存證信函送達前之調整租金，應予駁回。
（三）次按，租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第四百四十二條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力，最高法院四十七年台上字第一一五二號著有判例。本件原告訴請調整租金，在法院未為調整租金之判決前，被告仍應依原約定租金額支付租金，被告並無遲延可言，故原告訴請被告支付遲延利息，於法不合。
（四）基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，最高法院六十八年台上字第三○七一號判決已有闡明。查系爭土地雖地處鬧區，但受阻於建築法規，未經地主同意不得改建，故系爭土地之地上物為老舊不堪之紅磚土造平房，自被告祖父承租至今，歷時六十餘年未曾改建，房屋古老破舊不堪，現被告一家八口居住於此，毫無商業及經濟上利用價值，實為鬧區中之奇觀，原告請求調整租金為申報地價年息百分之八，顯屬過高，被告自無法接受。
（五）復按，地價稅照法定地價，按累進稅率徵收之，土地法第一百六十八條有明文規定。本件原告所有土地多達十一筆，總面積為六一四七平方公尺，課稅面積為三八九三平方公尺，依累進稅率計算地價稅金額極高。然被告承租之土地面積僅二九四平方公尺，故系爭土地之地價稅不得僅以面積多寡按比例計算，而應扣除累進稅率差額及騎樓免稅部分方為合理，換言之，原告所稱系爭土地每年須繳納地價稅三萬一千六百四十四元云云，顯非事實。
三、證據：提出存證信函、回執、郵政匯票等影本各十一份、照片二幀、繳納租金明細表一份、台灣桃園地方法院八十六年度偵字第一四○二六號不起訴處分書乙份等為證，並聲請現場履勘。
丙、本院依職權調閱台灣桃園地方法院八十六年度偵字第一四○二六號偵查卷，履勘系爭土地位置及面積，並囑託桃園地政事務所派員測繪複丈成果圖。
理 由
一、原告起訴意旨略以：被告之父吳木田前向其承租系爭地號上，面積八八點九三五坪土地，約定租金為每年每坪二十台斤稻穀價，且為不定期租賃，嗣吳木田八十二年四月三十日死亡，由被告繼承該租賃權迄今，惟因系爭土地價值驟昇，前開租金不敷繳納稅金，又至本件起訴止，被告尚有八十七年度至九十年度之租金未給付，為此，爰依民法第四百四十二條規定，溯及八十七年度起調整系爭土地租金，訴請被告給付如聲明所示。被告則以：渠已給付系爭土地租金至九十年度，故原告不得溯及起訴前調整租金，且系爭土地雖地處鬧區，但受制建築法規，未得原告同意無法改建地上物，故被告於其上之建物破舊不堪，且無商業及經濟利用價值，是以，原告訴以申報地價年息百分之八調整租金，顯屬過高等語資為抗辯。
二、查系爭地號土地為原告所有，前由吳木田承租其中面積八八點九三五坪之系爭土地，嗣吳木田死亡後，由被告繼承租賃權，占用系爭土地迄今，現租金係以每年每坪以二十台斤稻穀折換現金計租，但因起租年代已久，雙方不知起租時，有何約定交付租金日期，由被告繼續承租起，亦未約明給付租金之日期，又系爭土地業因價值攀升等節，均為兩造所不爭，且有土地登記謄本、地價謄本、地價稅課稅明細表等附卷可稽；惟被告於系爭地號土地上現占有之面積，經原告聲請履勘現場，於本院囑託桃園地政事務所派員測繪複丈成果圖，其面積總計雖為零點零三一六公頃即九五點五九坪（有附卷之該地政事務所複丈成果圖可資為憑），故兩造於九十一年十一月十八日言詞辯論期日在本院中合意就系爭租金之調整，仍以原出租面積計算；另兩造就對造提出之其他書證之形式真正，亦互不爭執。
三、按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣，無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之；如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之；如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之，民法第四百三十九條有明文規定。查被告主張吳木田於八十一年四月二十二日繳納租金一萬八千一百六十元，及渠分別於八十二年十一月十五日、八十三年五月七日、八十四年四月二十一日、八十五年六月十七日、八十六年五月二十八日、八十七年六月十五日、八十八年七月七日、八十九年七月十二日、九十年七月二十七日、九十一年一月二十五日各給付租金二萬零二百九十二元、二萬三千零四十元、二萬三千零四十元、二萬四千零三十元、二萬四千零三十元、一萬七千六百四十元、一萬九千二百二十五元、一萬五千四百七十五元、一萬八千三百三十四元、二萬三千四百元等予原告之事實，原告並不否認，且有在卷之匯票十一紙得佐，是此部分足堪採信。又被告繳納右揭租金，均以存證信函通知原告，各函則分別表示係給付「七十九年─八十年壹年地租租金」、「八十年─八十一年壹年地租租金」、「八十一年─八十二年壹年地租租金」、「八十二年─八十三年壹年地租租金」、「八十三年─八十四年壹年地租租金」、「八十四年─八十五年壹年地租租金」、「八十五年─八十六年壹年地租租金」、「八十六年─八十七年壹年地租租金」、「八十七年─八十八年壹年地租租金」、「八十八年─八十九年壹年地租租金」、「八十九年─九十年壹年地租租金」，而有附卷之存證信函可資為憑。查系爭土地係自被告之父祖輩起即向被告承租迄今，而本件自租約緣起以迄兩造均未約定給付租金之日期，而台灣之稻田耕作，年可二季至三季，農民迄今仍多以農曆季氣之記載耕作，又農民於農業時代亦多有存放部分穀糧，以營求糧價波動賺取些微價差之理財方式，故稻穀之交易非限定於各季農作收成之後，然至今農民之絕多稻收，係於農收後交予農會收購，是以，當季稻穀價格通常決定於農收之後。次查，系爭土地起租年代，誠如前述，則揆之上開說明，關於系爭租金之給付日期，若言係以陽曆之元旦為給付日期，恐與上述農收計息之習慣不符。茲原告復無舉證證明該租金之給付為各年陽曆元旦，則被告辯稱，渠嗣後以陽曆年度屆滿時，給付前年度之租金等語，稽之被告依上述方式繳付多年，原告均無異詞之情以觀，尚非不足取。從而，被告迄九十一年一月二十五日止給付之租金，係繳納至系爭土地之九十年度租金之事實，堪為認定。
四、次按，租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第四百四十二條前段定有明文。最高法院四十七年台上字第一一五二號判例稱：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第四百四十二條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力。」而同院四十八年台上字第五二一號判例及最高法院四十八年度第一次民刑庭總會會議決議（一）決議另謂：「房屋或土地出租人，依民法第四百四十二條提起請增加租金之訴，如起訴前之租金，並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示起算，故起訴前未為此項意思示者，即不得溯及請求調整。」依最高法院最近之見解復認為：「土地出租人提起請求增加租金之訴，如承租人對於起訴前之租金尚未按原約定租金額付清者，法院為准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算；倘『起訴前之租金』承租人已按原約定租金額給付而發生清償之效力者，則法院准許增加之判決，僅得就尚未給付或尚未發生之租金為調整。」同院八十二年台上字第一八七七號判決要旨業闡明綦詳。本件訴訟係於九十年十二月二十五日繫屬於本院，而被告至今已繳畢九十年度之租金，則依右揭最高法院見解，原告自不得溯及請求自八十七年度起調整系爭租金，至為顯然。
五、復按，土地法第九十七條第一項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」又同法第一百零五條規定，第九十七條於租用基地建築房屋準用之。又租金為承租人使用收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第四百四十二條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡。查被告繼承渠父承租系爭土地建築房屋，迄今該土地之價值既有揚升之事實，又該土地自八十七年度起之申報地價均為每平方公尺二萬七千八百九十二元，有原告九十一年十月十八日民事減縮聲明狀附表五及地價謄本可稽，另該地為桃園縣桃園市鬧區地帶，為兩造所不爭執之事項，其面臨桃園縣桃園市○○路，近鄰桃園縣立桃園國民小學、福太醫院，復經本院九十一年三月二十九日履勘屬實，且有被告提出之照片在卷可憑，本院斟酌上開各情，認為應按申報地價年息百分之六即四十九萬二千零十五元（27892×294×0.06＝492015，計算至個位，四捨五入）調整系爭租金，。
六、綜上所述，本件原告基於民法之租賃關係，請求被告給付租金及調整租金，於訴請被告應自九十一年度起按年給付原告四十九萬二千零十五元之租金為適當，應允許之，至逾前開部分之請求，並非法之所許，爰予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與心證之形成不生影響，是不逐一贅述。。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 四 月 十四 日
臺灣桃園地方法院民事第二庭~B法 官 朱敏賢右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 四 月 十四 日~B法院書記官 謝文心