臺灣桃園地方法院民事判決 九十一年度訴字第三九號
原 告 乙○○被 告 甲○○右當事人間遷讓房屋事件，本院判決如左：
主 文被告應遷出坐落桃園縣中壢市○○○段舊社小段第三四之四０地號土地上，如附圖所示Ａ部分，面積一０六平方公尺之房屋，並將該房屋返還原告。
被告應將坐落桃園縣中壢市○○○段舊社小段第三四之二一地號、同段第三四之四○地號兩筆土地上，如附圖所示Ｂ部分，面積七十四平方公尺，及如附圖所示Ｃ部分，面積三十五平方公尺土地上之地上物拆除，並將上開土地返還原告。
被告應給付原告新台幣捌拾萬元，及自民國九十一年一月十八日起，至遷讓交還前開房屋之日止，按月於每月八日賠償原告新台幣叁萬元之損害金。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣叁拾伍萬肆仟元供擔保後；第二項於原告以新台幣叁拾陸萬肆仟元供擔保後；第三項就新台幣捌拾萬元部分，於原告以新台幣貳拾陸萬柒仟元供擔保後，每月給付部分，原告於每月以新台幣壹萬元供擔保後，得假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應遷出如附圖所示Ａ部分房屋，並將房屋返還原告。
（二）被告應將坐落桃園縣中壢市○○○段舊社小段第三四之二一地號、第三四之四○地號兩筆土地上如附圖所示Ｂ、Ｃ二部分建物拆除，並經土地返還原告。
（三）被告應給付原告新台幣八十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓日止，按月於每月八日賠償原告新台幣三萬元之損害金。
（四）並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣被告於民國（下同）八十八年七月八日向原告承租原告所有如附圖所示Ａ部分房屋一棟（以下簡稱系爭房屋）連同該房屋坐落之中壢市○○○段舊社小段三四之二一地號、三四之四０地號等外圍空地（以下簡稱外圍空地），租金約定每月新台幣（下同）三萬元，租期自八十八年七月八日起至九十一年七月七日止。詎被告自承租後，除給付租金十萬元外，至今已積欠租金達八十萬元，原告雖曾以存証信函催告被告給付積欠租金，及向桃園縣中壢市調解委員會聲請調解，惟被告依然置之不理。
（二）查承租人之給付租金有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止租約。被告積欠租金之事實，原告已於九十年四月向其催告，被告迄未清償積欠租金，依法律規定原告自得終止租約，原告乃以起訴狀繕本送達兼作終止契約之意思表示，與被告終止系爭房、地租賃契約，況兩造間房地租賃契約已於九十一年七月七日屆至，原告未再同意被告續租系爭房地，則原告依據租賃關係，請求被告返還承租房屋、拆除系爭房屋外圍空地上由被告建築之鐵皮地上物並將基地返還原告，及給付租金債務，與租約終止後被告仍占用系爭房屋及外圍空地，依租賃契約第六條約定應付之違約金，自屬有據，且依被告履行契約之誠信以觀，如在判決確定前不為執行，恐受難於抵償或難於計算之損害，為此並為假執行宣告之聲請。
三、對被告抗辯之陳述：否認曾對被告說系爭房屋之外圍空地達二百坪或曾與被告合意租金改由訴外人段奕霖（原名段水清）支付。
四、證據：提出地籍圖謄本、房屋租賃契約書、存証信函暨回執、聲請調解書、調解不成立證明書各一件、土地登記謄本二件等為證。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。
二、陳述：對於與原告訂有房地租賃契約，向原告承租如附圖所示Ａ部分房屋一棟連同該房屋周圍中壢市○○○段舊社小段三四之二一地號、三四之四０地號外圍空地，用供搭建鐵皮棚子使用，租金每月三萬元，租期原約定自八十八年七月八日起至九十一年七月七日起等節不爭執，惟以：承租土地與房屋係為作廟宇使用，租金部分有與原告說好由原告向訴外人段奕霖（原名段水清）收取，後被告要申請財團法人時方發現系爭房屋周圍土地係公有土地，無法作廟宇使用，且原告曾說土地有二百坪，被告始應允以每月租金三萬元承租，詎料被告僅使用一百餘坪，希望可以調降租金。且被告有搭建廚房，兩造租賃契約特約條款記載應可延長租期至五年。
三、證據：提出房屋租賃契約書、電費單、切結書及照片各一件為證，並聲請訊問證人蔡鄒瑞香、段奕霖。
丙、本院依職權赴現場履勘，並囑託桃園縣中壢地政事務所測量。理 由
一、經查，原告主張坐落桃園縣中壢市○○○段舊社小段第三四之四○地號土地上，如附圖所示Ａ部分之木造房屋為其所有，被告向原告承租系爭房屋連同系爭房屋坐落土地及鄰近同段三四之二一地號土地上空地，供被告自行搭建鐵皮屋，約定租賃期限自八十八年七月八日起至九十一年七月七日止共三年，如被告搭蓋廚房一棟，雙方合意再延長租金二年，租金應於每月八日給付，每月三萬元，被告已給付原告三萬元押租金，迄仍占用系爭房屋，且於如附圖所示Ｂ、Ｃ部分搭建鐵皮棚子，占有使用中等情，業據原告提出房屋租賃契約書一件、土地登記謄本二紙為證，復經本院依職權履勘現場，並囑託中壢地政事務所測量，有該所出具之九十一年四月十五日中地二法字第０九一００二五二００號函附複丈成果圖乙件存卷可憑，並經本院製有勘驗筆錄在卷可稽，且為被告所不爭執，堪信為真實。
二、次查，原告主張被告自八十八年七月八日承租以來，除給付租金十萬元外，未再給付任何租金，雖為被告否認，辯稱租金在他太太過世前都有給付，之後訴外人段奕霖來向他承租部分土地，有與原告說好由原告向訴外人段奕霖收取云云。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。查本件兩造就系爭房屋及外圍土地定有租賃契約，且系爭房屋、外圍土地為被告占有使用中等情，為兩造所不爭執，則依民法第四百二十一條第一項規定，被告自有支付租金之義務，被告既抗辯其已按期繳交，自應就此有利於己之事項負舉證責任。被告雖聲請訊問證人即系爭租賃契約見證人蔡鄒瑞香資以證明其有繳交租金予原告等情，惟證人蔡鄒瑞香到庭具結證稱：「當初我見證時，甲○○有給六萬元，後續租金部分我不清楚。」、「（被告稱你知道他有付租金給原告？）我沒有看過，我只有看過他付過六萬元。」等語，此外，被告迄本件訴訟終結，仍未能就其除原告自承已給付之租金十萬元以外，餘各期租金均已按期繳付一節舉證以實其說；另證人段奕霖則到庭結證稱：「有跟被告的太太租房子前面的土地，跟我約定每月三萬元租金，後來他太太蓋房子付不出工程款，就由我來付，租金改為每月二萬元，租了大約有半年時間，後因生意做不下去就將房子退給被告」、「我租了以後聽說被告有好幾個月沒有付租金給原告，被告太太就建議我把租金給原告，我在繳了幾期租金給被告太太後，在我離開前兩期是給原告的。」等語，其證述內容核與被告提出證人段奕霖不爭執簽名真正之切結書一紙所書：「在租賃契約期間內，八十九年度六月六日至九月六日由宮主林月霞女士收，十月六日至十二月六日由地主乙○○先生收，地主乙○○實收二個月四萬元整地租」之內容，及原告自承曾自證人段奕霖處收取二次租金計四萬元等節相符，足堪採信，被告雖提出房屋租賃契約一件稱曾與段奕霖締結租賃契約，租賃契約租期長達三年，至九十二年六月六日止云云，惟證人段奕霖否認兩造就租賃契約內容曾達成意思表示一致，而依被告提出租賃契約內容除證人段奕霖簽名外，並無出租人簽名，且縱然訴外人段奕霖與被告間確曾成立租賃期限長達三年之租賃契約，但被告仍是與原告間租賃契約之承租人，本有支付租金之義務，原告否認曾同意被告後續租金由訴外人段奕霖給付，被告又未能證明原告就此曾為同意。則被告抗辯伊均按期繳交租金，及後續伊未繳納租金，原告應向訴外人段奕霖追討云云，洵無所據。
三、被告復辯稱其承租系爭房屋與周邊土地之目的是為作廟宇使用，後要申請財團法人時方發現系爭房屋周圍土地係公有土地，無法作廟宇使用，原告曾說土地有二百坪，被告始應允以每月租金三萬元承租，詎料被告僅使用一百餘坪，希望可以調降租金云云。但查系爭房屋及外圍空地為原告所有，有原告提出土地登記謄本二紙在卷可按，且為被告所不爭執，已如前述，原告於與被告締結租賃契約後既已將系爭房屋及外圍空地交付予被告占有使用，即已提供合於約定使用之租賃物予被告，至被告何以未能申請為財團法人登記，核與原告無涉；被告並於本件審理中自承承租時伊有到現場看過等語（九十一年八月二十六日言詞辯論筆錄），則被告既已親至現場觀看過，其對於系爭土地及外圍空地客觀狀態當已有相當認識，仍決意以每月租金三萬元之條件與原告締結租賃契約，自應受其所為意思表示之拘束，且原告否認曾向被告保證系爭房屋之外圍空地面積達二百坪，而兩造所簽定房屋租賃契約書亦未約定系爭房屋之外圍土地面積需達二百坪，被告始為承租等情，縱被告於承租之時認為承租標的客觀狀態達二百坪，亦僅是被告之誤認而已，尚不足影響系爭租賃契約之效力。況按租賃物為不動產者，因其價值之升降，當事人得聲請法院增減其租金；但租賃定有期限者，不在此限。民法第四百四十二條定有明文。本件兩造簽訂之租賃契約約定租賃期限原則上為三年（如有搭建廚房則延長為五年），且依兩造不爭執真正之房屋租賃契約第六條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方。」，其租賃關係自當於期限屆滿時消滅而屬定期契約無疑，是以系爭租賃契約年僅三年，被告於簽約之時當可預估三年內不動產價值升降風險，不若不定期租賃因租賃期限長達數十年，其間租賃物是否隨周圍環境發展、整體社會通貨膨脹等客觀情事有所增減無法預估而有調整租金之必要，故於定期租賃期限內，無論該租賃物價值昇降如何，租賃契約當事人均應受其所為意思表示之拘束，不得於期限內請求增減租金，此乃顧及當事人間私法自治及契約自由原則法理之當然。準此，被告抗辯有調整租金必要云云，於法無據，即無足採。
四、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；復按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第四百四十條第一、二項、第四百五十五條前段分別定有明文。查被告依兩造間租賃契約本有每月支付租金三萬元之義務，原告主張被告除繳付租金十萬元外，未再繳交其他租金，被告又未能舉證證明其有繳交租金或有經原告同意其餘各期租金均由訴外人段奕霖繳交之事實，則原告主張堪予採信。又原告因被告遲未繳交租金乃於九十年四月八日函催被告於函到七日內支付所欠租金，被告於九十年四月九日收受該存證信函，有原告提出該存證信函及回執存卷可參，被告雖否認收到該存證信函，然依該存證信函回執記載住址確係被告於本件訴訟進行中之送達地址，且該存證信函回執並經被告親自簽收，被告尚難遽謂未曾收受該紙存證信函，被告此部分辯詞諉無足採。從而，原告於九十年十二月二十七日提起本件訴訟時，於起訴狀陳明以起訴狀繕本送達兼做終止契約意思表示之通知，即無不合。本件起訴狀繕本業於九十一年一月十七日送達被告，亦有本院送達證書附卷可參，則系爭契約業於繕本送達日即九十一年一月十七日終止。是原告依民法第四百五十五條前段規定及兩造間租賃契約第六條前段約定，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，並將坐落外圍空地上被告自行搭建之鐵皮棚子拆除，將外圍空地返還原告，即屬有據。又兩造間之租賃契約既於九十一年一月十七日終止，則被告自八十八年七月八日起至九十一年一月十七日止，依租賃契約之規定，仍需每月給付租金予原告，是原告請求被告給付該段期間應付租金扣除已付十萬元尚欠計八十萬元之租金，亦有理由。
五、再查，依系爭房屋租賃契約第六條後段約定：「如不及時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止。」其性質屬損害賠償之預定總額，堪可認定，故原告請求被告依前開約定，自動減縮請求被告每月給付原告相當於租金之違約金，本院斟酌被告本即以每月租金三萬元之代價向原告承租系爭房屋及外圍空地，且自九十一年一月十七日兩造間租賃契約終止後，迄本件言詞辯論終結時之九十一年九月二十三日止，被告仍占有使用系爭房屋及外圍空地，原告無法再將之出租他人以賺取收益所受之損害，認原告主張其所受之損害以相當於系爭租約所約定之租金即每月三萬元計算，尚稱公允，是原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日即九十一年一月十八日起至遷讓之日止，按月於每月八日賠償原告三萬元之損害，為有理由，應予准許。
六、綜上所述，系爭租賃契約既已於九十一年一月十七日終止，被告除給付租金十萬元外，未再給付其他租金，從而，原告以被告遲延給付租金逾二期之總額而終止兩造間租賃契約，請求被告將如附圖所示Ａ部分系爭房屋遷讓返還原告，並將坐落外圍空地上被告自行搭建如附圖所示Ｂ、Ｃ部分之鐵皮棚子拆除，將外圍空地返還原告，並給付積欠租金八十萬元，為有理由，應予准許。又被告於終止契約後仍不交還房屋，依兩造間租賃契約自應支付違約金，經綜合審核結果，本院認原告主張以相當於每月租金之三萬元計算違約金，堪稱合理，是原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日，即契約終止翌日，亦即九十一年一月十八日起至遷讓日止，按月於每月八日賠償原告三萬元之損害金，亦有理由，應准許之。
七、本件事證已臻明確，被告雖另提出台灣板橋地方法院民事執行處通知、權利使用契約書等各一件為證，惟前者乃被告因遭法院強制執行之分配表通知，後者則是被告將其所有土地出租他人之租賃契約，核與本件爭執要旨無涉，另被告聲請訊問證人黃群壹及鄒瑞珠，經本院詢問被告待證事實為何，答稱：「黃群壹是警察，他去騷擾我，我要告他妨害自由」、「鄒瑞珠曾經拿錢與我合夥，後來廟不能蓋，鄒瑞珠就跑掉了，原告只來找我，鄒瑞珠沒有與原告簽約，我太太說用我們的名義來簽約。」等語，是證人黃群壹、鄒瑞珠亦核與兩造間本件租賃契約爭執無涉，並無傳訊必要，此外，兩造其餘主張及證據，經本院審酌後，認均與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
九、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十 月 四 日
臺灣桃園地方法院民事第二庭~B法 官 管靜怡右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 十 月 七 日~B書 記 官 趙芳媞