臺灣桃園地方法院民事判決 九十一年度訴字第五一四號
原 告 弘益建設開發股份有限公司法定代理人 甲○○原 告 乙○○原 告 丁○○被 告 丙○○右當事人間請求確認房屋買賣關係不存在事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：請求確認原告與被告就桃園縣桃園市○○段五二九三建號即門牌號碼桃園縣桃園市○○里○鄰○○街○○○號七樓房屋（基地地號：桃園市○○段○○○號）及車位（桃園市○○段五三六八建號，即門牌號碼：桃園市○○里○鄰○○街○○○號地下一層編號第十五號、第十六號車位）之買賣關係不存在。（二）訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：（一）被告承買原告所興建之『百川雲頂』社區編號Ａ棟七樓之房地及車位（即門牌號碼為桃園市○○里○鄰○○街○○○號七樓房屋及土地持分與地下一層編號第十五號、第十六號車位），依據兩造間所簽訂之房屋買賣契約第二條之房屋付款明細表，被告於民國（下同）九十年十一月二十三日應付銀行貸款新台幣（下同）三百三十八萬元，並於九十年十一月二十四日應付交屋款十萬元，且依房屋買賣契約第三條付款約定之第二項、第五項、第七項規定，被告於不貸款、違反契約、或遲延視為無庸貸款者，則應於接獲原告通知後七日內，以現金一次補足。復依據房屋買賣契約第九條第一項規定：『甲方（即被告）同意有關本約第二條之各期款項有先為給付之義務，其給付履行期日係雙方特別重要之約定，甲方願嚴格遵守，如期繳付。其後如甲方不願履行買賣契約或逾越各期款項之給付期日，經乙方定五日以上之期限催告後，仍未給付者，乙方（即原告）得解除本買賣契約。』又於土地買賣契約部分，被告於九十年十一月二十一日應付三十六萬元，九十年十一月二十三日應付三百六十二萬元之貸款金額，被告如不貸款，亦有相同於房屋買賣契約之規範。而原告已依契約定七日以上之期間催告被告，惟迄未獲被告繳納價款，原告並已依意定及法定之解除權規定，解除與被告間之房地及車位買賣契約，並依約沒收被告已經繳納之價款，作為解除契約後回復原狀費用，原告並以本起訴狀繕本送達被告時再次為解除房屋、土地、車位買賣契約之意思表示，於此合先敘明。（二）經查，本件被告所買受者，係已經裝璜完成之成屋，美崙美煥。惟被告除未依上揭約定繳交價金外，且違反房屋契約第八條之特約條款第一項規定：『甲方倘須於點交不動產先行裝璜房屋者，應配合辦理完成貸款手續及付清其餘各期款項後始得為之。』之規範，竟將其承買之房屋，於未繳清房地價款前，即進入房屋內將現況破壞殆盡，此亦屬違約事宜。然被告於破壞房屋現況後，竟然反悔不買，並藉詞因木地板裝璜拆除後，發現有輕微水漬，故以此微小瑕疵來函原告而主張解約。然該水漬，經查僅是露台水孔因灰塵阻塞，原告早已即刻清潔回復管路通暢，並將修繕情形告知被告，因此，被告主張房地存有重大瑕疵而欲主張解除契約云云，顯非合法。且原告為維商誼，就被告前至中華民國消費者文教基金會申訴，要求協調時，原告亦依照該會通知，前往協調，詎料，被告竟避不出席，捍然拒絕原告，仍執意解約，並誣指原告有詐欺情事，置原告之誠意如敝屣，而原告已盡協調之誠意，無由繼續等待，任令被告之恣意違約。（三）被告所買受者，係已經裝璜完成之樣品屋，且於房屋買賣契約第七條中，雙方俱已約定係以『現況交屋』，此並有被告特別於該條款親自簽名確認無訛，該樣品屋果因無人居住，致露台水孔阻塞，而殘留輕微水漬，然此皆非不可修繕。且查，在於被告告知水漬一事後，原告即刻承諾修復，並已經將水孔清潔回復管路通暢，且亦將木板重新施作完畢，被告前據此微小之瑕疵，來函解約，此一解除契約，依法不生效力。而且，依據房屋買賣契約第九條第四項及民法第三百五十九條之規範，房屋非有重大瑕疵之事由，誠無由解除契約，且本約之房地，依契約意定解除權，亦無給付不能或重大瑕疵，被告何來解約權？故被告解約，自始即不合法，不生任何解約效力。（四）今原告已經依約催告並解除兩造間之房屋及土地買賣契約；而被告將本案房屋破壞殆盡，亦主張解除契約，並爭執原告之解約效力。因此，該房屋原告是否已合法解除契約？及解除契約後房屋後續原狀事宜，原告誠有訴訟利益，而有確認原告解除契約合法，本件房屋買賣之法律關係已經不存在之必要。
三、證據：提出房屋及土地買賣契約書、原告催告函及回執、原告解約函、本件系爭房屋廣告圖（樣品屋）及銷售時現場照片與被告委託之律師覆函影本各一份。
乙、被告方面：被告經本院合法送達通知，於言詞辯論期日未到庭，惟據其所提出之答辯書狀：
一、聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：（一）本件原告起訴違反重複起訴禁止之規定，依民事訴訟法第二百四十九條第一項第七款之規定，應裁定駁回。因原告起訴請求確認渠與被告就桃園縣桃園市○○段五二九三建號即門牌號碼為桃園市○○里○鄰○○街○○○號七樓房屋及車位之買賣關係不存在，所持之理由無非係以：渠等已發函定期催告被告繳款，惟屆時仍未獲償，嗣更發函解除系爭契約云云，職故，遂認系爭買賣關係業已不存在。惟查，猶如原告所述，被告實已經發函解除系爭契約在先，而刻正由繫屬在先之另案（註：本院九十一年重訴字第一四三號返還不當得利事件）審理各該應返還已付款項事宜。既然上開另案中，原告（即本件被告）所請求被告（即本件原告）返還不當得利之緣由，乃因解除系爭房地買賣契約所致，則本件與該另案事件之訴之聲明，顯然係可以代用。亦即，給付之訴（即另案之種類）本質上自然包括確認之訴，已經提起給付之訴者，不論勝訴或敗訴，均具有確認之性質。職故，上揭案件自然具有確認本件系爭買賣關係是否仍然存在之效力。在於該案件之審理中，亦不可能置本件原告已於該案中所提已發函解除系爭買賣契約之抗辯於不論。因此，本件原告起訴，顯已違背民事訴訟法第二百五十三條之規定，依同法第二百四十九條第一項第七款之規定，法院應以裁定駁回原告之訴。（二）又本件原告起訴亦不具有即受確認判決之法律上利益。因查，「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書之真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。前項確認法律關係基礎事實存在之訴，以原告不能提起他訴訟者為限。」此為民事訴訟法第二百四十七條第一、二項所明文規定。本件原告就渠等在於本件所主張之事項，業已在於另案中主張，是其有無理由，當無再由鈞院另行審理之理，是原告有無即受確認判決之法律上利益，顯有可議之處。況以上開民事訴訟法第二百四十七條第二項規定所示，並參原告於起訴狀內第四頁以下內容，概與原告所指回復原狀之處理相涉，是究竟原告提起本件訴訟之目的為何，當應再行查明。亦即，既然原告所著重者為「．．解除契約後房屋後續原狀事宜．．」當屬原告欲請求被告為特定給付，然原告竟以確認之訴提起，自非正辯，更無即受確認判決之法律上利益，自不合於民事訴訟法第二百四十七條之規定。（三）退萬步言，倘鈞院認為本件原告起訴之程式並無違誤，惟為恐判決岐異及導致訴訟不經濟，宜請鈞院命本件應與另案合併辯論為宜。因按分別提起之數宗訴訟，法院得命合併辯論，此於民事訴訟法第二百零五條第一項定有明文，此乃因為數訴之間，有事實上或法律上牽連關係，訴訟資料亦可相互利用之故，藉以達訴訟之經濟，並防止裁判矛盾。是本件當有由鈞院命與上開另案即鈞院九十一年度重訴字第一四三號返還不當得利事件合併辯論之實益。良以，上開案件繫屬在先，亦已審理若干時日，而又與本件行同種程序，自有由鈞院命本件與另案合併之法律上利益。
三、證據：聲請本院調閱本院九十一年重訴字第一四三號返還不當得利事件一案卷宗。
丙、本院依聲請調閱本院九十一年重訴字第一四三號返還不當得利事件一案卷宗資料。
理 由
一、本件依兩造於房屋及土地買賣契約書所訂條款第十一條之約定，合意由本院為第一審管轄法院，本院依民事訴訟法第二十四條規定，就此確認房屋買賣關係不存在事件為有管轄權。又本件經本院調閱本院九十一年重訴字第一四三號返還不當得利事件一案卷宗資料查核結果，上述返還不當得利事件乃係由本件被告丙○○提起訴訟，本件原告弘益建設開發股份有限公司、乙○○、丁○○三人並非該案返還不當得利事件之原告，故原告弘益建設開發股份有限公司、乙○○、丁○○三人提起本件確認之訴，並未違背民事訴訟法第二百五十三條一事不再理之規定，尚無同法第二百四十九條第一項第七款規定之適用，於此合先敘明。
二、本件被告丙○○經本院合法送達通知，未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
三、按訴權存在之要件分三種，一為關於訴訟標的之法律關係之要件，二為關於保護之必要之要件，三為關於當事人適格之要件。次按，依民事訴訟法第二百四十七條第一項規定：「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書之真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。」因此，如係因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者，始得謂有即受確認判決之法律上利益。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在否不明確，而原告主觀上認其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且此種不妥之狀態，能夠以確認判決除去者而言。如果被告對於原告所主張之法律關係，自始無爭執，法律關係之存否並無不明確之情形，則尚不能謂原告有即受確認判決之法律上利益。因此，法律關係之存否已為兩造所不爭執，原告在私法上之地位並無受侵害之危險，即不許提起確認之訴。
四、經查，本件原告主張兩造就桃園縣桃園市○○段五二九三建號即門牌號碼為桃園縣桃園市○○里○鄰○○街○○○號七樓房屋（基地地號：桃園縣桃園市○○段○○○號）及車位（桃園縣桃園市○○段五三六八建號，門牌號碼：桃園縣桃園市○○里○鄰○○街○○○號地下一層編號第十五號及第十六號車位），雙方曾經訂立買賣契約之事實，業據原告提出系爭房屋及土地買賣契約書影本一份為證，且為被告所不予爭執，應堪信為真實。再查，原告主張其曾經依契約已定七日以上之期間，催告被告繳交系爭房地買賣之價金，惟迄未獲被告繳納價款，原告已經依意定及法定解除權之規定，解除其與被告間之房地及車位買賣契約等語，亦據原告提出其催告函及回執與解約通知函影本各一份為證，且查被告對於原告此一主張事實亦不予以爭執，亦堪認屬實。惟查，原告之起訴理由中謂：被告因於系爭房屋木地板裝璜拆除後，發現有輕微之水漬，被告即以此等瑕疵來函通知原告解除契約；而被告之答辯理由中亦陳稱：猶如原告所述，被告實已發函解除系爭契約在先，刻正由繫屬在先之另案（註：本院九十一年重訴字第一四三號返還不當得利事件）審理各該應返還已付款項事宜等語。上情顯足堪認兩造之間，均已互相通知對方解除本件房屋及土地買賣契約。
五、查民法第三百五十九條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」基此規定，則如果本件買賣標的物中之系爭桃園縣桃園市○○段五二九三建號即門牌號碼為桃園市○○里○鄰○○街○○○號七樓之房屋，本身有瑕疵，原告依民法第三百五十四條至第三百五十八條之規定，應負擔保之責者，被告自得依據民法第三百五十九條前段之規定，解除其契約。而如依當時房屋之瑕疵情形，被告如解除買賣契約，對於原告顯失公平，則被告依據民法第三百五十九條後段之規定，亦得請求原告減少價金。因本件買賣標的物中之系爭桃園縣桃園市○○段五二九三建號即門牌號碼為桃園市○○里○鄰○○街○○○號七樓之房屋，原告在於交付給被告前，無人居住，露台水孔阻塞，而有殘留水漬之瑕疵，乃原告所自認之事實，被告依民法第三百五十九條之規定，自得解除契約或請求原告減少價金。雖然，原告又主張此一瑕疵並非不可修繕，於被告告知水漬一事後，原告即刻承諾修復，並已經將水孔清潔回復管路通暢，且亦將木板重新施作完畢，而認被告於前據此微小之瑕疵，發函通知解約，此一解除契約，不生效力。惟查，因兩造間所簽訂之房屋及土地買賣契約內容中，雙方於第九條第四項中曾經明文約定：「因可歸責於乙方（即原告）之事由致買賣標的物給付不能或乙方不欲履行買賣契約時，乙方得解除本買賣契約。」原告依據此一約定，其在於履行買賣契約前，如不欲履行買賣契約時，原告即得隨時解除本件買賣契約，並無須具備任何原因或理由，更不須獲得被告承諾。因此，如果原告認為被告前僅據微小瑕疵，即通知解約，不生效力者，惟因查原告在於本件起訴狀中亦自承其已經通知被告解除兩造間之房屋及土地買賣契約，而原告依雙方在上揭房屋及土地買賣契約第九條第四項中之約定，如不欲履行買賣契約時，得隨時解除本件買賣契約，無須具備任何原因或理由，因此，被告並無從爭執原告之解約效力（註：至於原告解約後應否賠償被告係屬另一問題）。次查，本件兩造之間所簽訂之系爭房屋及土地買賣契約，被告方面得否合法主張解除契約，則因被告在於契約中之約定解約權限不若似原告得隨時主張解約，故就被告方面之解約權，存在有下列事實問題：（一）系爭房屋發生水漬之情形及原因為何；（二）原告是否確實已經將水孔清潔回復管路通暢，系爭房屋是否可能再次發生水漬淹沒地板情形。上揭事實於經認定後，即得據以判斷當時情形，被告如解除買賣契約，對於原告是否顯失公平。惟因本件：縱然得將上述事實調查清楚，仍然僅係屬於事實認定，已經不能夠影響在客觀上所形成之法律關係，對於原告所提起之本件確認之訴而言，並無任何調查實益及確認之保護必要。蓋因，如經調查及探究事實之顯示結果：（一）系爭房屋發生水漬之情形程度非常嚴重，水孔管路於房屋興建施工時或發生地震時已經碰撞破裂，難能完全予以修補，或因有異物阻塞其中，難以清除，致水管無法通暢，系爭房屋可能再次發生水漬淹沒地板情形者，被告自得依據民法第三百五十九條前段之規定，解除其契約；此際，則系爭房屋及土地買賣契約，已因被告解除契約而已經不存在，此後，原告即無由、亦無從再通知被告解除系爭房屋及土地買賣契約。如屬上述情形，則本件系爭房屋及土地買賣契約，乃係因經被告合法解除契約而不存在，事實經認定之結果，對於原告並無任何實益可言。（二）系爭房屋發生水漬之情形，如果程度輕微，水孔管路亦已經原告予以完全修補通暢，系爭房屋不可能再次發生水漬淹沒地板情形者，則被告雖然不得依據民法第三百五十九條前段之規定解除其契約，惟因查，上揭系爭房屋及土地買賣契約，嗣後又業經原告通知被告予以解除，兩造間之房屋及土地買賣契約，依上揭買賣契約第九條第四項之約定，原告亦得隨時解除本件買賣契約，被告並無從爭執原告之解約效力。如屬上述情形，則本件兩造間之房屋及土地買賣契約之不存在，乃係因經原告依約之任意解除，事實經認定之結果，對於原告無保護之必要。因此，本件對於上述二項事實問題，即均已無應予以調查之必要。至於原告接獲被告通知系爭房屋發生水漬之情形後，於其將水孔清潔回復管路通暢，並將木板重新施作完畢後，得否主張被告解除買賣契約，依當時情形，對於原告顯失公平，不發生解約之效力，嗣後，係因被告仍然認為已經解約，不願再繼續履行本件買賣契約內容，此際，原告得否以被告違約為理由，不依據上揭買賣契約第九條第四項之約定解除買賣契約，而主張依據上揭房屋及土地買賣契約第九條第一項或第二項解除買賣契約呢？因查此一問題，已經涉及被告其在於本院另案（註：九十一年重訴字第一四三號返還不當得利事件）所提起之請求原告返還不當得利事件一案，被告在於其訴，究竟有無理由之事實認定問題，且查原告業已於該案中，亦主張其係因被告違約而依據上揭房屋及土地買賣契約第九條第一項、第二項解除本件買賣契約，因此，本件原告（註：即九十一年重訴字第一四三號返還不當得利事件之被告）其在於另案本院九十一年重訴字第一四三號由被告所提起之請求原告（即該案被告）返還不當得利事件一案中所主張其係依據上揭房屋及土地買賣契約第九條第一項、第二項解除本件買賣契約之抗辯，在實體上究竟有無理由，當無應要特別在於本件先予以確認之保護必要。
六、綜據右述，因本件系爭房屋及土地之買賣，不論係由原告或由被告合法解除契約，兩造間就桃園縣桃園市○○段五二九三建號即門牌號碼為桃園市○○里○鄰○○街○○○號七樓房屋（基地地號：桃園市○○段○○○號）及車位（桃園市○○段五三六八建號，即門牌號碼：桃園市○○里○鄰○○街○○○號地下一層編號第十五號、第十六號車位）之買賣關係，確實已因本件當事人雙方之其中一方通知解除買賣契約而已經不存在，此情殊已無庸再予置疑。而本件兩造間之房屋及土地買賣之法律關係，因經解除契約而已不存在，被告亦並無予以爭執，亦即，兩造間就本件系爭房屋及土地之買賣之法律關係，因業經解除契約而已不存在，並無不明確之情形，因此，原告起訴請求確認兩造間之系爭房屋及土地之買賣關係已不存在，並無必要，不能謂有即受確認判決之法律上利益。至於本件兩造之間，究竟係由原告或由被告合法解除系爭房屋及土地之買賣契約，此為兩造間法律關係消滅原因之事實認定問題，惟原告亦非係聲明以此作為本件確認之訴之標的，雖然，依照原告之起訴意旨係要求在於本件確認之訴判決理由中予以說明，惟因為本件兩造間尚有另案關於返還不當得利事件已經開始進行審理，此業經本院調閱另案本院九十一年重訴字第一四三號返還不當得利事件一案卷宗資料查證屬實，因此，本件兩造之間，究竟係由原告或是由被告予以合法解除兩造間之系爭房屋及土地之買賣契約，涉及本件被告其在於另案（本院九十一年重訴字第一四三號返還不當得利事件）之起訴請求原告（即該案被告）返還不當得利，其訴究竟有無理由之事實認定，此部分宜另由本院在於上揭九十一年重訴字第一四三號返還不當得利事件一案審理中，綜合全案調查證據資料結果後予以判斷說明，當無應由原告另行提起確認之訴而請求在本件先予以確認之特別保護原告之必要。綜上說明，本件原告起訴請求確認兩造間之系爭房屋及土地買賣契約不存在，並無即受確認判決之法律上利益，而兩造之間究竟係由原告或由被告合法解除系爭房屋及土地之買賣契約，原告在於本件亦欠缺應予特別確認之保護必要。原告之訴既無即受確認判決之法律上利益，且亦欠缺保護之必要，其訴難認有理由，自應予駁回之。
七、本件兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，核與本件判決結果不生影響，無一一審究必要，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十 月 十五 日
臺灣桃園地方法院民事第二庭~B法 官 呂仲玉右為正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十一 年 十 月 二十五 日~B法院書記官 楊惠如