臺灣桃園地方法院民事判決 九十一年度訴字第六四四號
原 告 甲○○○右當事人間拆屋還地事件，本院判決如左：
主 文被告應自坐落桃園縣○○鄉○路段○○○○號土地上門牌號碼桃園縣○○鄉○○街四十之一號二樓如附圖所示紅色部分面積三十六平方公尺之違章建物遷出，並將之交付原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳拾伍萬元供擔保後，得假執行。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、先位部分：
（一）被告應自坐落桃園縣○○鄉○路段○○○○號上門牌號碼桃園縣○○鄉○○街四十之一號二樓如附圖所示紅色部分違章建物遷出，並將其所占有上開違章建物交付原告。
（二）陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、備位部分：
（一）被告應將坐落桃園縣○○鄉○路段第九三三地號上門牌號碼桃園縣龜山鄉四十之一號二樓如後圖所示紅色部分違章建物予以拆除，並將所占有土地返還予原告及其他共有人。
（二）陳明願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、查坐落桃園縣○○鄉○路段第九三三地號土地（以下簡稱系爭土地）及其上門牌號碼桃園縣龜山鄉四十之一號二樓房屋，原為被告所有，因被告積欠訴外人新竹國際商業銀行股份有限公司債務，未能如期償還，經訴外人聲請鈞院進行強制執行程序予以查封拍賣，嗣為原告拍定，上開房屋及所坐落土地所有權並已移轉登記予原告，惟拍定後，被告竟將如附圖紅色部分違章建物（以下簡稱違章建物）部分予以砌磚封閉，但被告所以建造系爭違章建物部分，目的在於輔助建號一四七一號即門牌號碼桃園縣○○鄉○○街四十之一號二樓合法建物欠缺廚房及廁所而設置，此所謂輔助主建物之使用，乃屬「使用性之從屬建物」。就使用目的言，僅屬從物性質，而同屬一人，且具有輔助效益。此事實可從原告所拍定承購之被告原所有建號一四七一號合法建物內部格局中，並無廚房及廁所設備，其所有廚房及廁所設備均設置於系爭違章建物部分內，已經原告於承買之前親自前往勘查屬實，可證明系爭違章建物僅建號一四七一號合法建物之從屬建物。按民法第六十八條第二項規定，主物之處分，其效力應及於從物之規定，應予認定建號一四七一號之主建物既已依法出售，則其出售處分之效力，依上開民法第六十八條第二項規定，應及於系爭從屬之違章建物部分。據此，原告既承買上開建號一四一七號建物，則承買之效力，依法應及於系爭違章建物部分。則系爭違章建物之所有權依法應歸屬於原告，從而，依兩造間買賣契約之法律關係，及民法第七百六十七條所有權物上請求權之法律關係，被告依法當負有遷讓系爭建物並返還予原告之義務。
二、如鈞院認為原告承買之範圍不及於系爭違章建物部分，惟原告既已拍得上開房屋及所坐落土地，並受鈞院核發不動產權利移轉證明，繼而辦理房屋及土地所有權移轉登記完畢，雖法院拍定後，被告將系爭違章建物部分予以砌磚封閉，致該違章建物部分未經法院點交予原告，然系爭違章建物部分既為被告違章建築，且被告已無該違章建物基地所有權，依法即為無權占有，從而，原告仍得依據民法第七百六十七條無權占有之法律關係訴請被告拆除系爭建物，並將其所占有土地交還予原告及其他共有人。
參、證據：提出不動產權利移轉證書、建物登記謄本、土地登記謄本、地政事務所建物測量成果圖（均影本）各一份、房屋內、外部照片十一紙為證，並聲請訊問證人林美瓊。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：查門牌號碼桃園縣○○鄉○○街四十之一號二樓號房屋原是被告所有，系爭違章建物部分於桃園縣○○鄉○○街四十之一號二樓號房屋起造時即已建造完成，且可以與有合法建號之一四七一號建物相通。被告自八十六年起因繳不出房屋貸款，即將上開房屋連同違章建物部分無償轉讓予訴外人即被告之姊劉麗惠，而查封拍賣前上開房屋中有建號部分（即建號一四七一號建物）與無建號部分（即違章建物）已隔開為二部分，有建號部分供人堆放物品，現已由原告拍得，但原告並未拍得無建號部分房屋，亦即系爭違章建物部分並不在兩造買賣契約範圍內，原告請求為無理由。
三、證據：聲請訊問證人劉麗惠。
丙、本院依原告聲請，赴現場履勘，並囑託桃園縣桃園地政事務所實施測量；及依職權調閱本院八十八年執字第一六八二二號強制執行案卷。
理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但經被告同意或請求之基礎事實同一者，不在此限；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第二百五十五條第一項第一款、第二款、第二項定有明文。本件原告於起訴時，原主張被告無權占用其所有坐落桃園縣○○鄉○路段第九三三地號土地權利範圍四分之一之土地，而訴請被告拆屋還地，嗣於訴狀送達後之第一次言詞辯論期日之後，將原起訴請求內容列為備位聲明，另以本院認定原告所拍得建物所有權含違章建物部分為前提，提出先位之聲明：請求被告將無權占有系爭違章建物部分遷讓返還原告，復依兩造間買賣契約，以被告為出賣人，負有交付出賣之不動產於買受人之義務為據，合併為其先位聲明之請求權基礎，核均屬訴之追加。惟其請求依據均係基於原告主張其所有之房屋、土地之物上請求權，與所購買房屋範圍及於系爭違章建物部分而來，基礎事實同一，且被告於原告訴之追加並未異議而為本案之言詞辯論，其訴之追加自屬合法，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：坐落桃園縣○○鄉○路段第九三三地號土地及其上門牌號碼桃園縣龜山鄉四十之一號二樓房屋，原為被告所有，已經原告承買取得所有權，惟拍定後，被告竟將房屋內違章建物部分予以砌磚封閉，但該違章建物部分目的應在輔助建號一四七一號合法建物欠缺廚房及廁所而設置，乃「使用性之從屬建物」，原告既承買上開建號一四一七號建物，則承買之效力，依法應及於系爭違章建物部分，爰依兩造間買賣契約及民法第七百六十七條所有權物上請求權之法律關係，請求被告遷讓系爭建物並返還予原告之；如認為原告於系爭違章建物部分並無所有權，然系爭違章建物部分既為被告違章建築，且被告已無該違章建物坐落基地所有權，依法為無權占有，原告仍得依據無權占有之法律關係訴請被告拆除系爭違章建物，並將其所占有土地交還予原告及其他共有人。被告則以：門牌號碼桃園縣○○鄉○○街四十之一號二樓號房屋起造時雖已包含建號一四七一號建物及違章建物二部分，惟於查封拍賣前已將房屋無償轉讓予訴外人劉麗惠，且建號一四七一號建物與違章建物已隔開為二部分，原告並未拍得違章建物部分房屋，該部分不在兩造買賣契約範圍內，原告請求為無理由等語置辯。
三、查門牌號碼桃園縣○○鄉○○街四十之一號二樓房屋坐落於桃園縣○○鄉○路段○○○○號土地上，起造時原即包含建號一四七一號建物及如附圖所示紅色違章建物部分（以下就含有建號與無建號之整棟房屋簡稱系爭房屋），系爭房屋及系爭土地權利範圍四分之一應有部分之所有權原屬被告所有，因被告向訴外人新竹國際商業銀行股份有限公司借款未還，遭訴外人聲請本院以八十八年度執字第一六八二二號強制執行程序予以查封拍賣，嗣為原告拍定，詎於本院執行點交時，系爭房屋已被區隔成建號一四七一號建物及如附圖所示紅色部分違章建物二部分，原告取得記載有建號一四七一號部分建物之不動產權利移轉證明，所移轉登記之房屋及土地亦僅有建號一四七一號建物及系爭土地四分之一應有部分，至如附圖所示紅色部分之增建範圍面積三十六平方公尺現則由被告及其家人占用供他人堆放物品等情，有原告提出不動產權利移轉證書、建物登記謄本、土地登記謄本、地政事務所建物測量成果圖等為證，復經本院依原告聲請履勘現場，並囑託桃園市地政事務所測量屬實，有該所出具之九十年八月三十一日九０桃地二字第五二五四號函附複丈成果圖乙件可憑，並經本院製有勘驗筆錄在卷可稽，另經本院依職權調閱本院八十八年度執字第一六八二二號執行卷宗查核無訛，且為被告所不爭執，均堪信為真實。
四、按物之構成部分除法律有特別規定外，不得單獨為物權之標的物，司法院二十九年院字第一九八八號解釋可資參照。查系爭房屋既於起造之時原即包含建號一四七一號建物及如附圖所示紅色部分違章建物，已如前述，參以本院於九十年八月二十一日至現場履勘，見系爭房屋雖區隔為建號一四七一號建物與違章建物二部分，各有獨立出入門戶、互不相通，然在二部分建物之間共同壁上明顯有弧形拱門遭人砌起並塗上與原來牆壁新舊不同、顏色有異之油漆的痕跡，而違章建物部分因被告不在場無從進入，但該部份出入口裝有鐵門一扇，鐵門周圍有牆壁經鑿開、尚未修飾之油漆脫落、露出灰黑色水泥的外觀，建號一四七一號建物內部格局則只有兩間隔間，無衛浴、廚房等設備，亦無相關管線，經本院製有勘驗筆錄在卷，並有原告提出系爭房屋內部照片七紙在卷可參，又系爭房屋建造用途係供作住家用，有原告提出建物登記謄本一紙在卷可稽，被告於本院審理中復自承當初因系爭土地為被告與家人所有，乃拆除土地上舊有房屋僱工重建，請完使用執照就加上後面的違章建物，建號一四七一號建物原與違章建物部分相通，每一層樓可以各自使用違建的部分等語（九十一年七月十二日言詞辯論筆錄），且不爭執系爭違章建物內有廚房及廁所設備，證人即陪同原告到場參與點交之代書林美瓊亦到庭結證稱：「我們點交時，我們拍（賣）到的那一邊有家具沒有搬，另一邊是空的，是廚房有流理台等廚具」等語，則依房屋用途及其內部結構，堪認系爭房屋於設計、起造之初即是併合建號一四七一號建物及違章建物二部分為一整體之住宅而建造，且違章建物部分初並無獨立之門戶，須經建號一四七一號建物出入，是系爭違章建物部分本無獨立之經濟上目的，與系爭房屋不可分離而為其構成部分，自不得單獨為所有權之客體。雖本院於八十八年執字第一六八二二號強制執行查封時，因債務人即被告不在場，於查封時僅就系爭房屋有登記之建號一四七一號建物及系爭土地應有部份四分之一為查封登記，嗣拍定後並只就查封登記部分核發不動產權利移轉證明，業經本院調閱該強制執行案卷核閱屬實，且有原告提出本院不動產權利移轉證書、建物登記謄本、土地登記謄本各一件為證，惟依系爭房屋外觀以觀，無論從建號一四七一號建物正面角度，或自違章建物背面角度看來，均呈一整體建物外貌，有原告提出系爭房屋外觀照片四紙存卷可按，足認本件房屋、土地強制執行時執行書記官自外觀無從得知有增建部份，故未特別載明有增建之違章建物，惟系爭違章建物既是系爭房屋之構成部分，縱未予登記查封、移轉，仍應為本院就系爭房屋查封之效力所及，進而為本院拍賣系爭房屋之範圍。
五、被告雖辯稱系爭房屋於查封拍賣前，該建號一四七一號建物與違章建物即已隔開為二部分云云，但按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文，被告抗辯查封前系爭房屋已獨立為二不同建物，違章建物部分未為查封效力所及，係以權利障礙事由對抗，屬有利於己之事實，自應由被告負舉證之責。經查，被告於本院審理中初自陳：「建號一四七一號後段無建號部分現由劉麗惠出租他人，以前是我在住，是於九十年三月搬離有建號部份」、「拍賣前二戶已封起來，前半段供我二哥儲放用品」等語，繼又稱：「房屋最早是相通的，後因我姐姐（即劉麗惠）一個朋友要放東西，在不妨害前面房子的使用下就把他隔開來」、「房子的後面（即無建號部份）現在是租給人放東西」等語，關於系爭房屋建號一四七一號建物部份、違章建物部份隔間目的、利用情形陳述反覆，而證人即被告之姐劉麗惠到庭證述系爭房屋隔間與利用情形則證稱：「因被告經濟有困難，所以由我來代繳貸款，我並沒有住在裡面，我在幫我弟弟繳貸款之後出租給朋友張桂香，應該出租有大約四、五年，張桂香是堆放東西」、「出租時房子狀況與現在一樣」、「房子本來就是隔兩半，是建的時候就隔起來」等語，就房屋隔間原因、供人利用情形核與被告陳述不符，甚至就系爭房屋隔間的時間，亦與被告所陳房屋於起造時加蓋違章建物部分，使與建號一四七一號建物可以相通，每一層樓可以各自使用違建部分等語不符，可見被告於系爭房屋遭訴外人新竹國際商業銀行股份有限公司聲請本院強制執行並予查封之前，並無將房屋區隔為二部分之動機或必要；佐以證人林美瓊到庭結證稱：「點交時有進去看，當時進去時就發現房屋之間通道就如原告提出照片，用水泥磚塊封起來，另一邊的鐵門當時並沒有做鐵門，是用鞋櫃擋起來。」等語，被告復不爭執系爭房屋於點交之時，違章建物部份沒有加裝鐵門等情（九十一年八月二日言詞辯論筆錄），則以系爭房屋於點交之時簡陋、初略地被分隔為二部分，違章建物部分尚且未及加裝鐵門等節以觀，足徵被告應係為避免違章建物部分一併由原告取得所有權，方於點交之前未幾，將系爭房屋隔間為建號一四七一號建物與違章建物二部分，並在違章建物部分開闢出入門戶，以使之看來如同獨立建物。此外，被告無法提出其他證據茲以證明系爭房屋於經法院查封之前即已隔間如現狀，則以系爭房屋在構造上及使用上均具整體性，系爭違章建物應與建號一四七一號建物結合而為系爭房屋之構成部分，原告既經拍賣取得已登記之建號一四一七號建物所有權，其所取得所有權範圍亦應及於未經登記之系爭違章建物部分。
六、被告雖又辯稱系爭房屋已無償轉讓予訴外人即其姊劉麗惠云云。但按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記不生效力；又債之契約，僅於訂約當事人之間發生債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，此觀民法第七百五十八條、第一百五十三條規定意旨自明。查系爭房屋及其所坐落土地於原告拍定前登記名義人為被告，為兩造所不爭執，且經本院調閱八十八年度執字第一六八二二號強制執行卷宗核閱屬實，則縱被告曾有將系爭房屋暨土地無償讓與訴外人劉麗惠之意思，且與訴外人劉麗惠達成合意，充其量亦僅生債之關係，其效力並不及於非契約當事人之原告，是被告此部分抗辯即便屬實，亦無從對抗原告。
七、按強制執行法上之拍賣，通說係解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位，最高法院四十七年台上字第一五二號及四十九年台抗字第八三號判例參照。次按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第三百四十八條第一項亦有明文。查系爭房屋既包含建號一四七一號建物及系爭違章建物部分，原告並經由本院拍賣程序向被告承買系爭房屋，且取得系爭房屋之所有權，則被告依兩造間買賣契約，自有交付系爭房屋予原告之義務，被告復不能就其續行占有使用系爭違建部分之合法權源舉證以實其說，從而，原告基於兩造間買賣契約之法律關係，請求被告自違章建物即如附圖所示紅色部分面積三十六平方公尺之建物遷出，將該建物交付原告，自屬於法有據，應予准許。又本件原告依買賣契約之法律關係請求被告遷讓交付房屋，既已准許，其雖另以選擇合併方式主張依民法第七百六十七條規定請求被告遷讓交付房屋，惟本院既已擇前開主張判決原告此部分勝訴，他訴訟標的即毋庸裁判；另本院已准許原告先位之訴，自無庸再就備位之訴併予裁判，附此敘明。
八、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
九、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十 月 二十五 日
臺灣桃園地方法院民事第二庭~B法 官 管靜怡右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 十 月 二十五 日~B書 記 官 趙芳媞