臺灣桃園地方法院民事判決 九十一年度重訴字第三四二號
原 告 霖岩建設有限公司法定代理人 乙○○原 告 丁○○
庚○○辛○○甲○○共 同訴訟代理人 吳武川律師複 代理人 上官涵怡被 告 亞洲通通訊股份有限公司 設台北市○○路○段○○○號四樓法定代理人 己○○訴訟代理人 黃旭田律師複 代理人 陳忠勝律師右當事人間請求損害賠償等事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣霖岩建設有限公司、庚○○新台幣貳佰零捌萬陸仟陸佰伍拾肆元。
被告應給付原告辛○○新台幣貳佰零捌萬陸仟陸佰伍拾肆元。
被告應給付原告甲○○新台幣貳佰零捌萬陸仟陸佰伍拾肆元。
被告應向桃園縣政府辦理撤銷原告丁○○所有坐落桃園縣○○鄉○○○段四四之一八
一、四四之一八二地號土地上，用途為衛星接收天線雜項工作物之八十九年度雜會龍字第五十九號雜項執照。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十五，由原告霖岩建設有限公司、庚○○負擔百分之五，由原告辛○○負擔百分之五，餘由原告甲○○負擔。
本判決第一項於原告霖岩建設有限公司、庚○○以新台幣陸拾玖萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣貳佰零捌萬陸仟陸佰伍拾肆元為原告霖岩建設有限公司、庚○○預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告辛○○以新台幣陸拾玖萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣貳佰零捌萬陸仟陸佰伍拾肆元預供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項於原告甲○○以新台幣陸拾玖萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣貳佰零捌萬陸仟陸佰伍拾肆元為原告甲○○預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應給付原告庚○○、霖岩建設有限公司（下稱霖岩公司）新台幣（下同）二百二十七萬元，原告辛○○二百二十七萬元，原告甲○○二百二十七萬元。
㈡被告應將桃園縣政府核發之（八九）雜會龍字第五九號雜項執照申請撤銷。
㈢第一項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠被告於民國（下同）八十九年十月四日向原告丁○○購買坐落桃園縣○○鄉○○
○段四四之一七五、四四之一七六、四四之一八一、四四之一八二地號土地，約定買賣總價款各為六百六十六萬元、六百六十六萬元、四百二十三萬元、四百二十三萬元，暨向訴外人丙○○、戊○○○及原告辛○○、甲○○購買分別坐落前揭土地上，門牌號碼各為桃園縣○○鄉○○○路○○巷○號（下稱Ｂ５）、十二號（下稱Ｂ６）、三十七巷三號（下稱Ｂ１１）、五號（下稱Ｂ１０）建物全部，其中Ｂ５、Ｂ６建物之買賣價金各為三百五十九萬元，Ｂ１０、Ｂ１１建物之買賣價金各為二百二十七萬元，房地買賣總價款為三千二百十五萬元，兩造約定付款方式為：第一次簽約款一百三十五萬元，尾款三千二百十五萬元則以本件買賣標的物向合作金庫龍潭支庫設定同尾款金額之抵押貸款抵付，八十九年十一月三十日以前之利息由出賣人即訴外人丙○○、戊○○○及原告辛○○、甲○○支付，自八十九年十二月一日起之利息則由被告支付，又上項貸款被告至遲應於九十年二月二十八日前清償並塗銷抵押權，否則視同違約。
㈡被告復於八十九年十二月六日向原告丁○○購買坐落桃園縣○○鄉○○○段四四
之一八○地號土地，暨向原告霖岩公司、庚○○購買坐落前揭地號上門牌號碼為桃園縣○○鄉○○○路○○○巷○號（含增、加建）之建物（下稱Ｂ９）全部，約定買賣價金為土地四百二十三萬元，建物二百二十七萬元，付款方式除第一期款已付三十二萬五千元外，第二次款六百十七萬五千元（即尾款）以貸款核撥日由被告交付原告丁○○、霖岩公司及庚○○，至遲不得逾九十年二月二十八日，否則以違約論處，此外，雙方另於特約事項第四條約定：買賣雙方同意本約買賣不動產於簽定本約後，由賣方提向合作金庫龍潭支庫申辦不超過本約尾款數額之貸款，且雙方同意銀行設定核撥後之利息由被告支付，上項貸款被告應於九十年二月二十八日前清償塗銷完畢，否則視同違約。
㈢被告訂約後因配合建造衛星接收天線工程進度，必須先行施工拆除Ｂ５、Ｂ６、
Ｂ１０、Ｂ１１建物，被告並承諾若因故解除系爭買賣契約時，願負法律上回復原狀之責。惟被告並未依約交付各期款項，原告原得解除契約，經兩造多次協議後，於九十年八月三十日訂立協議書，變更履約條件及時間，再於九十一年一月二十三日訂立備忘錄，合意先完成Ｂ５、Ｂ６建物暨其坐落基地之過戶手續及價金交付，經被告支付該部分之買賣價金一千五百萬元，及原告丁○○、訴外人戊○○○、丙○○交付不動產所有權狀與被告後，該部分之買賣契約已告全部履行完畢。至Ｂ９、Ｂ１０、Ｂ１１建物暨其坐落基地之買賣價金，被告除支付四百五十萬元外，餘款一千五百萬元則簽發發票日為九十一年五月三十一日，票面金額為一千五百萬元之支票一紙為支付，惟該支票屆期提示未獲兌現，原告為催促被告履約交付價金，遂於九十一年七月三日寄發桃園郵局第一二四七號存證信函催告被告於函到五日內依約交付價金一千五百萬元，然未獲置理，被告已屬於給付遲延狀態，原告於九十一年七月二十四日再次催告被告應於函到七日內給付價金，若屆期未付，逕以該存證信函為解除雙方買賣契約之意思表示，被告屆期仍未依約支付價款，則被告與原告丁○○、霖岩公司、庚○○、辛○○、甲○○間就坐落桃園縣○○鄉○○○段第四四之一八○、四四之一八一、四四之一八二地號土地，暨其上Ｂ９、Ｂ１０、Ｂ１１建物之買賣契約（下稱系爭買賣契約）已於九十一年八月一日經原告合法解除，為求慎重，謹再以本起訴狀之送達再為解除契約之意思表示。系爭買賣契約既經解除，被告依法應返還前揭土地及建物，然Ｂ９、Ｂ１０、Ｂ１１建物均遭被告拆除，致無法返還，爰依民法第二百五十九條第六款之規定，請求被告返還該標的物之價額（各二百二十七萬元）。
㈣被告前要求原告丁○○出具土地使用權同意書，憑以辦理桃園縣○○鄉○○○段
四四之一八一、四四之一八二號土地之雜項執照，並經桃園縣政府核發（八九）雜會龍字第五十九號雜項執照。查前揭土地之買賣契約既因被告給付遲延，而遭原告丁○○解除在案，依約被告自應負回復原狀之義務，亦即向桃園縣政府申請撤銷（八九）雜會龍字第五十九號之雜項執照。
三、對被告抗辯所為之陳述：系爭契約已明訂被告不依約履行付款，視為被告違約，原告得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，並將已收之價款全數沒收，充作違約金，而此違約金之性質係屬懲罰性違約金，被告請求返還已支付之賣賣價金暨酌減違約金，均無理由。
四、證據：提出土地＼建物使用權同意書、協議書、支票及退票理由單各一件、不動產買賣契約書、備忘錄、存證信函各二件（以上均為影本）為證，並聲請向桃園縣政府調閱桃園縣政府核發八九雜會龍字第五十九號雜項執照卷宗。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：㈠查被告於簽約後已交付原告買賣價金二千五百萬元，系爭契約既經解除，原告自
應負返還此部分價金之義務，故就此尚未返還之價金，被告原得主張抵銷。原告雖主張此部分價金係屬違約金，無庸返還，然查，本件買賣契約（Ｂ５、Ｂ６、Ｂ９、Ｂ１０、Ｂ１１）之總價金為四千萬元，被告已支付二千五百萬元，僅餘一千五百萬元之價金尚未給付，是被告已履約百分之六十二點五，依民法第二百五十一條之規定，法院自得依比例酌減違約金，而原告即負有返還超出部分金額之義務，爰就此超出部分與原告之請求主張抵銷。
㈡又原告主張以買賣契約建築物之價值作為請求返還價額之標準，然被告以高價向
被告購買系爭房地，係因經測試結果，該地較不易受電波干擾，而有未來建造衛星地面接收站之價值存在，惟該地如不建衛星地面接收站，顯然並無前開價值可言，故本件如被告確應賠償原告其房屋遭拆除之損失，亦應請鑑定公司鑑定其實計價值以估算其損害，而非以兩造所約定之買賣價格作為給付之標準。
㈢被告有意繼續建造衛星接收天線台，故不願撤銷前揭雜項執照。
丙、本院依職權向桃園縣政府函查若由起造人檢具土地所有權人出具之土地使用同意書，經縣政府核發雜項執照後，得否逕由土地所有權人聲請撤銷該雜項執照。
理 由
一、原告主張：㈠被告於八十九年十月四日分別向原告丁○○、訴外人丙○○、戊○○○及原告辛○○、甲○○購買坐落桃園縣○○鄉○○○段四四之一七五、四四之一七六、四四之一八一及四四之一八二地號土地暨其上門牌號碼為桃園縣○○鄉○○○路○○巷○號（Ｂ５）、十二號（Ｂ６）、三十七巷三號（Ｂ１１）、五號（Ｂ１０）建物，約定買賣總價款為三千二百十五萬元；㈡復於八十九年十二月六日向原告丁○○、霖岩公司、庚○○購買坐落桃園縣○○鄉○○○段四四之一八○地號土地暨其上門牌號碼為桃園縣○○鄉○○○路○○巷○號（含增、加建）之建物（Ｂ９），約定買賣價金為土地四百二十三萬元，建物二百二十七萬元；其中Ｂ５、Ｂ６建物暨其坐落基地之買賣契約業經原告丁○○、訴外人丙○○、戊○○○及被告全部履行完畢，至Ｂ９、Ｂ１０、Ｂ１１三戶應交付之價金，被告迄今僅交付四百五十萬元，尚欠一千五百萬元未給付，經原告丁○○、霖岩公司、庚○○、辛○○、甲○○於九十一年七月三日寄發桃園郵局第一二四七號存證信函催告被告於函到五日內依約交付價金一千五百萬元，惟未獲置理，原告乃於九十一年七月二十四日再次催告被告應於函到七日內給付價金，若屆期未付，逕以該存證信函為解除雙方買賣契約之意思表示，被告屆期仍未依約支付價款，則原告等五人與被告間就Ｂ９、Ｂ１０、Ｂ１１建物暨坐落基地之買賣契約業經解除，被告原應返還系爭房地，惟其中Ｂ９、Ｂ１０、Ｂ１１等三棟建物業遭被告拆除，無法返還，依被告出具之切結書自應對系爭建物之所有權人即原告霖岩公司、庚○○、辛○○、甲○○負損害賠償責任，其金額即已買賣契約建築物之價值為請求之標準。又原告丁○○前為配合被告辦理坐落桃園縣○○鄉○○○段四四之一八一、四四之一八二地號土地之雜項執照申請事宜，乃出具前揭土地之土地使用權同意書，被告即據以向桃園縣政府聲請核發雜項執照，並經桃園縣政府核發八十九年雜會龍字第五十九號雜項執照在案，然原告丁○○與被告就前揭四四之一八一、四四之一八二地號土地之買賣契約既經解除，被告即應回復系爭土地之原狀，亦即向桃園縣政府申請撤銷前揭雜項執照等語。
二、被告則以：被告於簽約後已交付原告買賣價金二千五百萬元，系爭契約既經解除，原告自應負返還此部分價金之義務，故就此尚未返還之價金，被告原得主張抵銷；又系爭房地買賣契約（Ｂ５、Ｂ６、Ｂ９、Ｂ１０、Ｂ１１）之總價金為四千萬元，被告已支付二千五百萬元，僅餘一千五百萬元之價金未給付，故被告已履約百分之六十二點五，依民法第二百五十一條之規定，原告沒收已付價金充作違約金，亦屬過高，經酌減後，被告就超過部分原得請求原告返還，爰就此超過部分主張抵銷。又Ｂ９、Ｂ１０、Ｂ１１等建物實際上並無二百二十七萬元之價值，原告請求依兩造所約定之買賣價格作為給付之標準，並無足採；再被告有意繼續辦理衛星接收天線台之起造，故不願撤銷雜項執照等語置辯。
三、原告主張之前揭事實，業據其提出土地＼建物使用權同意書、協議書、支票及退票理由單、不動產買賣契約書、備忘錄、存證信函等件為證，並為被告所不爭，此部分原告主張之事實，自堪信為真實。被告則以前揭情詞置辯，是本件應審究者厥為：㈠原告因買賣標的物滅失所得請求之金額為何？㈡被告主張以伊已支付之買賣價金主張抵銷，是否有據？㈢系爭違約金是否有過高之情事，被告得否請求酌減違約金，並以超過部分之違約金主張抵銷？㈣原告丁○○得否請求被告撤銷雜項執照？
四、按解除契約時，當事人雙方回復原狀之義務，應返還之物有毀損、滅失，或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額，民法第二百五十九條第六款定有明文。查本件兩造所簽訂之系爭不動產買賣契約，既經原告合法解除，而系爭Ｂ９、Ｂ
１０、Ｂ１１之建物業經被告拆除而滅失等事實，為兩造所不爭，則被告就其返還買賣契約標的物之義務，即屬上開法條所規定不能返還之其他事由，依前揭規定自應償還其「價額」，又系爭Ｂ９、Ｂ１０、Ｂ１１建物業經兩造約定價額各為二百二十七萬元，被告自應償還該部分之價額。被告辯稱前揭建物並無二百二十七萬元之價值，並聲請鑑定該建物之價值云云，尚屬無據。
五、被告另辯稱：兩造之買賣契約既經解除，原告自應返還被告已支付之買賣價金二千五百萬元，爰據以主張抵銷云云。經查，被告所支付之二千五百萬元，其中二百零五十萬元係用以支付Ｂ５、Ｂ６建物暨其坐落基地之買賣價金，而該部分之買賣契約業經契約當事人即原告丁○○、訴外人丙○○、戊○○○履行完畢，惟被告就Ｂ９、Ｂ１０、Ｂ１１暨坐落基地之買賣價金僅支付四百五十萬元，且該四百五十萬元乃係依房地買賣價金之比例分配與出買人乙節，為兩造所不爭，查原告丁○○之土地買賣價金為一千二百六十九萬元，原告庚○○、霖岩建設公司之建物買賣價金為二百二十七萬元，另辛○○、甲○○可請求之建物買賣價金各為二百二十七萬元，則依此比例計算，應認原告丁○○已取得二百九十二萬八千四百六十二元之買賣價金，原告庚○○、霖岩建設公司取得買賣價金五十二萬三千八百四十六元，原告辛○○、甲○○各取得五十二萬三千八百四十六元之買賣價款。被告雖主張原告應返還此部分之買賣價金，惟查，依原告丁○○、庚○○、霖岩公司與被告簽訂之買賣契約第十條第一款及原告丁○○、辛○○、甲○○簽訂之不動產買賣契約第八條第一款均約定：「買方不依約履行付款或契約所定其他各項義務者，即為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，並將已收之價款全數沒收，充作違約金。」，查系爭Ｂ９、Ｂ１０、Ｂ１１建物暨坐落基地之買賣契約既已約定已繳付之買賣價金作為違約金，原告丁○○、霖岩公司、庚○○、辛○○、甲○○自得將被告所繳此部分價款充作違約金沒收，則被告原告應返還此部分買賣價金云云，殊無足採。惟被告既主張上開違約金過高，應予酌減，本院仍應加以審酌。
六、按民法第二百五十條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償。查被告與原告丁○○、庚○○、霖岩公司簽訂之系爭買賣契約第十條第四款，與原告丁○○、辛○○、甲○○簽訂之買賣契約第八條第四款均約定：「違約發生除依前三款約定辦理外，受損害之一方並得請求損害賠償。」，亦即債權人除得請求沒收已收之價款作為違約金，如受有損害，並得另行請求損害賠償，足見前揭違約金之約定係屬懲罰性違約金。再按法院依民法第二百五十二條以職權酌減至相當之數額，其標準仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害及債務人若能按期履行債務時，債權人可享受之一切利益等情形定之，最高法院四十九年台上字第八０七號、五十一年台上字第一九號分別著有判例可參。本件原告霖岩公司、庚○○、辛○○、甲○○雖稱因被告違約致受有未能取得買賣價款之損失，有害其預期利益云云。然被告如依約履行系爭買賣契約，原告霖岩公司、庚○○、辛○○、甲○○雖得獲致二百二十七萬元之買賣價金，惟需移轉Ｂ９、Ｂ１０、Ｂ１１建物所有權與被告，而本件原告因被告給付遲延為由，解除系爭買賣契約，因系爭買賣標的物業經被告拆除而滅失，亦得請求被告返還該買賣標的物之價額即兩造約定之買賣價金，則原告主張因被告違約致喪失預期利益云云，應無可採。本院經審酌⑴被告已繳交房地價款四百五十萬元，達系爭房地總價款一千九百五十萬元之百分之二十三，被告支付價金之義務業已履行達三成，原告至少因此享有現金利息之收入。⑵系爭房地在被告管領中，原告因而未能占有、使用。⑶被告若按期給付價款，原告至少得享有現金利息收入。⑷本件係因被告未依約繳納價款致解除買賣契約，疏失之責在被告。併審酌本件房地產總價為一千九百五十萬元，如將被告所繳之價款四百五十萬元（其中Ｂ９、Ｂ１０、Ｂ１１建物價款各五十二萬三千八百四十六元）均充為違約金，顯屬過高，對被告亦屬過苛，應認本件因被告違約，原告霖岩公司、庚○○、辛○○、甲○○得沒收之違約金部分，應予酌減至系爭建物買賣契約價款之百分之十五即三十四萬零五百元，方屬公允，故原告僅得就被告所繳價款中沒收三十四萬零五百元，其餘十八萬三千三百四十六元則不應予以沒收，而應返還被告。至被告辯稱：伊就系爭契約已履行百分之六十二點五，應依此比例酌減違約金云云。查被告所稱已支付買賣價金其中二千零五十萬元係屬Ｂ５、Ｂ６建物暨其坐落基地之買賣價金，該部分之契約業經履約完畢，與系爭買賣契約係屬二事，自不可與本件買賣混為一談，被告此部分之抗辯，尚無足採。
七、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第三百三十四條第一項定有明文。本件原告霖岩公司、庚○○、辛○○、甲○○因原告違約不按期繳納價款而通知解除系爭Ｂ９、Ｂ１０、Ｂ１１建物之買賣契約，並因系爭買賣標的物滅失而得請求被告返還買賣標的物之價額即各建物二百二十七萬元，且將被告已繳納之買賣價金（各建物五十二萬三千八百四十六元）沒收充作違約金，惟原告霖岩公司、庚○○、辛○○、甲○○得請求被告給付之違約金經本院酌減為三十四萬零五百元，即原告霖岩公司、庚○○、辛○○、甲○○自被告所繳之價款中僅能沒收三十四萬零五百元，其餘十八萬三千三百四十六元自應返還與被告，被告自得於此範圍內主張與前揭回復原狀請求權主張抵銷。從而，原告霖岩公司、庚○○得請求被告給付二百零八萬六千六百五十四元，原告辛○○、甲○○得請求被告各給付二百零八萬六千六百五十四元。
八、再查，被告前向原告請求出具坐落桃園縣○○鄉○○○段四四之一八一、四四之一八二地號土地之土地使用權同意書，憑以向桃園縣政府申請雜項執照，此為兩造所不爭，並有桃園縣政府核發八十九年度雜會龍字第五十九號卷宗一件在卷足稽，又土地若經土地所有人同意，出具土地使用同意書，供第三人聲請雜項執照，若兩造合意解除契約，應由起造人檢具相關資料向桃園縣政府申辦撤照事宜，有桃園縣政府九十一年十一月十九日府工建字第九一○二五二四六一號函一件在卷可佐。本件原告丁○○與被告間就前揭四四之一八一、四四之一八二地號土地之買賣契約業經原告丁○○解除在案，則請求被告撤銷前揭雜項執照以回復原狀，應屬有據，應予准許。
九、綜上所述，原告丁○○請求被告向桃園縣政府辦理撤銷坐落桃園縣○○鄉○○○段四四之一八一、四四之一八二地號土地，用途為衛星接收天線雜項工作物之八十九年度雜會龍字第五十九號雜項執照，為有理由，應予准許。另原告霖岩公司、庚○○請求被告給付二百零八萬六千六百五十四元，原告辛○○、甲○○請求被告各給付二百零八萬六千六百五十四元，均屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
十、原告霖岩公司、庚○○、辛○○、甲○○及被告均陳明願供擔保，請求宣告假執行及免為假執行，關於原告霖岩公司、庚○○、辛○○、甲○○勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額，併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。
、據上論結，本件原告丁○○之訴為有理由，原告霖岩公司、庚○○、辛○○、甲○○之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十八條、第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 七 月 十六 日
臺灣桃園地方法院民事第二庭~B法 官 劉佩宜右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 七 月 十六 日~B書 記 官 吳仁心