臺灣桃園地方法院民事判決 九十二年度簡上字第一六號
上 訴 人 乙○○被 上訴人 甲○○右當事人間請求確認本票債權不存在事件，上訴人對於中華民國九十一年十一月十八日本院桃園簡易庭九十一年度桃簡字第五○號第一審簡易判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於確認民國九十年十二月四日本院九十年度票字第八一二四號民事裁定，命被上訴人給付上訴人新台幣肆拾陸萬元，及自民國九十年九月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之二十計算之利息本票債權不存在部分，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴駁回。
第一審（除確定部分）及第二審訴訟費用，由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：㈠原審判決就被上訴人所主張系爭本票係斡旋金，並基於錯誤而為意思表示撤銷
傭金（居間）契約乙節為無理由，卻就兩造約定之傭金報酬予以酌減，其採認事實與法有違。蓋兩造確訂有書面之傭金同意書，且無任何意思表示錯誤之情，既為原審判決所是認，而本件被上訴人亦確因上訴人之居間，而購買坐落桃園縣桃園市○○路○段○○○號三樓之二、四、六號房屋，並以被上訴人所期望之新台幣（下同）一千一百萬元成交，亦為被上訴人所不否認，證人李寶秀即賣方之居間人亦證稱被上訴人前交付上訴人之二十萬元居間費已轉入伊手中等語，據此，本件上訴人辛苦居間，往來奔波以致達成買賣雙方同意簽訂契約之努力，原審均予以酌減，令上訴人分文未得，豈合情理，更遑論合法。
㈡查原審判決復引用內政部民國（下同）八十九年五月二日發布之（八九）台內
中地字0000000號函，認為不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金，固屬無疑，惟並非固定以成交價百分之六作為限制雙方居間人之報酬，原審誤將代表賣方之居間人報酬與上訴人為代表買方居間人報酬加以合併計算，認本件上訴人之居間報酬過高而予以酌減，是其立論全然錯誤。查本件上訴人僅係代表買方之居間工作，約定居間報酬六十六萬元，未逾系爭不動產成交價一千一百萬元之百分之六，自屬合法。再按，約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，固為民法第五百七十二條前段所明定。然同條但書另規定「但報酬已給付者，不得請求返還。」被上訴人就兩造居間報酬已給付二十萬元，另四十六萬元之報酬，亦簽訂系爭本票為給付，而本票乃有價證券，以該票據文義由發票人負票據之責，被上訴人既以之為支付工作，已然給付完成，自無請求返還或予以酌減可言，是原審判決所認，乃違背法律規定，其情彰彰明甚。
三、證據：援用原審之立證方法。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：㈠兩造簽訂之約金協議書確有意思表示錯誤存在，系爭票款四十六萬元乃斡旋金
，而非議定仲介費之預付。況上訴人倘得請求系爭四十六萬元之票款，則上訴人即有違法賺取差價之情，蓋證人李寶秀於原審中證稱：系爭買賣係賣方委託其出售房屋，原本上訴人欲購買，其後，渠介紹被上訴人前來承購等語，顯見上訴人實本與李寶秀及賣方曾先行接觸，知悉賣方之售價於一千一百萬元即可成交，惟上訴人卻仍與被上訴人簽立協議，擬以坪數換算後之總價一千一百四十六萬之價金委其進行議價斡旋，其間之差價，適為四十六萬元。如非上訴人有意賺取差價，其既先知悉成交底價，明知可輕易仲介成功，殊無再將斡旋價予以調整之必要！㈡上訴人係從事房屋仲介之人員，惟渠與李寶秀接觸之初，竟先偽稱其欲購買系
爭房屋，足徵其已有不當盤算隱藏心中，如上訴人無賺取差價之意，則事後由其介紹被上訴人完成買賣，渠當屬仲介人，而李寶秀既已向賣方收取百分之三之仲介費，則買方即被上訴人所交付之仲介費二十萬元，自屬上訴人所有，上訴人與李寶秀各自向買賣雙方收取適當之仲介費，自屬必然。然上訴人何須將被上訴人給付之二十萬元交予李寶秀，其後方稱其努力完成仲介，卻分文未得？雖上訴人與李寶秀如何約定，尚不得而知，但上訴人之真意顯非在該二十萬元之仲介費，而係意圖收取價差染指四十六萬元以作為報酬，否則同係居間仲介之人，上訴人竟將收得之仲介費交予另一仲介人，顯與經驗有違，且匪夷所思！其行為亦違反不動產經紀業管理條例第十九條之規定，是欠缺請求被上訴人給付仲介費之正當性。再者，上訴人曲解內政部前開函釋，認原審不應將各代表買方及賣方之居間人報酬合併計算，而受成交價百分之六之限制。惟細繹右揭函係將行之有年之仲介業「買二賣三」之慣習予以明文化，所謂「買二賣三」之出發點本為不計買賣雙方間究竟存有多少仲介人，亦不論其經幾層仲介人員始完成，買方總計支出之仲介費即以成交價之百分之二為適當，賣方即以百分之三為適當，買賣雙方各支出上述比例款項後，當然無須再過問參與仲介之人員如何分配，內政部除予以提高一個百分比至百分之六加以明文化外，基本上並無將居間仲介人員多寡不計之原則予以打破之意，設若上訴人之主張為可採，則內政部之函文豈不毫無適用餘地，資此足見上訴人之主張，顯不足為據。
㈢兩造為系爭本票之前後手，被上訴人依法尚非不得以與上訴人間所存之抗辯事
由對抗上訴人之票款請求權，上訴人誤解法律之適用，認為被上訴人已經完成給付，即無請求返還或酌減之權，於法有違，自不成理。
三、證據：援用原審之立證方法。理 由
一、被上訴人原審起訴主張：其於九十年二月十七日與上訴人簽訂傭金同意書，由上訴人為其仲介坐落桃園縣桃園市○○路○段○○○號三樓之二、四、六號約一百九十一坪之房屋，雙方協議被上訴人可接受之價金計算為每坪六萬元，若上訴人得以一千一百四十六萬元之代價達成仲介，被上訴人即願意與賣方簽約購買，並同意支付上訴人二十萬元之仲介費，另以四十六萬元作為系爭不動產之買賣斡旋金，被上訴人乃簽發其為發票人、票據號碼ＣＨ六四四一○○號、票面金額四十六萬元、到期日同年八月十八日之本票乙紙予上訴人，詎上訴人竟刻意拼湊雙方之協議內容，將前開四十六萬元之斡旋金票款與實際仲介費二十萬元合併記載，將全數六十六萬元均列為仲介完成渠可得之傭金服務費，被上訴人因一時不察，陷於錯誤，即於上述傭金同意書上簽名，並交付右揭本票，是依法撤銷該給付傭金服務費之意思表示，從而，上訴人持有上開本票乃屬不當得利，應返還於原告，縱若雙方之傭金服務費係六十六萬元，為買賣價金之百分之六點六，依社會行情，買方應負之仲介費為買賣價金之百分之二，賣方為百分之三，職此，被上訴人支付之仲介費已逾一般行情三倍，尚請酌減之，此外，系爭本票兩造並未約定利息，關於票據上利息按週年利率百分之二十計算，並自同年九月二十五日起算部分為上訴人事後私蓋其上，被上訴人就此負毋庸負票據責任，準此，爰訴請確認系爭票據之本票債權不存在，及上訴人應將系爭本票返還被上訴人等語（原審駁回被上訴人返還系爭票據部分之請求，未據被上訴人上訴，故此部分業已確定，是本院不另審究，合先敘明）。上訴人則以：兩造簽訂之約金同意書已明文約定，若被上訴人以總價千一百萬元購得右述房屋，則願給付傭金六十六萬元，並開具票面金額四十六萬元之系爭本票及另紙票面金額二十萬元之本票予上訴人收執，上訴人為獲取賣方之訂約機會，遂將右開票面金額二十萬元之本票交予賣方，嗣後被上訴人確以一千一百萬元之代價購得前揭房屋，詎被上訴人卻拒絕給付傭金，致上訴人分文未得，被上訴人主張其陷於錯誤而為意思表示，乏據可憑，又雙方約定之仲介費並無過高情事，被上訴人請求酌減，亦非可採等語資為抗辯。
二、查兩造於九十年二月十七日簽訂傭金同意書，由上訴人仲介被上訴人承購坐落桃園縣桃園市○○路○段○○○號三樓之二、四、六號房屋，被上訴人簽發票據號碼ＣＨ六四四一○○號、票面金額四十六萬元、到期日同年八月十八日及另紙票據面額二十萬元之本票各乙紙予上訴人，嗣被上訴人以一千一百四十六萬元之代價購得上開房屋等事實，為雙方所不爭執。是以，本件厥應審究者，其為雙方約定之居間報酬為何？被上訴人得否撤銷其中給付四十六萬元傭金之意思表示？及被上訴人給付之居間報酬得否依法酌減？茲析述如次：
㈠按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文
字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。查兩造簽訂之傭金同意書載明：「買方委託介紹人乙○○出面斡旋有關做於桃園市○○路○段○○○號三樓二號、四號、六號門牌，建號一一六四二、一一六四三、一一六四四中路段一六之一五等地號，依原取得之權狀及持分，大約一百九十一坪，總價一千一百萬元，增值稅由賣方付、契稅及代書費由買方付。買方若依以上價格可成交，買賣過戶完成，願付『傭金服務費』六十六萬元，先開具二張本票由介紹人收執。若權狀計算依每坪六萬元增減價碼，發票日九十年二月十七日、到期日九十年八月十七日，若提前過戶完成，提前付『傭金」，若退還後順延‧‧‧」等語有原告提出之該傭金同意書在卷得佐。細繹其文義，有關雙方仲介費用之約款，除約定被上訴人應給付傭金服務費或傭金外，別無由被上訴人交付上訴人四十六萬元斡旋金，供上訴人斡旋契約乙節，是被上訴人主張其交付票面金額四十六萬元之系爭本票予上訴人，係充作買賣價金之斡旋金，而非仲介費用云云，是否屬實，實非無疑！第以，原審訊之證人藍添盛即房屋出賣人之配偶、證人楊阿頂即房屋前實際共有人之一、證人賣方仲介人李寶秀，亦查無斡旋金之事實（參見原審九十一年六月二十六日、同年五月十四日言詞辯論筆錄）。況被上訴人原則上確欲以一千一百萬元向賣方承購前述房屋，且交付兩造所不爭執之本票二紙等節，均與事實相符，則何以於短短百餘字之傭金同意書中，獨獨關於傭金部分發生意思表示錯誤，衡以常情，尤難信取。再者，被上訴人緣於兩造簽訂之傭金合約書居間契約關係，已順利以一千一百萬元購得該房屋，且無利用系爭本票作為斡旋金，以之充作價金之一部，益可徵被上訴人所謂其交付該四十六萬元票款予上訴人，係作為斡旋金云云，殊與事實，迥不相牟。按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第八十八條第一項固有明文，然勾稽上揭各情，被上訴人以其意思表示內容錯誤，主張撤銷傭金契約書中傭金服務費六十六萬元內之四十六萬元，難謂有理。至於被上訴人於本院復稱：其私下與上述二證人面談，伊等說詞與原審所證不一，證人楊阿頂亦曾告知其遭上訴人矇騙，又上訴人先向其訛稱賣方出售之價金為一千一百四十六萬元，實則原所有人本即出價以一千一百萬元，另證人李寶秀乃代書兼仲介，故伊與上訴人共同詐騙被上訴人以賺取差價四十六萬元云云，則均無舉證以實其說，是非得遽採。
㈡按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方
給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第五百六十五條、第五百六十八條第一項業明文規定。次按，不動產經紀業管理條例第四條第五款立法解釋：「仲介業務，指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。」同條例第十九條復明文：「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人。」依該條例第十九條第一項之授權，內政部於八十九年五月二日以（八九）台內中地字第八九七九○八七號函發布「有關不動產經紀業管理條例第十九條第一項所定『中央主管機關規定之報酬標準』規定事宜（參見內政部公報第五卷十一期第二○四頁至第二○六頁），其規定如下：「案經本部邀集專家學者、民間團體暨相關機關等會商後，規定如下：㈠不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。㈡前述報酬標準為收費之最高上限，並非主管機關規定之固定收費比率，經紀業或經紀人員仍應本於自由市場公平競爭原則個別訂定明確之收費標準，且不得有聯合壟斷、欺罔或顯失公平之行為。㈢本項報酬標準應提供仲介服務之項目，不得少於內政部頒「不動產說明書應記載事項」所訂之範圍。㈣經紀業或經紀人員應將所欲收取報酬標準及買賣或租賃一方或雙方之比率，記載於房地產委託銷售契約書、要約書，或租賃委託契約書、要約書，俾使買賣或租貸雙方事先充分瞭解。」此授權命令符合法治國授權明確性原則，於訂定過程，除彙整行政機關意見外，亦不偏廢民間自我形成之法規範，兼顧社會立法功能，及兼容公平交易秩序與消費者保護之機制，是為法院所得適用之行政命令。上述函所述不動產經紀人員仲介業務報酬，其向買賣之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六等語，自係指同一經紀人員或向買賣之一方收取報酬，抑向買賣雙方收取報酬總額，不得超過不動產實際成交價金百分之六，且此數額，乃最高限制，非必以之為固定收費標準，按上述條例第十九條第二項之法律意旨，屬強制規定，然非謂買賣雙方之經紀人員仲介業務報酬，其各項買賣之一方或雙方收取之報酬合計不得超過不動產實際成交價金百分之六綦明，此觀之仲介業務契約乃債權契約，祗具對人效力，不足以約束契約當事人以外之第三人，倘解釋如後述見解，則不動產買賣一方與其仲介業務人員間之仲介契約關於報酬約定之高低，將衝擊或拘束另一方暨其仲介業務人員之仲介報酬約定，極端言之，果一方之報酬約款為前述計算基準之百分之六，另一方之仲介報酬僅得為零，此不單違反契約自由、債權契約相對性，亦恐將造成市場經營秩序之紊亂，容與法之本旨未洽。查徵之上開說明，兩造約定之傭金服務費（或稱傭金）為六十六萬元，已至灼然，而核其性質，即屬民法所稱之居間報酬，亦係右揭條例所指之仲介業務報酬無誤。茲被上訴人以交易總價一千一百萬元向買方購得房屋，係兩造不爭執之事實，上訴人依約取得六十六萬元，實未逾右開百分之六之最高限制（66÷1100＝0.06），於法自無不合。次按，約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，但報酬已給付者，不得請求返還，民法第五百七十二條著有明文。查上訴人得收取之上述報酬，要無逾法之處，且被上訴人亦未舉證證明上訴人所任勞務價值，有何顯失公平之處，繼而，被上訴人訴請予以酌減，乃欠所憑。
三、基於上述，被上訴人本於民法第八十八條第一項前段撤銷兩造傭金服務費之約定，或請求依同法第五百七十二條第一項前段酌減之，進而確認本院九十年度票字第八一二四號民事裁定，所命上訴人就系爭本票對被上訴人之債權不存在乙節，並無理由，原審判決遽予准許，恐有違誤，本件上訴人因之指摘原判決不當，求予廢棄不利益之部分，殊非無據。爰由本院將原判決此部分予以廢棄改判，如主文第二項所示。
四、本件事證業甚明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與心證之形成要無影響，不予一一斟酌，併此敘明。
五、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 六 月 十九 日
臺灣桃園地方法院民事第二庭~B審判長法官 邱瑞祥~B法 官 呂仲玉~B法 官 朱敏賢右為正本係照原本作成本件不得上訴中 華 民 國 九十二 年 六 月 十九 日~B法院書記官 謝文心