臺灣桃園地方法院民事判決 九十二年度簡上字第三二號
上 訴 人 丙○○
甲○○乙○○被 上訴人 吳致和即祭祀公業吳惕成管理人
住桃園訴訟代理人 吳東霖律師右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國九十一年十二月四日本院桃園簡易庭九十一年度桃簡字第一二六六號第一審判決提起上訴，經本院於民國九十二年十月九日辯論終結，判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事 實
甲、上訴人丙○○方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：㈠上訴人丙○○、甲○○及乙○○早已達成分割遺產之協議，由上訴人丙○○取得
原承租人即上訴人之被繼承人王靖婷之全部遺產，而上訴人丙○○業因時效經過而取得被上訴人所有坐落桃園縣桃園市○○段武陵小段一四四之三地號土地（以下簡稱系爭土地）之地上權，上訴人丙○○前且於被上訴人請求上訴人給付民國（下同）八十二年下期至八十八年上期租金之強制執行事件中以時效取得地上權為由聲明異議，故上訴人丙○○已無給付租金之責。
㈡次查，被上訴人與上訴人之被繼承人王靖婷前就系爭土地租賃已約定以稻穀計算
租金，僅於地價調漲時雙方得協商補貼稅額，被上訴人竟請求按申報地價百分之八計算租金，即與契約約定有違；又被上訴人與上訴人於八十二年十二月二十四日，在桃園市調解委員會簽訂之調解書第二項關於租金以該土地當期申報地價年息百分之八計算之約定，固無違反土地法第九十七條城市地方房屋之租金不得超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限之規定，然仍遠高於土地稅法第十六條關於地價稅基本稅率千分之十之規定，且系爭承租之土地係供上訴人丙○○與原承租人即上訴人之被繼承人王靖婷建造房屋居住使用，故應適用土地稅法第十七條自用住宅用地優惠稅率之規定，以千分之二計算，加以系爭土地其後二分之一部分對外無聯絡道路，則其租金額與其他緊臨道路之土地相同，即不合理，該租金顯係過高。
㈢近年經濟不景氣，土地之申報地價皆較調降，被上訴人主張系爭土地於八十八年下期至九十一年上期之申報地價反而調漲，有不實之虞。
三、證據：除援用原審所提出之證據外，另提出王靖婷除戶戶籍謄本、房屋稅單、土地租用契約書各一份、照片二紙（以上均影本）為證。
乙、上訴人甲○○、乙○○方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：㈠依調解書第三項約定：「承租人名義如有變更，聲請人（即被上訴人）同意重新
簽訂書面契約。」而原承租人王靖婷業於八十七年十二月十二日死亡，則承租人名義即已變更，被上訴人應依約定與現使用者重新簽訂書面契約，不得執原有租賃契約請求給付租金。
㈡系爭土地原由上訴人丙○○與原承租人王靖婷占有使用，原承租人死亡後，固由
上訴人繼承一切權利義務，然上訴人丙○○、甲○○及乙○○早已達成分割遺產之協議，由上訴人丙○○取得上訴人之被繼承人王靖婷之全部遺產，九十一年十月二十八日之遺產分割協議書僅係後續補為之動作，此由上訴人甲○○於九十一年三月十八日即以桃園郵局第四四五號存證信函向被上訴人為甲○○與乙○○拋棄租賃權之意思表示，並要求被上訴人與現居住使用者重新簽定書面契約即明，故該租金全部應由上訴人丙○○負擔，與上訴人甲○○、乙○○無涉。
三、證據：援用原審之立證方法外，補提出桃園市調解委員會調解書、存證信函及回執各一份（均影本）為證。
丙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：㈠被上訴人固曾收受上訴人甲○○寄發，為上訴人甲○○與乙○○拋棄租賃權意思
表示之桃園郵局第四四五號存證信函，然拋棄租賃權不等於拋棄地上房屋所有權，上訴人就地上房屋仍為公同共有人，應不生拋棄租賃權之效力，被上訴人亦不同意渠等拋棄租賃權，上訴人不能因此免除租金給付義務。且所謂拋棄租賃權與拋棄繼承要件不合，上訴人於繼承事由發生時，未於法定期限依法定程序拋棄繼承，即應承受被繼承人財產上之一切權利、義務，縱欲單純拋棄權利，亦應三人共同為之，並將地上物拆除。是其所為拋棄租賃權之意思表示應不生效力。
㈡調解書第三項係指由使用人與被上訴人重新簽訂書面租約，而上訴人為原承租人
之繼承人，即均為系爭土地之使用人，如欲重新簽約，亦應以上訴人全體名義為之。又系爭土地因地價稅累進核課最高稅率，故調解時雙方同意按公告現值百分之八計算租金，但被上訴人於本件訴訟中僅請求按申報地價百分之八計算，且上訴人實際使用面積達八十一平方公尺，上訴人僅按原約定使用面積七十五平方公尺計算，兩造且已協議以現金計算租金，上訴人竟提出第三人早年租約為本件抗辯，顯然無據。
㈢對上訴人於九十一年十月二十八日所為之遺產分割協議書不爭執，然遺產之分割
無溯及之效力，而本件訴訟繫屬於九十一年七月五日，上訴人所請求者為八十八年七月一日至九十一年六月三十日之租金，皆係上訴人協議分割遺產前即發生之租金，上訴人嗣後所為之遺產分割協議對於本件租金請求均無影響，上訴人就被上訴人所請求之租金仍應負連帶責任。
㈣否認上訴人丙○○有時效取得地上權之情事，此部分主張應由上訴人舉證。
三、證據：除援用原審所提出之證據外，另提出存證信函及其回執各一紙、土地登記謄本三份、土地登記簿五份、桃園縣政府函三份、私有耕地租約、桃園市公所函各一份（均為影本）為證。
丁、本院依職權調閱本院九十一年度執字第一三二八號民事執行卷宗、九十一年度桃調字第四八號民事案卷。
理 由
一、程序方面：㈠按共同訴訟中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體，不利益者，
對於全體不生效力，民事訴訟法第五十六條第一項第一款定有明文。查本件被上訴人於原審係以上訴人丙○○、甲○○及乙○○共同繼承原承租人王靖婷一切權利義務為由，請求渠等連帶給付租金，是丙○○、甲○○及乙○○間即有類似必要共同訴訟之關係，雖本件僅丙○○、甲○○具狀聲明上訴，乙○○並未提起上訴，惟該上訴行為，從形式上觀之，屬有利益於共同訴訟人乙○○之行為，依前開規定，其上訴之效力，自及於乙○○，視同乙○○亦提起上訴而併列為上訴人，合先敘明。
㈡又本件被上訴人起訴時雖具名「吳致和即祭祀公業吳愓成管理人」，惟起訴狀末
蓋用印文則載為「祭祀公業吳惕成」，而依被上訴人提出土地登記謄本、土地登記簿及桃園縣政府函、私有耕地租約、桃園市公所函所載被上訴人名稱，有記載「祭祀公業吳愓成」者，亦有記載「祭祀公業吳惕成」者，堪信二者所指為同一事項，僅因早期政府機關文書及檔案大部分係手寫，致檔案及所發函件當事人名稱歧異，尚不影響被上訴人當事人之同一性，併此陳明。
二、本件被上訴人起訴主張略以：訴外人王靖婷前向被上訴人承租被上訴人所有坐落桃園縣桃園市○○段武陵小段一四四之三地號內七十五平方公尺土地，租金約定每半年一期，嗣於八十二年十二月二十四日，王靖婷與被上訴人於桃園市調解委員會達成調解，約定租金自八十三年一月一日起調整為按該土地當期公告現值年息百分之八計算。王靖婷於八十七年十二月十二日死亡後，由上訴人概括繼承王靖婷之一切權利及義務，詎上訴人就前開土地，自八十八年下期至九十一年上期止，一年二期計，共六期之租金未付，被上訴人僅以系爭土地之申報地價為計算租金標準，上訴人共積欠租金二十六萬九千二百八十元，為此依租賃契約之法律關係請求上訴人連帶給付被上訴人二十六萬九千二百八十元及自起訴狀繕本送達上訴人之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。
三、上訴人丙○○則以丙○○、甲○○及乙○○早已達成分割遺產之協議，由上訴人丙○○取得原承租人即被繼承人王靖婷之一切權利義務，上訴人丙○○就系爭土地並已時效取得地上權，且關於租金以該土地當期申報地價年息百分之八計算之約定顯然過高，被上訴人主張之申報地價額亦有不實之虞云云；上訴人甲○○、乙○○則以原承租人王靖婷業已死亡，承租人名義即已變更，被上訴人應依約與現使用者重新簽約，且依上訴人達成之遺產分割協議，被繼承人王靖婷之一切權利義務皆由丙○○取得，甲○○、乙○○並曾向上訴人為拋棄租賃權之意思表示，是該租金應由上訴人丙○○負擔，與上訴人甲○○、乙○○無涉云云，資為辯解。
四、查訴外人王靖婷前向被上訴人承租被上訴人所有坐落桃園縣桃園市○○段武陵小段一四四之三地號內七十五平方公尺土地，租金約定每半年一期，自八十三年一月一日起租金並調整為按該土地當期「公告地價」年息百分之八計算，嗣王靖婷死亡，上訴人等並未依法拋棄繼承或為限定繼承之聲請，乃依法概括繼承王靖婷之一切權利義務，惟上訴人尚未給付系爭土地，自八十八年下期至九十一年上期止共六期之租金，及上訴人已達成遺產分割之協議，由丙○○取得王靖婷遺產全部等情，業據原告提出土地登記謄本、桃園市調解委員會調解書、地價謄本、戶籍謄本，及被告提出遺產分割協議書等為證，復為兩造所不爭執，堪信為真實。又被上訴人與王靖婷於八十二年十二月二十四日在桃園市調解委員會達成之調解，雖約定租金按「公告地價」計算，惟經本院詢問被上訴人及當時代理王靖婷簽訂系爭調解內容之上訴人丙○○此所謂「公告地價」所指為何，被上訴人及上訴人丙○○俱自承係指「申報地價」而言，堪認兩造於簽訂上開調解內容時，主觀上均認租金應按申報地價計算，僅誤載為公告地價而已，被上訴人雖又具狀陳明該所謂公告地價係指公告現值而言云云，惟與其先前陳述不合，被上訴人又未就此主張舉證證明之，則兩造系爭土地租金應按該土地當期「申報地價」年息百分之八計算方為可採。
五、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。民法第四百二十一條第一項定有明文。又繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務；繼承人對於被繼承人之債務，負連帶責任；且繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有；而各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部；且公同共有物之處分及其他權利之行使，應得公同共有人全體之同意。民法第一千一百四十八條前段、一千一百五十三條第一項及第一千一百五十一條、第八百二十七條第二項、第八百二十八條第二項亦有明文。是繼承人於繼承後，分割遺產前，尚不得逕自主張遺產中之特定部分由其個人承受，或自行處分公同共有物。經查，系爭土地為上訴人之被繼承人王靖婷生前向被上訴人承租，而在王靖婷死亡後，上訴人既未依法定程序為拋棄繼承，自應承受被繼承人王靖婷財產上之一切權利、義務，包括渠等依系爭租賃契約得承租使用租賃標的物之權利及負擔租金給付之義務。故在上訴人分割遺產之前，渠等乃公同共有系爭租賃契約權利，並就租金給付義務負連帶清償責任，上訴人主張系爭租約應由繼承人之一之上訴人丙○○單獨承受，及由上訴人甲○○、乙○○以存證信函通知被上訴人，單獨意思表示拋棄渠等於系爭租賃契約之權利義務，即於法未合。上訴人雖又抗辯渠等於九十一年十月二十八日製作遺產分割協議書前即已達成分割遺產之協議，由上訴人丙○○取得王靖婷全部遺產云云，並提出存證信函一份為證，但為被上訴人所否認，而上開存證信函僅上訴人甲○○、乙○○單獨所為意思表示，與公同共有物權利行使應由公同共有人全體為之要件未合，已如前述，另上訴人甲○○前於本院九十一年度執字第一三二八號民事執行案件中雖曾於九十一年二月間具狀聲明異議，惟其異議理由僅是希望債權人即被上訴人可對王靖婷存款帳戶強制執行，及再次表明拋棄地上權利之意思而已，核均與遺產分割情形有間，至上訴人甲○○、乙○○復於九十一年三月二十八日以上訴人丙○○為被告向本院提起分割遺產訴訟，已經上訴人甲○○、乙○○於訴訟進行中之九十一年十月二十五日自行撤回，亦據本院調閱本院九十一年度桃調字第四八號民事案卷查核明確，此外，上訴人又未能提出其他證據證明上訴人於九十一年十月二十八日前即已達成分割遺產之協議，則上訴人抗辯渠等早已達成分割遺產協議云云，尚無足信。本件上訴人所請求者為八十八年七月一日起至九十一年六月三十日止之租金，皆係於上訴人協議分割遺產前即發生之租金，上訴人嗣後所為之遺產分割協議對於本件租金請求即無影響，是上訴人甲○○及乙○○以遺產業經分割為丙○○所有為由，抗辯其無須給付租金云云，殊難憑採。
六、再查，兩造於桃園市調解委員會簽訂之調解書第三項固約定：「承租人名義如有變更，聲請人（即被上訴人）同意重新簽訂書面契約。」等語，有該調解書附原審卷可按，本件原承租人王靖婷死亡後，已由上訴人依法繼承原承租人之租賃契約，上訴人如欲變更承租人名義，按之前項說明，即需由上訴人全體出面與被上訴人重新簽定書面契約，況依本條項約定，被上訴人僅有同意重新簽定書面契約之契約上義務，並無視現使用租賃物者為何人而主動變更契約內容之義務，原訂租約不因原承租人業已死亡，租賃契約權利義務由繼承人承受即失其效力，故上訴人甲○○、乙○○抗辯承租人名義變更，被上訴人應依約另與現使用者重新約，不得執原有租賃契約請求給付租金云云，顯無足取。上訴人丙○○另抗辯其就系爭土地業已時效取得地上權，故拒絕給付租金云云，亦為被上訴人所否認，上訴人丙○○復未能就其已時效取得地上權乙節舉證以實其說，參諸上訴人之被繼承人與被上訴人間就系爭土地有租賃契約存在，尚難認上訴人或其被繼承人係以行使地上權之意思使用系爭土地，是上訴人丙○○此部抗辯亦無理由。
七、繼查，被上訴人與王靖婷於八十二年十二月二十四日在桃園市調解委員會達成調解，約定租金自八十三年一月一日起調整為按該土地當期申報地價年息百分之八計算，即已另就原訂租賃契約租金計算方式達成合意，更新雙方原有租賃契約內容，且本件租金數額亦未逾土地法第九十七條城市房屋租金最高限額限制之規定，基於契約自由原則，被上訴人自得依上開調解內容請求上訴人給付租金，上訴人仍執原租賃契約主張被上訴人應以稻穀為給付租金之標的，諉無可採。而上訴人之被繼承人已與被上訴人合意約定租金計算方式，上訴人自應受該契約約定之拘束，倘承租人因認土地價值昇降，而有增減其租金之必要，依民法第四百四十二條規定，亦僅得請求增減租金而已，且該請求權僅得向後請求，不得向前溯及，是上訴人尚不得以租金過高為由拒絕給付，另土地稅法第十六、十七條係地價稅稅率之規定，與本件被上訴人所請求之土地租金無涉，亦無適用之餘地，上訴人據此抗辯租金過高，亦乏依據。末查，系爭土地之申報地價於八十八年下期起至九十一年上期止為每平方公尺一萬五千五百五十八點四元，有被上訴人提出之地價謄本及地價稅課稅明細表附原審卷可稽，被上訴人僅以一萬四千九百六十元為申報地價額計算租金，較其可得請求者為低，於法並無不合，上訴人抗辯被上訴人所提之申報地價額有不實之虞，而拒絕給付租云云，亦無理由。
八、綜上所述，上訴人既依法繼承王靖婷之一切權利義務，於上訴人協議分割遺產前，自當就系爭租賃契約所負之租金給付義務負連帶給付責任，系爭租賃契約租金且經被上訴人與王靖婷重為約定，且無違反法律之規定，從而，被上訴人依據租賃契約之法律關係，請求上訴人連帶給付被上訴人按申報地價每平方公尺一萬四千九百六十元、承租面積七十五平方公尺計算，八十八年下期至九十一年上期，半年一期，共計六期之租金二十六萬九千二百八十元（計算式：14960（當期申報地價）Ⅹ75（面積，平方公尺）Ⅹ8％/2Ⅹ6＝269280），及自起訴狀繕本送達上訴人之翌日（即九十一年八月九日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即屬正當，應予准許，原審為被上訴人勝訴之判決，核無違誤。上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌核與本件判決結果無影響，爰不一一論述，併予敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十 月 二十三 日
臺灣桃園地方法院民事第二庭~B審判長法官 邱瑞祥~B法 官 朱敏賢~B法 官 管靜怡右為正本係照原本作成本判決不得上訴中 華 民 國 九十二 年 十 月 二十四 日~B法院書記官 趙芳媞