臺灣桃園地方法院民事判決 九十二年度訴字第一二六五號
原 告 乙○○
丁○○共 同訴訟代理人 吳志祥律師複 代理人 甲○○ 住桃園送達代收人 甲○○ 住同右被 告 丙○○ 住桃園訴訟代理人 陳麗玲律師
洪榮彬律師右當事人間請求清償債務事件，本院於中華民國九十二年十二月十七日言詞辯論終結，判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決被告應給付原告新台幣（下同）一百十六萬六千四百元，及自支付命令送達被告之日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
二、陳述：本件原告起訴主張被告自民國八十四年六月一日起至九十二年五月三十一日止共八年，向原告承租坐落桃園縣中壢市○○段六一０之二、六一０之三地號都市土地二筆（下稱系爭土地），兩造約定每月租金先少後多，第一、二年每坪一百元，第三、四年每坪一百五十元，第五、六年每坪二百元，第七年每坪四百五十元，第八年每坪五百元，原告並收受押租金三十萬元。惟九十年六月起至九十一年五月止，被告應付租金八十一萬元，但實付二十七萬一千八百元；九十一年六月起至九十二年五月止，被告應付租金九十萬元，但實付二十七萬一千八百元。原告遲至租賃期間屆滿欲退還押租金時始發現被告二年計少付一百十六萬六千四百元，而原告僅由會計於被告交付支票清償租金時，於轉帳傳票上簽名表示收到支票，並無出具任何受領證書，自無推定以前各期之給付已為清償之效力。系爭土地二筆均為都市土地，租賃期間八年採先優惠低租後增加平衡方式計算，故計算租金是否過高時絕無僅看最後二年的道理，否則前優惠如何解釋？故應以整份租約之平均租金作為標準，則平均租金為每坪二百三十一點二五元。系爭土地租賃契約書第六條明文約定：「乙方即被告興建之廠房，約定第一年至第六年所有權歸乙方所有，第七年起所有權歸屬甲方即原告所有」，第七年起廠房既已歸原告所有，系爭租金之最高限制自應依土地法第九十七條規定以土地及建物申報總價不得超過年息百分之十，而非僅以土地申報總價年息百分之十計算。爰依租賃之法律關係訴如聲明所示。
三、證據：提出土地登記謄本二紙、土地租賃契約書一紙、票據代收紀錄簿影本一紙、分割契約書及登記清冊及協議書影本各一紙及代書所寫文件一紙為證。
乙、被告方面：
一、聲明：求為駁回原告之訴。
二、陳述：兩造固曾就系爭土地訂立原告所述之土地租賃契約書，惟因經濟不景氣，被告乃於清償八十八年度即第五年期租金時，經原告同意自第五年起租金固定為每年二十七萬一千八百元，被告並每年如數以支票清償，並由原告所僱用之會計於支出傳票上簽收，再由被告代原告代為扣繳租賃所得稅，原告從無異議或註記被告給付之租金不足額之意思保留，應推定以前各期之給付已為付清。又系爭土地均為都市土地，合計四百九十六平方公尺，其自八十九年七月起至九十二年六月止之申報地價為每平方公尺九百六十元，系爭土地申報總價年息百分之十即為九百六十元乘以四百九十六再乘以十分之一等於四萬七千六百十六元，而依土地法前揭規定，超過此部分之租金，原告即無請求權。被告自八十八年起均按年給付年租金二十七萬一千八百元，已超過土地法關於租金最高限額，超過部分原告自不得請求。如認被告尚有租金未清償，亦以押租金三十萬元抵充。
三、證據：提出被告會計製作之支出傳票影本一份、八十六年至九十一年度之扣繳憑單及扣繳稅額繳款書影本一份為證。
理 由
一、本件原告起訴主張被告自八十四年六月一日起至九十二年五月三十一日止共八年，向原告承租系爭土地，兩造約定每月租金先少後多，第一、二年每坪一百元，第三、四年每坪一百五十元，第五、六年每坪二百元，第七年每坪四百五十元，第八年每坪五百元，原告並收受押租金三十萬元。惟九十年六月起至九十一年五月止，被告應付租金八十一萬元，但實付二十七萬一千八百元；九十一年六月起至九十二年五月止，被告應付租金九十萬元，但實付二十七萬一千八百元。原告遲至租賃期間屆滿欲退還押租金時始發現被告二年計少付一百十六萬六千四百元，而原告僅由會計於被告交付支票清償租金時，於轉帳傳票上簽名表示收到支票，並無出具任何受領證書，自無推定以前各期之給付已為清償之效力。又，系爭土地租賃契約書第六條明文約定：「乙方興建之廠房，約定第一年至第六年所有權歸乙方所有，第七年起所有權歸屬甲方所有」，第七年起廠房既已歸原告所有，系爭租金之最高限制自應依土地法第九十七條規定以土地及建物申報總價不得超過年息百分之十，而非僅以土地申報總價年息百分之十計算。爰依租賃之法律關係訴如聲明所示等語。被告則以因經濟不景氣，兩造合意自第五年起租金固定為每年二十七萬一千八百元，被告並每年如數清償，原告從無異議或註記被告給付之租金不足額之意思保留，應推定以前各期之給付已為付清。又系爭土地均為都市土地，合計四百九十六平方公尺，其八十九年七月起至九十二年六月止之申報地價為每平方公尺九百六十元，系爭土地申報總價年息百分之十即為九百六十元乘以四百九十六再乘以十分之一等於四萬七千六百十六元，而依土地法前揭規定，超過此部分之租金，原告即無請求權，而被告自八十八年起均按年給付年租金二十七萬一千八百元，已超過土地法關於租金最高限額，超過部分原告自不得請求。如認被告尚有租金未清償，亦以押租金三十萬元抵充等語資為抗辯。
二、按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」、「第九十七條、第九十九條及第一百零一條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。」土地法第九十七條第一項、第一百零五條分別定有明文。又按「土地法第九十七條第一項所定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價額年息百分之十為限，係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權。」最高法院四十三年台上字第三九二號判例意旨參照。經查，本件原告主張兩造於系爭土地租賃契約書明定租賃期間自八十四年六月一日起至九十二年五月三十一日止共八年，每月租金先少後多，第一、二年每坪一百元，第三、四年每坪一百五十元，第五、六年每坪二百元，第七年每坪四百五十元，第八年每坪五百元，原告並收受押租金三十萬元，惟被告自九十年六月起至九十二年五月止，被告每年僅各付二十七萬一千八百元等情，已為被告所不否認，並有原告提出土地租賃契約書一紙為憑。原告此部分之主張，自為真實可信。被告雖辯稱因經濟不景氣，兩造合意自第五年起租金固定為每年二十七萬一千八百元一事，既為原告所否認，被告對此有利於己之事實，自應負舉證之責，惟被告迄未能更舉事證以實其說，被告此部分所辯，自因不能證明而不能採信。換言之，兩造就系爭土地租金之約定，仍以系爭土地租賃契約書所載為準，而非如被告所稱自第五年起租金固定為每年二十七萬一千八百元。被告又辯稱其自第五年起每年清償租金二十七萬一千八百元，原告從無異議或註記被告給付之租金不足額之意思保留，應推定以前各期之給付已為付清云云，亦為原告所否認，並稱其僅由會計於被告交付支票清償租金時，於轉帳傳票上簽名表示收到支票，並無出具任何受領證書，自無推定以前各期之給付已為清償之效力等語，經查，系爭土地租金固為民法第三百二十五條第一項所定之定期給付，惟被告所憑原告所僱用之會計於被告交付支票清償租金時，為表示收到支票而簽名其上之轉帳傳票，依其形式除該代為收受會計之簽名、時間，並未為任何註記，參酌受僱人僅有為雇主代為收受之義務，復未必知悉其雇主與他人交易之實質內容，通常亦無實質審核之權限，被告所提出之轉帳傳票僅為原告收到支票之憑證，與受領證書尚屬有間。況兩造對被告於第七、八年係每年清償二十七萬一千八百元及第七、八年以前之租金已為清償均無爭執，僅對第七、八年所約定之租金數額有不同主張，自無適用民法三百二十五條第一項規定，而反於前述事實，推定被告已清償超過其實際清償數額之餘地。被告此部分所辯，於法未合，亦不得憑採。被告復辯稱系爭土地二筆均為都市土地，合計四百九十六平方公尺，其八十九年七月起至九十二年六月止之申報地價為每平方公尺九百六十元，系爭土地申報總價年息百分之十即為九百六十元乘以四百九十六再乘以十分之一等於四萬七千六百十六元一事，亦為原告所不爭執，並有原告提出九十二年六月二十日申領之系爭土地登記謄本一紙在卷為憑。被告此部分所辯，自為真實可採。被告再辯稱其於第七、八年每年所清償租金二十七萬一千八百元，已超過前述土地法關於租金最高限額四萬七千六百十六元，超過部分原告本無請求權一事，雖為原告所否認，並稱系爭土地租賃契約書第六條明文約定：「乙方興建之廠房，約定第一年至第六年所有權歸乙方所有，第七年起所有權歸屬甲方所有」，第七年起廠房既已歸原告所有，系爭租金之最高限制自應依土地法第九十七條規定以土地及建物申報總價不得超過年息百分之十，而非僅以土地申報總價年息百分之十計算云云，惟查，系爭土地租賃契約其租賃標的僅有土地，計算土地租金自應僅以土地申報總價計算，並不包括非屬租賃標的而由承租人出資興建之建物在內。縱兩造約定第七、八年後該續由被告使用之建物所有權歸原告所有，惟系爭土地租賃契約之標的仍僅為系爭土地而不包括建物，被告亦非依系爭土地租賃契約使用建物，被告所支付租金仍為使用系爭土地之對價。如將被告所支付租金解為使用系爭土地及建物之對價，則被告實際支出之對價，除約定並清償之租金數額外，似應包括被告建屋所為之出資。如許原告以建物價值列入申報總價計算每年租金最高限額，以本件租賃期間為八年平均計算，建物建造成本每年均攤數額亦超過建物總價百分之十，與被告已付租金超過土地申報總價百分之十部分合計亦超過土地及建物申報總價百分之十。原告前述所稱被告於第七、八年每年已付租金二十七萬一千八百元，並未超過土地法都市土地每年租金之最高限制云云，於法未洽，亦不得憑採。依前說明，被告於系爭土地租賃期間第七、八年每年業已給付二十七萬一千八百元，既已超過系爭土地申報總價百分之十，雖未達兩造所約定之租金數額，惟兩造約定租金超過被告已清償之部分違反強制規定，原告對此超過部分並無請求權。從而，原告依租賃之法律關係請求被告應給付一百十六萬六千四百元，及自支付命令送達被告之日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。
三、本案事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法經本院審酌後，認已與本院所為上述判斷不生影響，爰不一一贅述，併此敘明。
四、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十二 月 三十一 日
臺灣桃園地方法院民事第一庭~B法 官 張天民右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 一 月 五 日~B法院書記官 羅椀文