臺灣桃園地方法院民事判決 九十二年度訴字第一三六八號
原 告 中央銀行國庫局即被繼承人王效先遺產管理人法定代理人 丁○○訴訟代理人 戊○○
己○○被 告 乙○○
丙○○兼 共 同訴訟代理人 甲○○右當事人間請求返還遺產等事件，於民國九十三年五月二十四日辯論終結，本院判決如左：
主 文被告甲○○應將坐落桃園縣平鎮市○○段七○四之一地號土地上，如附圖所示Ａ部分，面積二五．○五平方公尺及如附圖所示Ｂ部分，面積一．六五平方公尺之建物，即門牌號碼桃園縣平鎮市○○路○○號房屋遷讓返還予原告。
被告甲○○應給付原告新台幣參仟貳佰貳拾元，及自民國九十三年五月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴均駁回。
訴訟費用由被告甲○○負擔百分之四十五，餘由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應將坐落桃園縣平鎮市○○段○○○○號土地上，如附圖所示，面積共三二．六一平方公尺；及同段七○四之一地號土地上，如附圖所示，面積共二六．七○平方公尺之建物，即門牌號碼桃園縣平鎮市○○路○○號房屋騰空返還予原告。
二、被告應連帶給付原告新台幣（下同）一萬二千七百零五元，及自民事更正訴之聲明狀送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
貳、陳述：
一、坐落桃園縣平鎮市○○段七○四、七○四之一地號土地及其上建物即門牌號碼桃園縣平鎮市○○路○○號房屋為訴外人王效先之遺產，王效先已於五十七年二月十一日死亡，經台灣台北地方法院以六十年度繼字第十七號裁定指定原告為王效先之遺產管理人。被告未經原告同意而無權占用系爭七○四地號土地上，如附圖所示，面積共三二．六一平方公尺；及同段七○四之一地號土地上，如附圖所示，面積共二六．七○平方公尺之建物，即門牌號碼桃園縣平鎮市○○路○○號房屋，為此原告爰依民法第七百六十七條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋予原告。又自九十二年四月一日起至九十三年三月二十三日止，被告無法律上原因占用系爭房地而受有相當於租金之利益，依財政部訂頒之代管無人承認繼承遺產作業要點第十四點第一款規定，不動產租金及使用補償金比照國有房地租金計收標準計收，又依國有財產法第四十三條第三項規定，非公用財產類之不動產租金率，依有關土地法律規定，土地法律未規定者，由財政部斟酌實際情形擬定，報請行政院核定之。而依行政院八十二年四月二十三日台八十二財字第一一一五三號函釋，自八十二年七月一日起，一律依照土地申報地價年息百分之五計收租金。再依平均地權條例施行細則第二十一條規定，公有土地以各該土地之公告地價為申報地價，而房屋租金依土地法第九十七條規定，以房屋課稅現值年息百分之十計收。系爭七○四、七○四之一地號土地之公告地價均為每平方公尺二千九百元，面積各為三十二點六一、二十六點七平方公尺，以公告地價年息百分之五計算，自九十二年四月一日至九十三年三月二十三日期間，被告各應給付原告三千八百四十五元、三千八百三十一元。又系爭房屋九十二年度課稅現值為五萬二千元，九十三年度為五萬一千一百元，以課稅現值年息百分之十計算，則被告應連帶給付原告五千零二十九元，爰另依民法第一百七十九條規定，請求被告連帶給付原告相當於租金之不當得利共一萬二千七百零五元及其遲延利息。
二、對於被告抗辯之陳述：原告以九十二年四月十五日台財產北桃一字第○九二○○○三四五七號函通知被告返還系爭房地及給付自九十一年九月至九十二年三月止之使用補償金七千七百五十三元，被告遲至九十二年六月三日始為給付。又被告甲○○雖與財政部國有財產局（下稱國有財產局）兩度就系爭房地簽訂租約，惟已無權占有系爭房地多年，原告不同意被告以半年時間自行拆除系爭房屋增建部分，原告要將系爭房地拍賣並交付價金予王效先在大陸地區之繼承人。
參、證據：提出正本土地登記謄本二件、建物登記謄本、戶籍謄本、影本桃園縣稅捐稽徵處中壢分處九十一年九月十六日桃稅壢財字第○九一○○三七六七二號函、台灣台北地方法院六十年度繼字第十七號民事裁定、國有財產局台灣北區辦事處桃園分處九十二年四月十五日台財產北桃一字第○九二○○○三四五七號函、財政部國有財產局自行收納款項統一收據、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書、桃園縣平鎮地政事務所九十年二月二十二日九十平地三字第九○○九一三號函、掛號郵件收件回執各一件為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：駁回原告之訴。
貳、陳述：被告甲○○先前係向被繼承人王效先承租系爭房屋並代為繳納房屋稅及地價稅，亦有依國有財產局之通知繳納租金，但已很久沒有與原告訂立租賃契約及幾個月沒有繳納租金，又被告乙○○係隨其配偶即被告甲○○住在系爭房屋，並無自己占有之意，被告甲○○最後一次繳納系爭房屋租金係在九十二年六月十日，被告甲○○、乙○○願返還系爭房屋，而被告丙○○實際並未居住在系爭房屋，又因系爭房屋曾因颱風來襲造成毀壞，故房屋回復原狀之費用應由原告負擔。又系爭土地除被告外，尚有門牌號碼桃園縣平鎮市○○路○○號、二九號及三一號三間房屋，被告並未占用系爭土地之全部。系爭房屋另有被告甲○○自行增建部分，其願以約半年時間自行拆除違建部分。
參、證據：提出照片正本二張為證。
丙、本院依職權會同兩造勘驗現場，並囑託桃園縣平鎮地政事務所測量系爭建物坐落位置及面積並繪製複丈成果圖。
理 由
壹、按訴訟送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，則得為訴訟之變更。民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。經查本件原告起訴時，以系爭七○四、七○四地號土地及其上系爭建物為其管理之被繼承人王效先所有之遺產，均遭被告無權占用，致被告受有相當於租金之不當得利，而依民法第七百六十七條及第一百七十九條規定，求為判決：被告應將坐落桃園縣平鎮市○○段七○四、七○四之一地號土地，暨其上圳南路二五號房屋（所有權全部）騰空返還原告，並連帶給付原告自九十一年九月一日起至九十二年六月三十日止之不當得利一萬一千一百五十三元，及自起訴日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，連同自九十二年七月一日起至返還房地之日止，按月給付原告依當期土地公告地價年息百分之五，及按當期房屋課稅現值百分之十計算之使用補償金。嗣於本院會同兩造及桃園平鎮地政事務所勘測系爭建物坐落位置及實際面積後，原告於九十三年四月二十三提出書狀民事更正訴之聲明狀，將其起訴之聲明變更為如其訴之聲明所示，同依民法第七百六十七條及第一百七十九條規定及同一原因事實請求，核屬減縮應受判決事項之聲明而不涉及訴之變更或追加，且被告亦無異議而為本案之言詞辯論，參照前開規定，自應准許，合先敘明。
貳、原告主張坐落桃園縣平鎮市○○段○○○○號、同段七○四之一地號土地及其上建物即門牌號碼桃園縣平鎮市○○路○○號房屋為被繼承人王效先之遺產，王效先已於五十七年二月十一日死亡，經台灣台北地方法院以六十年度繼字第十七號裁定指定原告為王效先之遺產管理人。被告未經原告同意而無權占用系爭七○四地號土地上，如附圖所示，面積共三二．六一平方公尺；及同段七○四之一地號土地上，如附圖所示，面積共二六．七○平方公尺之建物，即門牌號碼桃園縣平鎮市○○路○○號房屋，依民法第七百六十七條規定，被告應遷讓返還系爭房屋予原告。又被告自九十二年四月一日起至九十三年三月二十三日止，無法律上原因占用系爭房地而受有相當於租金之利益，系爭七○四、七○四之一地號土地之公告地價每平方公尺均為二千九百元，面積分別各為三二．六一及二六．七平方公尺，以年息百分之五計算，被告受有之不當得利分別為三千八百四十五元及三千八百三十一元，另系爭房屋之九十二年度課稅現值為五萬二千元，九十三年度為五萬一千元，以年息百分之十計算，被告受有之不當得利為五千零二十九元，依民法第一百七十九條規定，被告應連帶給付原告相當於租金之不當得利共一萬二千七百零五元，為此提起本件訴訟等語。
貳、被告則均以被告甲○○先前係向被繼承人王效先承租系爭房屋，嗣依國有財產局之通知繳納租金，被告甲○○最後一次繳納租金時間在九十二年六月十日，而被告乙○○係隨其配偶即被告甲○○住在系爭房屋，並無自己占有之意，被告丙○○則未居住在系爭房屋，被告甲○○及乙○○願返還系爭房屋，惟系爭房屋曾因颱風來襲造成毀壞，故房屋回復原狀之費用應由原告負擔，且系爭土地除系爭房屋外，尚有門牌號碼桃園縣平鎮市○○路○○號、二九號及三一號三間房屋，被告並未占用系爭土地全部等語資為抗辯。
參、原告主張坐落桃園縣平鎮市○○段○○○○號、同段七○四之一地號土地及其上建物即門牌號碼桃園縣平鎮市○○路○○○號房屋為被繼承人王效先之遺產，王效先已於五十七年二月十一日死亡，經台灣台北地方法院以六十年度繼字第十七號裁定指定原告為王效先之遺產管理人。而被告甲○○自九十二年四月一日起迄今，仍繼續占用系爭七○四之一地號土地上之系爭建物，即門牌號碼桃園縣平鎮市○○路○○號房屋分別如附圖所示Ａ部分，面積二十五．○五平方公尺；及如附圖所示Ｂ部分，面積一．六五平方公尺之事實，業據原告提出與其所述相符之土地登記謄本二件、建物登記謄本、戶籍謄本、台灣台北地方法院六十年度繼字第十七號民事裁定各一件為證，且經被告自承屬實，復經本院依職權會同兩造並囑託桃園平鎮地政事務所派員堪測現場無誤，有勘驗筆錄及複丈成果圖各一件附卷可查，自堪信原告此部分之主張為真實。
肆、原告另主張被告亦占用系爭七○四地號土地上之系爭建物，面積即如附圖所示共
三二．六一平方公尺云云，則為被告所否認，辯稱：尚有門牌號碼桃園縣平鎮市○○路○○號、二九號及三一號三間房屋占用系爭土地等語。經查系爭七○四之一地號土地登記面積為二六．七平方公尺，王效先所有系爭門牌號碼桃園縣平鎮市○○路○○號房屋之登記面積僅二六．二八公尺乙節，有系爭土地及建物登記謄本各一件在卷可稽，而經桃園縣平鎮地政事務所就系爭桃園縣平鎮市○○路○○號房屋測量結果，系爭房屋均位於系爭七○四之一地號土地上，面積即如附圖所示Ａ部分之二五．○五平方公尺，及如附圖所示Ｂ部分之一．六五平方公尺，洽等於系爭七○四地號土地登記之總面積，且與系爭房屋之登記面積相差無幾，亦有前開土地及建物登記謄本及桃園縣平鎮地政事務所製作之附圖一件在卷足憑，且為原告所不爭執，又原告對於被告所辯系爭土地上另有同市○○路○○號、二九號、三一號三間房屋占用乙節，復不爭執，足見系爭房屋應僅坐落於系爭七○四之一地號土地上，面積洽為系爭七○四之一地號土地之總面積即二六．七○平方公尺，並未占用系爭七○四地號土地。是原告主張被告所占用之系爭二五號房屋另占用系爭七○四地號土地，面積共三二．六一平方公尺云云，顯然無稽，並不可採。
伍、按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第七百六十七條定有明文。而當事人主張有利於己之事實者，就其事實舉證之責任，為民事訴訟法第二百七十七條所明定。是當事人占有他人之物而主張具有得以對抗所有人之合法權源者，就此項有利於己之事實主張，負有舉證之責。本件系爭七○四之一地號土地上之系爭二五號建物係原告管有之被繼承人王效先所有之遺產，而遭被告甲○○占用等情，既如前述，原告並否認被告甲○○有權占用系爭房屋，則被告甲○○就伊占有系爭房屋有得以對抗原告之正當權源，自應負舉證之責。惟被告甲○○已自承伊係依國有財產局之通知繳納租金，但已很久沒有與原告訂立租約，現在應該有幾個月沒有繳納租金等語（見本院九十二年九月二十四日言詞辯論筆錄），足見被告甲○○亦自認伊並未與原告訂立租賃契約。而在原告起訴之前，國有財產局曾於九十二年四月十五日，以函文通知被告甲○○，主張被告甲○○無權占用該局所代管之系爭二五號房屋，應依民法不當得利法則給付自九十一年九月起至九十二年三月止占用期間之使用補償金共七千七百五十三元，並停止占用行為，惟在未返還房地前，應再給付繼續無權占用期間使用補償金乙節，亦有原告提出之國有財產局台灣北區辦事處桃園分處九十二年四月十五日台財產北桃一字第○九二○○○三四五七號函一件存卷可參，被告甲○○亦不否認前開函文之真實性，足見被告甲○○所謂伊依國有財產局通知所繳納之租金應係前開函文所稱之使用補償金，被告甲○○顯然將系爭使用補償金誤解為租金，惟兩造既未另定有租賃契約，國有財產局亦無催告被告甲○○給付租金之意，則被告甲○○縱係基於繳納租金之意而給付國有財產局通知之系爭使用補償金數額，亦不當然使兩造間就系爭房地成立租賃契約，堪認原告主張兩造間就系爭房地未存有租賃關係乙節為真實。被告甲○○既無法舉證證明其有占用系爭七○四之一地號土地上如附圖所示Ａ部分，面積二五．○五平方公尺及如附圖所示Ｂ部分，面積一．六五平方公尺之系爭建物之合法權源，自屬無權占有。從而原告本於系爭七○四之一地號土地之所有權，依民法第七百六十七條規定，請求被告甲○○將系爭土地上如附圖所示Ａ、Ｂ部分之系爭建物即門牌號碼桃園縣圳南路二五號房屋遷讓返還予原告，要屬有據；至原告請求被告遷讓返還系爭七○四地號土地上之建物部分，則無理由。
陸、再按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，為民法第一百七十九條所明定。故其得請求之範圍，應以他方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，亦有最高法院六十一年台上字第一六九五號判例可參。經查被告甲○○既自九十二年四月一日起迄今仍無權占有原告所管有之系爭七○四之一地號土地及系爭建物，有如前述，自係侵害原告管有之所有權，原告主張被告甲○○因而受有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，參照前開說明，自屬可採，此亦為被告甲○○所不爭執。是原告主張被告甲○○應依不當得利之法律關係，給付原告自九十二年四月一日起至九十三年三月十三日止之相當於租金之不當得利，自亦有據。惟被告並未占用系爭七○四地號土地，既如前述，則原告請求被告給付占用系爭七○四地號土地所獲得之不當得利云云，同屬無稽，是原告請求被告給付占用系爭七○四地號土地之不當得利三千八百四十五元，自無理由。
柒、復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。此規定於租用基地建築房屋者，準用之。所謂土地總價額，係以法定地價為準，而法定地價係土地所有人依土地法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價；建築物價額，則依該管縣市地政機關估定之價額。亦有土地法第九十七條第一項、第一百零五條、第一百四十八條、同法施行法第二十五條及平均地權條例第十六條可資參照。且基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額，並有最高法院六十八年度台上字第三○七一號判例可資參照。可知法律上就房屋及土地租金之範圍已有最高限額之規定，除當事人另有約定外，自應受上開法律條文規定限制，以定其租金之最高限額。原告又主張被告甲○○應給付占用系爭七○四之一地號土地之不當得利共三千八百三十一元，及占用系爭房屋之不當得利共五千零二十九元云云，亦因被告甲○○聲明駁回原告之訴而視為否認。經查系爭七○四之一地號土地自八十九年七月起迄今之申報地價為每平方公尺二千三百二十元，系爭房屋之在九十一年度之房屋評定現值為四萬七千八百元，在有原告提出之土地登記謄本、桃園縣稅捐稽徵處中壢分處九十一年九月十六日桃稅壢財字第○九一○○三七六七二號函各一件附卷可查，且為被告所不爭執，原告雖主張應以系爭土地之公告地價為其申報地價，故每平方公尺應為二千九百元，且應適用公有財產之租金率為年息百分之五，又系爭房屋在九十一年度評定之課稅現值為五萬二千元，在九十三年度之課稅現值為五萬一千一百元云云，惟系爭七○四之一地號乃屬被繼承人王效先之繼承人所有之私人土地，原告僅係被繼承人王效先之遺產管理人，是系爭七○四之一地號土地性質上仍屬私人土地，自不得視同國有土地般以公告地價為其申報地價，或採用國有土地出租之租金率為計算標準，原告主張系爭土地之申報地價每平方公尺應為二千九百元，且應以年息百分之五計算系爭不當得利云云，要無可採。另原告就其主張系爭房屋在九十二年及九十三年之課稅現值分別為五萬二千元及五萬一千一百元乙節，並未舉證以實其說，自應以原告提出之系爭房屋在九十一年度之課稅現值作為其評定現值。又查被告甲○○占用系爭七○四之一地號土地之面積共二六．七○平方公尺，亦如前述，則被告甲○○無權占有系爭房地之申報總價額為六萬一千九百四十四元（2320*26.70+47800=109744〈小數點以下四捨五入，以下同〉）。是參照前開土地法規及判例意旨，本院斟酌系爭七○四之一地號土地坐落於桃園縣平鎮市○○段，地目為建，其上均為系爭二五號房屋所占用，由被告甲○○及乙○○居住使用，房屋矮小破舊，系爭房地右側臨接寬約二公尺多之圳南路二三巷，附近鄰接住宅區，並無商業活動等情狀，有本院勘驗筆錄一件及被告甲○○提出之照片二張在卷足憑，且為兩造所不爭執，可知系爭土地周圍並非繁榮，被告甲○○使用系爭房地之經濟效益甚低，居住條件亦不佳，因認原告請求被告甲○○給付相當於租金之不當得利，應按系爭房地之前開申報及評定總價之年息百分之三為適當。從而原告依不當得利之法律關係，得請求被告甲○○給付自九十二年四月一日起九十三年三月二十三日止相當於租金之不當得利，共三千二百二十元（000000*0.03/365*357=3220），是原告於前開數額之請求，為有理由，其逾此部分之請求，尚屬無據。
捌、原告又主張被告乙○○及丙○○亦占用系爭房地，而應共同將系爭房地遷讓返還原告，並與被告甲○○連帶給付系爭不當得利金云云，則均為被告乙○○及丙○○所否認，辯稱：被告乙○○並無自己占有系爭房屋之意，被告丙○○則未居住於系爭房屋等語。按受僱人、學徒或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人，民法第九百四十二條定有明文。而所謂輔助占有人，重在其對物之管領，係受他人之指示，至是否受他人之指示，仍應自其內部關係觀之，所謂內部關係，即民法第九百四十二條所指受僱人、學徒或其他類似關係，亦有最高法院六十五年台抗字第一六三號判例可資參照。經查被告丙○○亦設籍於系爭二五號房屋，固有原告提出之戶籍謄本一件在卷可按，惟戶籍登記僅係戶政機關管理之依據，雖得作為人民住居所之參考，但人民設置其住居所於何處，仍應以其實際之住居所為準，不得概以其戶籍登記為準。而被告乙○○係隨其夫即被告甲○○居住於系爭房屋，並無為自己占有系爭房屋之意，被告林興隆則未居住於系爭房屋之情，為原告所不爭執，足見被告乙○○係基於與被告甲○○內部之配偶關係始居住於系爭房屋，應堪認定。依前開說明，被告乙○○僅屬被告甲○○之占有輔助人，被告丙○○則未占用系爭房屋，自均無占有使用系爭房地而受有不當得利之可言，是原告請求被告乙○○及丙○○應共同遷讓返還系爭房屋，並與被告甲○○連帶給付系爭不當得利金云云，自均無理由，不應准許。
玖、綜上所述，原告主張被告甲○○無權占有系爭四○七之一地號土地上之系爭房屋，並因而受有相當於土地及房屋租金之不當得利等情，均足採信，惟原告主張被告乙○○及丙○○亦占用系爭房地，則無足採，從而原告依民法第七百六十七條及第一百七十九條之規定，請求被告甲○○將其無權占有之系爭房屋遷讓返還予原告，並給付三千二百二十元之不當得利，及自民事更正訴之聲明狀繕本送達翌日即九十三年五月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，均屬有據，應予准許；其逾此部分之請求，為無理由，不應准許。
拾、本件事證已臻明確，被告其餘攻擊及防禦方法，核與本件判決結果無影響，爰不一一論述，併此說明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 六 月 七 日
臺灣桃園地方法院民事第三庭~B法 官 林雯娟右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 六 月 二 日~B法院書記官 林韡婷