臺灣桃園地方法院民事判決 九十二年度訴字第一六五八號
原 告即反訴被告 甲○○訴訟代理人 陳清進律師被 告即反訴原告 乙○○訴訟代理人 潘麗茹律師右當事人間請求給付違約金事件，於民國九十三年十一月十二日辯論終結，本院判決如左：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新台幣肆拾伍萬陸仟元及自民國九十二年十一月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由反訴被告負擔二分之一；餘由反訴原告負擔。
本判決第三項於反訴原告以新台幣壹拾陸萬元供擔保後，得假執行。但反訴被告如於假執行程序實施前以新台幣肆拾伍萬陸仟元預供擔保後，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告即反訴被告方面：
壹、聲明：
一、本訴部分：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）八十四萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）前項聲明原告願供現金或等值之中國農民銀行可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假執行。
（三）訴訟費用由被告負擔。
二、反訴部分：
（一）反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利之判決，反訴被告願供擔保請准免於假執行。
（三）訴訟費用由反訴原告負擔。
貳、陳述：
一、本訴部分：
（一）兩造前於民國（下同）八十七年五月二日簽訂房屋租賃契約，由被告承租原告所有坐落桃園縣○○鄉○○村○○街○○○巷○號、二之一號、二之二號、四號、四之一號、四之二號等共六棟建築物（下稱系爭租賃物）用以經營幼稚園，租期自八十七年九月一日至九十二年八月三十一日止共計五年，押租金為四十二萬元，有雙方簽訂之租賃契約書為憑。因被告恐租期屆滿後，同為幼教業者之原告將收回房屋坐收經營成果，故雙方另立一租賃附註協議書，該協議書第三條及第四條約定：「雙方協議於租賃期間內，無論日後房屋之漲跌，乙方（即被告）願以一千六百萬元整，承購本件租賃物，甲方（即原告）亦同意以此價位讓售」、「甲、乙任一方若違此協議，應支付對方押租金兩倍之違約金（八十四萬元）。」依前揭約定，雙方應於租賃期間內履行買賣系爭房屋，任一方違反此協議，即應支付他方八十四萬元之違約金。原告於九十二年五月十四日催告被告履約，被告竟函覆表示「本人因考量經濟能力，故願以無息且分期一千個月方式向台端購買」，顯欠缺履約誠意，嗣本件租期業於九十二年八月三十一日屆滿，被告屢經催告仍未履約，已違反兩造約定，爰依前揭租賃附註協議書第四條約定，請求被告給付違約金八十四萬元，為此提起本件訴訟。
（二）兩造租約係被告主動與原告簽訂，且依兩造租約及租賃附註協議書之內容，應認雙方已就系爭租賃物成立買賣契約之合意，並同時為違約金之約定，被告所言不實且曲解兩造契約文義，顯不足採。查系爭租賃物原係由原告出租予訴外人張淑真，租賃期間自八十四年十二月一日至九十四年十一月三十日共計十年，惟被告竟於八十七年三月二十日與訴外人張淑真私下簽立讓渡契約書，頂讓張淑真於系爭租賃物經營之怡心托兒所，然因張淑真與原告之租約有禁止轉租之約定，且張淑真將屬於原告所有之幼教設備及教具亦頂讓被告，其後被告與張淑真有爭議，被告遂主動將該讓渡契約書傳真予原告，並要求原告幫忙解決其與張淑真之爭議，原告遂出面協調並與張淑真於八十七年三月二十六日解除租約，再與被告於八十七年五月二日簽訂本件租約，又被告表示唯恐其經營幼稚園之成果將使原告坐收漁利，因此被告當時向原告表達購買系爭租賃物之強烈意願，故兩造於簽立本件租約時，乃一併簽立系爭租賃附註協議書，就系爭房屋成立買賣契約之合意，並為違約條款之約定，使原告不得將系爭租賃物出賣他人或收回自行經營。
（三）依兩造租約第十一條：「租賃期間內，乙方（即被告）可隨時依附註協議書第三條之約定承購本件租賃標的物，且自買賣契約書簽訂生效同時，本租賃契約即行作廢」；次依租賃附註協議書第三條：「雙方協議於租賃期間內，無論日後房價之漲跌，乙方（即被告）願以一千六百萬元整，承購本件租賃物，甲方（即原告）亦同意以此價位讓售」，上開約定顯係表明兩造就系爭租賃物以價金一千六百萬元成立買賣契約，而雙方權利義務係以該租賃附註協議書內容為依據，被告得於租賃期間內，於給付價金後，隨時要求原告移轉系爭租賃物，但以九十二年八月三十一日即本件租賃期滿日為最後履行期限，並以兩造買賣契約義務之履行作為本件租賃契約之解除條件。又依租賃附註協議書第四條：「甲、乙任一方若違此協議，應支付對方押金兩倍之違約金（八十四萬元）」，此條款實係拘束兩造，並非如被告所稱僅課與原告出賣系爭租賃物與被告之義務。再依被告回復原告之存證信函內容，足證被告亦明知有履行附註協議書之買賣契約義務，被告謂係屬玩笑，實為脫免責任之藉口。另被告抗辯原告未依法交付可供使用之租賃物，惟查，原告訂約當時已完整交付系爭租賃物供被告經營幼稚園，被告經營五年期間亦無任何異議，至被告主張被查報違建部分，實乃被告未經原告同意所增建，是被告所言不足採且與本件無涉，更不影響原告本於兩造約定之違約金請求。
（四）被告謂其有四十二萬元押租金債權，並主張與本件違約金之請求抵銷，顯不足採。蓋依兩造租約約定，被告須將系爭租賃物回復原狀無損交還後，始得請求原告返還押租金，然系爭租賃物有下列未回復原狀之情形：１、幼兒寢室及老師隔間：被告擅自拆除之幼兒寢室四間與教師寢室隔間，未回復原狀。２、遮雨棚：被告擅自拆除之遮雨棚未回復原狀。原告否認被告所稱遮雨棚破舊、損壞及石棉浪板碎裂乙情，且原告從未接獲被告通知颱風毀壞頂樓遮雨棚乙事，被告應舉證以實其說。按兩造租約第五條第五項：「本件房屋之所有設備含水電、衛浴設備、頂樓遊戲場之木屋棚架（含頂樓石棉浪板部份），乙方（即被告）應盡善良管理人注意義務而為使用並負責維修，使其維持正常使用之功能及品質」，是兩造已約定由被告負責修繕，其費用亦由其負擔。３、消防管線：被告擅自裝設之管線未拆除。４、房屋右側二樓之鐵皮屋：被告擅自將房屋右側二樓之鐵皮屋（原為儲藏室）改建為教室使用，至今只將天花板之石棉板拆除，其餘之輕鋼架及隔間尚未拆除。５、遮雨平台灌漿部分：被告擅自將遮雨平台灌漿及搭建大型遮雨棚，而招致違建查報，至今只拆除大型遮雨棚，灌漿部分則未拆除。６、影印機及瓦斯桶：辦公室影印機乙台未歸還。廚房、浴室熱水器原裝設之三支瓦斯桶，被告擅自取走未歸還。按原告所提與訴外人張淑真之租賃契約書所附租賃設備概略，其上即載明有上開物品，而被告自認其頂讓張淑真於系爭租賃物之托兒所營業，並與張淑真簽訂讓渡協議書，足證上開物品已交付被告使用，現兩造租賃期間屆滿，被告自應返還原告。７、雜物：頂樓儲藏室與遊樂場雜物未清除。８、依兩造租約第八條第四項：「乙方（即被告）於租期屆滿或租約終止時，應併將托兒所立案登記及營業登紀等，向政府機關辦理遷移或撤銷登記。逾期未辦理，視同尚未交屋，依前條第二項（未交屋則須每日按房屋兩倍計罰違約金）處理」依此，被告自應於租期屆滿時將托兒所立案登記「辦理遷移完畢」，惟被告於九十二年十月七日始辦理遷移完畢，自屬違反前揭契約條款。
（五）原告否認被告所稱原告所提附表項次１、３、４、５未回復原狀部分，係原告同意改建云云，亦否認證人陳寶環所陳關於原告同意改建之證詞。按兩造簽訂租約時，因被告表達承購系爭租賃物之意願，兩造方簽立租賃附註協議書，就系爭租賃物成立買賣契約，並以兩造租賃期間屆滿為買賣契約之最後履行期限，正因被告自認就系爭租賃物已成立買賣契約而將系爭租賃物視為自己所有，就前述各項改建事宜均未告知並徵求原告同意，是原告自得依兩造租約第五條第四項「乙方（即被告）於交還房屋時，除結構之整建裝潢外，餘應負責回復原狀」之規定，請求被告將系爭租賃物回復原狀。
（六）被告反訴請求原告給付舖設櫸木地板費用二十一萬三千元整，及雇工拆除石棉瓦屋頂等費用十五萬元合計三十六萬三千元，並以之主張抵銷，顯不足採。蓋依被告所提之單據，日期均為九十二年十月份，足見該單據為原告提起本件訴訟後開立，顯係被告臨訟製作，意圖減少原告違約金之請求，不足為證。又依證人林萬春之證言前後矛盾，且與被告所提之單據項目金額不盡相符，不足為信。另被告主張系爭租賃物部分有違建情事，致被告無法使用系爭房屋之損失為十五萬元，亦無理由。按原告交付系爭租賃物與被告時並無違建情事，係被告承租後自行搭建大型遮雨棚，始遭查報違建，此觀違建查報單之違建人姓名欄為「乙○○（大自然托兒所）」，及原遮雨棚與嗣後違建之大型遮雨棚照片二張對照可證。
（七）被告抗辯系爭附註協議書約定之違約金過高，應負舉證之責任。又被告與原告就系爭租賃物本以價金一千六百萬元成立買賣契約，惟因被告拒絕依約買受系爭租賃物，原告無奈遂與訴外人就系爭租賃物成立買賣契約，並因房價跌落而以七百二十萬元成交，是原告因被告之違約受有八百八十萬元之損失，被告主張雙方約定之違約金過高實無理由。
（八）就被告抗辯代繳租金稅款部分，不論原告有無依規定申報所得稅都與被告無關，此乃原告與稅捐機關間之問題，而被告係扣繳義務人，本應事先扣繳卻未為之，在原告自行申報繳納後，被告又重複繳納該筆稅款，對此，原告並無任何利益可言，是被告主張原告就稅金不當得利，實無理由。
二、反訴部分：
（一）就反訴原告請求返還押租金四十二萬元之部分：反訴原告雖於租期屆滿後，已將房屋交回反訴被告，惟尚有諸多設施未回復原狀，是反訴被告於九十二年九月一日租期屆滿時立即以存證信函催告反訴原告應於五日內盡速回復原狀，此為反訴原告自認之事實，惟反訴原告迄今未履行回復原狀之義務，自不得請求退還押租金。說明如下：
１、反訴原告拆除幼兒寢室及教師寢室隔間牆，其目的在擴建教室以增加招生人數，非如反訴原告所稱係因寢室木製上下床鋪老舊而予拆除改建。
２、反訴原告擅自拆除遮雨棚部分，縱依反訴原告所稱係因瑞伯颱風吹壞帆布，惟亦僅是帆布更新之問題，反訴原告未通知反訴被告即擅自將錏管支架全部拆除，自應負回復原狀之責。
３、系爭租賃物一樓地板原係大理石，品質良好，惟反訴原告基於其經營需要將幼兒寢室拆除，將一樓舖設木質地板以便讓幼兒睡在地板上，此乃基於其經營上之考量，反訴原告自不得據此而拒絕回復原狀。
４、室內管線、室外遮雨平台灌漿、右側二樓鐵皮屋內輕鋼架及隔間牆未拆除，均為反訴原告自認之事實，反訴原告於施設上開設施時均未經反訴被告同意，且反訴原告長達五年之租賃期間內，從未對反訴被告提出任何應修繕而未修繕之主張，今因臨訟而為爭執，顯不足採。
５、依兩造租約第八條第四項規定，反訴原告應於租期屆滿或租約終止時，併將托兒所立案登記及營業登記等，向政府機關辦理遷離或撤銷登記，逾期未辦，視同尚未交屋，依第七條第二項計算逾期罰款。是反訴原告自應於九十二年八月三十一日租賃關係消滅時，併將其托兒所之立案登記撤銷或遷離完成，因此反訴原告謂其於九十二年八月十八日已提出遷移申請，縱延至同年十月七日始獲核准遷移立案，亦無遲延云云，顯係已使無租賃關係之反訴被告忍受反訴原告繼續設立營業登記於系爭租賃物，顯不符兩造前揭約定之意旨。
（二）反訴原告請求返還有益費用二十一萬三千元部分：幼兒、教師寢室上下床鋪設備及隔間牆，均屬反訴被告出租系爭租賃物之附屬租賃物之設施及其經濟價值之行為，且為違約侵損反訴被告財產權之行為，殊無民法第四百三十一條第一項之適用餘地，是反訴原告應負回復原狀之義務。又系爭房屋一樓原本舖設大理石地板，反訴原告未經反訴被告同意即自行拆除並改為舖設櫸木地板，按大理石之材質及價值均遠高於櫸木地板，是反訴原告此舉並未增加系爭租賃物之價值。再主張有益費用應扣除折舊部分，依行政院固定資產耐用年數表，系爭櫸木地板應屬第二項「房屋附屬設備之商店用簡單板業已污損破舊，不僅毫無經濟價值，反訴被告尚且須出資雇工拆除，是反訴原告請求償還有益費用無理由。另依證人林萬春所述，上開二十一萬三千元係反訴原告開始招生前，依其經營需要而裝修系爭房屋，其費用包括拆除採光罩、拆除幼兒寢室，床鋪、隔間牆、油漆及地板等，惟依證人林萬春之證言前後矛盾且與反訴原告所提之單據項目金額不盡相符，是反訴原告以之作為支出有益費用之憑據，顯不足採。
（三）反訴原告請求修繕費用十五萬元部分：依兩造租約第五條第五項規定，本件房屋之所有設備，含頂樓遊戲場之木屋棚架，反訴原告應盡善良管理人之注意義務而為使用並負責維修，使其維持正常使用之功能品質，因此縱使係因颱風侵襲毀損頂樓石棉瓦屋頂，反訴原告本即有自行修繕之義務，因此其修繕費用依上開租約約定，應由反訴原告自行負擔。又反訴原告於五年租賃期間內從未要求反訴被告修繕，更未定相當期限催告反訴被告修繕，其逕為請求修繕費用而未依法予以定期催告，自無理由。
（四）關於建物違建而無法使用之損失十五萬元部分：系爭租賃物之屋外平台部分，於反訴原告返還反訴被告時，與兩造簽訂本件租賃契約時之狀況及面積均無不同，僅平台頂部遭反訴原告以水泥灌漿覆蓋鋼板，是反訴原告並無不能使用之情形，因此反訴原告並無所謂租賃物一部滅失而得請求減少租金之問題。
（五）代繳稅款三萬六千元部分：不論反訴被告有無依規定申報所得稅皆與反訴原告無關，此乃反訴被告與稅捐機關間之問題，而反訴原告係扣繳義務人，本應事先扣繳卻未為之，在反訴被告自行申報繳納後，被告又重複繳納該筆稅款，對此，反訴被告並無任何利益可言，是反訴原告主張反訴被告就稅金有不當得利，實無理由。
參、證據：提出租賃契約書、租賃附註協議書、新竹學府路郵局第四三號存證信函、中壢建國路郵局第九一○號存證信函、公證書暨租賃契約書、讓渡契約書、租賃契約解約書、回復原狀所需費用明細表及其估價單、桃園縣政府府社婦字第○九二○二四九八八二號函、不動產買賣契約書、固定資產耐用年數表（以上均為影本一件）、契稅繳款書六件、土地增值稅繳款書二件，及照片十七張為證。
乙、被告即反訴原告方面：
壹、聲明：
一、本訴部分：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利之判決，請准供擔保免於假執行。
（三）訴訟費用由原告負擔。
二、反訴部分：
（一）反訴被告應給付反訴原告九十三萬三千元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日（九十二年十一月二十九日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）反訴原告願供擔保請准宣告假執行。
（三）訴訟費用由反訴被告負擔。
貳、陳述：
一、本訴部分：
（一）本件原委乃八十七年間，被告認識之幼教同行張淑真向被告表示其有意遷往他處經營幼稚園，惟因租約尚未到期恐有違約情事，而被告既有意經營幼稚園，遂與被告商談讓渡事宜，擬於八十七年八月一日以後轉與被告經營。因被告與張淑真簽約時亦知此協議須經原告同意，故於讓渡協議書第二條約明「須經房東同意後雙方合約始生效力」。惟訂約後張淑真遲未回應是否取得房東之許可，被告斯時因尚有考量至他處經營幼稚園，遂主動向原告詢問其是否同意張淑真將系爭租賃物轉租與被告，原告表示並不知情，而被告則表示如不同意亦無涉，豈知原告即向被告勸服承租。至原告解除其與張淑真之租約乙事，係由原告自行出面處理，待原告與張淑真解除租約後，再與被告簽訂本件租約。再原告主張訴外人張淑真有違約情事並非屬實，蓋被告與張淑真簽訂之讓渡契約書在未經原告同意前並未生效，且被告亦未有自張淑真處受讓使用系爭租賃物之情事，是訴外人張淑真並無違反禁止轉租之約定，原告所言不實。
（二）被告見系爭租賃物諸多設施已破舊不堪，原無意承租，然原告為提高被告承租意願，乃於租約第三條及第五條第四點約定：「自八十七年九月一日至八十八年二月二十八日此半年租金全免」、「房屋以現狀交予乙方（即被告），如有改裝設施之必要時，乙方取得甲方（即原告）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建物」，蓋被告承租後，勢必得花時間整頓內部而無法立即經營並完整使用系爭房屋，且系爭房屋原有設施老舊不堪，實有再為裝設之必要，故約定被告於取得原告同意後即得自行裝設，以利被告使用與經營管理。被告於租賃期間，經原告同意整修之花費不貲，且遭逢颱風等不可抗力致系爭房屋損壞，為顧及學童安全，被告於通知原告後即自行雇工修繕並代墊修繕費。又九十一年十月間，被告接獲大園鄉公所查報系爭租賃物部分係違章建物，該違建係原告交付系爭租賃物予被告時即存在，並非被告所增建，原告隱瞞違建之事實而出租被告以獲取租金利益，顯有詐欺取得不法利益之嫌。被告知悉系爭租賃物有違建情事，屢催原告出面處理，並賠償被告一切損害，惟原告置之不理，因此於租期屆滿時，被告依約將系爭租賃物回復原狀，並於九十二年八月十八日將托兒所立案登記及營業登記向政府機關辦理遷移，再發律師函通知原告返還被告前所支付之押租金四十二萬元，及原告應償還之修繕費用、有益費用、被告代墊之稅金等等。
（三）兩造簽立本件租約時，並無任何買賣系爭租賃物之合意，僅賦予被告有續租或優先承買之選擇權利，要無買受義務。被告於租期屆滿不續租或承買，並無違約情事可言，原告以此主張被告應給付違約金要無理由。
１、若兩造係約定被告於租賃期滿前有買受系爭租賃物之義務，否則即屬違約，則其契約用語應為「被告於租賃期間屆滿時，應即依附註協議之條件買受系爭租賃物」，而非約定「被告於租賃期間內，可隨時依附註協議書第三條之約定承購本件租賃物。」是依兩造之契約用語，係賦予承租人優先購買系爭租賃物之權利，而非課與承租人買受義務。又契約第八條第七項：「於租期中，如甲方（即原告）欲出售本件租賃標的物房屋時，乙方（即被告）有依同一條件優先承購之權利」、第十一條：「租賃期間內，乙方（即被告）可隨時依附註協議書第三條之約定購買本件租賃標的物，且自買賣契約書簽定生效同時，本租賃契約書即行作廢。」上開約定意旨，顯係宣示被告有優先承買之權利。
２、參照租賃附註協議書之全部內容，其意係在確認被告就系爭租賃物有優先承買之權利，第三條僅係約明被告如有意承購時，願以一千六百萬元為價金，如原告屆時反悔不賣與被告，原告應支付被告押金兩倍之違約金。又第四條雖約定「甲、乙任一方若違此協議，應支付對方押金兩倍之違約金（八十四萬元整）。」惟查，解釋契約條文內容應綜合契約約定之本旨解釋之，兩造僅意在約定被告就系爭租賃物有優先承買權，則被告既有權選擇是否承買，即無違約可能，故不得僅以第四條之條文內容同列甲乙雙方，即認為被告有買受系爭租賃物之意思表示。再者，一般房地買賣契約至少會約明「買賣標的（土地地號、建物建號、房屋座落及面積」、「買賣價金（價金多寡及清償期）」、「產權過戶手續、稅捐」等事項，惟系爭租賃附註協議書除重申租賃標的物之座落門牌及租賃期限外，並未再進一步特定系爭租賃物之土地地號、建物建號及面積、買賣價金之給付方式、清償期等契約必要之點，顯無買賣之合意。
３、若兩造簽約時即有「於租期屆滿時，為買賣系爭租賃物之合意」，則兩造必於簽約同時即有明確之「附期限之買賣契約」或「買賣之預約」之合意，怎可能在同一天、同一份契約書中尚為「續租」（租賃契約第二條、第五條、第九條）及「優先承購權」（租賃契約第八條、第十一條）之約定？蓋不論是續租或優先承購之約定，均與原告主張兩造間有買賣契約之合意相矛盾。況原告曾於訴訟前寄發給被告存證信函，內載「因台端決定不再續租，因此雙方於九十二年九月一日租賃契約屆滿之日將系爭房屋點交本人」，亦證原告承認被告依租賃契約有選擇續租之權利，如被告不欲續租，被告則有依約返還租賃物之義務，並無承買義務可言。舉輕以明重，被告既有權決定續租與否，當有權決定是否行使優先承買權，故被告無承買義務可言。
４、被告於接獲原告來函以附註協議書第三條約定催告履行買賣契約時，甚感莫名，蓋兩造本無買賣契約之合意，僅於被告行使優先承買之情形下，「願以」一千六百萬元承購租賃物，當初附註協議書簽訂之原意僅係一個願景，希望被告在該處經營順利，將來有能力購買系爭租賃物以為永續經營。原告亦明知此事實，卻一反原來之約定，被告始回以相同之用語「願以」無息且分期一千個月之方式向原告購買，以提醒原告兩造當初協議之真意何在，是以，被告回覆之真意乃「無承買之意願，拒絕行使優先承買權」至明。惟原告竟執以陳稱被告顯欠缺履約誠意，實則兩造根本無買賣契約存在，被告並無履約之義務，何來履約誠意可言。
（四）退步言之，如鈞院認原告請求違約金有理由，惟原告請求之違約金額過鉅，應予酌減。又兩造並無買賣系爭租賃物之合意，縱鈞院認被告有違約情事，然客觀上原告未受有任何不利益，若此即讓被告負擔八十四萬元之不利益，顯有不公。查被告向原告承租之租金每月僅六萬元，坊間租賃房屋之押租金多訂為兩個月之租金額，是以兩造所約定之押租金四十二萬元即偏高，從而違約金依押租金兩倍計算顯屬過高。次查，原告以七百二十萬元出售系爭租賃物，足證系爭租賃物並無一千六百萬元之價值，且參原告所提出系爭租賃物之買賣契約書及增值稅單，可知系爭租賃物之移轉現值尚且高於原地價而須課征土地增值稅，依此，系爭租賃物之價值實無因房地景氣而受影響，甚至較八十七年兩造簽訂租約及附註協議書時還高，是原告主張其因被告未依約買受系爭租賃物，受有一千六百萬元扣除七百二十萬元即八百八十萬元之損失，顯無理由。
（五）再退萬步言，如鈞院認原告請求違約金有理由，被告亦得主張下列債權與之抵銷，從而原告不得再對被告為任何主張。
１、押租金債權：四十二萬元。被告既已依約返還租賃物，原告即應返還押租金四十二萬元與被告。惟原告卻以被告有諸多未回復原狀之情事為由，拒不返還押金四十二萬元，實無理由，說明如下：⑴幼兒寢室及老師隔間：被告於八十七年承租系爭房屋，當時因內部設施老舊不堪，經原告同意後即自行出資全面整修，而予拆除以擴大教室面積並全面舖設木質地板。原告並曾於八十八年七月十四日受邀參與被告托兒所第一屆畢業典禮之頒獎，並對被告良好建設規劃幼稚園表示讚許及感謝之意，此有當時之照片可稽。又兩造租賃契約第五條第四項亦約明被告經原告同意後，得自行改裝設施，是若被告係未經原告同意而自行拆除，何以原告早已知悉而均無異議？再者，被告向原告承租時之原貌亦非原告所提照片所示如此新穎，如設施尚堪使用，被告何必花費不貲予以拆除，並於一、二、三樓舖設櫸木地板？⑵遮雨棚：被告於承租時已破舊不堪，嗣八十七年十月間又遭瑞伯颱風吹裂頂樓石棉浪板碎片所砸爛，被告通知原告盡速前來修繕卻不獲置理，被告為幼童安全即先行雇工修繕，除將不堪使用且可能因鏽蝕脫落造成危險之遮雨棚拆除外，更將破毀之四樓石棉浪板全數更換成金屬隔熱板，此項因風災之不可抗力所造成之修繕費用、有益費用，依約均應由原告給付，原告竟要求被告回復至整修前不堪使用之原狀，實為無理。⑶消防管線：該消防管線設備係被告於八十七年間申請立案時法令規定所需具備之要件，因原告交付租賃物與被告時並未具備，被告始於原告同意設置之情形下自行雇工裝設，原告本即有提供合於托兒所使用租賃物之義務，是系爭消防管線乃被告為原告之利益所裝設，原告主張應予拆除自無理由。⑷房屋右側二樓之鐵皮屋：該改建係經原告同意，且係對原告有利，原告於被告交還租賃物時亦未爭執，卻因臨訟再為爭執，顯違誠信。⑸遮雨平台灌漿部分：原告原交付用作幼兒遊戲區之地面（即原告所述之遮雨平台）僅有一層鐵皮，且因使用已久、鏽蝕嚴重，多處鐵皮已穿孔，幼兒使用顯有安全之虞，因此被告經原告同意後，自行雇工灌一層薄水泥漿，以免危險，斯時原告尚且感謝被告主動維護園區，且嗣後被告返還租賃物時，原告亦未就此有所異議。又該遮雨平台其上之大型遮雨棚並非遭查報違建之部分，原告企圖混淆並因臨訟再為爭執，顯違誠信。⑹影印機及瓦斯桶：原告原即未交付被告影印機或瓦斯桶，何來返還義務？實屬無稽。原告主張有交付影印機乙台及瓦斯桶三支與被告使用，應由原告舉證證明，不得以原告自行與訴外人張淑真之租賃契約所附租賃設備概略持以對被告主張，蓋依債之相對性原則，原告與訴外人之約定應與被告無涉。⑺雜物：頂樓儲藏室於被告承租時即雜物甚多，並非被告所致，況被告僅留數本教材，尚可供幼教業者使用，對原告亦無不利情事，且被告返還租賃物時，原告亦未就此有所異議，又於九十二年九月一日寄發給被告之存證信函亦未提及。再依兩造租賃契約書第八條其他特約事項第二項「乙方（即被告）遷出時，如遺留家具雜物不搬者，視為拋棄，聽由甲方（即原告）處理，甲方並可向乙方請求遷移處理費，乙方不得異議」，是以，原告至多僅得向被告另行請求遷移處理費，而不得據此拒絕返還押租金。⑻被告早於九十二年八月十八日，自系爭租賃物辦理撤銷立案登記，並經縣政府受理在案，至同年十月七日核准新的立案登記，此與被告何時自租賃物遷移並無關係，原告對此顯有誤解，因此，被告並未違反兩造租約第四條之約定。⑼綜上，被告業已依約回復系爭租賃物原狀，且依租約第五條第四項約定，上開第⑴、⑶、⑷、⑸項於被告交還租賃物時，並無回復該部分之義務；而上開第⑵項，依租約第六條危險負擔之規定，因不可抗力造成之危險應由原告負修繕之責。甚且，被告每一次修繕或裝潢整建系爭租賃物，均會告知原告並經其同意，原告有時亦親自前來訪視，然原告空言否認，實不足採。是原告自應返還押金四十二萬元予被告。
２、有益費用：十七萬七千元。拆除不堪使用之幼兒寢室及老師隔間，而舖設櫸木地板之費用為二十一萬三千元，惟扣除折舊三萬六千元後，僅請求原告償還十七萬七千元之有益費用。
３、代墊之修繕費用：十五萬元。因瑞伯颱風侵襲毀損系爭租賃物之石棉瓦屋頂，為顧及學童安全，被告知會原告後，即自行雇工拆除石棉瓦屋頂並另行裝設鐵皮屋頂，共支出十五萬元，此有單據為憑。
４、租賃物部分有違建情事，導致無法使用之損失：十五萬元。原告交付之租賃物（使用面積一百八十坪，空地六十坪），其中位於○○鄉○○村○○街○○○巷○號、四號之一、二層建物（約六十坪，占租賃使用面積四分之一）竟屬違章建物，並於九十一年十月間遭大園鄉公所通知應予拆除，導致被告得使用租賃物之面積大減，爰主張自九十一年十一月起至九十二年八月底止，共十個月租賃物部份無法使用之損失，每月租金以六萬元計，共計十五萬元（60000x1/4x10），是原告應賠償被告十五萬元。
５、代繳之租賃所得稅稅款：三萬六千元。依稅捐稽徵法之規定，原告係租金收入之納稅義務人，卻未繳納九十二年一月至七月，每月六萬元租金所得百分之十總計三萬六千元之所得稅，被告已於九十三年八月五日代為繳納，有繳款書可稽，是原告顯受有三萬六千元之不當得利，應返還予被告。
６、合計上述被告對原告得主張之債權為九十三萬三千元，並均屆清償期，被告主張與本件原告之請求抵銷。
二、反訴部分：反訴原告本於與反訴被告間之租賃關係，訴請反訴被告給付下列金額予反訴原告，分述如下：
（一）返還押租金：四十二萬元。依兩造租約第四條約定，反訴被告應於反訴原告將租賃物回復原狀無損交還，並將托兒所登記辦理遷移或撤銷後，無息返還反訴原告押金、第八條第四項亦約明：「乙方（即反訴原告）於租期屆滿或租約終止時，應將托兒所立案登記及營業登記等，向政府機關辦理遷移或撤銷登記」。反訴原告已依約將系爭租賃物回復原狀，並交還鑰匙予反訴被告收執無誤，且提早於九十二年八月十八日辦理撤銷原托兒所之立案登記，是反訴被告應返還反訴原告押金四十二萬元。
（二）有益費用：十七萬七千元。
１、反訴原告拆除不堪使用之幼兒寢室及老師寢室隔間，並舖設櫸木地板之費用為二十一萬三千元，此有單據及證人陳寶環及林萬春之證述可稽。此乃反訴原告就系爭租賃物支出之有益費用，增加租賃物之價值，爰依民法第四百三十一條第一項及兩造租約第五條第四項之規定，請求反訴被告償還該筆有益費用。
２、另就反訴被告主張抗辯應扣除折舊部分，查系爭租賃物之地板原為磨石子地板，被告為增加使用上便利及舒適而設置櫸木地板，應屬有益費用之支出，若反訴被告另為設置，亦需花費相同金額之費用，對於反訴被告而言亦獲得相同價值之利益，是以並無折舊可言。再者，反訴被告所舉櫸木地板受損範圍，亦僅靠近洗手間牆壁之角落部份，並非全部地板皆有受損情形。退步言之，反訴原告認為系爭櫸木地板之耐用度，縱有折舊，以折舊三萬六千元為宜，換言之，現存價值仍有十一萬四千元整。
３、次查，反訴被告主張系爭櫸木地板折舊後並無經濟價值，尚且須雇工拆除云云，並不實在。蓋系爭租賃物反訴被告自承已出售第三人，並以現況交屋，是以系爭櫸木地板亦為該買賣標的之一部分，現亦交由買受之第三人使用中，對反訴被告而言並無不利，更無須拆除。
（三）修繕費用：十五萬元。因瑞伯颱風侵襲毀損石棉瓦屋頂，反訴原告因而雇工拆除石棉瓦屋頂並另行裝費用係因不可抗力所生，依兩造契約第五條第五項、第六條及民法第四百二十九條出租人修繕義務之規定，自應由反訴被告負擔。
（四）建物違建而無法使用之損失：十五萬元。反訴被告交付之租賃物（使用面積一百八十坪、空地六十坪），其中位於○○鄉○○村○○街○○○巷○號、四號之一、二層建物（約六十坪，占租賃使用面積四分之一）竟屬違章建物，並於九十一年十月間遭大園鄉公所通知應予拆除，導致反訴原告得使用租賃物之面積大減，爰依民法第四百二十三條、第四百三十五條第一項之規定，請求反訴被告減少租金，自九十一年十一月起至九十二年八月底止，共十個月租賃物部分無法使用之損失，每月租金以六萬元計，共計十五萬元（60000x1/4x10）。
（五）代繳稅款：三萬六千元。依稅捐稽徵法之規定，反訴被告係租金收入之納稅義務人，卻未繳納九十二年一月至七月，每月六萬元租金所得百分之十總計三萬六千元之所得稅，反訴原告已於九十三年八月五日代為繳納，有繳款書可稽，是反訴被告顯受有相當於三萬六千元之不當得利，應返還予反訴原告。
（六）綜上，反訴被告應償還反訴原告共計九十三萬三千元。
參、證據：提出租賃契約書、大園鄉公所違建查報單、中壢建國路郵局第九一○號存證信函、律師函、新竹武昌街郵局第一六三○號存證信函、桃園縣政府府社婦字第○九二○二二九五六一號函、估價單及收據、修繕費用收據、桃園縣政府托兒所立案證書九十府社婦字第三九五九七號、府社婦字第○九二○二二九五六一號、補繳各類所得扣繳稅額繳款書（以上均為影本一件）及照片二張為證，並聲請傳喚證人陳寶環、林萬春、林素珍。
理 由
壹、本訴部分：
一、本件原告起訴主張：兩造間訂有系爭租賃契約書及租賃附註協議書，約定由被告承租原告所有系爭建物用以經營幼稚園，因被告恐租期屆滿後，原告將收回系爭租賃物而坐收經營成果，故雙方於租賃附註協議書約定：於租賃期間內，兩造願以一千六百萬元買賣系爭租賃物，任一方違反此協議，應支付對方押金兩倍之違約金（八十四萬元整）。是以，雙方應於租賃期間內履行買賣系爭租賃物之協議，惟被告欠缺履約誠意，嗣兩造租期屆滿，原告屢催被告仍迄未履行，是被告已違反兩造租賃附註協議書之約定，爰依該租賃附註協議書第四條之約定，訴請被告給付原告違約金八十四萬元等語。被告則以：兩造簽定系爭租賃契約時，並無任何買賣系爭租賃物之合意，該租賃附註協議書之約定，僅係賦予被告得選擇續租或優先承買系爭租賃物之權利，被告並無買受義務，從而被告於租期屆滿依約返還租賃物，並無任何違約情事等語置辯，並以其對原告之債權主張抵銷之抗辯。
二、本件經依民事訴訟法第二百七十條之一第一項第三款、同條第三項之規定，整理並協議簡化爭點，是本院僅需就兩造協議簡化之爭點及不爭執點為審究（見本院卷第二二四頁）。經查：兩造於八十七年五月二日就坐落桃園縣○○鄉○○村○○街○○○巷○號、二之一號、二之二號、四號、四之一號、四之二號共六棟建築物（下稱系爭租賃物）簽立系爭租賃契約書及租賃附註協議書，約定租期自八十七年九月一日至九十二年八月三十一日止共計五年，由被告承租供作經營幼稚園之用，並已支付押租金四十二萬元予原告；兩造並於系爭附註協議書第三條、第四條約定：「雙方協議於租賃期間內，無論日後房價之漲跌，乙方（即被告）願以一千六百萬元整，承購本件租賃物，甲方（即原告）亦同意以此價位讓售」、「甲、乙任一方若違此協議，應支付對方押金兩倍之違約金（八十四萬元整）」等事實，為兩造所不爭執，且有原告所提租賃契約書、租賃附註協議書影本各一件附卷可稽，自堪信為真實。
三、本件本訴兩造之爭點有：（一）兩造是否約定被告應以一千六百萬元履行購買系爭租賃物之義務？（二）被告若未購買是否即構成違約而有給付違約金之必要？又違約金是否過高？（三）被告得否以其對原告之債權主張抵銷？茲分別論述如下：
（一）查本件兩造所爭執者乃關於系爭租賃附註協議書第三條、第四條之約定究屬附履行期買賣契約抑或租賃附約之性質？故本件首應審究者乃系爭租賃協議書之性質及效力為何？其與系爭租賃契約書之間有何關聯？
１、本件原告主張系爭租賃契約書與租賃附註協議書係二個獨立之契約，該租賃附註協議書係以租賃契約所訂之租賃期間終止日為買賣契約之最後履行期，性質上屬附履行期之買賣契約，由於兩造買賣契約業已成立，被告有交付價金之義務，若未履行即須給付違約金；被告則以該租賃附註協議書僅係補充租賃契約第十一條關於優先承買權之約定，性質上屬租賃契約之附約，租期屆滿時，被告有權決定續租與否及承買與否，故該租賃附註協議書係為保障被告之承租權益所設，兩造買賣契約尚未成立，被告自無給付違約金與原告之理等語資為抗辯。
２、按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院十七年上字第一一一八號判例要旨參照。次按當事人訂立契約之意思表示不明或有爭執時，應通觀契約全體內容而為判斷。查系爭租賃契約書中，第二條「租賃期限：自民國八十七年九月一日起，至民國九十二年八月三十一日止計五年。期滿雙方得另行協議續約」、第九條「於租期屆滿時，除經雙方另以書面訂立租約，否則縱乙方繼續使用租賃物，並支付租金，亦不視為有租約存續或雙方默示訂立租約之情事」，此為續租之約定；又同契約第八條第七款「於租期中，如甲方（即原告）欲出售本件租賃標的物房屋時，乙方（即被告）有依同一條件優先承購之權利」、同契約第十一條：「租賃期間內、乙方可隨時依附註協議書第三條之約定承購本件租賃標的物，且自買賣契約書簽訂生效同時，本租賃契約即行作廢」，此為被告有優先承購權利之約定；復按租賃附註協議書中，第三條「雙方協議於租賃期間內，無論日後房價之漲跌，乙方願以新台幣一千六百萬元整，承購本件租賃物，甲方亦同意以此價位讓售」、第四條：「甲、乙方任一方若違此協議，應支付對方押金兩倍之違約金（新台幣八十四萬元整）」。綜觀上開兩造契約內容而予解釋，系爭附註協議書性質上應屬租賃契約之附約，並非如原告所稱兩契約係獨立存在，且附註協議書為附履行期買賣契約。蓋其契約名稱既稱「租賃」附註協議書，且其契約內文首行即謂：「因房屋租賃事件，訂立本協議書，雙方同意條件如左：」此即揭示該租賃附註協議書係為兩造間租賃關係而訂立；再者，如兩造買賣契約業已成立，僅係附履行期，被告有支付購買價金一千六百萬元之義務，何以於系爭租賃契約第八條第七款及第十一條復規定被告有優先承購之權利？又何以於系爭租賃契約第二條及第九條約定續租事宜？是以，上開契約內容應係賦予承租人有選擇續租或優先承購系爭租賃物之權利，誠如原告所稱：「惟因被告恐租期屆滿後，原告將收回自行經營坐收成果，故雙方另行訂立一租賃附註協議書」，故契約意旨應在保障承租人權益，從而解釋該租賃附註協議第三條之約定，應僅係價金之預定用以保障承租人之優先承買權益，第四條則應係指任一方日後若不以一千六百萬元作為買賣價金，則反悔之一方即屬違約，應給付他方押金兩倍之違約金。綜上所述，可知系爭租任附註協議書非如原告主張係獨立之買賣契約書，而係以被告所主張之租賃契約之附約，僅係賦予被告對於系爭建物有優先購買之權利，而優先購買時對於系爭建物之價格係以一千六百萬為成交價格較為可採。
（二）被告若未支付價金購買系爭租賃物是否即構成違約而有給付違約金之必要？又違約金是否過高？誠如前述，兩造所簽訂之租賃附註協議書僅係賦予被告對於系爭租賃物有優先購買之權利，而當被告行使優先購買權時對於系爭建物之價格係以一千六百萬為成交價格，由於兩造買賣契約尚未成立，租賃附註協議書非如原告所主張之附履行期買賣契約，則被告既無支付買賣價金之義務，則於租期屆滿後，被告不選擇行使優先購買權購買系爭租賃物時，即無違反前開租賃附註協議書第四條「以價金一千六百萬元買賣系爭租賃物」之約定，是被告未購買系爭租賃物自不構成該違約情事，則本件原告依據租賃附註協議書第四條主張兩造業已簽訂買賣契約，基於買賣契約被告有支付價金之義務，現今被告不履行買賣契約，依契約約定應給付違約金八十四萬元，為無理由，應予駁回。
（三）被告得否以其對原告之債權主張抵銷？綜上所述，原告請求被告給付違約金既無理由而應予駁回，從而被告所主張之抵銷抗辯即無須再作論斷。
四、綜上所述，原告基於兩造所簽訂之租賃附註協議書，主張兩造買賣契約業已成立，僅係附有履行期，被告違反買賣契約，依照契約應給付八十四萬元之違約金，顯無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回，附此敘明。
貳、反訴部分：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；又反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第二百五十九條、第二百六十條第一項定有明文。本件反訴之訴訟標的與本訴訴訟標的均為兩造間之租賃契約，其攻擊防禦方法相牽連，且非專屬於他法院管轄，依前揭說明，本件反訴之提起為合法，應予准許。再按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一或不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第七款分別定有明文。反訴原告於起訴後基於不當得利請求權，追加請求反訴被告返還伊代繳稅金三萬六千元之不當得利，另減縮請求有益費用中之櫸木地板價值為十一萬四千元，均係基於其主張系爭租賃契約關係此一基礎事實，當不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前開條文規定，應予准許，合先敘明。
二、本件反訴原告起訴主張：兩造租賃契約既已期滿而消滅，且伊已返還系爭租賃物與反訴被告，反訴被告即應返還訂約時反訴原告給付之押租金四十二萬元；另於租賃期間，反訴原告為反訴被告支出有益費用十七萬七千元、修繕費用十五萬元、代繳稅金三萬六千元，及因系爭租賃物部分建物違建遭拆除而減少使用面積之損失為十五萬元，以上共計為九十三萬三千元，爰依租賃關係及不當得利法律關係，訴請反訴被告給付反訴原告九十三萬三千元等語。反訴被告則以：兩造租約雖已終止，惟反訴原告未依約將系爭租賃物回復原狀返還予反訴被告，自不得請求退還押租金；另否認反訴原告所請求之有益費用、修繕費用、代繳稅金及系爭租賃物因部分違建遭拆除致減少使用面積之損失等語，資為抗辯。
三、經查：茲就反訴原告請求之項目及金額分別論斷如下：
（一）押租金四十二萬元部分：
１、反訴原告因承租系爭租賃物，交付押租金四十二萬元予反訴被告，為兩造所不爭執，並有租賃契約書影本在卷足憑。反訴被告陳稱：反訴原告有九項未回復原狀之情事：①擅自拆除幼兒寢室四間及教師寢室隔間牆，未回復原狀、②擅自拆除之遮雨棚未回復原狀、③擅自裝設之室內管線未拆除、④擅自將房屋右側二樓之鐵皮屋（原為儲藏室）改建為教室使用，至今只將天花板之石綿瓦拆除，其於輕鋼架及隔間尚未拆除、⑤室外遮雨平台灌漿部分未回復原狀、⑥辦公室影印機乙台未歸還、⑦瓦斯桶三支未返還、⑧頂樓儲藏室雜物未清除，⑨未於約定期限即九十二年八月卅一租賃關係消滅時，併將托兒所之立案及營業登記辦妥遷離或撤銷登記，視同尚未交屋，因此反訴原告不得請求返還押租金云云。
２、惟查：依兩造租賃契約書第五條第四款「房屋以現狀交予乙方，如有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築物，乙方於交還房屋時，除結構之整建裝潢外，餘應負責回復原狀」、同條第五款「本件房屋之所有設備含水電、衛浴設備、頂樓遊戲場之木屋棚架，乙方應盡善良管理人注意義務而為使用並負責維修，使其維持正常使用之功能及品質」、第八條第四款「乙方於租期屆滿或租約終止時，應併將托兒所立案登記及營業登記等，向政府機關辦理遷離或撤銷登記。逾期未辦理，視同尚未交屋」。依上開兩造租約之約定，本院審酌有無回復原狀乙節如下：⑴上揭第一項至第五項等情事，核屬兩造租賃契約第五條第四款「結構之整建裝潢」之範圍，故非在回復原狀之範圍內。⑵第六項、第七項等情事，反訴被告未能確切證明伊曾交付予反訴原告，且依契約第五條第五款之規定，系爭租賃物之所有設備僅為：水電、衛浴設備、頂樓遊戲場之木屋棚架等，並未包括影印機乙台、瓦斯桶三支。又反訴被告雖以訴外人張淑真與反訴原告前於八十四年簽訂之讓渡契約書所附之「租賃設備概略」中，有影印機乙台、廚房設備全套即包含三支瓦斯桶等記載，據為主張反訴原告應負返還義務，然而該讓渡協議書第二條約明：「須經房東同意後雙方契約始生效力」，則該讓渡協議書既未生效力，自無拘束反訴原告之理；況依於債之相對性原則，該讓渡協議書之效力並不及於反訴被告，故反訴被告不得執為主張。⑶第八項核屬遺留傢俱雜物，依兩造租約第八條第二款規定，視為拋棄，聽由甲方（即反訴被告）處理。是反訴原告已騰空返還系爭租賃物，反訴被告辯稱反訴原告迄未回復原狀乙節，實難採信。⑷第九項之事由，依兩造租約第四條約定：「．．．於租期屆滿，乙方（即反訴原告）將租賃物回復原狀，房屋無損交還甲方（即反訴被告），並將托兒所營業及立案登記遷離或撤銷後，無息退還押租金。」查反訴原告於九十二年八月十八日向桃園縣政府辦理撤銷原「桃園縣私立大自然托兒所」之立案登記（立案字號：（九十）府社婦字第三九五九七號），再以「桃園縣私立大自然托兒所」重新立案，並於九十二年十月七日核准立案登記（登記字號：府社婦字第○九二○二二九五六一號），此有桃園縣政府九十二年十月七日府社婦字第○九二○二二九五六一號函影本一件、桃園縣政府托兒所立案證書影本二件為憑，堪信為真實。是反訴原告於租期屆滿即九十二年八月卅一日前即已辦理撤銷托兒所之立案登記，揆諸依上揭約定，反訴被告即應退還押租金。
３、按押租金契約係在擔保承租人履行租賃契約義務而另行成立之從契約，租賃契關係不存在時，出租人即應返還之。而兩造之租賃關係，係於租期屆滿之翌日即九十二年九月一日起消滅，而反訴原告業已依約回復原狀，房屋無損交還反訴被告，是反訴原告請求反訴被告返還押租金，洵屬有據。
（二）有益費用十七萬七千元部分：
１、反訴原告主張：伊經反訴被告同意後，自行拆除不堪使用之幼兒及教師寢室隔間，並舖設櫸木地板之費用為二十一萬三千元，屬增加租賃物價值之有益費用支出，而櫸木地板之價值，經扣除折舊三萬六千元後之現存價值為十一萬四千元，故反訴被告應給付反訴原告十七萬七千元，並提出八十七年十月二十日開立之估價單及九十二年十月二十一日補開之收據影本各一件為證。反訴被告則以：反訴原告未經同意即自行拆除幼兒及教師寢室隔間，並將原大理石地板改舖設櫸木地板，係減少租賃物之經濟價值，且反訴原告所提之單據與證人之證詞互相矛盾，難以證明係益費用之支出等語置辯。
２、⑴按「承租人就租賃物，支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用，但以其現存之增價額為限」，民法第四百三十一條第一項定有明文。⑵查反訴原告雖提出之八十七年十月二十日開立之估價單及九十二年十月二十一日補開之收據影本各一件，並以證人林萬春、陳寶環之證述證明反訴被告交付反訴原告使用之租賃物有不堪使用之情事。且證人林萬春證稱：「約八十六年到八十八年間，因為二樓床鋪發霉他要我拆掉並重新舖設，有的是舖設塑膠地板，有的是用木板地板，牆壁是速麗板釘的，有翹起來又發霉也要我去將他拆除，並將牆面重新油漆過」、「當時情形並非如原證八照片所示，牆壁部分不同，床的部分顏色不同，也沒有我看到的速麗板，我當時看到床有照片中的顏色，也有米色的」、「（床鋪是否是新的？）床都已經壞掉了，有陷下去的情形」；又反訴原告所提被證八估價單及收據，證人林萬春證稱此乃事後補開，而僅就記憶中的項目寫上去，又因開立發票之故，所以原本之工程款約十八、十九萬元，須加百分之七（因發票係向他人購買，故再加百分之二），故為二十一萬三千元，上開證述足堪認定反訴被告交付反訴原告使用之租賃物有不堪使用之情形，且反訴原告就此支出費用，因而增加該租賃物之價值，依上揭條文規定，反訴原告自得請求反訴被告償還其費用，但以其現存之增價額為限。⑶依行政院發布之固定資產耐用年數表，該櫸木地板核屬第一類房屋建築及設備之第二項房屋附屬使用系爭櫸木地板已達五年，已逾耐用年數，無現存之增價額可言，從而反訴原告主張有益費用之償還，應無理由。
（三）代墊之修繕費用十五萬元部分：反訴原告主張：系爭租賃物之屋頂因瑞伯颱風侵襲毀壞，為顧及學童安全，反訴原告即自行雇工修繕支出十五萬元，反訴被告應予償還。反訴被告則以：依兩造租約第五條第五項規定，反訴原告本即有修繕義務，又反訴原告從未曾催告反訴被告修繕，即遽為請求修繕費用，當無理由云云置辯。「按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得請求出租人償還其費用」，民法第四百三十七條第一項固定有明文。經查：反訴被告否認反訴原告進行修繕前曾經催告反訴被告進行修繕，而反訴原告對於系爭房屋屋頂有修繕之必要，且在其自行雇工修繕之前曾通知出租人即反訴被告修繕之事實，未能舉證以實其說，實難憑信。雖反訴原告提出九十二年十月十八日補開立之收據證明支出修繕費用之事實，然經反訴被告否認其真正，反訴原告復又未能以其他證據證明此項費用之支出，故反訴原告請求反訴被告償還修繕費用十五萬元之部分，殊無理由，反訴原告此部分之請求，顯無理由，應予駁回。
（四）租賃物有違建情事致無法使用之損失十五萬元部分：反訴原告主張反訴被告交付之租賃物中含有違建部分，致伊有部分無法使用之損失，爰請求自九十一年十一月起至九十二年八月底止，以每月租金六萬元計算，共計損失十五萬元。反訴被告則以該違建之大型遮雨棚係反訴原告嗣後所搭建，又系爭房屋之屋外平台部分，於反訴原告返還本件租賃物時，與兩造簽訂租約時之狀況及面積均無不同，是反訴原告並無不能使用之情形云云為抗辯。惟查：按『民法第四百三十五條第一項規定：「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。」既明定以承租人之請求為減租效力發生之要件，則在承租人未為減租之請求前，出租人仍有全部租金請求權，如承租人已按原定租額全部履行，不得依不當得利之規定請求返還』，最高法院八十五年台上字第八○八號判決參照。故反訴原告既於租賃關係存續中，未為減租之請求，則其於租賃關係消滅後始依民法第四百三十五條之規定請求無法使用租賃物之損失，參酌上開最高法院判決意旨及條文規定，洵屬無據，故反訴原告此部分之請求，顯無理由，應予駁回。
（五）代繳稅款三萬六千元部分：反訴原告陳稱反訴被告未繳納九十二年一月至七月之租金所得稅款三萬六千元，業經伊代為繳納，有繳款書為憑，因而主張反訴被告受有三萬六千元之不當得利，應予返還。反訴被告對反訴原告代扣租賃所得稅金三萬六千元及明年此部分退稅係退還反訴被告之事實不否認，然反訴被告辯稱到時候還需反訴原告之協助，反訴被告才能退稅，故反訴被告並無不得利之情事置辯。按就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔，民法第四百二十七條定有明文；次按租賃所得稅，乃就有租賃所得者課徵之稅賦，本應由有租賃所得之出租人即反訴被告繳納，所得稅法第八十九條第一項第二款規定參照。查系爭租賃物自九十二年一月一日起至同年八月三十一日止，租金每月八萬元，收入所得總額為六十四萬元，為兩造所不爭執。而上開租金所得，反訴被告於申報九十二年度綜合所得稅時，已核實申報並繳納，有反訴被告所提綜合所得稅結算申報書影本一件為憑，自堪信為真實。至反訴原告亦提出伊代為補繳稅款三萬六千元之補繳各類所得扣繳稅額繳款書影本一件為證。按納稅義務人有機關、團體、事業或執行業務者所給付之租金所得者，應由扣繳義務人即反訴原告於給付時依規定之扣繳率或扣繳辦法，扣取稅款，並依同法第九十二條規定繳納之，所得稅法第八十八條第一項第二款定有明文。既然反訴被告不否認反訴原告所繳納之代扣款，明年退稅係退還反訴被告，則反訴被告有三萬六千元租金所得之退稅款，此乃反訴原告所繳納，故反訴原告主張反訴被告不當得利，請求返還三萬六千元之代扣稅款為有理由，應予准許。
三、綜上所述，反訴原告本於租賃契約及不當得利之法律關係，請求反訴被告給付四十五萬六千元及自起訴狀繕本送達翌日（即九十二年十一月二十九日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。反訴原告逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
四、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
參、本件事證已臻明確，兩造所為其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認與本件之結論無礙，爰不一一論述，併予敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由；反訴原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十八條、第七十九條，第三百九十條第二項、三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十一 月 二十六 日
臺灣桃園地方法院民事第三庭
法 官 張益銘右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十三 年 十一 月 二十六 日
法院書記官 陳純姃