臺灣桃園地方法院民事判決 九十二年訴字第一八七一號
原 告 丙○○訴訟代理人 甲○○
乙○○被 告 丁○○○右當事人間請求給付不當得利事件，經本院於中華民國九十三年四月十四日言詞辯論終結，判決如左：
主 文核定被告占有坐落桃園縣○○鄉○○段一○九、一一○地號土地如附圖所示斜線部分（面積一六五點○八平方公尺），自八十七年八月一日起至被告自前揭土地遷出之日止，每月租金數額如附表所示。
被告應給付原告新台幣貳拾叁萬捌仟捌佰零肆元，及自民國九十二年十一月十四日起至清償日止，按年息百分之二計算之利息。
被告應給付原告新台幣壹萬捌仟壹佰陸拾元。
被告應自民國九十三年一月起至遷出前揭土地之日止，按月給付原告新台幣陸仟壹佰玖拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
本判決第二項、第三項得假執行。
本判決第四項到期部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠請求核定被告所有門牌號碼桃園縣○○鄉○○路○段二七四之一號一樓建物，占
有原告所有坐落桃園縣○○鄉○○段一○九、一一○地號土地，自民國（下同）八十七年八月一日起至被告自前揭土地遷出之日止，每月租金為新台幣（下同）二萬元。
㈡被告應給付原告一百二十萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之二計算之利息。
㈢被告應自九十二年八月一日起，按月給付原告每月二萬元至被告自上開第一項聲明之土地遷離為止。
㈣原告聲明第二項、第三項部分，願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：㈠坐落桃園縣○○鄉○○段一○九、一一○地號土地（面積合計二一六點○七平方
公尺），及其上門牌號碼為桃園縣○○鄉○○路○段二七四之一號建物（為二層半建物）原均屬訴外人陳添富所有，嗣因遭法院查封拍賣，於七十七年三月二十二日由原告標得系爭土地，該建物一樓（下稱系爭建物）則於同年年底由第三人買受取得，繼又轉讓與被告，被告自應就使用系爭土地給付原告租金，茲系爭二筆土地於八十七年至八十九年之公告現值分別為二萬六千元、三萬元、二萬三千五百元，於九十年及九十一年之公告現值均為三萬四千八百六十七元，原告主張系爭土地之租金應以土地面積二一六點○五平方公尺，按上開公告現值之年息百分之十為適當，再除以二點五（樓層）後，被告每月應給付原告租金二萬六千七百六十八元，爰請求鈞院核定自八十七年八月一日起租金數額為每月二萬元。
㈡被告自八十七年八月一日遷入系爭建物即未支付租金，原告自得請求被告給付八
十七年八月一日起至九十二年七月三十一日止之租金一百二十萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之二計算之利息，暨自九十二年八月一日起至自系爭土地遷離之日止，按月給付原告二萬元。
三、證據：提出歸戶財產查詢清單影本、公告地價表各一件及土地登記謄本、地價謄本各二件為證，並聲請向桃園縣稅捐稽徵處函查系爭建物之課稅資料。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：系爭建物乃訴外人陳松峰於九十一年四月初轉讓與被告，被告願將系爭建物部分以每月一萬元或五千元之代價出租予原告。
丙、本院依職權會同兩造履勘現場，並囑託桃園縣桃園地政事務所派員測量系爭建物之位置及面積，並繪製複丈成果圖到院。
理 由
一、原告起訴主張坐落桃園縣○○鄉○○段一○九、一一○號地號土地，及其上未辦理保存登記，門牌號碼為桃園縣○○鄉○○路○段二七四之一號建物（占有系爭一○九地號土地一一六點五五平方公尺，占有系爭一一○地號土地四八點五三平方公尺，面積合計一六五點○八平方公尺）原均為訴外人陳添富所有，原告於七十七年三月二十二日經由拍賣程序取得系爭二筆土地，系爭建物則於七十七年底由第三人拍得，嗣經被告受讓取得系爭建物之事實上處分權等事實，業據原告提出土地登記謄本二件為證，並為被告所不爭執，復據本院履勘現場，製有勘驗筆錄乙份及囑託桃園縣桃園地政事務所製有土地複丈成果圖在卷可稽，堪信為真實。
二、原告另主張依最高法院四十八年台上字第一五四七號判例、最高法院七十三年度第五次民事庭會議決議及民法第四百二十五條之一規定，兩造就系爭土地之使用應成立基地租賃關係，且因兩造並未約定租金，復無法協議其數額，其自得訴請法院核定及判決被告給付租金等語，被告則以前揭情詞置辯。是本件應審究者厥為：㈠原告請求本院核定及判決被告給付租金之請求是否有據？㈡原告得請求核定租金數額為何？
三、按「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」、「土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院四十八年台上字第一四五七號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第四百二十五條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係。」，最高法院四十八年台上字第一四五七號判例及最高法院七十三年度第五次民事庭會議決議揭示甚明。上開最高法院四十八年台上字第一四五七號判例意旨，已增列為民法第四百二十五條之一內容，並於八十八年四月二十一日由總統令增訂公布，並經民法債編施行法明定自八十九年五月五日施行，該新增條文規定雖未經民法債編施行法明定具有溯及效力，惟發生於上開增訂法條生效施行前之房屋及土地轉讓事實，倘與上開實務見解內容相符，仍得援用上開實務見解及法理，請求核定租金並請求給付之，合先敘明。
四、本件系爭一○九、一一○地號土地及其上未辦理保存登記之系爭建物前均為訴外人陳添富所有，原告於七十七年三月二十二日取得系爭土地所有權，被告則由第三人處受讓系爭建物之事實上處分權，已如前述，揆諸首揭說明，自足認原告在承買系爭土地之時默許房屋承買人於房屋得使用期限內繼續使用土地，兩造間之使用土地法律關係之性質，當屬租賃，從而，原告於促請被告協議租金未果後，訴請本院核定被告使用房屋坐落基地之租金，即無不合，應予准許。
五、原告主張被告自八十四年間取得系爭建物之事實上處分權乙節，雖為被告所否認，並辯稱：訴外人陳松峰以系爭建物設定抵押向被告借款，惟無力清償，始於九十一年四月間將系爭建物讓與被告云云。然查，系爭建物之房屋稅於八十三年九月五日被告買賣取得後迄今未變動乙情，有桃園縣政府稅捐稽徵處九十三年二月二十三日桃稅房密字第九三○○五七六八七號函一件在卷可憑，並為被告所不爭執，倘被告並未於八十三年間取得系爭建物之事實上處分權，衡情應無於稅捐稽徵處列其為納稅義務人，並向其徵收房屋稅多年均無異議之理，是被告辯稱其於九十一年四月間始取得系爭建物事實上處分權云云，並無足採，而應認兩造在八十三年被告取得系爭建物事實上處分權時，成立租賃關係，據此，被告在此時即負有給付租金之義務。
六、按租用基地建築房屋，其土地之租金，以不超過土地申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項、第一百零五條定有明文。經查：㈠系爭建物占有系爭一○九地號土地面積一一六點○五平方公尺，占有系爭一一○地號土地面積四八點五三平方公尺，面積合計為一六五點○八平方公尺乙節，有桃園縣桃園地政事務所複丈成果圖一件在卷可稽。原告雖主張應以系爭二筆土地全部即面積二一六點○七平方公尺計算租金，然查：本件係因系爭建物占有原告所有土地而成立之基地租賃關係，則該基地租賃之標的物自應以系爭建物實際占有系爭土地之面積即一六五點○八平方公尺為計算租金之依據，原告此部分之主張，尚難憑採。㈡系爭建物以桃園縣○○鄉○○街○○道萬壽路（六線道）相臨，萬壽路上車輛往來頻繁，附近商家眾多，商業機能良好，系爭建物與萬壽路約二十公尺，自由路上有光啟高級中學，附近約有五、六家商店等情，經本院到現場勘驗屬實，有本院九十三年二月二日勘驗筆錄一件附卷可佐，是系爭土地附近經濟及生活機能頗佳、交通便捷，本院認以土地申報總價額年息百分之六核定租金為適當。查系爭一○九、一一○地號土地自八十六年七月至八十九年六月之申報地價均為每平方公尺五千五百元，自八十九年七月至九十二年十二月之申報地價均為每平方公尺四千四百元，而系爭一○九地號土地自九十三年一月起之申報地價為七千二百八十元，系爭一一○地號土地自九十三年一月起之申報地價為八千零二十九元，有地價謄本二件在卷足稽，依此標準核定系爭基地租賃契約自八十七年八月至八十九年六月之租金為每月四千五百四十元（5500*165.08*0.06/12=4540，元以下四捨五入），自八十九年七月至九十二年十二月之租金為每月三千六百三十二元（4400*165.08*0.06/12=3632），自九十三年一月起之租金為每月六千一百九十一元（〈7280*116.55*0.06+8029*48.53*0.06〉/12=6191）。
七、綜上所述，原告請求被告給付八十七年八月一日起至九十二年七月三十一日已屆清償期之租金二十三萬八千八百零四元（4540*23+3632*37=238804）及自起訴狀繕本送達翌日即九十二年十一月十四日起至清償日止，按年息百分之二計算之利息，為有理由，另原告請求被告給付九十二年八月一日起至九十二年十二月三十一日止之租金一萬八千一百六十元（3632*5=18160），暨自九十三年一月一日起至被告自系爭土地遷離之日止，按月給付原告六千一百九十一元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
八、本判決原告勝訴部分，係所命給付之金額未逾五十萬元之判決，應依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 四 月 二十八 日
臺灣桃園地方法院民事第三庭~B法 官 劉佩宜右為正本係照原本作成如對本判決不服須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 四 月 二十八 日~B法院書記官 吳仁心~F0~T40附表：
基地坐落：桃園縣○○鄉○○段一○九、一一○地號土地如附圖所示面積一六五點○八平方公尺部分。
┌─────────────────┬───────────────┐│ 期 間 │ 每月租金數額（新台幣） │├─────────────────┼───────────────┤│八十七年八月一日起至八十九年六月三│ 四千五百四十元 ││十日止 │ │├─────────────────┼───────────────┤│八十九年七月一日起至九十二年十二月│ 三千六百三十二元 ││三十一日止 │ │├─────────────────┼───────────────┤│九十三年一月一日起至被告遷離系爭土│ 六千一百九十一元 ││地之日止 │ │└─────────────────┴───────────────┘