臺灣桃園地方法院民事判決 九十二年度訴字第二○七七號
原 告 甲○○訴訟代理人 潘維成律師被 告 乙○○右當事人間請求返還價金事件，於民國九十三年七月二日辯論終結，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）五十四萬元及自民國九十年十二月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）被告於民國九十年十二月間表示坐落桃園縣中壢市○○路○○○號四樓房屋可供經營旅社使用，原告信以為真，於同年十二月十二日與被告訂立房屋租賃契約（下稱本件租約），向被告承租其中十三間房間（下稱系爭房間），租期一年（自九十年十二月十五日起至九十一年十二月十四日止），租金每月八萬元，原告於訂約時即給付第一個月租金八萬元現金及押租金十六萬元支票一紙（其後已兌現），共二十四萬元，原告又給付設備使用費三十萬元之支票一紙，其餘十一個月租金，另以十一張支票給付。詎原告次日前往現場勘查準備各項設備以利營業時，適有管區員警到場，告稱該地點不得作為旅社使用，至此原告方知受騙上當，原告除即通知被告撤銷租賃契約外，並要求被告返還現金二十四萬元及十二張支票，然被告均無回應。
（二）系爭房間之使用用途為「辦公室」，屬於建築物使用分類中「Ｇ２」組別，而旅館（指不特定人士休息住宿之場所）則屬於「Ｂ４」組別，二者用途完全不同，即系爭房間根本不可能作為旅館使用，否則即違反建築法第七十三條之規定，故本件租約之給付標的，屬於法律上之給付不能。按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。民法第二百四十六條第一項定有明文，被告提供之系爭房間，依建築法規而言，根本無法做為旅館使用，為法律上之給付不能，本件租約自屬無效，被告先前所受領之現金二十四萬元及十二張支票，其法律上之原因已不存在，為不當得利，被告將其中三十萬元支票轉讓第三人，固無法返還，惟被告受領而現存之利益即五十四萬元及其法定利息，仍應依不當得利之規定一併返還。
三、證據：提出租賃契約書、支付命令、建物登記謄本、和解契約書為證。
乙、被告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
（一）原告得知被告有房屋可供出租，即表示有意承租，於訂約前，前後要求查看房屋數次後，始決定承租其中十三間房間，承租時，原告僅表示要做為營業使用，從未表示要經營旅館，被告也未曾告知可經營旅館，此從系爭房間係在大樓第四層中之一部分，並無獨立出入門戶，根本無法做為旅館、飯店之經營使用，且原告於承租前已查看數次，已知甚詳，況本件租約也未載明原告要從事經營旅館等情，即可自明。因原告自稱是從事美容護膚行業，被告擔心原告從事色情、賭博等違法行業，而原告也一再保證絕不從事違法行業，故於租約第五條有約定。孰料，原告租屋後，竟隱暪被告，違約帶嫖客及援交女子至系爭房間內從事色情交易。於遭員警盯稍無法繼續從事不法行業後，才反悔不租，欲中途解約，故原告所言，均為事後設詞捏造，不足採信。
（二）原告悔約後，就其已付十一期租金支票拒不兌現，被告乃於九十一年二月二十五日函知原告解除契約，原告對此並無意見。因原告支付設備使用費之三十萬元支票，被告已轉讓訴外人陳耀煥，然原告亦未兌現。被告如有意詐騙原告，何以原告在近二年期間均未主張被告有何詐欺事實，也從未主張被告應返還已收一百四十二萬元之租金、押金及支票，反而至九十二年十二月間才提起本件訴訟。至原告稱其於九十年十二月十三日前往系爭房間勘查時，適有管區員警到場表示不得作旅館使用，原告當場通知被告撤銷租賃契約，要求返還二十四萬元及十二張支票云云，並不實在，被告否認之。
（三）本件租約僅約定系爭房間供營業之用，並未約定可供開設旅館使用，原告自始未曾表示要經營旅館，系爭房間已交付使用，原告亦可營業，可見本件租約並無民法第二百四十六條第一項之客觀自始給付不能之情事。原告另主張不當得利云云，惟「因不法之原因而為給付者，不得請求返還」民法第一百八十條第四款亦有規定，原告經營色情行業，隱瞞上情而承租系爭房間，其訂約之目的自始即有不法，被告係受隱瞞，本件租約不因之無效，原告自不得主張不當得利。
三、證據：提出付費收據、相片四張、存證信函暨回執影本、錄音帶及錄音譯文、和解契約書為證。
理 由
一、原告起訴後減縮應受判決事項之聲明如其訴之聲明所示，核與民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款之規定相符，應予允許。
二、雙方不爭執的事實：
（一）雙方於九十年十二月十二日簽訂本件租約，承租系爭房間，租期一年，租金每月八萬元。
（二）原告已交付現金八萬元、已兌現之押租金支票十六萬元一紙、使用設備費三十萬元之支票一紙、其餘十一個月租金之支票十一張予被告。
二、兩造爭點：
（一）本件租賃標的物有無約定作為旅館使用，因系爭房間違反建築法第七十三條規定，有客觀之給付不能致契約無效？
（二）原告可否主張不當得利請求被告返還其所受利益？
三、本院判斷：
（一）本件租約之標的房屋，縱依建築法第七十三條規定不得做為旅館使用，因建築法第七十三條之規定為取締規定，並非效力規定，故系爭房間不因此而為客觀給付不能，致本件租約無效。蓋：
１、按土地法第八十二條所謂：「凡編為某種使用之土地不得供其他用途之使用」，係取締規定，而非效力規定。以此，上訴人於原審主張：系爭土地為農地，范德湘出租與被上訴人經營木器加工廠，係違反該規定行為，依民法第七十一條之規定，應屬無效云云。原判決予以駁斥，無適用法規不當或不適用法規之違法可言。（最高法院七十一年台上字第四四二三號判決意旨參照）又耕地三七五減租條例所定之耕地租佃，其租賃物以土地法第一百零六條所定之農地為限，如承租非農地供耕作之用，既與同條例所定之耕地租佃有間，其出租人與承租人間之關係，即應依民法關於租賃之規定，而無耕地三七五減租條例規定之適用。至土地法第八十二條僅為取締規定，不生所定租約無效之問題。最高法院八十七年度第三次民事庭會議紀錄亦可參照。可見當事人所定契約，其違反法律之規定者，並非一概無效，仍應視其違反法律規定之性質，究為取締規定或效力規定而定。
２、查「建築物非經領得使用執照，不准接水、接電及使用。」、「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第九條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限。」，建築法第七十三條第一項前段、第二項固有規定，而同法第九十一條第一項第一款亦規定：「有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：一、違反第七十三條第二項規定，未經核准變更使用擅自使用建築物者。」，由上開規定內容，係對於違反規定者，應科處罰鍰等規定，可知建築法第七十三條之法規範目的，係在於建築物之管理與維護建築物公共秩序及安全，就建築物之使用分類、申請、變更使用執照等程序事項而為規定，賦予管理建築物之主管機關，對違反規定者得科處罰鍰，以督促違反者改善之規定，核其法律性質，應為取締規定，而非效力規定甚明。
３、本件租約第一條、第四條第一項約定：「房屋所在地及使用範圍：中壢市○○路○○○號四樓（約一百坪）。四○一、四○二、四○三、四○四、四○五、四○六、四○七、四○八、四○九、四一九、四二○、四二一、四二二共十三戶。」、「使用租物之限制：本房屋係供營業之用。」，備註欄載明：「月租部分由乙○○負責出租，日宿及休息則由乙方甲○○管理。」，是原告承租房間係在大樓第四層中之一部分，作為出租營業使用，而被告已交付系爭房間供原告使用，兩造就此並不爭執，可見本件租約所約定之標的即系爭房間，並無事實上或法律上客觀給付不能之情形。
（二）原告雖主張本件租約之租賃標的物房間，因違反建築法第七十三條之規定，不能做為旅館使用，屬客觀給付不能，故契約無效云云。
１、按當事人對於契約中重要事項或必要之點，應載明於契約中以明示其旨，共同信守之，若非重要事項或必要之點，即無記載於契約內之必要，如未記載於契約內，衡之一般社會常情，自可認當事人間並無此約定，或其事項非屬重要。本件原告主張與被告訂立本件租約之目的，是要將系爭房間作為旅館使用，為被告所否認。依本件租約之約定，係因房屋及營業租賃事件而訂立租約。雙方僅約定房屋係供營業之用；而在租約備註欄則記載：月租部分由張億檳負責出租，日宿及休息則乙方甲○○管理等情，租約中均未約定要將系爭房間作為旅館使用，依上述說明，可見當事人並無此約定，故因非重要事項或必要之點，乃未記載於契約內。而原告除提出本件租約一紙為證外，並無其他證據足資證明兩造間有約定系爭房間要做為旅館使用一事，故原告此部分之主張，因未能舉證證明，自不可採。
２、因本件租約並未載明租賃系爭房屋做為旅館使用，僅表示做為營業使用，旅館使用與營業使用自有不同，要不能認為租賃多間房間做為營業使用，即有約定要做為旅館使用之約定，況可否做為旅館使用，係建築法所規範之行政事項，縱建築物未經主管機關編定可供旅館使用，亦可經由申請變更使用類組而使之符合建築法之要求，或僅屬建築主管機關取締之對象，當事人私法上所定之契約，依私法自治及契約自由之原則，契約標的縱違反建築法規所編定之使用類組，依前揭說明，亦非契約標的客觀不能，而使契約無效，是原告就此主張，與法律規定不符，要不可採。
（三）綜上所述，原告以系爭房間為客觀給付不能，致契約無效，主張依不當得利之法律關係，請求被告返還五十四萬元，因其請求於法無據，為無理由，不應准許。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
四、至兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
五、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 七 月 十六 日
臺灣桃園地方法院民事第三庭~B法 官 潘進柳右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 七 月 十六 日~B法院書記官 卓清和