臺灣桃園地方法院民事判決 九十二年度重訴字第一二○號
原告即反訴被告 戊○○原告即反訴被告 辛○○原告即反訴被告 壬○○原告即反訴被告 己○○原告即反訴被告 乙○○原告即反訴被告 庚○○原告即反訴被告 丁○○共同訴訟代理人 陳鼎正律師複 代 理 人 劉純增律師
陳資爵被告即反訴原告 常富工業股份有限公司法 定 代 理 人 甲○○訴 訟 代 理 人 丙○○右當事人間請求所有權移轉登記等事件，經本院於民國九十三年六月二十三日言詞辯論終結，判決如左：
主 文被告應將附表一所示建物之所有權全部，按附表二所示之應有部分移轉登記予原告，並自該建物遷出後將該建物及坐落基地返還予原告。
被告應將坐落桃園縣○○鄉○○○○段內厝小段二二一之二一地號土地上如附圖所示紅色部分面積共一四六三點五九平方公尺土地上之建物清除，將所占用基地返還原告。
被告應自民國九十二年四月五日起至返還桃園縣○○鄉○○○○段內厝小段二二一之二一地號土地及如附表一所示建物予原告之日止，按月給付原告戊○○、辛○○、壬○○各新臺幣壹拾壹萬叁仟零伍拾柒元，按月給付原告己○○、乙○○、庚○○、丁○○各新臺幣壹萬伍仟肆佰捌拾貳元。
被告應給付原告戊○○、辛○○、壬○○各新臺幣壹佰零捌萬捌仟貳佰壹拾陸元，應給付原告己○○、乙○○、庚○○、丁○○各新臺幣壹拾肆萬玖仟零貳拾伍元，及自民國九十二年五月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十，原告戊○○、辛○○、壬○○負擔百分之十六，原告己○○、乙○○、庚○○、丁○○負擔百分之四。
本判決第二項，於原告以新臺幣肆佰貳拾玖萬叁仟貳佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告若以新臺幣壹仟貳佰捌拾柒萬玖仟陸佰元為原告供擔保後，得免假執行。
本判決第三項，於到期後，原告戊○○、辛○○、壬○○各以新臺幣叁萬柒仟陸佰玖拾元，原告各以新臺幣伍仟壹佰陸拾元為被告供擔保後，得假執行。但被告若各以新臺幣壹拾壹萬叁仟零伍拾柒元分別為原告戊○○、辛○○、壬○○供擔保，各以新臺幣壹萬伍仟肆佰捌拾貳元分別為原告己○○、乙○○、庚○○、丁○○供擔保後，得免假執行。
本判決第四項，於原告戊○○、辛○○、壬○○各以新臺幣叁拾陸萬貳仟柒佰肆拾元，原告己○○、乙○○、庚○○、丁○○各以新臺幣肆萬玖仟陸佰捌拾元為被告供擔保後，得假執行。但被告若各以新臺幣壹佰零捌萬捌仟貳佰壹拾陸元分別為原告戊○○、辛○○、壬○○供擔保，以新臺幣壹拾肆萬玖仟零貳拾伍元分別為原告己○○、乙○○、庚○○、丁○○供擔保後，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、本訴方面：
一、聲明：㈠被告應協同辦理如附表一所示建物（即附圖斜線部分所示之建物，下稱系爭建
物）之所有權，依附表二所示之應有部分移轉登記予原告，並自該建物遷出後將該建物及所占用基地返還予原告。
㈡被告應將坐落桃園縣○○鄉○○○○段內厝小段二二一之二一地號土地（下稱
系爭二二一之二一地號土地）上如附圖所示紅色部分面積共一四六三點五九平方公尺土地上之建物（下稱系爭違建建物）清除，將所占用基地返還原告。
㈢被告應自民國九十二年四月五日起至返還系爭二二一之二一地號土地及如附表
一所示建物予原告之日止，按月給付原告戊○○新臺幣（下同）十九萬五千三百三十三元、辛○○十九萬五千三百三十三元、壬○○十九萬五千三百三十三元、己○○二萬六千七百四十九元、乙○○二萬六千七百四十九元、庚○○二萬六千七百四十九元、丁○○二萬六千七百四十九元。
㈣被告應給付原告戊○○一百三十五萬二千一百四十三元、原告辛○○一百三十
五萬二千一百四十三元、原告壬○○一百三十五萬二千一百四十三元、原告己○○十八萬五千一百六十八元、原告乙○○十八萬五千一百六十八元、原告庚○○十八萬五千一百六十八元、原告丁○○十八萬五千一百六十八元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十二年五月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈤訴訟費用由被告負擔。
㈥第二、三、四項聲明原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠被告常富工業股份有限公司（下稱常富公司）之法定代理人甲○○於八十四年
三月十七日與原告及訴外人陳登科（已於八十七年十二月三十日死亡，其土地之應有部分由原告戊○○、辛○○、壬○○繼承）簽立租賃契約書（下稱系爭第一份租約），承租原告所有系爭二二一之二一地號內面積四百九十坪之土地，租期七年，租約第三條約定租金自八十四年四月一日起至同年六月三十日止，為每坪每月六十元，自八十四年七月一日起至八十九年三月三十一日止，為每坪每月一百二十元，自八十九年四月一日起，則調整為每坪每月二百七十五元（惟嗣後原告自九十年七月一日起，將租金調降為每月每坪二百五十元）。被告常富公司嗣於八十六年二月二十六日起承受前開租賃契約而成為承租人（並再向原告承租同地號土地內另七百七十坪之土地，詳後述），復於原契約後方附註：同意無條件於租約屆滿五年時（自加註時起算）將其在系爭土地上所建之系爭建物廠房移轉登記予原告等語。詎嗣後前開租約於九十一年三月三十一日屆滿七年終止後，被告並未搬遷，依租賃契約第十條之約定，被告本應按月賠償原告相當於二倍租金即二十四萬五千元之損害，惟被告假藉欲協商將系爭建物過戶予原告等語而一再拖延，不願另立租約或搬遷，且自九十一年十月起即拒絕協商並未再賠償分文，是以迄起訴時止，被告就系爭第一份租約仍積欠原告相當於十八個月之損害金共二百四十二萬五千五百元【於九十一年四月至九月僅賠付六個月，尚有六個月未付，自九十一年十月迄九十二年三月底止則分文未賠，是以：〔275×490×6〕＋〔275×490×6×2〕＝0000000】。
㈡被告公司另於八十六年二月二十六日與原告簽訂租賃契約，承租原告所有系爭
二二一之二一地號內所餘面積七百七十坪之土地（下稱系爭第二份租約），租期七年，租約第三條約定其中五百坪部分土地之租金，前五年為每月每坪一百一十元（惟於前四個月，以每月每坪五十元計算），其餘二百七十坪部分土地之租金，則為第一年每月每坪七十元，第二年至第五年為每月每坪一百一十元，嗣自第六年迄第七年止，全部七百七十坪之土地均以每月每坪二百七十五元計算租金（因依後述之附註條款，廠房建物部分已歸原告所有，故租金予以調高），而於契約之附註條款中並約明：由被告出資興建之廠房即系爭建物於租約屆滿五年時即應配合移轉登記為出租人即原告等所有。而依約自九十一年三月一日起，租金本應調為每月每坪二百七十五元，詎被告仍按每月每坪一百一十元給付（差額迄未補足），且被告自九十一年十月起即拒付租金，是以總計被告就系爭第二份租約迄今仍積欠之租金、違約金共為二百三十七萬一千六百元【計算式：〔 (000－000)×770×7〕＋〔275×770×5〕＋〔275×770×2〕＝0000000】。
㈢又被告於承租前開系爭土地後，業於前開土地上興建如附表一所示之系爭建物
，並已完成保存登記，迄今前開租約訂立早已屆滿五年，被告依約自負有將該建物移轉登記予原告之義務。詎被告迄未依租約將前開不動產辦理移轉登記予原告，經原告委請律師寄發存證信函催告，仍未獲置理，是以原告自得依約請求被告協同辦理將如附表一所示之系爭建物移轉登記予原告，並遷出後將該建物返還予原告，爰請求賜判如聲明第一項所示。
㈣被告於興建前開系爭建物後，竟另未經原告同意，在承租之系爭土地上另興建
如附圖紅色部分所示之系爭違建物（佔地面積共一四六三點五九平方公尺），再者，被告復違約未將系爭建物移轉登記予原告，是以原告自得依土地法第一百零三條第五款規定終止前述兩份租賃契約後請求交還土地，併請求被告應將如附圖所示紅色部分之系爭違建物清除後，返還系爭二二一之二一地號土地予原告，爰請求賜判如聲明第二項所示。
㈤依租約第十條約定，「乙方（被告）於終止租約或租賃期滿不交還土地，自終
止租約或租賃期滿次日起，乙方應交付按租金二倍計算之違約金」，而系爭第一份租約已於九十一年二月三十一日因租約到期而終止，縱認此份租約尚未終止，然原告亦已於九十二年二月二十七日寄發桃園永安郵局第一四０號存證信函終止租賃關係；至系爭第二份租約，則業經原告以被告違反租約（自九十一年十月起拒付租金，積欠租金達二期，且逾期拒不移轉系爭建物所有權予原告）為由，而於九十二年二月二十七日寄發桃園永安郵局第一三九號存證信函終止租賃關係（被告於同年三月三日收受），況此份租約本亦已於九十三年二月二十五日屆期，兩造並未續約，租約自已因而終止。且按，「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：承租人違反租賃契約時」，土地法第一百零三條第五款定有明文，被告依租約附註條款既有提供文件及用印配合辦理地上建物過戶予原告之義務，竟拒絕為之，顯然重大違反租賃契約，原告依法終止租約，自屬有據。準此，依租約第五條約定，被告即應將系爭土地交還原告。而被告承租之土地共計一二六０坪，月租每坪均為二百七十五元，在被告占用前開土地而未返還予原告之前，被告自受有相當於租金之不當得利，原告因而受有損害，是以原告併請求被告自九十二年四月五日起至被告返還系爭建物及土地予原告之日止，按月給付原告相當於二倍租金之賠償金計六十九萬三千元（(440+770)×275×2＝693000），爰依附表二所示原告之應有部分請求賜判如聲明第三項所示。
㈥又如前所述，被告積欠原告之租金、違約金共計四百七十九萬七千一百元（二
百四十二萬五千五百元加上二百三十七萬一千六百元），爰依附表二所示原告之應有部分比例計算，請求被告分別給付原告各如訴之聲明第四項所示金額。
㈦對被告抗辯之陳述：
⒈被告於租約終止時，本負有「將土地按照原狀遷空交還」之義務（兩造租約第
五條參照），除經原告同意留存之部分外，被告如不拆除地上物，係屬違約之行為，原告何需補償？且被告於系爭租約附註約款中，承諾「無條件過戶」，自不得要求任何對價。
⒉被告所提出之「土地使用同意書」（本院卷一第九六頁），是原告於八十七年
一月一日出具，提供給被告做為工廠設立登記之用，並非同意被告興建經保存登記以外之違建物，此由被告工廠於八十七年一月九日向桃園縣政府申請工廠變更登記時，即係提出上開土地使用同意書一情（見本院卷一第二八０、二八一頁），可資佐證。
⒊八十四年三月十七日被告公司之法定代理人甲○○出面以個人名義與原告簽訂
第一份租賃契約承租系爭二二一之二一地號土地部分面積，契約書共製作九份，由每人各執一份，當時被告公司尚未完成設立登記，惟甲○○簽約時即表示租約將來公司成立時承受（實則被告公司於八十年間成立卻未告知），並請原告保留其餘出租土地，待將來另訂新約承租，當時即約明自第五年起租賃土地之地上物即應移轉登記為原告所有，並將所有承租七百七十坪土地租金調整為每坪二百七十五元（因含建物之故），此有契約書第三條第三款就租金之約定內容可稽。嗣於八十六年二月間，被告公司設立變更登記完成（此為被告自己已於契約當事人下方加註），且擬擴大營業規模，故由被告承擔前開甲○○所訂之租賃契約，同時另立系爭第二份租約承租二二一之二一地號其餘土地，原告及被告並各自提出一份八十四年間製作之第一份租賃契約書，由被告法定代理人加註被告公司名稱，並請代書洪素霞加註被告同意於契約屆滿五年時即提供相關文件及用印以便將租賃土地上廠房移轉登記為原告所有等文字，由雙方用印後各保存一份，從頭到尾都是雙方合意進行，上情亦經證人洪素霞到庭證述明確，且有關土地租約中附有承租人屆期應將地上物過戶予出租人之約款者，比比皆是，則被告何有「錯誤」、「受詐欺」、「急迫輕率無經驗」之情形可言？是被告依附註條款之約定，自有將如附表一所示不動產移轉登記予原告之義務甚明。
⒋系爭土地附近之土地租金每坪亦為一百三十六元【30000/(726*0.3025)=136元
，按一平方公尺等於零點三零二五坪】，核與本件租金相當，尚無過高情事，且此租金之約定係以將來地上物需移轉為出租人所有為前提，尚稱合理，被告一面辯稱「不公平」等語，一面卻坐擁數年便宜租金之利益，且迄今日始提出遭「詐騙」之辯解，此益證被告係蓄意違約至明。
⒌原告之一戊○○於系爭第一份租約屆滿後向被告收取部分租金時，由被告出具
之所謂「待新合約租金與合約談妥後，常富照新合約之內容補足房租之差額」等語，並非經原告要求註明，僅係共有人之一即原告戊○○（未獲全體共有人授權）於被告先給付原告部分相當於租金之賠償時所作之口頭片面承諾，原告並無與被告另議租約之承諾及義務，且觀諸被告所提之簽收資料，被告乃係自行簽註「茲附上支票六張，待新合約租金金額與合約內容達成共識後，常富應照新合約內容補足差額」等語，無從證明兩造有簽訂新合約之意，自亦無從視為不定期繼續契約。
⒍系爭兩份租約之附註約款，均已載明：租約滿五年被告即有提供文件及用印配
合辦理過戶之義務，是清償期已甚明顯，至於稅負規費等並非系爭租約附註條款必要之點，雖未載明，亦不影響被告之前開契約義務，被告自不得以：過戶日期及由誰負擔過戶所生稅負、規費、代書費等事項尚未約明，故無法過戶等語為由，而拒絕移轉登記。且前開附註條款亦載明：由乙方出資建造之廠房，乙方同意俟「本約租賃」屆滿五年時（即租期自第六年起），該廠房所有權即由甲方所有等語，可見此附註條款係以租約有效為前提，且與租約之履行有密切相關，即租約屆滿五年即應履行附註條款之內容，足見附註條款與租賃契約不可分離而為契約之一部分。
⒎依租賃契約書第十五條規定：「乙方建造之房舍不得提供保存登記及設定貸款
等事項」，果附註條款非屬租賃契約之一部分（補充原租約內容），則被告私自就系爭建物辦理保存登記，本屬違約，原告並得終止兩造之租賃關係，是原告以被告違反租賃契約而終止租賃關係，亦屬合法。而如前所述，被告既未依系爭租賃契約所定之附註條款而為履行，並進而否認租金計算之基礎（含房地兩者），足以破壞雙方信賴關係，自屬重大違約至明，原告據而終止租約，自屬有理。
三、證據：提出陳登科之除戶謄本影本一份，原告戶籍謄本四份及繼承系統表、遺產分割協議影本各一份，系爭兩份租賃契約之影本各一份，系爭土地之土地登記謄本一份，系爭建物之建物登記謄本影本一份，桃園府前二十一支郵局第三二０二號、第三二０三號存證信函各一份，桃園永安郵局第一三九號、第一四０號存證信函影本各一份及掛號郵件收件回執影本二份，不動產估價報告節本影本一份，工程合約書影本共四份，固定資產折價表一份，訴外人就系爭地號附近土地之租賃合約書影本一份（本院卷一第一七二至一七九頁），桃園縣政府九十二年十月二十二日府商登字第０九二０五六０八三二號檢送被告於八十七年一月九日申請工廠變更登記時所附之土地使用同意書函文影本一份（本院卷一第二八０、二八一頁）為證。
貳、反訴方面：
一、聲明：反訴原告之訴駁回。訴訟費用由反訴原告負擔。
二、陳述：㈠系爭第一份租賃契約已於九十一年三月三十一日因屆期而終止，兩造並未另訂
新約，原租約自應於屆期時終止而失其效力。依該租賃契約書第五條約定，「租賃到期除經甲方（反訴被告）同意繼續出租外（另協議之）應即將土地按照原狀遷空交還甲方，乙方不得藉詞推諉或主張任何權利或請求前移費」，惟反訴原告竟提起反訴請求調整此份租約之租金並請求協同辦理地上權登記，顯無理由。
㈡況按，「土地法第七十九條之立法意旨為『城市房屋供不應求，為防止房屋所
有權乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人』，是土地法第九十七條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城市房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城市地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龐大資金、市場優勢已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第九十四條第一項、第九十六條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由原則，回歸市場機制，方能促進都市之更新與繁榮。故土地法第九十七條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨」，最高法院九十二年台簡上字第二十號判決揭示甚明，兩造之租金既已於租約訂立時即議定清楚，反訴原告片面違反，顯與誠信相違，且系爭房屋為被告營業之用，反訴原告顯非經濟上之弱勢，揆諸前開判決意旨，自無要強制減定租金之理。
㈢如前所述，系爭兩份租約均業已合法終止，反訴原告無從本於已終止之租約為任何請求，是其請求反訴被告協同設定地上權一節，亦屬無據。
三、證據：援用於本訴提出之證據。
乙、被告方面：
壹、本訴部分：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利之判決，請准提供擔保免為假執行。
二、陳述：㈠被告分別於八十四年及八十六年間，向原告承租系爭二二一之二一地號土地建
築房屋作為生產營運用之廠房、辦公室，合計租用基地面積共為一千二百六十坪（四百九十坪加上七百七十坪），經原告同意，被告隨即於八十四年及八十六年分別完成第一期、第二期建物，並完成前開系爭建物（面積共計二千零六十四點零一平方公尺）之所有權登記完竣。之後，被告於八十七年一月一日再徵得原告同意，陸續在系爭二二一之二一土地上增建第三期建物（即系爭違建物），然此第三期建物因超過法定建蔽率而無法申請保存登記。系爭二二一之二一地號土地上之建物，包含系爭建物及違建物，全部係經原告同意而建，原告自不得請求拆除如附圖紅色部分所示之系爭違建物。
㈡被告自八十四年間系爭第一份租約訂立後，即進行建廠投產，嗣於八十六年一
月因擴廠需要，再向原告表達願就同筆地號剩餘面積租用意願，兩造遂於同年二月二十六日訂立系爭第二份租約。詎被告於第二份租約上簽名後，原告戊○○於代表地主簽名前，見被告生意興隆，眼前因擴廠急切而亟需租地以擴建產能，竟臨時提出要求，表示：原告個別將系爭地號附近土地出租他人建廠，都有約定地上建物達五年後應歸地主所有之慣例等語，要求被告亦應比照而在已完成之租約內容後追加附註條款，被告當時即表達異議，惟原告辛○○、陳登祿及其堂兄弟（即書立該租約之代書洪素霞夫婦）等人七嘴八舌，一致合稱：確是事實，如果不相信，可以拿出資料作為證明等語，被告因急切建廠需要而不疑有他，遂不得已率而同意加註附註條款。惟其後被告屢次請求原告提示其兄弟中有人土地租賃他人建屋屆滿五年即歸地主之資料（下稱Ａ資料），原告則一再敷衍拖延而遲未提出。被告因事業忙碌，無從每每催促，而原告係每年一次收取十二張月租額之支票，雙方不常接觸，迄系爭第一份租約於九十一年三月三十一日屆期，被告即主動要求原告換約，並要求原告應即提示Ａ資料，不得再作拖延，嗣原告以「信任」為由，表示不需急著訂立新約，且遲未對被告提示Ａ資料。期間，被告自九十一年四月一日起迄同年九月三十日止，每次原告代表戊○○前來收租時，即向原告一面反映租金過高，一面要求原告提示Ａ資料，原告仍未提出Ａ資料，僅同意就四百九十坪部分之土地，酌減租金二十五元為每坪二百五十元，及七百七十坪部分土地，仍暫以原租金每月每坪一百一十元（照約定應調高至每坪二百七十五元）收取，原告並同時要求被告註明「待新合約租金與合約談妥後，常富應照新合約之內容補足房租之差額」等語。迨於九十一年十月，被告見原告確實提不出Ａ資料，且原告屢屢只知前來收取租金，卻對被告所提降租協議、提示Ａ資料等要求一再拖延，遂向原告代表戊○○、辛○○表達強烈不滿，要求原告就此二項要求提出答案再來收租，原告此時才以系爭建物必需先過戶為先決要件，才願再談新租約，兩造關係自此僵化。其後，被告法定代理人主動與原告代表辛○○聯繫進行協商，然原告堅持堅持系爭建物需「無條件過戶」，且要求被告必須自行負擔一切費用，過戶移轉登記於原告名下為止，顯不合理。又於租約終止時，依民法第四百三十一條規定，原告應以該建物現存之增額償還被告支出之有益費用。是原告請求被告無條件過戶，亦於法不合。
㈢系爭兩份租約依法均尚未終止：
⒈就八十四年之系爭第一份租約而言：
⑴按租賃契約以當事人就租賃物及租金互為意思表示一致時方為成立。又租賃
定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，為民法四百五十條第一項、第四百五十一條所明定。惟出租人慮及承租人取得此項默示更新之利益，於訂約之際，訂明期滿後，絕不續租，或續租應另訂契約或其他相類之情形者，仍難謂不發生阻止續約之效力。再者，定期租賃契約期滿後，得否變為不定期限租賃，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為必要，苟無即表示反對之意思，縱未收取使用收益之代價，條件仍為成就，苟已即為反對之意思而收取使用收益代價或損害金，其條件仍為不成就（參照最高法院九十一年臺上字第二二一號判決）。
⑵原告戊○○於九十一年三月三十一日原租約期限屆滿後，分別於九十一年四
月一日、五月一日、六月一日、七月一日、八月一日、九月一日，六次收取被告交付之租金，從未表示反對之意思表示，且於九十一年四月十二日及同年七月二十三日收取租金支票時，二次要求被告公司副總林玉霜簽立「待新合約租金額與合約內容完成共識後，常富應照新合約之內容補足差額」之承諾書，可見兩造就四百九十坪土地繼續租用之事實，並無爭執。且原告自認迄於九十二年二月二十七日才以桃園永安郵局第一四○存證信函聲明終止第一份租約，距原租期屆滿已近一年，足見原告未曾於租期屆滿即表示反對之意思。
⒉就八十六年之系爭第二份租約而言：
原告係以被告未於九十一年二月二十七日依「附註條款」將被告所有系爭建物移轉過戶予原告，而於九十二年二月二十七日片面聲明終止租約。惟「附註條款」係以系爭建物之所有權為物權移轉之約定，與租賃契約係就原告土地交付被告使用之約定，其原因事實、權利義務、契約性質、法律關係俱不相同，故「附註條款」絕非租賃契約內容之一部。從而原告強欲被告履行「基於根本不存在之當地民情習俗」之附註條款，且無任何權利義務之因果關係，純以損害被告為目的，要求被告所有建物應移轉予原告，並藉此主張終止租約，實在無理。
㈣再就「附註條款」之性質加以闡述：
⒈按「法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付，或為
給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為，或減輕其給付」、「因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示」，民法第七十四條第一項、第九十二條第一項前段分別定有明文。又「民事上所謂詐欺云者，欲相對人陷於錯誤，故意將不實之事示之，令其因錯誤而為意思表示者是也」、「而以欺罔之故意，不將自己已知之事項告知相對人者，如在法律上契約上或交易之習慣上本有告知之義務，即相對人因其不告知而為意思表示時，亦屬被詐欺之一種，自應許其撤銷」，此亦為目前實務所採見解。又「因侵權行為對於被害人取得債權者，被害人對該債權之廢止請求權，雖因時效而消滅，仍得拒絕履行」，民法第一百九十八條規定甚明。如前所述，被告當時係因擴廠需地孔急，又受到原告之不實詐欺，陷於錯誤而同意加註附註條款，故自得主張撤銷附註條款之意思表示，並依法拒絕履行附註條款內容。
⒉被告於簽訂系爭第二份租約當時，係不得已始勉強同意加註附註條款。按由被
告出資興建並登記為被告所有之系爭建物，價值不菲，兩造都是經營事業中人，對建物價值當有認識，如雙方真有對附註內容「談妥」，則針對租賃土地上之建物，自應在租約條文中有約定記載，豈有「漏記載」之可能。縱如其所言為漏記載，然系爭建物價值龐大事關雙方權益變動至鉅，豈有於租約訂立二年後之八十六年二月二十六日才作附註記載之理？況系爭租約中，並無被告廠房所有權「無償歸地主所有」之約定，即使在附註條款中，亦無「無償歸地主所有」之約定用詞，且系爭二份租約關於租賃標的之記載，都在租約第一條明示為原告所有系爭之四百九十坪及七百七十坪土地而已，從未有「出租人所有土地及建物之約定或記載」。足見證人洪素霞證稱：當初係由被告租土地來興建廠房，約定五年後廠房所有權無償歸地主所有，屆時廠房的所有權會歸地主所有，因此在廠房與土地都歸地主所有時，此時承租人就必須向地主承租土地及廠房，故租金會調漲等語，顯係出於其與原告間堂兄弟親屬關係所做套辭，不足採信。
⒊兩造所訂系爭二份土地租賃契約，性質上為債的負擔，與「附註內容」係對被
告建物所有權單作物權處分的約定不同，土地租賃契約是將原告所有土地出租予被告，附註條款則是將被告所有建物為物權是否移轉之另一契約，與被告向原告承租土地之租約殊無關連。亦即二者之標的及法律行為性質均不相同，為兩種獨立之契約，原告以附註條款為土地租約內容之一部，因而以被告違反附註內容引為終止租約之理由，係對法律規定之誤解，不足採信，本件租金之爭執、租賃關係是否已終止，應單純以兩造租約關於租賃之法律規定加以規範。⒋按民法第七十二條規定：「法律行為，有背於公序良俗者，無效」。證人洪素
霞附和原告所稱「依當地民情或習慣」而要求被告同意加註附註條款之說法，所依據者，竟然只是「我雖然有聽說前述民情的習慣，但除了原告大房的堂哥外，我沒有看過別人的契約有相同的情形」，又所依據者，竟為「原告大房的堂哥」個人之不公平租賃、偏差行為之案例而已，其一人之案例，豈能據以作為「當地民情或習慣」？甚至經原告已提示之其堂哥租賃資料，乃為無保存登記之違章建物，與本件被告合法申請建築執照取得所有權合法登記之建物，其價值及事實性質當然絕對不同。是以，原告確有故意以不實之「當地民情習慣說」欺罔被告，使被告陷於錯誤而作出錯誤之意思表示，已與民法第九十二條所謂詐欺之定義合致。更何況，兩造系爭土地租賃契約就租金部分之約定，已有超過法定最高租金強制規定達九倍、十倍之情事（詳後述），單就租金之約定已有顯失公平情形，竟然還要被告將花費不貲興建之廠房「無償給予地主」，此種有背於「誠信原則」之行為，已屬法律行為背於公序良俗之適用，為當然無效、自始無效，故原告請求被告遷讓並移轉系爭建物之所有權一節，顯無理由。
㈤按「房屋及基地之租金數額，按其地區與土地法第九十七條及修正實施都市平
均地權條例第五十八條分別定有限制，當事人間約定之租金超過此限制者，其超過部份並無請求權，此與民法第四百四十二條規定因租賃不動產價值昇降關係聲請法院增減租額以不定期租賃為限之情形不同，且與行政機關強制減定前開超限租額，併行不悖，毋待於行政處分確定，即得審酌」（參照最高法院五十九年度臺上字第七九三號判例）。依系爭土地最近一次即八十九年七月之申報地價，為每平方公尺一千零四十元，按土地法第一百零五條準用同法第九十七條之規定，其法定最高租金不得超出年息百分之十，準此，原告有權請求本件租金之每月最高額，應為三萬六千一百一十四元（1040×10%×4167平方公尺 (全部面積)×1/12＝36114）。是以原告所得請求被告自九十一年十月迄原告提起本件訴訟之九十二年三月止共六個月未付之租金，數額至多僅為二十一萬六千六百八十四元（即：36114×6個月＝216684），超出部分之請求自為無理由。
三、證據：提出系爭建物於八十四年八月三日獲核發之使用執照影本一份（本院卷一第九五頁），原告於八十七年一月一日出具之土地使用同意書影本一份，第三期建物鑑定報告影本一份（本院卷一第九七、九八頁），被告於九十一年四月二日、同年七月二十三日交付租金之簽單影本二份（本院卷一第九九頁），被告交付租金予原告之支票存根影本六紙，原告戊○○收受租金之領款簽收單影本六紙，系爭土地之地價謄本影本一份（本院卷一第一００頁），被告於九十二年九月二十六日寄予原告表示撤回「附註條款」法律行為之存證信函、送達回執影本各一份，被告公司之經濟部公司執照暨營利事業登記證影本各一份，被告公司系爭廠房建物之所有權狀影本二份（建築完成日期分別為八十四年八月三日、八十六年九月十三日，登記日期分別為八十五年八月七日、八十七年一月二十三日，附於本院卷二第四六、四七頁），被告公司工廠之設立許可函及經濟部工廠登記證影本各一份（本院卷二第四八、四九頁），財團法人臺灣經濟技術研究所鑑價報告書一份（外放證物袋內）為證。
貳、反訴部分：
一、聲明：㈠反訴原告向反訴被告承租之系爭二二一之二一地號土地，其中四百九十坪土地之租金應自九十一年十月一日起調整為每月一萬元，並於每月一日給付。
㈡反訴被告應就系爭二二一之二一地號之全部土地，協同反訴原告向地政機關辦理地上權設定登記。
㈢訴訟費用由反訴被告負擔。
二、陳述：㈠依土地法第一百零五條準用同法第九十七條所定，建築基地之法定最高租金不
得超出年息百分之十。又租賃物為不動產者，其價值如有變動，當事人依法本得為增減租金之請求，至所增減租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準（參照最高法院二十年上字二八三號判例）；租賃物為不動產者，當事人依民法第四百四十二條提起請求增減租金之訴，如起訴錢之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增減之判決，得自當事人為調整租金之意思表示時起算（參照最高法院四十八年台上字第五二一號判例）。再者，契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增減其給付或變更其他原有之效果，民法第二百二十七條之二第一項亦定有明文。準此，系爭第一份租約關於四百九十坪土地部分，前因地主即反訴被告之要求而有超過法定最高租額之不合理約定，除超過部份出租人無請求權外，如今兩造就此四百九十坪土地之租金協議不成，反訴原告認有請求鈞院酌定之必要，主張該地租金應依每月一萬元計算為適當。而反訴原告起訴前未按原約定租額付清部分，係自九十一年十月一日起一情，亦為反訴被告所自認，是以請求鈞院賜判如反訴聲明第一項所示。
㈡按「租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登
記」，土地法第一百零二條定有明文，而前開所定協同辦理地上權設定登記之請求權，有「二個月」之期間限制。惟實務上見解認該期間為訓示規定，縱令經過二個月期間，不生失權效果，承租人仍得請求出租人為地上權之登記（參照最高法院六十七年台上字第一零一四號、六十八年台上字第一六二七號判例）。系爭二二一之二一地號之全部土地確有租予反訴原告建廠使用之事實，是以反訴原告為系爭土地地上權登記合法之請求權人，為保護反訴原告之權益，實有命反訴被告協同辦理地上權登記之必要，爰請求賜判如反訴聲明第二項所示。
三、證據：援用於本訴提出之證據。
丙、本院依職權調閱本院九十二年度全字第五二二號假處分民事保全程序卷宗（含臺灣高等法院九十二年度抗字第一二三二號、九十二年度再抗字第八九號卷宗），並依職權履勘現場及囑託桃園縣蘆竹地政事務所人員會同至現場繪測複丈成果圖。
理 由
壹、本訴部分：
一、原告主張：被告常富公司之法定代理人甲○○於八十四年三月十七日與原告及訴外人陳登科（已於八十七年十二月三十日死亡，其土地之應有部分由原告戊○○、辛○○、壬○○繼承）簽立系爭第一份租約，承租原告所有系爭二二一之二一地號內面積四百九十坪之土地，租期七年（約定租金詳見事實欄原告之陳述），被告常富公司嗣於八十六年二月二十六日起承受前開租賃契約而成為承租人（並再向原告承租同地號土地內另七百七十坪之土地，詳後述），復於原契約後方附註：同意無條件於租約屆滿五年時（自加註時起算）將其在系爭土地上所建之系爭建物廠房移轉登記予原告等語。詎嗣後前開租約於九十一年三月三十一日屆滿七年終止後，被告並未搬遷，依租賃契約第十條之約定，被告本應按月賠償原告相當於二倍租金即二十四萬五千元之損害，惟被告假藉欲協商將系爭建物過戶予原告等語而一再拖延，不願另立租約或搬遷，且自九十一年十月起即拒絕協商並未再賠償分文，是以迄起訴時止，被告就系爭第一份租約仍積欠原告相當於十八個月之損害金共二百四十二萬五千五百元（於九十一年四月至九月僅賠付六個月，九十一年十月迄九十二年三月止則分文未賠）。又被告公司另於八十六年二月二十六日與原告等簽訂系爭第二份租約，承租原告前開系爭二二一之二一地號內面積七百七十坪之土地，租期七年（約定租金詳見事實欄原告之陳述），於契約之附註條款中即約明：由被告出資興建之廠房於租約屆滿五年時即應配合移轉登記為出租人即原告等所有。而依約自九十一年三月一日起，租金本應調為每月每坪二百七十五元，詎被告仍按每月每坪一百一十元給付（差額迄未補足），且被告自九十一年十月起即拒付租金，是以總計被告就系爭第二份租約迄今仍積欠之租金額為二百三十七萬一千六百元。而被告於承租前開系爭二二一之二一地號土地後，業於其上興建如附表一所示之系爭建物並已完成保存登記，前開租約訂立迄今已屆滿五年，被告依約自負有將該建物移轉登記予原告之義務，詎被告迄未依約辦理移轉登記，經原告委請律師寄發存證信函催告仍未獲置理，是以原告自得依約請求被告協同辦理將如附表一所示系爭建物移轉登記予原告，並遷出後將該建物及所占用基地返還予原告，爰請求賜判如聲明第一項所示。再者，被告於興建前開系爭建物後，竟另未經原告同意，在承租之系爭二二一之二一地號土地上另興建如附圖紅色部分所示之系爭違建物（佔地面積共一四六三點五九平方公尺），準此，被告違約搭蓋違建，復違約未將系爭建物移轉登記予原告，是以原告自得依土地法第一百零三條第五款規定終止前述兩份租賃契約後請求交還土地，併請求被告應將如附圖所示紅色部分之系爭違建物清除後，將所占用基地返還予原告，爰聲明如第二項所示。又依租約第十條約定，「乙方（被告）於終止租約或租賃期滿不交還土地，自終止租約或租賃期滿次日起，乙方應交付按租金二倍計算之違約金」，而系爭第一份租約已於九十一年二月三十一日因租約到期而終止，縱認此份租約尚未終止，然原告亦已於九十二年二月二十七日寄發桃園永安郵局第一四０號存證信函終止租賃關係；至系爭第二份租約，則業經原告以被告違反租約（自九十一年十月起拒付租金，積欠租金達二期，且逾期拒不移轉系爭建物所有權予原告）為由，而於九十二年二月二十七日寄發桃園永安郵局第一三九號存證信函終止租賃關係，況此份租約本亦已於九十三年二月二十五日屆期，兩造並未續約，租約自已因而終止。準此，依租約第五條約定，被告即應將系爭土地交還原告。而被告承租之土地共計一二六０坪，月租每坪均為二百七十五元，在被告占用前開土地而未返還予原告之前，被告自受有相當於租金之不當得利，原告因而受有損害，是以原告併請求被告自九十二年四月五日起至被告返還系爭建物及土地予原告之日止，按月給付原告相當於二倍租金之賠償金計六十九萬三千元（(440+770)×275×2＝693000），爰依原告之應有部分請求賜判如聲明第三項所示。此外，如前所述，被告積欠原告之租金共計四百七十九萬七千一百元（二百四十二萬五千五百元加上二百三十七萬一千六百元），故依照原告之應有部分比例計算，請求被告分別給付原告各如訴之聲明第四項所示金額。
二、被告則以：其於八十四年及八十六年間，先後訂定兩份租約向原告承租系爭二二一之二一地號土地，建築房屋作為生產營運用之廠房、辦公室，合計租用基地面積共為一千二百六十坪（四百九十坪加上七百七十坪），經原告同意，被告於八十四年及八十六年間分別完成第一期、第二期建物，並完成系爭建物之所有權登記完竣。之後，被告於八十七年一月一日再徵得原告同意，於系爭二二一之二一土地上增建第三期建物（即系爭違建物），然此第三期建物因超過法定建蔽率而無法申請保存登記。亦即系爭二二一之二一地號土地上之建物，包含系爭建物及違建物，全部係經原告同意而建，原告自不得請求拆除系爭違建物（如附圖紅色部分所示）。且於八十六年二月二十六日兩造訂立系爭第二份租約時，原告戊○○於代表地主簽名前，臨時表示：原告個別將系爭地號附近土地出租他人建廠，都有約定地上建物達五年後應歸地主所有之慣例等語，要求被告亦應比照而在已完成之租約內容後追加附註條款，被告當時因急切建廠而不疑有他，遂不得已率而加記附註條款，惟其後被告屢次請求原告提示其兄弟中有人土地租賃他人建屋屆滿五年即歸地主之Ａ資料，原告均一再拖延遲未提出。迄系爭第一份租約於九十一年三月三十一日屆期，自九十一年四月一日起至同年九月三十日止，每次原告代表戊○○前來收租時，被告一方面反映租金過高，一方面要求原告提示Ａ資料，原告仍未提出Ａ資料，僅同意就四百九十坪部分之土地，酌減租金二十五元為每坪二百五十元，及七百七十坪部分土地，仍暫以原租金每月每坪一百一十元（照約定原應調高至二百七十五元每坪）收取，原告並同時要求被告註明「待新合約租金與合約談妥後，常富應照新合約之內容補足房租之差額」等語。迨於九十一年十月，被告見原告只知前來收取租金，卻對被告所提降租協議、提示Ａ資料等要求一再拖延，遂向原告代表戊○○、辛○○表達強烈不滿，要求原告就此二項要求提出答案再來收租，原告此時才以系爭建物必需先過戶為先決要件，且堅持需「無條件過戶」才願再談新租約，兩造關係自此僵化。依民法第四百三十一條規定，於租約終止時，原告應以該建物現存之增額償還被告支出之有益費用，是原告請求被告將系爭建物無條件過戶，於法不合。再者，㈠就八十四年之系爭第一份租約而言：原告戊○○於九十一年三月三十一日原第一份租約期限屆滿後，分別於九十一年四月一日、五月一日、六月一日、七月一日、八月一日、九月一日，六次收取被告交付之租金，從未表示反對之意思表示，且於九十一年四月十二日及同年七月二十三日收取租金支票時，分別要求被告公司副總林玉霜簽立「待新合約租金額與合約內容完成共識後，常富應照新合約之內容補足差額」之承諾書，可見兩造就四百九十坪土地繼續租用之事實，並無爭執。且原告自認迄於九十二年二月二十七日才以桃園永安郵局第一四○存證信函聲明終止第一份租約，足見原告未曾於第一份租約期滿時即表示反對之意思，故參照最高法院九十一年臺上字第二二一號判決意旨，應認兩造間就系爭第一份租約已視為以不定期限繼續契約。㈡就八十六年之系爭第二份租約而言：原告係以被告未於九十一年二月二十七日依「附註條款」將被告所有系爭建物移轉過戶予原告，而於九十二年二月二十七日片面聲明終止租約。惟「附註條款」係以系爭建物之所有權為物權移轉之約定，與租賃契約係就原告土地交付被告使用之約定，其原因事實、權利義務、契約性質、法律關係俱不相同，故「附註條款」絕非租賃契約內容之一部。且被告係因擴廠需地孔急，又受到原告之不實詐欺，陷於錯誤而同意加註附註條款，故自得依民法第七十四條第一項、第九十二條第一項前段、第一百九十八條規定主張撤銷附註條款之意思表示，並依法拒絕履行附註條款內容。而前開附註條款之內容亦顯有背於公序良俗，依民法第七十二條規定為當然無效、自始無效，從而原告強欲被告履行「基於根本不存在之當地民情習俗」、應屬無效之附註條款，且無任何權利義務之因果關係，純以損害被告為目的，要求被告所有建物應移轉予原告，並藉此主張終止租約，實在無理。況按，房屋及基地之租金數額，按其地區與土地法第九十七條及修正實施都市平均地權條例第五十八條分別定有限制，當事人間約定之租金超過此限制者，其超過部份並無請求權（參照最高法院五十九年臺上字第七九三號判例），依系爭土地最近一次即八十九年七月之申報地價，為每平方公尺一千零四十元，按土地法第一百零五條準用同法第九十七條之規定，其法定最高租金不得超出年息百分之十，是以原告有權請求本件租金之每月最高額，應為三萬六千一百一十四元（1040×10%×4167平方公尺 (全部面積)×1/12＝36114）。
故原告所得請求被告自九十一年十月迄原告提起本件訴訟之九十二年三月止共六個月未付之租金，至多僅為二十一萬六千六百八十四元（即：36114×6個月＝216684），超出此部分之請求自為無理由。
三、查兩造先後於八十四年三月十七日、八十六年二月二十六日簽訂系爭兩份租賃契約（八十四年間之第一份租約，原係由被告常富公司法定代理人甲○○為承租人，惟嗣後被告常富公司已承受前開租約成為承租人），由被告向原告承租系爭二二一之二一地號土地（面積共為四一六七平方公尺，即相當於一二六０坪），系爭第一份租約之承租面積為四百九十坪，租期七年，約定租金自八十四年四月一日起至同年六月三十日止，為每坪每月六十元，自八十四年七月一日起至八十九年三月三十一日止，為每坪每月一百二十元，自八十九年四月一日起，則調整為每坪每月二百七十五元嗣後兩造於九十年間復協議自九十年七月一日起，將租金調降為每月每坪二百五十元；系爭第二分租約則承租七百七十坪之土地，租期七年，約定其中五百坪部分土地之租金，前五年為每月每坪一百一十元（惟於前四個月，以每月每坪五十元計算），其餘二百七十坪部分土地之租金，則為第一年每月每坪七十元，第二年至第五年為每月每坪一百一十元，嗣自第六年迄第七年止，全部七百七十坪之土地均以每月每坪二百七十五元計算租金。被告於承租前開土地後，陸續於其上興建第一、二期廠房，分別於八十四年八月三日、八十六年九月十三日建築完成，並先後為所有權登記（兩次完工之廠房合計即為系爭建物，佔地面積二零六四點零一平方公尺），而於八十六年二月二十六日兩造簽訂第二份租約時，並同時在前述兩份租約上加載「附註條款」，約定：被告同意無條件於第二份租約屆滿五年時（第一份租約則係自加註時起算屆滿五年時），將其在系爭土地上所建之系爭建物廠房移轉登記予原告等語，迄今被告仍占有前開承租土地，惟並未將系爭建物移轉登記予原告，又系爭二二一之二一地號土地上，目前另存有被告興建之系爭違建物（佔地面積共一四六三點五九平方公尺）等情，為兩造所不爭執，並有系爭兩份租賃契約影本各一份，系爭二二一之二一地號土地之土地登記謄本一份，系爭建物之建物登記謄本、使用執照各一份與所有權狀二份附卷為證，復經本院依職權履勘現場及囑託桃園縣蘆竹地政事務所人員會同至現場繪測複丈成果圖在卷可憑，足信為真實。次查，原告復主張：系爭第一份租約已因租約期滿而終止，而第二份租約則因被告違約未將系爭建物移轉登記，且自九十一年十月起拒付租金，已積欠租金達二期以上，故原告亦已終止租約，故請求被告應依約將系爭建物移轉登記予原告及給付違約金，並返還系爭土地予原告，另被告未經原告同意所興建之違建物，一併請求拆除等語，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件原告之主張有無理由，茲論述如下：
㈠第一份租約業已於九十一年三月三十一日屆滿而終止：
⒈觀諸系爭第一份租約內容所載（本院卷一第一九至二四頁），租期自八十四年
四月一日起至九十一年三月三十一日止共計七年，故原告主張此份租約已於九十一年三月三十一日屆滿而終止一節，堪予採信。是以原告請求被告於終止租約後返還承租之系爭土地，自屬可採。
⒉被告雖抗辯稱：原告於期滿後之九十一年四月一日迄同年九月一日止，陸續分
六次向其收取租金，故第一份租約應視為以不定期限繼續契約等語，原告固自認原告之一戊○○曾收取前開租金，惟否認應視為不定期限繼續契約。經查：⑴按「民法第四百五十一條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始
生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力」，此有最高法院五十五年臺上字第二七六號判例可資參照。依系爭第一份租約第五條已約明：「租賃到期除經甲方即原告同意繼續出租外（另協議之），應即將土地按照原狀遷空交還甲方」等語，是以兩造間若欲續約，依約自應另行協議訂約。
⑵次按「租賃契約以當事人就租賃物及租金互相同意時方為成立，承租人於租
期屆滿後，雖仍為租賃物之使用收益，然既經出租人對原定租金表示爭執，並未協議一致，自與不即表示反對之意思者有別，不能適用民法第四百五十一條規定，視為不定期限繼續契約」，有最高法院三十七年上字第九四一八號判例可資參照。依被告所稱：原告於九十一年四月十二日及同年七月二十三日收取租金支票時，兩次要求被告公司副總林玉霜簽立「待新合約租金額與合約內容完成共識後，常富應照新合約之內容補足差額」承諾書等語，由前開承諾書內容以觀（見本院卷一第九九頁），可知兩造就租金並未達成合意，核諸前開說明，尚難適用民法第四百五十一條規定視為不定期限繼續契約。準此，被告此部分抗辯不足採信。
㈡第二份租約業經原告於九十二年三月三日合法終止：
⒈依第二份租約之附註條款記載：由被告出資興建之廠房（指系爭建物），被告
同意俟本租約屆滿五年時，即租期自第六年起，該廠房所有權即歸原告所有，屆時被告亦應無條件提供過戶有關證件即公司印鑑證明暨資格證明、公司執照影本等，並捺蓋公司印鑑章供原告辦理產權移轉手續等語，由此足認被告租用系爭土地係供建築房屋之用，而按，土地法第一百零三條規定，租用建築房屋之基地，非因以下情形之一，不得收回：「契約年限屆滿時。承租人以基地供違反法令之使用時。承租人轉租基地於他人時。承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。承租人違反租賃契約時」，準此，系爭第二份租約即有前開土地法第一百零三條規定之適用，合先敘明。
⒉依前開附註條款內容，被告自八十六年二月二十六日簽約時起算六年，依約應
於九十一年二月二十六日將系爭建物之所有權辦理移轉登記予原告。而經原告於九十一年十二月十九日以桃園府前二十一支郵局第三二０二號存證信函催告被告於七日內協同辦理系爭建物過戶事宜，因被告並未於期限內過戶，原告再於九十二年二月二十七日寄發桃園永安郵局第一三九號存證信函予被告，表示終止系爭第二份租約等語（前開存證信函分別附於本院卷一第三０、一六四頁），而被告業於九十二年三月三日收受前開終止租約信函，亦有掛號郵件收件回執一紙足憑（見本院卷二第二二四頁），被告對前開存證信函之真正及收受日期並不爭執，從而，原告於被告未依約辦理系爭建物之所有權移轉登記後，已定期催告履行而被告仍未履行，是原告自得依法主張解除第二份租賃契約，並依土地法第一百零三條第五款規定收回基地而請求被告返還此份租約所承租之系爭土地。
⒊再者，前開附註條款係經兩造協議而於八十六年二月二十六日訂定於系爭第二
份租約中，並補予註記於系爭第一份租約中，為兩造所不爭執，並經代書即證人洪素霞證述明確（見本院九十二年九月二十六日言詞辯論筆錄），足信為真實，準此，此附註條款自屬系爭租賃契約之內容之一，縱如被告所言「附註條款內容屬於物權行為之法律關係」，兩造仍應遵守、履行前開條款，是以被告抗辯辯稱：前開附註條款屬物權行為之法律關係，系爭租約屬債權之法律關係，故附註條款非租賃契約之一部，原告不得以被告拒絕履行附註條款內容為由而解除契約等語，不足採信。被告復抗辯稱：被告係於擴廠需地孔急之急迫情形下，受原告詐欺陷於錯誤始同意加註附註條款，其得撤銷附註條款之意思表示並拒絕履行，且附註條款內容有背於公序良俗，依法為當然無效、自始無效等語，惟查，被告於八十六年二月二十六日簽訂附註條款後，迄本件審理中之九十二年間始為撤銷附註條款之意思表示，已逾民法第九十三條所定一年之行使撤銷權除斥期間，依法已不得再為撤銷，此外，原告已提出坐落桃園縣○○鄉○○○○段內厝小段內其他地號土地之租賃契約為憑（見本院卷一第一七二至一七九頁），足認系爭土地附近之他筆土地亦確有「於承租後第六年起，承租人應無條件提供相關資料供地主辦理過戶手續」之約定情形，自難認原告有何詐欺手段，此外，本件附註條款內容亦難認有背於公序良俗之情，被告復無法舉證證明其受詐欺、侵害致簽訂附註條款之事實，自無從採信為真。
㈢被告另抗辯稱：系爭違建物部分係經原告同意所建一情，已為原告否認。查系
爭違建物並未為所有權登記，且非兩造間附註條款所指應移轉所有權之標的，，自難認係經原告同意而興建。被告雖提出由原告出具之「土地使用同意書」一紙為憑，惟查，前開土地使用同意書係原告於八十七年一月一日所出具，內容記載：系爭二二一之二一土地同意提供被告常富公司設廠使用等語，而被告於八十七年一月九日向主管機關申請工廠變更登記時，即持該份土地使用同意書用以申報等情，有原告所提出桃園縣政府九十二年十月二十二日府商登字第０九二０五六０八三二號函文及隨函檢附之土地使用同意書各一份在卷可憑（見本院卷一第二八０、二八一頁），是以尚難以前開土地使用同意書遽認原告曾同意被告興建系爭違建物之事實，原告主張：並未同意被告興建系爭違建物一情，堪予採信。
四、如前所述，被告依約應將系爭建物之所有權移轉登記予原告，又兩造間之兩份租約均已終止，是原告請求被告將系爭二二一之二一地號土地返還原告，及應拆除其上之系爭違建物一節，亦為有理由。至原告得請求之金額，分論如下：
㈠第一份租約部分：
⒈第一份租約於九十一年三月三十一日因屆期而終止，已如前述，而屆滿前之租
金自九十年六月三十日起調整為每月每坪二百五十元等情，亦已載明於兩造所提出之租賃契約書上（原告提出者附於本院卷一第二０頁，被告提出之租約原本則附於本院卷一第二０七頁之證物袋內），足信為真實。另依此份租約第十條約定：「乙方即被告於終止租約或租賃期滿不交還土地，自終止租約或租賃期滿次日起，乙方應交付按租金二倍計算之違約金」。而按，當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十條第一項、第二項前段及第二百五十二條有明文規定。至約定違約金是否相當，仍須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定之標準。觀諸前開租約第十條之約定，應認本件係屬損害賠償額預定違約金之約定，參酌兩造間原約定之租金為每月每坪二百五十元，以此計算此份租約之租金總額為十二萬二千五百元（承租四百九十坪），而該地公告現值為每平方公尺八千八百元，又系爭建物之價值約為一千零三十四萬五千五百元，此有被告提出之財團法人臺灣經濟技術研究所九十二年一月十三日所為之鑑價報告書一份可憑，並經本院依職權調閱本院九十二年度全字第五二二號假處分民事保全程序卷內所附相關資料屬實，綜合上開各點，本院認違約金應以原定違約金（二倍租金）之百分之六十為適當。
⒉準此，原告自九十一年四月一日起至九十二年三月三十一日止所得請求之違約
金為一百九十四萬零四百元（即〔250×490×12×2〕×60﹪＝0000000），扣除原告自認被告已交付之八十萬八千五百元（275×490×6＝80855），則原告此部分請求於一百六十八萬三千一百四十五元之範圍內為有理由，逾此部分則不應准許。
⒊至原告請求被告自起訴後之九十二年四月五日起迄返還系爭土地及系爭建物之
日止，按月給付相當於不當得利賠償金之違約金金額，則應亦以原定違約金（二倍租金）之百分之六十即十四萬七千元為適當（250×490×2×60﹪＝147000）。
㈡第二份租約部分：
⒈第二份租約於九十二年三月三日因原告依法解除契約而終止，終止前之租金應
為每月每坪二百七十五元等情，已如前述，而被告於租約終止前自九十一年三月一日起至九十一年九月三十日止，僅按月繳納每坪一百一十元之租金，而自九十一年十月一日起至九十二年三月四日終止租約前為止，則均未繳納租金，此為被告所不爭執，是以原告就租約終止前所得請求之租金總額為一百九十四萬八千一百元（即〔 (000－000)×770×7〕＋ (275×770×5)＝889350＋0000000＝0000000）。
⒉依此份租約第十條亦約定：被告於終止租約後不交還土地，自終止租約次日起
，乙方應交付按租金二倍計算之違約金，是以同前參酌事項，及本租約之租金為每月每坪二百七十五元，以此計算此份租約之租金總額為二十一萬一千七百五十元（承租七百七十坪）等情，本院認違約金亦應以原定違約金（二倍租金）之百分之六十為適當。準此，原告自九十二年三月五日起至九十二年三月三十一日止所得請求之違約金，為二十二萬九千五百零三元（即〔275×770×(28/31)×2〕×60﹪＝229503，元以下四捨五入）。
⒊總計原告關於第二份租約於起訴前截至九十二年三月三十一日止，得請求之金額為二百一十七萬七千六百零三元（0000000＋229503＝0000000）。
⒋至原告請求被告自起訴後之九十二年四月五日起迄返還系爭土地及系爭建物之
日止，按月給付相當於不當得利賠償金之違約金金額，則應亦以原定違約金（二倍租金）之百分之六十即二十五萬四千一百元為適當（275×770×2×60 ﹪＝254100）。
㈢綜上，原告訴之聲明第三項關於被告自起訴後之九十二年四月五日起迄返還系
爭土地及系爭建物之日止，應按月給付原告之金額，共計為四十萬一千一百元（000000＋254100＝401100），依附表二所示之原告應有部分，被告按月應給付原告戊○○、辛○○、壬○○各十一萬三千零五十七元（元以下四捨五入），按月應給付原告己○○、乙○○、庚○○、丁○○各一萬五千四百八十二元（元以下四捨五入）。
㈣而關於被告就系爭兩份租約截至九十二年三月三十一日為止應給付原告之租金
、違約金，則共計三百八十六萬零七百四十八元（0000000＋0000000＝0000000），依附表二所示之原告應有部分，則被告應給付原告戊○○、辛○○、壬○○各一百零八萬八千二百一十六元（元以下四捨五入），應給付原告己○○、乙○○、庚○○、丁○○各十四萬九千零二十五元（元以下四捨五入），是以原告訴之聲明第四項之請求，於前開金額範圍內，及均自起訴狀繕本送達翌日即九十二年五月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此部分數額，則不應准許。
㈤另按，土地法第九十七條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有
權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人」，是土地法第九十七條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第九十七條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨（參照最高法院九十二年度臺簡字第二０號判決）。查系爭土地坐落於城市地區，被告租地係供興建廠房營業之用，且被告於另案中自陳：其向來營運正常，每年營業額高達七千萬元等語（見被告於臺灣高等法院九十二年度抗字第一二三二號假處分案卷內所提出之抗告狀理由第四點），核諸前開說明，本件之租金金額應不受土地法第九十七條「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」規定之限制，被告抗辯稱：原告請求之金額不得超出申報地價年息百分之十等語，不足憑採，附此敘明。
五、綜上所述，原告請求：㈠被告應將如附表一所示建物之所有權全部，按附表二所示之應有部分移轉登記予原告，並自該建物遷出後將該建物及所占用基地返還予原告；㈡被告應將系爭二二一之二一地號土地上如附圖所示紅色部分之系爭違建建物清除，將所占用基地返還原告；㈢被告應自九十二年四月五日起至返還系爭土地及系爭建物之日止，按月給付原告戊○○、辛○○、壬○○各十一萬三千零五十七元，按月給付原告己○○、乙○○、庚○○、丁○○各一萬五千四百八十二元；㈣被告應給付原告戊○○、辛○○、壬○○各一百零八萬八千二百一十六元，應給付原告己○○、乙○○、庚○○、丁○○各十四萬九千零二十五元，及自九十二年五月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。又原告於訴之聲明第一項另請求被告應「協同辦理」移轉登記一節，按土地登記規則第二十七條第四款規定，因法院判決確定之登記或塗銷登記，由權利人或登記名義人單獨申請之，是以該權利人或登記名義人即無所謂應由對造協同辦理之必要。苟為該協同之請求，自屬欠缺權利保護要件（參照最高法院九十二年度臺上字第一一七號判決），是以原告此部分請求，即屬欠缺權利保護要件，亦應併予駁回，附此敘明。
六、末以，本判決主文第二、三、四項關於原告勝訴之部分，兩造分別陳明願供擔保聲請假執行或免為假執行，經核要無不合，爰分別酌定相當之金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回致失所附麗，應併予駁回。
貳、反訴部分：
一、按「被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴」，民事訴訟法第二百五十九條定有明文，查被告即反訴原告於本院九十二年五月十九日審理時，當庭陳述：對原告即反訴被告提起反訴等語，有當日言詞辯論筆錄一份附卷可憑，核其所提反訴無違民事訴訟法之相關規定，應予准許，附此敘明。
二、反訴原告主張：依土地法第一百零五條準用同法第九十七條所定，建築基地之法定最高租金不得超出年息百分之十。又租賃物為不動產者，其價值如有變動，當事人依法本得為增減租金之請求，至所增減租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準（參照最高法院二十年上字二八三號判例）；租賃物為不動產者，當事人依民法第四百四十二條提起請求增減租金之訴，如起訴錢之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增減之判決，得自當事人為調整租金之意思表示時起算（參照最高法院四十八年台上字第五二一號判例）。再者，契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增減其給付或變更其他原有之效果，民法第二百二十七條之二第一項亦定有明文。系爭第一份租約關於四百九十坪土地部分，前因地主即反訴被告之要求而有超過法定最高租額之不合理約定，除超過部份出租人無請求權外，如今兩造就此四百九十坪土地之租金協議不成，反訴原告認有請求鈞院酌定之必要，主張該地租金應依每月一萬元計算為適當。而反訴原告起訴前未按原約定租額付清部分，係自九十一年十月一日起一情，亦為反訴被告所自認，是以請求賜判如反訴聲明第一項所示。又按，「租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記」，土地法第一百零二條定有明文，而前開所定協同辦理地上權設定登記之請求權，有「二個月」之期間限制。惟實務上見解認該期間為訓示規定，縱令經過二個月期間，不生失權效果，承租人仍得請求出租人為地上權之登記（參照最高法院六十七年台上字第一零一四號、六十八年台上字第一六二七號判例）。系爭二二一之二一地號之全部土地確有租予反訴原告建廠使用之事實，是以反訴原告為系爭土地地上權登記合法之請求權人，為保護反訴原告之權益，實有命反訴被告協同辦理地上權登記之必要，爰請求賜判如反訴聲明第二項所示等語。
三、反訴被告則以：系爭第一份租賃契約已於九十一年三月三十一日因屆期而終止，兩造並未另訂新約，原租約自應於屆期時終止而失其效力。依該租賃契約書第五條約定，「租賃到期除經甲方（反訴被告）同意繼續出租外（另協議之）應即將土地按照原狀遷空交還甲方，乙方不得藉詞推諉或主張任何權利或請求前移費」，惟反訴原告竟提起反訴請求調整此份租約之租金並請求協同辦理地上權登記，顯無理由。再者，系爭兩份租約均業已合法終止，反訴原告無從本於已終止之租約為任何請求，是其請求反訴被告協同設定地上權一節，亦屬無據等語，資為抗辯。
四、兩造間簽訂之系爭第一份租約已於九十一年三月三十一日因租期屆滿而終止等情，已如前述（見本訴部分之理由三㈠），是以反訴原告於該租約終止之後，始主張租金過高而提起反訴請求調降租金，自屬無理由。再按，土地法第一百零二條規定：「租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後二個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記」，查反訴原告於承租系爭二二一之二一地號土地後迄今未為地上權之登記，為兩造所不爭執，足信為真實，而「租用基地建築房屋，未依土地法第一百零二條之規定為地上權之登記，不生地上權之效力」（參照最高法院四十三年臺上字第四五四號判例及司法院 (八四)廳民一字第一三三四一號研討結果），況且如前所述，系爭兩份租約均已經合法終止，準此，反訴原告於租約已失其效力後始請求反訴被告協同辦理地上權登記，亦屬依法無據，不應准許。綜上，本件反訴原告之訴為無理由，應予駁回。
參、據上論結，原告之本訴為一部有理由、一部無理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第七十九條、第八十五條第一項、第三百九十條第二項，第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 七 月 十二 日
臺灣桃園地方法院民事第三庭~B法 官 周玉羣右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十三 年 七 月 十二 日~B書 記 官 張簡純靜附表一（系爭建物）：
┌──────┬────────┬─────────┬──────┬────┐│建物門牌 │建號 │基地座落 │建物面積 │權利範圍│├──────┼────────┼─────────┼──────┼────┤│桃園縣蘆竹鄉○○○鄉○○○○段○○○鄉○○○○段內│2064.01平方 │全部 ││長興路三段一│內厝小段一０九六│厝小段二二一之二一│公尺（如附圖│ ││二五號 │建號 │地號土地 │斜線部分） │ │└──────┴────────┴─────────┴──────┴────┘附表二（各原告之應有部分）：
一、原告戊○○：三萬分之八四五六。
二、原告辛○○：三萬分之八四五六。
三、原告壬○○：三萬分之八四五六。
四、原告己○○：一萬分之三八六。
五、原告乙○○：一萬分之三八六。
六、原告庚○○：一萬分之三八六。
七、原告丁○○：一萬分之三八六。