臺灣桃園地方法院民事判決 九十二年重訴字第二九八號
原 告 甲○○訴訟代理人 黃淑真律師被 告 乙○○訴訟代理人 呂丹琪律師右當事人間請求拆屋還地事件，經本院於中華民國九十三年三月二十六日言詞辯論終結，判決如左：
主 文被告應將坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○號土地上如附圖所示斜線部分面積一八一平方公尺之建物拆除，並將土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹佰捌拾肆萬柒仟元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣伍佰伍拾叁萬捌仟陸佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項所示，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠原告於民國（下同）九十二年七月一日向訴外人吳正舟（原名蔡長壽）購買座落
桃園縣○○鄉○○段○○○○號土地，並已完成土地移轉登記。原告向訴外人吳正舟購買系爭土地之前，經吳正舟向原告聲明表示系爭土地並無任何無償借用或出租予第三人，亦未曾授意第三人出售或出租系爭土地之情，並出具聲明書以為證明。詎料，現有被告在系爭土地上搭建如附圖所示斜線部分面積一八一平方公尺之違章鐵皮建物非法佔用，經原告發函要求被告自行拆屋還地均未獲置理，爰依民法第七百六十七條之規定，提起本件訴訟。
㈡就被告抗辯所為之陳述：
⒈被告以其被繼承人蔡錫金與系爭土地之前所有權人蔡長安、蔡長庚、蔡長存、
蔡長年（下稱蔡長安等四人）間之買賣契約，主張其占有系爭土地具正當權源，惟該買賣契約僅可對抗出賣人即蔡長安等四人或不知有該買賣契約之共有人蔡長壽，原告係信賴登記而取得該土地所有權之第三人，自當受保護，故原告本於所有權請求被告交還土地，應為法之所許。
⒉又系爭土地與訴外人蔡忠魁登記所有之興華段三六一地號土地同係七十六年九
月一日由坪頂大湖段二三七、二三七之一至二三七之四地號等土地重劃而來，縱認被告所稱其被繼承人蔡錫金與系爭土地之前所有權人等訂立買賣契約一事屬實，惟查該買賣標的物之登記名義人為訴外人蔡忠魁，並非被告，被告自不得就系爭土地主張權利。
⒊本件吳正舟出具之聲明書既經財團法人海峽交流基金會驗證在案，應可證明該
文書確係由名義人吳正舟作成，具形式上證據力。又該文書所記載之內容確有證明吳正舟即蔡長壽之證據價值，亦具有實質上證據力，且依桃園地政事務所系爭土地之異動索引亦可證地政機關確已審核相關文件後辦理更名暨完成原告取得所有權之登記。
⒋系爭土地於原告買受之際並未遭法院查封，又其遭被告非法占有使用與最高法
院四十四年台上字第八二八號判例係經法院查封之意旨有間，被告比附援引，不足採信。原告取得系爭土地所有權業經地政機關依法審核並登記在案，今被告空言指摘原告必定透過不正當管道完成登記或與他人通謀虛偽意思表示云云，並無足採。另依被告所提地價稅繳款書可知，土地所有權人暨納稅義務人之名義仍為蔡長壽，並非被告，且納管人為蔡永星，亦非被告，甚且無法依上開繳款書證明確係如被告所稱由其繳納。退萬步言，縱認自七十九年至九十一年，被告確有代蔡長壽繳納地價稅，亦不足為被告合法占有系爭土地之認定。
三、證據：提出系爭土地異動索引表、律師函、建物登記謄本、土地登記簿各一件、財團法人海峽交流基金會認可之公證書二件、土地登記謄本三件（以上均為影本）及現場照片二幀為證。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免假執行。
二、陳述：㈠系爭土地係被告之被繼承人蔡錫金與訴外人蔡金前訂立耕地三七五租約，由蔡金
前出租並交付蔡錫金使用，蔡金前死亡後，由其繼承人蔡長安、蔡長庚、蔡長存、蔡長年、蔡長壽等五人繼承。嗣蔡長安、蔡長庚、蔡長存、蔡長年等四人於六十九年五月十一日將系爭土地出賣予蔡錫金，而蔡金前之另一繼承人「蔡長壽」出生於大正十三年九月廿五日即民國十三年九月廿五日，業已於昭和三年（民國十七年）六月十三日出養大陸福建喪失國籍，失蹤多年，蔡金前之繼承人蔡長安等四人因「蔡長壽」失蹤多年，遍尋不著而立切結書以昭公信，並依土地法第三十四條之一規定，以共有人及應有部份合計過半數之同意，出賣系爭土地予被告之被繼承人蔡錫金，蔡錫金死亡後即由被告繼承占有使用至今。
㈡蔡金前之繼承人「蔡長壽」已失蹤多年，且依推算「蔡長壽」現年已八十歲，是
否仍存活尚非無疑，又「蔡長壽」與生父母及親兄弟間均已失聯逾七十餘年，未曾返回台灣，其本人是否知悉出養前之真實姓名，抑或知悉在台灣是否登記不動產、其坐落位置等，均令人懷疑，而原告所提吳正舟聲明書為私文書，被告否認其真正。是原告並非自真正權利人即蔡前金之繼承人「蔡長壽」受讓系爭土地，所為之物權行為無效，自不得訴請拆屋還地。前開聲明書雖經江西省彭澤縣公証處出具公証書，惟大陸法制不健全，公証制度草率，並未就吳正舟之真實身份為具體實質上審核，更不能証明吳正舟即為蔡金前之繼承人「蔡長壽」，前開大陸公証書僅為我國公証法上「認証」之性質，不具實質審核認定之效力，原告應就其自真正權利人受讓之事實負舉証之責。
㈢系爭土地由共有人蔡長安等四人同意出賣（應有部分合計達五分之四），則依土
地法第三十四條之一之規定，該買賣效力當然及於「蔡長壽」持有應有部分五分之一。因買賣當時「蔡長壽」失蹤多年，就其應有部分五分之一部份未完成移轉登記，嗣後經分割轉載重編地號，但依據前開有效之買賣契約，被告就系爭土地具有合法占有使用權源，並非無權占有，原告不得訴請拆屋還地。
䎏㈣土地法第四十三條所謂登記之絕對效力係為保護善意第三人因信賴登記而取得之所有權，惟原告並非「善意」之第三人，故不受上開法條之保護，理由如下：
⒈原告所提出之江西省彭澤縣公証處之公証書僅記載：「茲証明吳正舟于二００
三年六月三日來到我處，在前面『聲明書』上簽名按手印」並未實質上審查聲明書之內容是否為真正，況大陸人口有十三億人，名為「吳正舟」之人恐有數十萬人，何能光憑一紙聲明書即草率認定？蔡長壽於未滿四歲時即出養大陸福建，與生父母及親兄弟間已失聯逾七十餘年，未曾返台，原告有何通天本領竟能千里迢迢找到已出養七十餘年之蔡長壽本人？令人置疑。原告又為何願出資購買已由被告占有使用長達二十餘年之土地，更令人懷疑其動機並不單純，原告顯有「惡意」甚明。
⒉原告於九十二年七月一日向吳正舟購買系爭土地，同月十四日完成更名，同月
二十一日即完成移轉登記，隨後於同月三十日寄發律師函要求被告拆屋還地，顯見原告於買受系爭土地之時，對於被告占有使用之事實知之甚稔，竟予以買受，顯有惡意，自不受土地法第四十三條之保護。另經 鈞院向地政事務所函調系爭土地移轉登記之全部資料，竟發現①並無系爭土地之買賣契約書②無土地所有權人之印鑑證明、戶籍謄本、身份證明文件③無土地所有權人之簽名蓋章，顯見系爭不動產之移轉，證件不齊卻能在短短七日內完成登記，內情並不單純，原告必定透過不正當管道完成登記，絕非「善意」。
⒊系爭土地之地價稅數十年來均由被告繳納，原告所指稱之土地所有權人「吳正
舟」則從未繳納，原告於辦理不動產移轉登記時須檢附完稅證明，則原告就被告繳納歷年地價稅乙節知之甚明，倘被告非合法占有系爭土地，何須每年繳納地價稅？⒋「吳正舟」之代理人蔡長泰對外自稱代書，與蔡前金之繼承人「蔡長壽」為遠
房親戚，因深知蔡長壽出養前有繼承遺產，而與原告串通，通謀虛偽意思表示，移轉系爭土地，藉善意第三人向被告要求拆屋還地，否則原告何有可能願意購買已遭人占用二十餘年且搭蓋房屋之土地，顯不合理，況被告縱無權占有系爭土地，何以真正土地所有權人不自行出面要求被告返還土地後再行出賣，足證原告動機並不單純。
三、證據：提出買賣契約書、戶籍謄本、切結書、土地謄本各一件及地價稅繳款書一冊（以上均為影本）為證，並聲請向桃園地政事務所調閱系爭土地所有權移轉全部資料。
丙、本院依職權囑託桃園縣桃園地政事務所派員會同測量製作複丈成果圖。理 由
一、查坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○號土地原為訴外人蔡長壽所有，於九十二年七月二十一日以買賣為原因登記與原告，該土地遭被告所有如附圖所示斜線部分面積一八一平方公尺之鐵皮建物占有等事實，有土地登記謄本及異動索引表各一件在卷可憑，並為兩造所不爭執，且經本院勘驗屬實，製有勘驗筆錄，復囑託園縣桃園地政事務所製有土地複丈成果圖在卷足憑，堪信為真實。
二、原告主張：伊自訴外人吳長舟（原名蔡長壽）處購得系爭土地，並辦妥土地所有權移轉登記，取得系爭土地之所有權等語，被告則辯稱：與原告成立買賣契約者並非蔡長壽本人，原告自非系爭土地之所有人等語。按依本法所為之登記，有絕對效力，土地法第四十三條定有明文。又土地法第四十三條所謂登記有絕對效力，係為保護因信賴登記取得土地權利之第三人而設，故登記原因無效或得撤銷時，在第三人未取得土地權利前，真正權利人對於登記名義人自仍得主張之，最高法院四十年台上字第一八九二號判例意旨可資參照。準此，僅土地之真正權利人者得對於土地之登記名義人，主張登記有無效或撤銷原因，倘第三人非主張對於土地有真正權利，即非主張自己為真正所有人，自不得以登記有無效或撤銷之原因，對於登記名義人為主張，仍應以登記名義人為土地所有權人。原告主張其向吳正舟買受系爭土地所有權，有土地登記謄本一件附卷可稽，被告雖執吳正舟與系爭土地原所有人即蔡長壽非同一人，辯稱：被告不得取得系爭土地所有權云云，惟縱令被告所辯屬實，亦僅系爭土地之真正權利人蔡長壽得以其所有權遭受侵害及系爭土地登記有無效或撤銷之原因，訴請原告塗銷登記，而被告並非主張為系爭土地之真正權利人即所有人，依前開說明，即無從於本件否認原告為系爭土地所有人地位，其辯解尚非可採。
三、原告另主張：被告占有系爭土地如附圖所示斜線部分土地，為無權占有等語，為被告所否認，並辯稱：系爭土地原為訴外人蔡金前所有，蔡金前死亡後，由其繼承人蔡長安、蔡長庚、蔡長存、蔡長年、蔡長壽等五人繼承，嗣蔡長安、蔡長庚、蔡長存、蔡長年等四人將系爭土地出售予訴外人即被告之被繼承人蔡錫金，伊為有權占有等語，並提出買賣契約書一件為證。然查：蔡長安、蔡長庚、蔡長存、蔡長年、蔡長壽原共有坪頂大湖段二三七、二三七之一至二三七之四地號等五筆土地土地，應有部分各為五分之一，蔡長安、蔡長庚、蔡長存、蔡長年等四人於六十九年五月十一日將坪頂大湖段二三七、二三七之一、之二地號土地出售予被告，嗣前揭五筆土地於七十六年十二月二日辦理土地重劃，重劃後登記為興華段三六一、三六三地號，系爭三六三地號土地即登記為蔡長壽所有，權利範圍為全部，有土地登記謄本及桃園縣桃園地政事務所異動索引各一件及土地登記簿五件附卷可憑。被告雖與系爭土地之前共有人蔡長安等四人簽訂買賣契約，然既未辦理所有權移轉登記，不生物權之效力，其僅得依買賣關係對出賣人蔡長安等四人主張有權占有，原告買受系爭土地時，土地為蔡長壽單獨所有，原告係因信賴登記而取得該土地之第三人，當受保護，被告不得據前揭買賣關係對抗原告，是原告本於所有權請求被告拆屋還地，應屬有據。
五、至被告另辯稱：原告於買受系爭土地時，應已知悉系爭土地歷年來之地價雖均由被告繳納，且為被告占有中，竟仍予買受，顯有惡意，應不受土地法第四十三條之保護等語。惟按土地法第四十三條所謂登記有絕對效力，係為保護善意之第三人而設，如為惡意之第三人，固不受保護。惟此之所謂惡意，應係指明知土地登記簿謄本所登記之所有人，非真正之所有人，或明知其所有權之登記有無效或得撤銷之原因而言。然被告並非抗辯該土地登記簿謄本所登記之所有人即蔡長壽並非系爭土地之真正權利人，或原告明知蔡長壽之所有權之登記有無效或得撤銷之原因，僅抗辯吳正舟與系爭土地之原所有人蔡長壽非同一人，自無土地法第四十三條惡意之適用，是被告於是否知悉系爭土地有遭人占有或地價稅之繳納情形，均無礙於其因信賴登記取得系爭土地之權利。
六、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第七百六十七條定有明文。本件原告既為系爭土地之登記名義人，而被告就系爭土地復無合法之占有權源，則原告依民法第七百六十七條規定，訴請被告應將坐落系爭土地上如附圖所示斜線部分面積一八一平方公尺之建物拆除，並將上開占有土地返還與原告，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果不生影響，爰不另論述，附此敘明。
八、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 四 月 九 日
臺灣桃園地方法院民事第三庭~B法 官 劉佩宜右為正本係照原本作成如對本判決上訴應於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 四 月 九 日~B法院書記官 吳仁心