臺灣桃園地方法院民事判決 九十二年度重訴字第三二○號
原 告即乙○○之承受
辛○○丙○○丁○○戊○○己○○庚○○訴訟代理人 顏武男律師被 告 甲○○右當事人間請求給付尾款事件，於民國九十三年二月二十四日辯論終結，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣伍佰壹拾伍萬零柒佰柒拾肆元，及自民國九十二年九月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。
本判決於原告以新台幣壹佰柒拾貳萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣伍佰壹拾伍萬零柒佰柒拾肆元預供擔保，免假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：除假執行願供擔保之金額外，如主文所示。
二、陳述：
（一）本件起訴時之原告乙○○已於民國九十二年九月四日死亡，原告辛○○等六人為其繼承人，爰依法聲明承受訴訟，先予敘明。
（二）原告之被繼承人乙○○於九十年六月二十二日將坐落桃園縣桃園市○○段埔子小段第一九五六之十四，一九五六之一○五，一九五六之十八，一九五六之一○九，一九五六之一三○號等五筆土地（下稱系爭五筆土地），以總價新台幣（下同）二千二百萬元售與被告，訂立有不動產買賣契約書（下稱系爭契約），第一期款一百萬元，（無第二期款）第三期完稅款、稅單核下三日內給付三百萬元，被告均未給付，第四期尾款分二部分，其中由中華商業銀行股份有限公司（下稱中華商銀）抵押貸款九百八十萬元部分，乙○○已清償剩餘六百二十四萬九千二百二十六元，另於地政機關產權登記完成時給付八百二十萬元部分，則以乙○○積欠被告之債務八百二十萬元（即借款六百萬元加利息二百二十萬元）抵充。系爭五筆土地已於九十二年八月十四日辦妥移轉登記並交付被告，被告且已出租他人收取租金。
（三）稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約，民法第三百四十五條第一項定有明文；又物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第三百四十八條第一項亦有明文。本件系爭契約，乙○○已辦妥所有權移轉登記並交付不動產予被告，被告前交付之一百萬元因故由其取回，於扣除乙○○欠其八百二十萬元債務、中華商銀貸款餘額六百二十四萬九千二百二十六元及訴外人呂學地抵押貸款二百四十萬元外，被告尚應給付五百一十五萬零七百七十四元之價金尾款，被告迄未給付，爰依買賣之法律關係訴請被告給付。
（四）對被告抗辯之陳述：
１、被告稱「契約已解除」，與事實不符，因系爭契約定有：「雙方議定配合辦理自用住宅增值稅」，依土地稅法第三十四條第二項規定，前項土地於出售一年內曾供營業使用或出租者，不適用前條之規定，即必須未供營業使用或出租滿一年，始可適用自用住宅用地增值稅率，本件在九十年六月二十二日訂立系爭契約，必須一年後即九十一年七月初送件始可適用，此為雙方所同意。被告竟稱：「應自立約起三個內辦妥自用住宅」，顯與常理有違，其又稱：「在九十一年三月二十一日由證人李金發陪同被告到原告住宅二樓當面通知，雙方解除契約」，亦非事實，原告否認之。
２、依土地法規定，不動產契稅由買方繳納，本件如已解除契約，被告為何會在九十二年二月間親自到桃園縣桃園市公所（下稱桃園市公所）繳納系爭五筆土地之不動產契稅並辦理過戶。同年八月十四日土地過戶後，系爭五筆土地尚有中華商銀之貸款，被告恐系爭五筆土地被拍賣，尚去繳納利息，況系爭五筆土地稅單在九十一年八月十二日核定後，由代書林淑萍拿過戶資料到被告家裡由被告親自蓋章，而二張各五十萬元之支票，係房屋仲介費用，因被告要求退回，故由仲介業者羅美珠取走退還，並非解約退還價款，可知系爭契約並未解除。
３、至被告稱乙○○欠伊債務共二千二百三十一萬餘元，顯不實在，依被告所提出之明細表，其中有重複計算者，亦有無任何憑證，更有部分與本件買賣無關者，足見其所稱之欠款，均不實在。
三、證據：提出繼承系統表、戶籍謄本、土地登記謄本、不動產買賣契約書影本、存證信函、放款戶攤還傳票等為證，並聲請訊問證人林淑萍、羅美珠。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決願供擔保，請准宣告免假執行。
二、陳述：
（一）被告於九十年六月二十二日與乙○○簽訂系爭契約，於特約事項中約定：「雙方議定為配合辦理自用住宅增值稅如下：力行路四九號，地號一九五六之十八、一九五六之一三○，一半辦理自用、一半辦理一般；福祿街五十號，地號一九五六之十四、一九五六之一○五、一九五六之一○九辦理自用，並同意由乙方（賣方）為起造人」、「現有地上物清除，整地費用由乙方（賣方）負責。」等，被告依約交付第一期款一百萬元（即發票日九十年六月二十日、同年七月三日、付款人華南商業銀行龜山分行，面額各五十萬元支票二紙），惟桃園市○○路○○號一樓之鐵皮屋，及同市○○街四二之三號、五十號建物，因乙○○生前在該處設「萬德孚國際股份有限公司」，經營電子零件，被告曾口頭告知限期自訂約日起三個月內辦妥自用住宅稅率，逾期解除契約，因其逾期未履行，遭桃園市公所於九十一年一月二十四日函知：「台端等就坐落本市○○里○○路○○號建物移轉於九十年九月申報契約在案，經查迄今尚未繳納，請儘速繳納；若雙方因故買賣不成立，請儘速申請撤銷契稅」，故雙方於九十一年三月二十一日同意解除系爭契約，被告即於同日向桃園市公所申請撤銷房屋移轉契稅之申報，因買賣契約已解除，乙○○乃由其子即原告辛○○與「汎美房屋仲介股份有限公司」經理羅美珠、新世紀事務所代書林淑萍陪同於九十二年八月二十二日到被告住處交還前開五十萬元支票一紙及現金二十萬元。是系爭契約既已解除，溯及失其效力，與自始不成立一樣，被告自無須再給付買賣價金。
（二）因乙○○利用被告曾交付印鑑證明書及已蓋妥印章之資料之便，將系爭五筆土地偷偷的過戶在被告名下，被告於九十二年八月二十五日請領系爭五筆土地登記謄本時，始發現其已在同年八月十四日將土地過戶被告名下，而系爭五筆土地仍設定九百六十萬元抵押權予中華商銀，及第二順位二百四十萬元抵押權予呂學地，均未塗銷，被告於九十二年八月二十八日向中華商銀查詢時，該行人員告知〞土地是你的〞，要求被告先行墊付該月利息，被告在被誘導下，委由媳婦陳臻自玉山商銀匯入四萬二千元代償，故被告實為受害人。
（三）如認契約未解除，因乙○○積欠被告仲介等費用共一百九十五萬七千八百元、借款本金八百二十萬元、利息二十七個月十四天計四百三十八萬元、中華商銀利息三萬八千五百元、代償銀行本金六百二十四萬九千二百二十六元、另加利息二十三萬八千二百九十元、呂學地第二順位抵押一百二十五萬元，合計二千二百零七萬五千五百二十六元，以之抵銷，被告已無欠付任何買賣價金。
三、證據：提出本票、他項權利書及抵押權設定契約書、不動產買賣契約書、支票二紙及存根一紙、本票影本、桃園市公所函二件、羅美珠及林淑萍名片、玉山銀行匯款回條、收據、代位清償證明書等影本各一件、照片七張等為證，並請求訊問證人李金發、林淑萍。
理 由
壹、程序方面：
一、本件起訴後原告乙○○於九十二年九月四日死亡，由辛○○、丙○○、丁○○、戊○○、己○○、庚○○等繼承人於九十二年九月二十三日聲明承受訴訟，有死亡證明書、戶籍謄本等為證，核無不合，應予准許。
二、原告起訴聲明為被告應給付七百五十五萬零七百七十四元，嗣減縮為五百一十五萬零七百七十四元，因係減縮應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款之規定，核無不合。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張伊之被繼承人乙○○於九十年六月二十二日以總價二千二百萬元將系爭五筆土地售予被告，約定第一期簽約款一百萬元，第三期完稅款三百萬元（無第二期款）、第四期尾款分二部分，於地政機關辦妥產權登記完成時給付八百二十萬元，以乙○○欠其八百二十萬元債務抵充之，其餘部分則以向銀行貸款撥付，乙○○已於九十二年八月十四日辦妥產權移轉登記，故八百二十萬元由乙○○所欠債務抵充之，而第一期款被告藉故取回，其餘價金，扣除系爭五筆土地留存之中華商銀第一順抵押債務六百二十四萬九千二百二十六元、呂學地第二順位抵押債務二百四十萬元外，被告尚欠價金尾款共五百一十五萬零七百七十四元未付，爰依法訴請被告給付。被告則以：其已解除系爭契約，乙○○在其不知情下，將系爭五筆土地所有權移轉登記在其名下，自不生效力，況乙○○欠其債務計二千二百三十一萬八千一百六十元，與買賣價金互相抵銷，其已無所欠，原告請求給付價金尾款，自無理由等語，資為抗辯。
二、原告主張伊之被繼承人乙○○與被告訂有系爭契約，買賣價金二千二百萬元，有系爭契約、土地登記謄本等為證，被告就此並不爭執。又被告原辯稱系爭契約已解除，嗣於言詞辯論期日，被告本人到場自認系爭契約並未解除，伊仍要買系爭五筆土地等情（見本院九十三年一月十五日、二月二十四日言詞辯論期日筆錄），依民事訴訟法第二百七十九條第一項：當事人主張之事實，經他造於言詞辯論時為自認者，無庸舉證。是原告主張就系爭五筆土地之買賣契約關係仍屬存在，即堪採信。
三、原告又稱系爭契約之買賣價金共二千二百萬元，因乙○○已辦妥系爭五筆土地產權移轉登記，第四期款八百二十萬元，被告以乙○○所欠八百二十萬元債務抵銷，而系爭五筆土地尚有第一順位抵押債務六百二十四萬九千二百二十六元、第二順位抵押債務二百四十萬元未償還，依約應予扣除，其餘五百一十五萬零七百七十四元被告尚未給付等情；惟被告辯稱乙○○欠伊仲介等費用共一百九十五萬七千八百元、借款本金八百二十萬元、利息共二十七個月十四天計四百三十八萬元、中華商銀利息三萬八千五百元、代償銀行本金六百二十四萬九千二百二十六元、另加利息二十三萬八千二百九十元、呂學地第二順位抵押債務一百二十五萬元，共計二千二百零七萬五千五百二十六元，與價金抵銷，伊已無所欠云云，查：
（一）請求履行債務之訴，原告就其所主張債權發生原因之事實，固有舉證之責任，若被告自認此項事實而主張該債權已因清償而消滅，則清償之事實，應由被告負舉證之責任，此觀民事訴訟法第二百七十七條之規定自明。有最高法院二十八年上字第一九二０號判例要旨可參。本件被告主張以乙○○欠伊之債務抵銷買賣價金，就此有利之事實，依右述說明，自應由其負舉證責任。
（二）被告主張乙○○欠伊二千二百零七萬五千五百二十六元，並提出中華商銀出具之六百四十八萬七千五百一十元之代位清償證明書影本、面額六百萬元及二百二十萬元之本票各一紙及欠款明細表一紙等為證。查明細表所列八百二十萬元本金，依系爭契約所載即於乙○○辦妥系爭五筆土地產權移轉登記時抵銷，原告亦主張由買賣價金中以八百二十萬元抵銷之，且與被告所提出上開二紙本票金額相符，應堪堪採信；惟其餘部分，原告否認欠款明細表所載之內容為真正，而觀之上開欠款明細表，其中代書佣金、律師費、違約金、押金、仲介費、測量費、執行費、訂報費、鑑定費、補貼整地費等共一百九十五萬七千八百元，所列款項，或與系爭五筆土地買賣價金無涉，或均無任何相關證據可資佐證，顯非可採。而明細表所列本金八百二十萬元之利息二十七個月又十四天共四百三十八萬元、中華商銀利息三萬八千五百元等，因無所據，亦非可採。而關於上開代位清償證明書所載清償日期為九十三年二月二十三日，金額為六百四十八萬七千五百一十元部分，因系爭契約約定該部分貸款由價金中扣抵，故應以不動產移轉時為結算日期，系爭五筆土地已於九十二年八月十四日移轉登記並交付被告使用，亦為被告所自承（見本院九十三年二月二十四日言詞辯論期日筆錄），故應以當時欠款餘額為準，即六百二十四萬九千二百二十六元，有中華商銀出具之放款戶攤還傳票影本一紙為證。此外，被告就其主張已清償價金尾款之事實，均未舉證以實其說，是其上開主張，均非可採。
（三）按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。民法第三百四十五條第一項定有明文；又買受人對於出賣人，有交付約定價金之義務。同法第三百六十七條前段亦有明文。本件系爭契約，乙○○已辦妥所有權移轉登記並交付買賣標的予被告，被告即有給付價金之義務，被告前交付一百萬元價金，因故已由被告取回（其中七十萬元被告取回，另三十萬元為仲介費用），而二千二百萬元價金中，與乙○○所欠八百二十萬元債務抵銷外，中華商銀貸款餘額六百二十四萬九千二百二十六元、訴外人呂學地抵押貸款二百四十萬元亦應扣除外，被告尚應給付價金尾款為五百一十五萬零七百七十四元，是原告請求被告給付上開金額，應屬於法有據。
四、綜上所述，原告依買賣契約之法律關係，請求被告給付買賣價金尾款共五百一十五萬零七百七十四元，及自起訴狀繕本送達之翌日即九十二年九月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應允許之。又兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。另本件因原告起訴後減縮訴之聲明，故就訴訟費用之負擔部分，本院審酌上情，酌定兩造負擔訴訟費用之比例如主文所示。
五、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第第七十八條、第八十一條第一款，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 三 月 九 日
臺灣桃園地方法院民事第三庭~B法 官 潘進柳右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 三 月 九 日~B法院書記官 卓清和