臺灣桃園地方法院民事判決 九十二年度重訴字第三八四號
原 告 甲○○訴訟代理人 邱永祥律師被 告 庚○○
戊○○己○○辛○○○丁○○○壬○○乙○○訴訟代理人 陳慶瑞律師被 告 丙○○右當事人間請求遷讓房屋事件，於民國九十三年七月十四日言詞辯論終結，本院判決如左：
主 文被告庚○○應自坐落桃園縣桃園市○○○段第六八三號土地上建號第一七一號內之房屋門牌桃園縣桃園市○○街○○號建物遷出，並自民國九十二年十一月八日起至遷出之日止，按年給付原告新臺幣肆萬叁仟玖佰壹拾柒元被告戊○○應自坐落桃園縣桃園市○○○段第六八三號土地上建號第一七一號內之房屋門牌桃園縣桃園市○○街○○號建物遷出，並自民國九十二年十一月八日起至遷出之日止，按年給付原告叁萬柒仟伍佰肆拾元。
被告己○○應自坐落桃園縣桃園市○○○段第六八三號土地上建號第一七一號內之房屋門牌桃園縣桃園市○○街○○號建物遷出，並自民國九十二年十一月八日起至遷出之日止，按年給付原告叁萬柒仟零伍拾玖元。
被告辛○○○應自坐落桃園縣桃園市○○○段第六八三號土地上建號第一七一號內之房屋門牌桃園縣桃園市○○街○○號建物遷出，並自民國九十二年十一月八日起至遷出之日止，按年給付原告肆萬肆仟伍佰捌拾伍元。
被告庚○○、戊○○、己○○及張廖淑珠應自坐落桃園縣桃園市○○○段第六八三號土地上建號第一七一號內如附圖黑斜線部分所示之建物遷出，並自民國九十二年十一月八日起至遷出之日止，按年給付原告壹萬零柒佰零捌元。
被告丁○○○應自坐落桃園縣桃園市○○○段第六八三號土地上建號第一七一號內之房屋門牌桃園縣桃園市○○街○○號建物遷出，並自民國九十二年十一月八日起至遷出之日止，按年給付原告肆萬壹仟壹佰壹拾玖元。
被告壬○○、乙○○、丙○○應自坐落桃園縣桃園市○○○段第六八三號土地上建號第一七一號內之房屋門牌為桃園縣桃園市○○街○○號建物遷出，並自民國九十二年十一月八日起至遷出之日止，按年給付原告柒萬零貳佰陸拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣陸拾伍萬元為被告庚○○供擔保，以新臺幣伍拾陸萬元為被告戊○○供擔保，以新臺幣伍拾伍萬元為被告己○○供擔保，以新臺幣陸拾陸萬元為被告辛○○○供擔保，以新臺幣伍拾捌萬元為被告丁○○○供擔保，以新臺幣壹佰零貳萬元為被告壬○○、乙○○、丙○○供擔保後，得假執行。但被告庚○○以新臺幣壹佰玖拾貳萬元、被告戊○○以新臺幣壹佰陸拾陸萬元、被告己○○以新臺幣壹佰陸拾肆萬元、被告辛○○○以新臺幣壹佰玖拾伍萬元、丁○○○以新臺幣壹佰柒拾叁萬元、被告壬○○、張俊蕉、丙○○以新臺幣叁佰零肆萬元，為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面
一、聲明：
（一）如主文第一項前段所示，及被告庚○○應自民國九十二年十一月八日起至遷出之日止，按年給付原告新台幣（下同）五萬四千八百九十六元。
（二）如主文第二項前段所示，及被告戊○○應自九十二年十一月八日起至遷出之日止，按年給付原告四萬六千九百二十五元。
（三）如主文第三項前段所示，及被告己○○應自九十二年十一月八日起至遷出之日止，按年給付原告四萬六千三百二十三元。
（四）如主文第四項前段所示，及被告辛○○○應自九十二年十一月八日起至遷出之日止，按年給付原告五萬五千七百三十一元。
（五）如主文第五項前段所示，及被告庚○○、戊○○、己○○、辛○○○應自九十二年十一月八日起至遷出之日止，按年給付原告一萬三千三百八十六元。
（六）如主文第六項前段所示，及被告丁○○○應自九十二年十一月八日起至遷出之日止，按年給付原告五萬一千三百九十九元。
（七）⑴先位聲明：如主文第七項前段所示，及被告壬○○、乙○○、丙○○應
自九十二年十一月八日起至遷出之日止，按年給付原告八萬七千八百三十四元。
⑵備位聲明：被告壬○○、乙○○、丙○○應自坐落桃園縣桃園市○○○
段第六八三號土地上之房屋門牌桃園縣桃園市○○街○○號建物遷出，並將上開建物中之第二層面積為一百零七點三九平方公尺之建物拆除，且自九十二年十一月八日起至前開房屋拆除及遷出之日止按年連帶給付原告八萬七千八百三十四元。
（八）如主文第九項所示。
（九）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣訴外人福豐造紙股份有限公司（下稱福豐公司）於坐落桃園縣桃園市○○○段第六八三號土地上興建門牌：桃園縣桃園市○○街○○號、三六號、三八號、四○號、四二號及四四號房屋（以下分別稱三四號、三六號、三八號、四○號、四二號、四四號房屋），上開三四號、三六號、三八號、四○號及四二號房屋已辦妥保存登記，建號為第一七一號，現分別為被告庚○○、戊○○、己○○、辛○○○及丁○○○等五人所占用，另四四號房屋未辦理保存登記，現為被告壬○○、乙○○、丙○○所占用，被告壬○○、張俊蕉並在四十四號房屋上加蓋第二層樓房。
（二）原告於九十二年九月十九日向福豐公司買受前開第六八三號土地及全部建物，訂約時原告並與福豐公司約定，福豐公司應於訂約後通知被告將渠等所占用之前開房屋，逕行交付予原告，嗣後福豐公司已將系爭不動產移轉登記予原告，並依約於九十二年十月八日以桃園郵局府前二一支局第二七八七號存證信函通知被告遷出，而被告亦於同日接獲上開存證信函，詎被告均不予置理，是原告自得依民法第七百六十七條之規定，請求無權占用前開房屋之被告遷出。又被告對於原告而言，並無任何法律上之權源而占有使用原告所有之前開房屋，渠等自受無需支付租金即可使用前開房屋之利益，而原告亦因此受有無法使用前開房屋及收益之損害，就此爰依侵權行為及不當得利之法則，請求被告賠償或返還自九十二年十一月八日起至被告遷出之日止，按年以系爭土地申報地價百分之十計算之損害賠償或不當得利。
（三）另被告乙○○主張渠所占用之四四號房屋之第二層係渠與壬○○所興建，然該第二層建物並無獨立之出入口及經濟價值，依民法第八百十一條之規定，就該增建建物所施用之材料，已因附合於福豐公司所有一層建物中，而應由福豐公司取得該第二層建物之所有權，且該建物已由原告買受取得。鈞院若認該二樓增建並未添附於福豐公司所興建之一樓建物，且歸於被告乙○○、壬○○所有，對於原告言，仍無解於占有該增建部分之被告係無法律權源而占有使用之事實，就此原告自亦得依民法第七百六十七條之規定，請求占有該增建部分之被告乙○○、壬○○、丙○○拆除該增建部分，並自原告所買受而由福豐公司所興建之建物遷出。
（四）對被告抗辯所為之陳述：⑴本件被告主張彼等係為原告之前手福豐公司之員工，彼等係因留職停薪
而居住於系爭房屋，而福豐公司亦承諾於處分系爭不動產時，彼等有優先以公告地價承購系爭不動產及發給留職年資退職金、資遣費之權，惟福豐公司與彼等簽訂買賣契約後遲未辦理所有權移轉登記，復又抬高單價，因議價不成遂將系爭不動產出售並移轉予原告，以規避福豐公司對被告之退職金及資遣費責任，以及優先以公告地價轉讓之承諾，故原告與福豐公司間買賣系爭不動產一事，應有通謀虛偽之情云云。惟查原告確係向福豐公司買受系爭不動產，且被告就其所主張原告與福豐公司間之買賣系爭不動產為通謀虛偽情事，並未舉任何證據以實其說，此空言之詞，自不足採。
⑵縱如被告所言，福豐公司承諾處分系爭不動產時，彼等有優先以公告地
價承購系爭不動產，及發給留職年資退職金、資遣費之權，亦屬被告與福豐公司間之債權問題。對於原告言，被告之占有系爭不動產係屬無權占有，殆無疑問。又若被告與福豐公司於系爭不動產存有使用借貸關係，福豐公司亦於九十二年十月八日以桃園郵局府前二一支局第二七八七號存證信函通知被告遷出並交付系爭不動產予原告，業已終止其與被告間之使用借貸關係，被告自不能據以對抗原告。
三、證據：提出土地登記謄本、建物登記謄本、桃園府前二一支郵局存證信函第二七
八七號、不動產買賣契約書、房屋稅繳款書、房屋稅籍證明書等影本為證，及聲請履勘測量。
乙、被告庚○○、戊○○、己○○、辛○○○、丁○○○、壬○○、乙○○方面
一、聲明：
（一）原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
（二）訴訟費用由原告負擔。
（三）如受不利判決，被告願供擔保，請准免為假執行。
二、陳述：
（一）被告庚○○、戊○○、己○○、壬○○、乙○○，及辛○○○夫婿廖修慶、丁○○○夫婿黃仁智等人原均為福豐公司所屬員工（幹部）。福豐公司於六十四年間因廢水問題致被政府勒令停工，而資遣部分員工，另為日後機具保養維修、處理相關事務及因應復工等事宜，保留被告庚○○、黃石順、己○○、壬○○、乙○○、廖修慶、黃仁智等幹部職務，並允諾渠等續住宿舍至公司處分產權時，渠等可優先以公告地價承購現住房舍、土地，並請求發給留職年資退職金及資遣費，被告並非無權占有系爭房地，而係基於使用借貸關係占有系爭房地。
（二）福豐公司前於六十八年十月十日提供蓋有公司章之「同意書」交予留宿之幹部填載姓名、地址後送還公司，旋又於六十九年一月十五日與留宿幹部簽訂「不動產買賣契約書」，由被告等人以基地面積每坪二萬六千元之價承購配住之房舍，詎福豐公司以土地分割程序繁雜擱置迄今，然因前揭買賣契約業已成立生效，雙方應受買賣契約之拘束。不料福豐公司竟將系爭房地賣予原告，福豐公司顯然違約一屋（含地）二賣，有違誠信原則。
（三）福豐公司先前承諾被告留職停薪並續住宿舍，迨公司處分產權時，可優先以公告地價承購現住房舍、土地，並發給留職年資退職金及資遣費，惟福豐公司不但未支付被告留職年資退職金及資遣費，又於簽訂系爭房地買賣契約書後，遲未辦理產權移轉登記，復於九十二年二月十八日委派訴外人李雅芳與被告協調願以每坪十二萬元出售，不願購買房舍者，將給予六十萬元之搬遷費，因被告希以公司停工時之允諾以公告地價或每坪八萬元計價，而議價不成，竟與原告訂定系爭房地買賣契約並移轉登記，用以規避給付被告退職金、資遣費之責任，及優先以公告地價轉讓之承諾，是原告與福豐公司買賣系爭房地一事，容有通謀虛偽簽訂之虞。
三、證據：提出戶籍謄本、福豐公司員工薪資報酬袋、同意書、不動產買賣契約書、
勞工保險卡、勞工保險被保險人投保資料表（明細）、台灣省勞工保險卡等影本為證。
丙、被告丙○○方面未曾於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
理 由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，或該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第五款定有明文。本件原告起訴時，因尚未實際測量，故未確認被告占用系爭不動產面積，暫以所知之占用情形為請求，訴訟審理中，因聲請本院實際於現場勘驗及囑託丈量後，將訴之聲明變更如聲明欄所示，及追加四四號房屋之共同使用人丙○○為被告，前者訴之變更及後者訴之追加，均合於上述法文規定，應為合法，先予敘明。
二、本件被告丙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：伊於九十二年九月十九日向訴外人福豐公司購買坐落桃園縣桃園市○○○段第六八三號土地上及全部建物，並已辦理不動產移轉登記，該土地上門牌三四號、三六號、三八號、四○號、四二號房屋，保存登記為第一七一建號，現為被告庚○○、戊○○、己○○、辛○○○及丁○○○等五人所占用，另四四號房屋未辦理保存登記，現由被告壬○○、張俊蕉、丙○○共同占用，被告壬○○、張俊蕉並於原房舍之上加蓋第二層樓房。嗣福豐公司依約於九十一年十月八日寄發存證信函，限令被告應於一個月內遷讓系爭房地，惟被告均未置理，伊自得依民法第七百六十七條前段規定，請求無權占用系爭房地之被告遷出，並依侵權行為或不當得利之法則，請求被告賠償或返還應返還系爭房地之翌日起至遷出日止，按年以系爭土地申報地價百分之十計算之損害賠償或不當得利，另依被告乙○○所言，四四號房屋之第二層樓房係其與壬○○所興建，備位主張該部分增建若非屬添附於原建物之從物，依民法第七百六十七條中段規定，請求被告乙○○、壬○○、丙○○應拆除該部分增建，並自四四號房屋遷出。
二、被告庚○○、戊○○、己○○、辛○○○、丁○○○、壬○○、乙○○等則以：伊等係基於與福豐公司間之使用借貸關係居住使用系爭房舍，非無權占用，因福豐公司六十四年間停工後，為日後機具保養維修、處理相關事務及因應復工等事宜，允諾被告庚○○、戊○○、己○○、壬○○、乙○○、辛○○○夫婿廖修慶、丁○○○夫婿黃仁智等幹部留職停薪，並續住宿舍至公司處分系爭房地時，伊等有以公告地價優先承購系爭房地，並請求發給留職年資退職金及資遣費之權利。福豐公司前並於六十八年十月十日及六十九年一月十五日與被告簽訂同意書及不動產買賣契約書，詎因土地分割程序繁雜而擱置至今。今福豐公司為規避其給付被告退職金、資遣費之責，及不願實踐以公告地價轉讓系爭房地予被告之承諾，竟與原告虛偽訂定系爭房地買賣契約並移轉登記，有違誠信原則等語，資為抗辯。
三、原告主張其於九十二年九月十九日向福豐公司購買系爭房地，並於九十二年十月二日辦理所有權移轉登記完畢，然被告庚○○、戊○○、己○○、辛○○○、丁○○○等五人分別占用三四號、三六號、三八號、四○號、四二號房屋，被告壬○○、張俊蕉、丙○○等三人共同占用四四號房屋，經福豐公司於九十二年十月八日以桃園郵局府前二一支局第二七八七號存證信函通知被告應於一個月內遷出系爭房地，並將房地交付原告，迄已逾期仍未辦理等節，業據原告提出系爭土地登記謄本、建物登記謄本、存證信函、不動產買賣契約書等為證，並為被告庚○○、戊○○、己○○、辛○○○、丁○○○、壬○○、乙○○等所不爭執，原告上開主張之事實，堪信為真實。
四、本件原告取得系爭房地所有權後，依民法第七百六十七條前段規定，請求被告返還系爭占用房地，及依不當得利或侵權行為法則，請求被告給付相當於租金之不當得利或損害賠償，被告則以渠等係基於使用借貸關係占有使用系爭房地，非屬無權占用，及渠等曾與福豐公司簽訂買賣契約書，是福豐公司違約將系爭房地二賣予原告等情詞置辯，惟此均不足以對抗原告已得之物權效力，茲將理由分述如後：
（一）被告抗辯與福豐公司存有使用借貸關係，非無權占用系爭房地，並舉戶籍謄本、薪資報酬袋、勞工保險卡、勞工保險被保險人投保資料表（明細）、台灣省勞工保險卡等為證。惟使用借貸者，為當事人約定，一方以物無償貸與他方使用，他方於使用後，返還其物之契約。「借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。」「借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物。」，此民法第四百七十條所明定。查福豐公司將系爭房地出售予原告，並辦理所有權移轉登記後，即於九十二年十月八日以桃園郵局府前二一支局第二七八七號存證信函，通知被告應於文到一個月內，遷出系爭房地，並將房地交付原告，此有該信函在卷可稽，被告當日並已接獲該信函，縱被告係因與福豐公司存在不定期使用借貸關係而使用系爭房地屬實，亦因該使用借貸關係業經出借人福豐公司發函終止，被告無再繼續使用系爭房地權利甚明，自不得對抗系爭房地之現所有人。
（二）被告另抗辯伊等曾先後與福豐公司於六十八年十月十日及六十九年一月十五日簽訂同意書及不動產買賣契約書，並舉該等文書為證。惟原告所提之同意書、不動產買賣契約書之立書人僅被告辛○○○之配偶廖修慶，被告庚○○、戊○○、己○○、丁○○○、壬○○、乙○○等人就現住之房舍是否與福豐公司存有買賣契約仍屬有疑。果如被告所言伊等均就現住之房舍與福豐公司簽訂買賣契約，亦因買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，依最高法院八十三年台上字第三二四三號判例意旨，在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與在後之買受人，在前之買受人縱已占有不動產，在後之買受人自得基於所有權請求在前之買受人返還所有物，在前之買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗在後之買受人，亦即被告不得以其等與福豐公司存在之買賣關係，對抗取得物權之原告，至為灼然。
（三）被告又辯稱福豐公司為規避對被告退職金、資遣費發放之責，及不願實踐以公告地價轉讓系爭房地予原告之承諾，而與原告虛偽訂定買賣契約云云，惟此為原告否認，依最高法院四十八年台上字第二九號判例「第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責。」之意旨，被告應就原告與福豐公司虛偽簽訂買賣契約之情負舉證責任，然此部分事實被告並未能舉證以實其說，實難僅憑訴外人廖修慶曾經與福豐公司簽訂每坪二萬六千元計價之不動產買賣契約書，福豐公司在二十餘年之後再與原告簽訂買賣契約，認彼此間有通謀虛偽意思表示，被告所辯，洵不取採。
五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條前段定有明文。又動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人取得動產所有權，民法第八百十一條亦有明文。原告因買賣之原因關係取得系爭房地所有權，已如前述。另被告壬○○、乙○○二人在現住四四號房屋加蓋之第二層樓房部分，仍須利用原建物之門戶進出，而無獨立之進出通路，此經本院九十三年三月二日赴現場履勘屬實，掣有勘驗筆錄可稽，該第二層增建部分，既與原建物附合而成為一整體，即成為原建物之重要成分，應由原建物之所有權人即福豐公司取得該增建部分之所有權，福豐公司復將之出賣予原告，原告起訴系爭房地之現占用人即被告八人交還房地，即為有理由，應予准許。
五、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文。被告無權占有原告所有系爭土地及建物，所受使用之利益，其價額即相當於租金之數額，原告自得本於不當得利之法律關係請求被告返還所受利益。查福豐公司曾於九十二年十月八日，寄發桃園郵局府前二一支局第二七八七號存證信函，通知被告於文到一個月內，自系爭房地遷出，逕將房地交付原告，被告於同日即接獲上開存證信函。故原告以被告無權占有系爭房地，請求被告自九十二年十一月八日起至返還系爭房地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利，應屬有據。本院斟酌系爭房屋雖為四十七年七月一日建築完成之老舊房舍，然位於火車站後方之住宅區，緊鄰商圈，交通便利，生活機能堪稱完善，應按年以土地申報地價百分之八計算租金較為合理，爰以此為據，計算不當得利之金額如下：⑴被告庚○○部分：四萬三千九百十七元（7520 × 73 × 8% ×=43917）；⑵被告戊○○部分：三萬七千五百四十元（7520 × 62.4 × 8% ×=37540）；⑶被告己○○部分：三萬七千零五十九元（7520 × 61.6 × 8% ×=37059）；⑷被告辛○○○部分：四萬四千五百八十五元（7520 × 74.11 ×8% × =44585）；⑸被告庚○○、戊○○、己○○、辛○○○共同部分：一萬零七百零八元（7520 × 17.8 × 8% × =10708）；⑹被告丁○○○部分：四萬一千一百十九元（7520 × 68.35 × 8% × =41119）；⑺壬○○、乙○○、丙○○部分：七萬零二百六十七元（7520 × 116.8 × 8% × =70267）。
六、綜上所述，原告基於所有物返還請求權及不當得利請求權之法律關係，依民法第七百六十七條前段請求被告等返還建物及土地，及依同法第一百七十九條之規定，於系爭土地申報地價百分之八範圍內請求給付相當於租金之不當得利，均為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則為無理由，不應准許。又本院已依原告不當得利之請求為勝訴判決，自無庸就同一聲明之侵權行為損害賠償為裁判，另已准原告先位之訴，並無就備位之訴併予裁判之必要，均併此敘明。
七、兩造均陳明願供擔保，請准予宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定相當金額，併予准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，至於被告聲請傳訊證人李雅芳，欲證明福豐公司曾於九十二年二月十八日與被告協調願以每坪十二萬元出售系爭房地，若不欲購買者將給予六十萬元搬遷費，但被告希以公告地價或每坪八萬元承購，及聲請傳訊證人林丹，證明被告係因任職福豐公司而使用系爭房屋之事實，惟上述待證事項若屬實，與本件判決結果仍不生影響，並無調查審究必要，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 七 月 十九 日
臺灣桃園地方法院民事第三庭~B法 官 劉雪惠右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 七 月 十九 日~B法院書記官 董淵順