臺灣桃園地方法院民事判決 九十三年度簡上字第一二六號上 訴 人 丙○○
乙○○被上訴人 甲○○右當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國九十三年四月六日本院桃園簡易庭九十三年度桃簡字第四二八號第一審判決提起上訴，於民國九十三年十二月二十一日言詞辯論終結，本院判決如左：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：原判決廢棄。被上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述：與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：上訴人賴銘昌確有向被上訴人承租並使用房屋，而上訴人為父子關係，上訴人乙○○除偶而看望上訴人丙○○外，並未占用或使用房屋。
三、證據：除援用第一審所提證據外，並聲請訊問證人陳臣烈、蕭廖麗蘭。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：其於罹患口腔癌治療期間，為家人生計曾將房屋出租予上訴人丙○○，惟上訴人丙○○僅付了一年租金，自民國九十一年九月起迄今，被上訴人雖以存證信函或由其配偶催告，惟上訴人均未清償，上訴人乙○○亦有占用房屋。
三、證據：援用第一審所提證據。理 由
一、本件被上訴人起訴其於罹患口腔癌治療期間，為家人生計曾將其所有坐落桃園縣○○鎮○○段頂山腳小段第二五九之四地號、第二七九之一地號及第二七九之五地號土地上門牌號碼為桃園縣大溪鎮瑞興里三鄰頂山腳十八之六號，如原審判決附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ部分之房屋（下稱系爭房屋）出租於上訴人，惟上訴人僅繳付一年租金，自九十一年九月起迄今，上訴人均未清償租金，而兩造所成立已逾一年而未訂字據之房屋租賃契約，為成立不定期限租賃契約，被上訴人自得民法第四百五十條第二項規定隨時於先期通知後終止租約。被上訴人並已數次以存證信函、本件起訴狀、原審準備理由狀、原審辯論意旨狀通知上訴人返還系爭房屋，作為終止系爭房屋租約之意思表示，系爭租約自因被上訴人終止而消滅。爰依租賃物及所有物返還請求權之法律關係提起本件訴訟，並聲明上訴人應將系爭房屋返還被上訴人等語。上訴人則以上訴人丙○○於九十年七月向被上訴人承租系爭房屋，惟租賃契約書為被上訴人取回撕毀，上訴人雖僅支付至九十二年十一月一日之租金，然係因兩造間尚有刑事案件尚未解決而未支付，系爭房屋租賃契約尚未消滅，而上訴人丙○○係因租賃之法律關係使用系爭房屋，其子即上訴人乙○○除偶而看望被上訴人丙○○外，並未占用或使用系爭房屋。被上訴人訴請上訴人返還系爭房屋，為無理由等語資為抗辯。
二、按民法第四百五十條第二項固規定租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但土地法為民法之特別法，土地法規定房屋租賃，非有土地法第一百條所列各款情形之一，出租人不得收回。經查，本件被上訴人主張系爭房屋為其所有，並出租上訴人丙○○，惟上訴人丙○○僅繳付一年租金後，迄今均未清償租金等情，已為上訴人所不爭執，並經原審履勘現場及囑託桃園縣大溪地政事務所就系爭房屋之坐落位置、面積為測量無誤，有勘驗筆錄及複丈成果圖各一紙在卷可稽。被上訴人此部分主張之事實，自為真實可採。被上訴人再主張系爭房屋租賃契約為不定期限之租賃，其自得隨時終止租約，並數次以存證信函、本件起訴狀、原審準備理由狀、原審辯論意旨狀通知上訴人返還系爭房屋，為終止系爭房屋租約之意思表示，系爭租約自因被上訴人終止而消滅云云，則為上訴人丙○○所否認，並辯稱其係因與被上訴人間另有刑事案件尚未解決，致未清償租金，系爭租賃之法律關係仍然存在等語。經查，系爭房屋租賃契約既為不定期租賃，非有土地法第一百條所列各款情形之一，出租人不得收回。被上訴人主張其得依民法第四百五十條第二項規定隨時約止租約云云，於法未合，已不得憑採。雖不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達二個月以上時，依土地法第一百條第三款之規定，出租人固得收回房屋。惟出租人依該條款所定因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第四百四十條第一項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。然，被上訴人於其所提出之存證信函僅表明上訴人無權占有系爭房屋並兩造間涉及其他刑事糾紛之情節，並通知上訴人出面解決之意旨，被上訴人並未於該存證信函為定期催告上訴人給付租金之意思表示，不生催告給付租金之效力。被上訴人另於原審所提出之起訴狀係稱上訴人無權占有系爭房屋，亦無表明定期催告上訴人給付租金之意思表示，被上訴人於原審所提出之準備理由狀及辯論意旨狀有關終止系爭房屋租賃契約部分均僅載及終止租賃契約之意思表示，亦未為定期催告上訴人給付租金之意思表示，均不生催告給付租金之效力。上訴人縱有被上訴人所稱積欠租金之情事，然被上訴人既未定相當期限催告上訴人支付，而逕為終止租賃契約，不生終止之效力。依前說明，本件房屋租賃契約既為不定期租賃契約，非有土地法第一百條所列各款情形，被上訴人不得終止租賃契約。被上訴人逕為終止租賃契約，不生終止之效力，已如前述，系爭房屋租賃契約自不因被上訴人不合法之終止而消滅，上訴人丙○○依房屋租賃契約尚無返還租賃物之義務，而上訴人丙○○依未合法終止而仍存續之租賃契約占有使用系爭房屋，尚非無權占用，亦無返還占有物之義務。至於上訴人乙○○不論係如被上訴人所稱因其為承租人即上訴人丙○○之子而與其父即承租人共同依房屋租賃契約占用系爭房屋，或上訴人所辯僅因父子關係偶至系爭房屋探望其父，並非占有人，亦均無返還系爭房屋之義務。
三、從而，被上訴人依租賃物及所有物返還請求權之法律關係請求上訴人應將系爭房屋返還被上訴人，為無理由，不應准許。原審判命上訴人應將系爭房屋返還被上訴人，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
四、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十四 年 一 月 四 日
臺灣桃園地方法院民事第一庭
審判長法官 郭琇玲法 官 范明達法 官 張天民右正本證明與原本無異中 華 民 國 九十四 年 一 月 四 日
法院書記官 蔡紫凌