臺灣桃園地方法院民事判決 93年度簡上字第132號上 訴 人 余氏電子工業股份有限公司法定代理人 乙○○上 訴 人 全欣電子工業股份有限公司法定代理人 乙○○共 同訴訟代理人 簡長順律師被上訴人 甲○○訴訟代理人 廖美智律師被上訴人 丁○○
號4 樓被上訴人 丙○○上列當事人間請求返還租賃物等事件，上訴人對於民國93年 6月14日本院桃園簡易庭91年度桃簡字第167 號第一審民事簡易判決提起上訴，經本院於94年5 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人丁○○、甲○○應連帶將坐落桃園縣○○鄉○○路
○ 段○○○ 號2 樓（下稱系爭2 樓建物）返還上訴人全欣電子工業股份有限公司（下稱全欣公司），並自民國91年3 月13日起至返還前開房地止，按月於每月1 日連帶給付上訴人全欣公司新台幣（下同）600,000 元。
㈢被上訴人甲○○、陳俊伕應連帶將坐落桃園縣○○鄉○○路
○ 段○○○ 號3 樓（下稱系爭3 樓建物）返還上訴人全欣公司，將同址4 、5 樓（下稱系爭4 、5 樓建物）返還上訴人余氏電子工業股份有限公司（下稱余氏公司），並自91年3 月13日起至返還前開房地之日止，按月於每月1 日連帶給付上訴人余氏公司、全欣公司各600,000 元。
㈣被上訴人丁○○、甲○○應連帶給付上訴人全欣公司660,00
0 元及自91年3 月12日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
㈤被上訴人甲○○、陳俊伕應連帶給付上訴人全欣公司660,00
0 元及自91年3 月12日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
㈥被上訴人甲○○、陳俊伕應連帶給付上訴人余氏公司660,00
0 元及自91年3 月12日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
㈦訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用之外，補稱：㈠被上訴人甲○○自89年6 月1 日起分別向上訴人全欣公司、
余氏公司承租系爭3 樓及4 、5 樓之建物，並以被上訴人陳俊伕為連帶保證人，每月租金共240,000 元（3 樓部分月租120,000 元，4 、5 樓部分月租120,000 元）。被上訴人丁○○亦自89年10月1 日起承租上訴人全欣公司之系爭2 樓建物，並以甲○○為連帶保證人，租金為每月120,000 元（前開建物均位於同棟大樓，又以上3 份租賃契約下稱系爭租約）。詎被上訴人自90年10月1 日起即拒繳租金，屢經上訴人催討未果。按租金連續兩期未支付經催告而未清償者，出租人即得終止租約（參照民法第440 條第2 項規定），茲因於本件上訴人起訴時，被上訴人已有4 期租金未支付，已逾2個月以上，上訴人自得依法終止租約，經上訴人以起訴狀送達為終止租約之意思表示，被上訴人於91年3 月12日收受起訴狀，則兩造之租賃關係自91年3 月12日終止後，被上訴人即有返還租賃物之義務。被上訴人在原審於91年10月24日至現場履勘時，雖已自行搬離系爭建物，惟其自搬離時起迄今均未通知上訴人前往點交，所謂的點交，是指兩造在場一起查看租賃物有無回復原狀等等，故本件上訴人仍有請求被上訴人返還租賃物之必要。
㈡另依租約第6 條約定，被上訴人並應自終止日起，按月支付
租金5 倍之違約金，且被上訴人於搬離前開建物時，不僅未將租賃物回復原狀，且大肆破壞，致上訴人受有損害，爰依租約第6 條約定及損害賠償之相關規定，請求被上訴人給付違約金即損害賠償金如聲明第2 、3 項所示。另被上訴人自90年10月1 日起至租約終止日即91年3 月12日止（共5.5 個月）均未付租金，爰一併請求被上訴人給付如聲明第3 至5項所示之積欠租金。
㈢因依約被上訴人甲○○與陳俊伕就系爭3 、4 、5 樓建物之
租約應負連帶責任，另甲○○與丁○○就系爭2 樓建物之租約亦負連帶責任，是以其等除應連帶返還前開租賃物外，並應連帶給付違約金（亦屬損害賠償金）及租金。
㈣原審認定「系爭租賃契約第6 條有關違約金之約定，係適用
在租期屆滿之情形，與本件租約提前終止之情形不同」一節，顯屬曲解系爭租約之文意。按民法第455 條前段已明定「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」，被上訴人於租約終止後，未依法返還租賃物，自屬違約，本應依約支付違約金，原審竟謂被上訴人於租期屆滿而未返還租賃物才屬違約，而租賃關係依法提前終止後而未返還租賃物，反而無違約，顯然不符法理。再者，違約金乃是損害金之預定額，故上訴人起訴雖以違約金名之，惟仍屬損害賠償預定額之性質，是以若鈞院認本件租約提前終止非屬兩造租約第6 條約定之事項，則被上訴人於91年3 月12日租賃關係終止後未依法返還租賃物，亦屬侵害上訴人之權利，則上訴人自亦得依法請求自91年3 月13日起至返還之日止之損害賠償。
㈤系爭租約係由被上訴人丁○○及甲○○2 人分別與上訴人全
欣公司、余氏公司簽訂，並非以常陞科技有限公司（下稱常陞公司）或常復科技有限公司（下稱常復公司）為承租人，而前開兩家公司均是在兩造訂約後才成立之公司，被上訴人均非各該公司之股東，則前開公司顯非承租人，兩造於訂約時，並未約定上訴人應使租賃物合於前開公司設立工廠等之用途。被上訴人於承租後將租賃物交付該兩公司使用，係被上訴人之內部事宜，與上訴人無關，上訴人對該兩公司並無任何損害賠償責任可言。且被上訴人辯稱：常陞、常復兩家公司受有訂單損失，主張抵銷云云，惟被上訴人並非公司負責人，且在原審歷次商談返還租賃物時，被上訴人從未主張有此損失，而於第一審訴訟將近終結才予以主張，足見並非真實。
㈥關於系爭建物滲水或積水的問題，係常陞、常復兩家公司為
己之利，在屋頂放置超大型儲水槽6 個，因而損壞地面樓板、產生些微裂痕所致，上訴人曾要求拆除該6 個超大型儲水槽，以求一勞永逸修護完善，但被上訴人不願拆除，致無法修繕，被上訴人自行放棄要求修繕，並非上訴人不配合。
㈦於被上訴人甲○○承租系爭3 、4 、5 樓建物之時，租賃物
均已清掃乾淨、粉刷牆壁如新，亦均有水電供應，絕無如被上訴人所言之堆積許多廢棄物、無水無電可用之情形。被上訴人所指未清理乾淨者，其實是1 、2 樓，而非3 樓，當時被上訴人並未承租1 、2 樓，故不影響其3 、4 樓之使用，經上訴人與被上訴人甲○○協議，共同委託被上訴人推介之竣展企業社即徐鴻松代為清理1 、2 樓（並非3 樓），由上訴人負擔65,000元，被上訴人甲○○負擔40,000元，此有合約書可證，嗣因竣展企業社未能照合約約定清除，上訴人遂另委託朝陽室內裝潢設計行再行清除，在被上訴人丁○○租用系爭2 樓建物前（89年11月前）即清除完畢交付使用，而上訴人應給付竣展企業社之費用，也已於89年12月12日將支票寄給徐鴻松查收，徐鴻松將支票於90年1 月4 日兌現領走在案，並非如被上訴人所言未付。
㈧上訴人於出租點交房屋給承租人時，都會將電燈打亮、水龍
頭打開，如果沒水電，誰願意承租？況且自89年5 月22日交屋時起至同年6 月12日被上訴人偷接電力（從2 樓接至3樓）使用為止，如果沒水沒電，21天來被上訴人如何使用房屋？水是由馬達抽至頂樓水塔再放流各層樓使用，故有水就有電，並非如被上訴人所述「當時全無水電可用」。又遍觀被上訴人於90年9 月19日寄給上訴人之律師信函中，完全未提及任何水電問題，若果真沒有水電，被上訴人理應在信函中提出異議或要求扣除房租，顯然被上訴人所言之水電問題及代墊水電費一節，均純屬虛構。至鈞院命上訴人補呈就復電曾支出費用之收據一事，因已事隔多年，目前無法覓得該收據。
三、證據：援用第一審所提之證據。
乙、被上訴人方面：
壹、被上訴人甲○○部分：
一、聲明：㈠上訴駁回。
㈡第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用之外，補稱：㈠上訴人全欣公司請求被上訴人丁○○、甲○○應連帶將2 樓
建物返還與全欣公司，及上訴人全欣公司、余氏公司請求被上訴人甲○○、陳俊伕應連帶將系爭3 、4 、5 樓建物返還與余氏公司，均為無理由：
1.被上訴人甲○○、陳俊伕分別為系爭租約之連帶保證人，非直接或間接占有人，則其等所保證之範圍，難謂包括租賃關係終止後承租人應履行之返還租賃物義務，是以上訴人請求命其等應負連帶返還租賃物之責，尚有未合。
2.況且，常陞公司於原審審理中，即已遷空系爭2 樓建物（
92 年9月28日遷出），被上訴人於原審並多次當庭表示已遷空返還予上訴人。至常復公司亦早在原審時即已遷空系爭3 、4 、5 樓建物（91年8 月31日遷出），並於91 年9月10日以存證信函通知上訴人（原審卷二第144 頁），復數次於原審當庭表示已遷空返還之情，原審法院亦曾先後兩次履勘現場確認此一事實，上訴人法定代理人乙○○先生於兩次履勘時均親自到場，自已知悉上情，則上訴人仍請求返還已經返還之物，於法無據。
㈡按「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租
人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」，民法第423 條定有明文，此乃出租人之主要義務，而與承租人租金之支付義務互有對價關係，出租人如不盡此義務，承租人自得行使其同時履行抗辯權（參照最高法院69年度台上字第1798號判決要旨）；若出租人違反此項條文所定保持約定狀態之義務，依民法第441 條之反面解釋，於此期間內，上訴人自得免除給付租金之義務（參照最高法院74年度台上字第460 號判決要旨）。次按，「出租人以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人後，不僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積極的在租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態，此觀民法第423 條之規定自明。故租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任」（參照最高法院77年度台上字第2369號判決要旨）。
㈢上訴人所交付之租賃物不合於約定使用狀態，在上訴人履行
保持約定狀態義務前，被上訴人自得免除給付租金之義務，故上訴人之終止租約不合法，其請求違約金亦屬無理由：
1.本件租賃標的物為工業用廠房，被上訴人承租後即係欲作為公司之工廠使用，此為上訴人於簽約時所明知。而被上訴人甲○○於簽約後，即以常復公司名義就系爭3 、4 樓建物申請工廠設立登記，並進行工廠登記必要程序之環保文書申請等作業，於花費110,000 元、115,000 元，合計225,000 元之後，分別完成第1 、2 階段之申請作業後，始經桃園縣政府函知系爭3 樓建物之原有工廠登記尚未註銷，致訴外人常復公司無法以該3 樓廠房申請工廠設立，經向上訴人要求配合將原有之工廠註銷，以便辦理常復公司的工廠設立登記，惟上訴人置之不理，被上訴人迄今均不能以系爭3 樓為工廠登記，上訴人顯然未盡其保持約定狀態義務，依前揭最高法院判決要旨，於上訴人註銷系爭
3 樓原有之工廠登記前，被上訴人自得主張同時履行抗辯而免除每月120,000 元租金之給付義務。
2.如前所述，出租人於租賃關係存續中應保持租賃物合於約定使用、收益之狀態，惟系爭2 、3 、4 、5 樓建物，於承租後均有嚴重漏水、滲水情形，經被上訴人於90年9 月19日寄發存證信函通知上訴人，上訴人全欣公司已於90年
9 月21日收受該函，卻置之不理，是以被上訴人自得主張同時履行抗辯而免除各筆租金之給付義務。
3.被上訴人既依法拒絕給付租金，故不負遲延繳租之責，亦無違約，是上訴人以被上訴人遲付2 期以上租金而終止系爭租約，即屬不合法，且被上訴人亦無違約，從而上訴人請求給付違約金，亦屬無理由。
4.且依系爭租約第6 條之約定，已載明出租人得向承租人請求租金5 倍之違約金者，只限於租期屆滿承租人不即時遷空交還房屋之情形，本件上訴人係提前終止租約（姑不論是否有理由），自屬不得請求違約金甚明。
㈣上訴人交付之系爭建物不合於約定使用狀態，致被上訴人受有損害，茲為抵銷之抗辯：
1.如前所述，因上訴人交付之系爭3 樓建物無法辦理工廠登記，使被上訴人甲○○損失原以系爭3 、4 樓建物申請工廠設立登記而花費之225,000 元費用，被上訴人前已抗辯得拒絕給付租金，惟若鈞院認為被上訴人不得免除給付租金之義務，則以此金額與應付之租金互為抵銷。
2.訴外人常復公司原預定於90年1 月間即可完成工廠設立登記，已開始與廠商接洽，也收到約10份的承攬工作的確認（原審卷一第30至38頁），然因前述不能申請設立工廠之事而被迫取消工作，包括賢智電子股份有限公司（原淨收益約2,000,000 元）、維澤科技股份有限公司（原淨收益約5,000,000 元）分別取消委託加工訂單，致常復公司受有7,000,000 元的淨收益之損失，因被上訴人甲○○係受常復公司委任代該公司向上訴人承租廠房，常復公司因而向甲○○求償，亦即甲○○必須就此一事項負受任人之損害賠償責任，茲以前開損害賠償金額與應付之租金互為抵銷。
3.又因系爭租賃物之漏水、滲水情形，常復公司為修繕上開狀況，自89年8 月31日起至91年4 月4 日止共計支出220,000 元之粉刷修繕費用，常陞公司則自90年2 月起至91年4 月止共支出80,000元之粉刷修繕費用（以上均為每次20,000元），因常復、常陞公司已分別向被上訴人甲○○、丁○○求償，故被上訴人甲○○、丁○○分別以上開金額與上訴人之請求互為抵銷。
4.代墊水、電費295,447 元：被上訴人甲○○自89年6 月1 日起承租系爭建物，卻發現上訴人積欠6 月份以前之水、電費，水費部分計100,466元、電費部分計194,981 元、合計295,447 元，導致被斷水、斷電，經被上訴人請求上訴人儘速繳費，上訴人先是置之不理，幾經催促後才表示要被上訴人先為代墊，詎於被上訴人繳清欠款後，上訴人竟拒絕償還此項代墊款，被上訴人自得以前開款項與上訴人之債權互為抵銷。
5.被上訴人甲○○受有不能抵減營業所得稅2,475,571 元之損失：
被上訴人甲○○自89年6 月1 日起承租系爭3 至5 樓建物，同年月即依規定著手辦理常復公司工廠登記等所需事項，常復公司並開始購進機器設備，惟如前所述，因系爭3樓建物無法辦理工廠登記，致工廠設立之申請被駁回，導致被上訴人所購置之機器設備12,377,858元，無法於當年度辦理投資抵減，常復公司因而受有不能抵減2,475,571元營業所得稅之損失，因常復公司已向被上訴人甲○○求償，甲○○即應對此負損害賠償之責，故以此項損害賠償債權與上訴人之債權抵銷之。
6.被上訴人甲○○因上訴人交付之租賃物有瑕疵及不履行維護之義務，致常陞、常復公司受有損害，因前開公司向甲○○求償，甲○○因而須負賠償責任，受有9,996,018 元（225,000+7,000,000+295,447+2,475,571=9,996,018）之損害，被上訴人甲○○以此主張抵銷。
7.另被上訴人於簽訂系爭3 份租約時所分別繳納之保證金各600,000 元，迄今均未返還，亦以之與上訴人請求之金額互為抵銷。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提：被上訴人於90年9月19日寄給上訴人之律師信函及掛號郵件收件回執影本各2份、隔間門支出收據影本1 紙、粉刷費用收據影本11紙，常復公司、常陞公司請求賠償通知影本各1 紙，常復、常陞公司之基本資料查詢表各1 紙等為證。
貳、被上訴人丙○○部分：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用之外，補稱：本件我只是保證人，實際情形我不清楚，本件租賃物已經歸還。
三、證據：援用第一審所提證據。
參、被上訴人丁○○部分：未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
理 由
一、被上訴人丁○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255 條第1 項第2 款至第6 款情形，不在此限，民事訴訟法第446 條第1 項定有明文。本件上訴人於起訴時乃依系爭租約之法律關係請求返還租賃物及違約金，嗣於本院審理時追加請求給付租賃物之損害賠償金及給付租金之訴訟標的，經查，上訴人於原審即陳明被上訴人有破壞租賃物及欠繳租金之情，又上開追加之租賃物損害賠償請求權與租金請求權，與上訴人於原審主張之請求權均係依據同一基礎事實所產生，核諸民事訴訟法第446 條第1 項但書及第255 條第1項第2 款「請求之基礎事實同一」之規定，應認上訴人於本院所為前開訴之追加尚無不合，應予准許，合先敘明。
三、上訴人主張：被上訴人甲○○以丙○○為連帶保證人，自89年6 月1 日起分別向上訴人全欣公司、余氏公司承租系爭3樓及4 、5 樓之建物，每月租金共240,000 元（3 樓部分月租120,000 元，4 、5 樓部分月租120,000 元）。被上訴人丁○○另以甲○○為連帶保證人，亦自89年10月1 日起承租上訴人全欣公司之系爭2 樓建物，租金為每月120,000 元（前開建物均位於同棟大樓）。詎被上訴人均自90年10月1 日起拒繳租金，屢經催討未果，上訴人遂依民法第440 條第2項規定，以被上訴人連續兩期租金未付且經催告仍未清償為由，並以起訴狀之送達終止系爭租約（於91年3 月12日終止），是被上訴人即承租人與連帶保證人均負連帶返還租賃物之義務，並應依租約第6 條及損壞租賃物之損害賠償相關規定，連帶給付上訴人每月租金5 倍即600,000 元之違約金。
另被上訴人自90年10月1 日起至租約終止日即91年3 月12日止（共5.5 個月）均未付租金，爰一併請求被上訴人分別連帶給付上訴人如聲明第3 至5 項所示之積欠租金等語。
四、被上訴人甲○○、丁○○（丁○○於本院雖未曾到庭，惟其於原審之抗辯與丁○○大致相同）、丙○○則以：被上訴人於原審即已將系爭租賃物遷空並返還上訴人，上訴人仍請求返還租賃物，顯無理由，況且，甲○○、丙○○就系爭2樓部分之租約及3 、4 、5 樓部分之租約，分別僅係連帶保證人，本不負返還租賃物義務。而因上訴人所交付之租賃物有嚴重漏水、滲水情形，經被上訴人通知修繕均未獲置理，另被上訴人承租系爭建物即為設立工廠，惟系爭3 樓建物竟無法為工廠設立登記，上訴人既未保持及提供合於約定使用、收益之租賃物，則被上訴人自得為同時履行抗辯，而依法拒絕給付租金，故上訴人以被上訴人遲付兩期以上租金為由而終止租約，顯不合法，其請求違約金亦屬無理由，況且本件上訴人係提前終止租約（姑不論合法與否），與系爭租約第
6 條約定不符，本不得請求違約金。至若鈞院認為被上訴人不得免除給付租金之義務，惟上訴人所交付之租賃物確存有
3 樓無法為工廠登記、滲水及漏水、無水無電等瑕疵，致被上訴人即承租人甲○○、丁○○分別受有損害，另系爭3 份租約之保證金各600,000 元均尚未返還，爰以所受損害之金額及前揭保證金分別與上訴人請求之租金互為抵銷等語，資為抗辯。
五、查被上訴人甲○○以丙○○為連帶保證人，自89 年6月1 日起分別向上訴人全欣公司、余氏公司承租系爭3樓 及4 、5樓之建物，每月租金共240,000 元（3 樓部分月租120,000元，4 、5 樓部分月租120,000 元）。被上訴人丁○○另以甲○○為連帶保證人，亦自89年10月1 日起承租上訴人全欣公司之系爭2 樓建物，租金為每月120,000 元（前開建物均位於同棟大樓）。系爭建物於承租後，分別由訴外人常陞公司（2 樓部分）、常復公司（3 至5 樓）使用，而被上訴人均自90年10月1 日起未付租金，又上訴人嗣於91年1 月8 日提起本件訴訟，主張以起訴狀之送達作為終止系爭租約之意思表示，被上訴人已於91年3 月12日收受前開起訴狀繕本，另兩造於簽訂系爭租約時，被上訴人就3 份租約所分別交付之保證金各600,000 元，上訴人迄今尚未返還等情，為兩造所不爭執，並有系爭3 份租約影本及本院送達回證等分別在卷可憑，足信為真實。
六、依兩造之前開陳述，可知本件爭點在於：㈠上訴人請求被上訴人連帶返還系爭租賃物一節，有無理由？㈡上訴人請求被上訴人連帶給付租金5 倍之違約金，有無理由？㈢上訴人請求被上訴人連帶給付自90年10月1 日起至91年3 月12日止共計5.5 個月之租金，有無理由？茲分項論述如後。
七、上訴人請求被上訴人連帶返還系爭租賃物一節，為無理由：㈠被上訴人甲○○已於91年8 月31日遷出系爭3 、4 、5 建物
，並於同年9 月10日以存證信函通知上訴人余氏公司返還上開租賃物一情，有上訴人提出之存證信函影本1 份在卷可憑（原審卷㈡第144 頁），且經原審於91年10月24日會同兩造至現場履勘時，上訴人亦陳明：3 、4 、5 樓被上訴人已經搬走等語（見當日勘驗筆錄，附於原審卷㈠第131 頁），足見甲○○已（於91年9 月10日）對出租人為移轉占有之通知。
㈡另被上訴人丁○○已於92年9 月28日遷出系爭2 樓建物一情
，業經被上訴人於原審92年10月20日言詞辯論期日時陳明（見原審卷㈡第60頁），而上訴人於下次庭期即原審92年12月
8 日言詞辯論期日亦當庭陳明：被上訴人確實已經搬走等語（見原審卷㈡第78頁），足認丁○○亦已移轉租賃物之占有與全欣公司。
㈢據此，被上訴人均已返還系爭租賃物與上訴人，則上訴人復
請求被上訴人返還租賃物一節，自屬無理由。又系爭租約所約定之租賃標的物僅為系爭2 至5 樓之建物，並未包括土地部分，則上訴人復請求被上訴人返還系爭建物所坐落之土地，容有未洽。另按，負返還租賃物之義務者，應僅為實際占有租賃物之人，難認連帶保證人對此義務亦負連帶之責。是以上訴人請求擔任系爭租約連帶保證人之被上訴人甲○○、丙○○連帶返還租賃物一節，本屬無據，併此敘明。
㈣至上訴人另謂：被上訴人雖已自行搬離系爭建物，惟其自搬
離時起迄今均未通知上訴人前往點交，應屬尚未返還，點交係指兩造在場一起查看租賃物有無回復原狀等語，惟按，所謂之點交與租賃物是否返還係屬兩事，二者核無相關，如前所述，本件租賃物既已返還，則上訴人前開主張即屬無據。
八、上訴人請求被上訴人連帶給付租金5 倍之違約金，為無理由：
㈠按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句」，民法第98條定有明文。系爭租約第6 條約定：「乙方（承租人）於租期屆滿時，除經甲方（出租人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷空交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議」等語，其內容雖未言及「於提前終止租約時承租人未即時遷出」之情形，然審酌系爭契約之全部內容及當事人之真意，應認該條約定意旨乃指因可歸責於承租人之事由而終止租約，承租人未即時遷出者之情形，始符常情。從而原審判決認：系爭租約第6條約定僅限於租期屆滿時始有適用一節，容有未洽，先予敘明。
㈡次按，「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承
租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態」，「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之」，民法第
423 條、第430 條分別定有明文。次按，前開出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係，是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。又承租人如因此受有損害，亦非不得以出租人債務不履行而請求損害賠償。至同法430 條所定承租人自行修繕租賃物、終止契約、償還費用或於租金扣除等，係承租人之權利，而非其義務。是承租人於出租人不履行其保持義務或修繕義務時，自得不行使同法430 條所定租賃物自行修繕、租金扣除等權利，而行使其同時履行抗辯權及債務不履行之損害賠償請求權（參照最高法院69年度台上字第1798號、86年度台上字第1675號判決要旨）。
㈢被上訴人辯稱：訂約後發現系爭建物有嚴重漏水、滲水情形
及無水、電，且被上訴人於訂約時明知上訴人承租系爭3 樓建物，係為供申請設立工廠，惟事後始知該3 樓之前工廠登記尚未繳銷，致被上訴人無法辦理工廠登記，因此上訴人並未交付合於約定使用收益之租賃物，亦未保持合於約定使用收益之狀態等語，業據上訴人否認，經查：
1.被上訴人辯稱：被上訴人於雙方訂約時，明知上訴人承租系爭3 樓建物係欲申請工廠設立登記之用一情，惟觀諸兩造就系爭3 樓建物所簽訂之租約內容，並無任何關於租賃物係供工廠設立登記之用之記載，是以被上訴人之前開辯解尚難採信。據此，系爭3 樓建物之原工廠登記尚未繳銷，難認係屬上訴人未交付合於約定使用收益之租賃物，況且，參酌被上訴人所自陳：於得知系爭3 樓建物無法辦理工廠登記後，乃另以系爭4 樓建物單獨申請工廠登記，仍有使用前開3 樓建物等語，則被上訴人尚難以前開事由拒絕給付租金。從而，被上訴人另辯稱：因系爭3 樓建物無法辦理工廠登記，致其受有環保文書申請作業費用225,00
0 元、淨收益損失7,000,000 元、不能抵減營業所得稅2,475,571 元等之損害，欲以上開金額與應付之租金抵銷等語，亦不足採信。
2.系爭建物均有嚴重漏水、滲水情形，業據被上訴人於原審提出現場相片多紙附卷可憑（見原審卷㈠第72至74頁及第
197 頁），且被上訴人曾於90年9 月19日以律師信函通知上開瑕疵情形並請求上訴人修繕一情，亦有其提出而上訴人不否認真正之律師信函及掛號郵件收件回執影本各2 份為憑（本院卷第96至99頁），而經原審於91年10月24日會同兩造至現場履勘時，並發現「各樓層牆壁有明顯滲水情況、地板有滲水」、「2 樓房間1 處地板積水」等情，製有勘驗筆錄1 份在卷可佐（原審卷㈠第131 頁），是足信為真實。上訴人雖主張：上開滲水、漏水情形係因被上訴人於屋頂設置超大型除水槽所致等語，惟其並未舉證以實其說，尚難採信。
3.另觀諸兩造於89年10月1 日就系爭2 樓建物簽訂之租約，於租約末段加載：「外加以下6 項由甲方（上訴人）負責：... ⒌全欣工業大樓水電復原」等語，參酌上訴人所自承：系爭大樓本來有3 、4 個月沒有使用，我有向水電公司申請停止使用水電，但訂定租約後，我有要去復水電，但因被上訴人要求的電力契約容量不夠，叫我不用去申請等語（參照原審93年3 月29日言詞辯論筆錄，見原審卷㈡第180 頁），足證被上訴人所稱：系爭建物於被上訴人承租之前，無水、電可用一情，亦屬有據。
4.如前所述，系爭建物固有嚴重漏水、滲水及無水、電可用等情形，惟依被上訴人所陳：其已自行修繕上開漏水、滲水瑕疵，並自行繳清系爭建物前欠之水電費共計295,447元，而繼續使用系爭租賃物等語，並提出粉刷費用收據多紙（見本院卷第124 至127 頁）及水電費單據多紙（包含：水費100,466 元、電費194,981 元，附於原審卷㈠第40至43頁）附卷為憑，則上開租賃物之瑕疵既經被上訴人自行修繕完畢並繼續為使用收益，核諸前開民法第423 條、第430 條之條文意旨，應認被上訴人僅得請求出租人償還上開費用或於租金中扣除之，尚不得拒絕給付租金。
5.至被上訴人得請求上訴人償還或於租金中扣除之費用，除其就系爭租賃物代墊之前開水電費共計295,447 元（系爭
3 份租約分別得予抵扣之租金，各為1/3 即約98,482元）外，關於粉刷修繕費用部分，因依民法第340 條之規定，僅於被上訴人進行催告後所支出之修繕費（合計為80,000元）始得向上訴人請求償還，又因依被上訴人所提出之粉刷修繕費用單據，均載明為系爭3 、4 樓建物之粉刷費用，從而僅得就系爭3 樓租約及4 、5 樓租約部分之租金予以扣抵，亦即被上訴人甲○○就上開兩份租約各另得請求扣抵40,000元之租金。
6.再者，被上訴人於簽約時所交付上訴人之保證金（每份租約之保證金各為600,000 元），上訴人迄今尚未返還一情，已如前述，茲因被上訴人以之與上訴人之租金債權為抵銷之抗辯，則以系爭租賃物之每月租金各為120,000 元計算，分別可抵充5 個月之租金。
7.據此計算，被上訴人可向上訴人主張扣抵之金額，分別為698,482 元（2 樓租約部分）、738,482 元（3 樓租約部分、738,482 元（4 、5 樓租約部分），亦即被上訴人得對上訴人主張抵銷之金額已超出5.5 個月之租金金額，又按「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約」（參照民法第440 條第2 項前段），此乃法律規定出租人得終止租約之情形，條文非謂承租人欠租「連續」2 期以上，且本件被上訴人至91年3 月12日受上訴人催告之時，並未欠租達2 期之總額，從而上訴人主張：其因被上訴人遲付租金達連續兩期以上，已於91年3 月12日終止系爭租約一節，與法自有未合，尚不生合法終止租約之效力。至被上訴人於嗣後自行遷出系爭租賃物時，則可視為兩造已默示合意終止系爭租約，自斯時起始生租約終止之效力。準此，本件租約之終止，係因兩造合意而終止，並非有何可歸責於被上訴人之事由而終止，則上訴人依系爭租約第6 條之約定，主張被上訴人於租約終止後未即時遷出而請求租金5 倍之違約金一節，即屬無據。
8.上訴人另主張：被上訴人有破壞租賃物之行為，故被上訴人仍應就租賃物之損壞負賠償責任等語，惟按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文，經查，上訴人對其租賃物遭到被上訴人破壞而受有損害之事實及金額，迄未舉證以實其說，自難採信，併予敘明。
九、上訴人請求被上訴人連帶給付自90年10月1 日起至91年3 月12日止共計5.5 個月之租金，有無理由？如前所述，被上訴人依約仍應給付上訴人自90年10月1 日起至91年3 月12日止共計5.5 個月之租金，然因上開期間之租金金額業經抵銷完畢而無剩餘，從而上訴人仍請求被上訴人連帶給付此部分之租金，即屬無據，不應准許。
十、綜上所述，上訴人本於租賃之法律關係，請求被上訴人連帶返還租賃物、給付違約金即損害賠償金，及自90年10月1 日起至91年3 月12日止共計5.5 個月之租金等節（詳如上訴聲明所示），均為無理由，不應准許。雖原審判決關於駁回違約金部分之理由容有未洽，然依前開說明，上訴人該部分之請求確屬無據，是以原審為上訴人敗訴之判決，尚無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
十二、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之
1 第3 項、第385 條第1 項前段、第449 條第1 項、第2項、第78條、第85條第1 項前段，判決如主文。中 華 民 國 94 年 6 月 2 日
民事第三庭 審判長法 官 潘進柳
法 官 劉雪惠法 官 周玉羣上列正本證明與原本無異不得上訴中 華 民 國 94 年 6 月 2 日
書記官 劉致芬