臺灣桃園地方法院民事判決 九十三度訴字第一五八九號原 告 甲○○
段三十三巷戊○○共 同訴訟代理人 邱清銜 律師
洪明俊 律師被 告 丙○○
乙○○共 同訴訟代理人 歐龍山 律師上列當事人間請求返還價金事件，於民國九十四年八月十六日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
壹、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新臺幣（下同）八十六萬五千元，及自民國九十三年九月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（二）確認被告所持有原告簽發附表所示支票債權不存在。
（三）被告應將附表所示支票返還原告。
（四）第一項聲明，願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣原告於九十三年六月二十八日與被告代理人宋倬英簽立租賃契約書（下稱系爭契約），給付四十萬元押租金及將第一年至第四年度之租金開立附表所示支票交予被告代理人，承租被告所有坐落桃園縣中壢市○○段興南小段第一八四之一二號、第一八四之五二號、第一八四之五三號及第一八四之五五號土地及其上門牌號碼桃園縣中壢市○○路○○○號建物（包括取得使用執照與違建鋼架鐵皮房屋在內）經營小吃館。被告交付系爭房地後，原告積極僱工進行整修工程而支出設計費用一十萬元及拆除修改工程費用三十六萬五千元。兩造立約當時，被告代理人僅言及系爭房屋因未出租已逾六年之久，乃停用水電以省耗費，並要求原告代辦恢復水電及代墊積欠水電費事宜。原告本認水電應由出租人負責供應，惟為求經營事業圓滿進行暨體念被告代理人年長體弱不適奔波乃允其所請代為辦理。迨於九十三年八月間原告向台灣電力股份有限公司（下稱台電公司）申請復電，台電公司初以斷電二年以上須委託甲種執照水電行方可代為申請，而於委託合格水電行申請後，台電公司復以須縣政府公文來函方能准予申請，然於向桃園縣政府查詢辦理程序過程中，竟赫然發現系爭房屋前因被告出租他人違法經營夜店，經桃園縣政府查獲強制歇業勒令停水停電，原告至此方知被告初始根本係刻意隱瞞，乃告知並要求被告應妥為解決善後，然被告均藉詞推託而未解決。
（二）被告明知原告為經營小吃館承租系爭房地，而水電之正常供應本日常生活之基礎條件，況乎經營餐飲業更係不可或缺，被告未能供應水電，顯有給付遲延、不完全給付及物之瑕疵擔保之責。又被告就其出租他人違規使用遭列管為強制斷水斷電情事，竟刻意隱瞞事先不予告知，利用原告為其等奔波清除恢復水電障礙，惡意詐欺原告甚顯。原告乃又於九十三年九月二日發函限期（三日內）催告被告供應水電，於同年月八日本於遲延責任發函被告解除系爭契約，並請求回復原狀及支付代墊工程款，於同年月十三日再以被告惡意隱瞞系爭房地因遭縣府勒令斷水斷電，致遭被告詐欺及意思表示有錯誤為由，發函被告撤銷被詐欺及錯誤之意思表示。按民法第二百二十七條第二項、第二百五十九條第一款及第二百五十九條規定，系爭契約因可歸責於被告事由經原告解除，被告自應返還原告附表所示支票及四十萬元之押租金；而原告所支出之上開設計及拆除修改工程費用，均屬系爭房屋作為營業之用所必須，原告未能繼續營業受有損害，亦應由被告賠償；另系爭契約業已解除，原告當無給付租金之必要，附表所示支票之債權失所附麗而不存在。第按民法第一百十三條及第一百十四條規定，被告亦應返還原告附表所示支票及四十萬元之押租金，並賠償原告之損害即前揭設計及拆除修改工程費用，而系爭契約視為自始無效，原告當無給付租金之必要，附表所示支票之債權失所附麗而不存在。為此提起本件訴訟。
（三）對被告抗辯之陳述：１依建築法第九十一條規定，違反同法第七十七條相關規定
者，處罰之對象包括建築物所有權人，被告抗辯不知系爭房屋遭縣政府強制停止水電供應云云與該規定不符。再則被告收回租賃物發現卻遭停止供應水電，豈會置若罔聞而未探究緣由，實有悖於常情。況系爭房地遭縣政府強制停止供應水電在先，被告卻又向原告謊稱係因久未出租而自行申請停用水電，豈不矛盾？可見被告早已知悉系爭房屋遭強制停供水電而故意欺瞞原告。租賃物合於約定使用收益狀態，乃出租人之主要義務（最高法院七十七年度台上字第二二五三號判決要旨可資參照），原告為開設餐廳承租系爭房地，提供水電之正常供應，應屬約定使用收益之狀態而為被告之主要義務，且系爭房屋是否具備水電，乃交易上認為重要者，被告早已知悉實情卻又刻意隱瞞，即違反其告知義務，復又誑稱停供水電係因久未出租而自行申請停用水電，只須申請水電供應即可即時恢復，故意欺罔原告使陷於錯誤，並致原告就系爭房屋之水電供應狀態此一交易上重要事項有所錯誤，而為承租之意思表示，依民法第八十八條及第九二十條規定，即得主張撤銷。
２否認被告所提系爭房屋回復原狀估價單二紙之真正。民法
第二百六十一條固定當事人因解除契約而生之相互義務，準用同法第二百六十四條同時履行抗辯規定，但撤銷契約者並不在準用之列；又系爭房地刻由被告占有，更無適用同時履行抗辯之餘地。況本件經原告拆除之違建部分已無從恢復，依同法第二百五十九條第六款規定，應償還其價額，惟此亦應係被告主張返還之價額與原告請求之金額相互抵銷之問題，而非同時履行抗辯關係。縱認原告未將拆除部分恢復為未為對待給付，然因被告已申請恢復水電及自行終止租約取回系爭房地，依民法第二百六十四條第二項規定，被告仍應負返還義務。
三、證據：提出租賃契約書、工程簡易承攬合約書暨收據、彩舍室內設計公司設計委託契約書暨收據、中壢十三支郵局存證信函第三０八號、第三一一號、第三二四號、承諾書等影本各乙件、回執影本六紙、中壢建國路郵局存證信函第九九０號影本乙件為證，並聲請訊問證人謝盛鋆、丁○○。
貳、被告方面：
一、聲明：
（一）駁回原告之訴及其假執行之聲請。
（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）系爭房地現狀本無水電，經被告向原告告知此情，兩造遂於系爭契約約定關於申請裝置水電及費用均由原告負責解決，被告並再給予原告於簽約後十日內確認可否合法申請營業執照使用，隨即將系爭房地交付原告修繕裝潢，被告以合於系爭契約約定之租賃物交付原告，業依債之本旨履行，難謂有詐欺或給付不完全、給付遲延、給付物有瑕疵情事。況查被告出租系爭房地予原告之時即已表明系爭房地係無水電，不論係原始即未裝設水電或中途自行申請暫停水電或係因政府機關之勒令停止供應水電，仍屬申請供應水電或恢復供應水電之問題，並非遭政府機關停水停電即永遠無法恢復，被告前於八十年間先後將系爭房地出租黃希聖、羅石文多年，並非不能使用，羅石文又將系爭房地交由其女兒羅思筠及女婿吳峻全經營酒店，是否為違法營業，被告不得而知，此因其係營業多年而非營業之初即遭桃園縣政府勒令停業停水停電，而桃園縣政府檢查當時係在羅石文承租使用期間，被告不在現場，其勒令停業及停止水電亦非通知被告，被告確不知悉桃園縣政府係以何種理由就系爭房屋停供水電，原告於占有系爭房地二個多月並拆除系爭房屋後，始表示無水電可用，主張其受詐欺及錯誤撤銷承租之意思表示，自非合理。又系爭契約第十一條僅約定原告不得為違法之營業，並不限於其僅得經營小吃館。
（二）縱係被告委任原告處理系爭房屋申請恢復水電事務，原告就此本得為被告為一切必要之行為。經查系爭房屋雖遭勒令停水停電，但只須繳清罰款，提出不再違規使用之切結，將違建部分拆除即得申請恢復水電，惟原告卻未告知被告無法辦理之原委及提出其申請遭拒之證明，即於九十三年九月二日委任律師限令被告於三日內依法供應水電使用，此期間不相當，其催告當非合法而不生效力。矧查原告自承同意為被告代辦恢復水電事務，則水電無法即時恢復供應，實屬原告違約而非被告應負遲延責任，原告不得主張違約責任及賠償。再查原告未終止委任即限被告三日內依法供應水電，被告不明其無法申請恢復水電原因，旋於同年月七日委任律師函請原告出面協商如何由被告配合申請恢復水電，詎原告置之不理而於隔日發函解除系爭契約。被告在原告不說明原委情形之下，乃於同年月十三日向桃園縣政府查詢而經告知係前承租者欠繳罰鍰後，立即代為繳清，並於翌日向桃園縣政府申請恢復水電，經桃園縣政府定於同年月二十一日至現場檢查後，桃園縣政府於九十四年二月十四日函覆因建築物現況與使用圖說不符並未見該建築物門牌號碼，請被告向戶政事務所申請門牌後再報府查驗，未即准許恢復水電，經被告於當日向中壢戶政事務所繳費申請設置門牌，戶政人員於九十四年四月下旬在系爭房屋重新設置門牌後，被告再於九十四年四月二十五日報請桃園縣政府於九十四年五月六日進行複查，桃園縣政府於九十四年五月二十六日發函被告准許恢復水電。益證系爭房屋並非不能恢復水電，至於申請恢復水電遭致遲延，係因建物門牌遭原告拆除丟棄之故，並非可歸責於被告，從而原告解除契約，並無理由。另否認原告所提工程簡易承攬合約書暨收據、彩舍室內設計公司設計委託契約書暨收據之真正。
（三）原告將被告之系爭房屋拆除後，迄今並未回復原狀，則依民法第二百五十九條及第二百六十一條準用第二百六十一條之規定，被告自得拒絕。另系爭房屋經被告估價如須回復需九十五萬六千七百元，原告亦應負償還責任。
三、證據：提出照片二張、中壢建國路郵局存證信函第一八０六號影本乙件、回執影本二紙、切結書影本二紙、罰鍰繳款收據影本三紙、桃園縣政府函影本四紙（即九十三年九月十五日、九十四年二月十四日、四月二十九日、五月二十六日）、申請書、桃園縣政府戶政規費收據、桃園縣政府工務局使用執照、系爭房屋稅單等影本各乙紙、系爭房屋回復原狀所需費用之估價單影本二紙為證，並聲請訊問證人己○○。
參、本院依職權向桃園縣政府工務局函查是否曾依建築法對門牌號碼桃園縣中壢市○○路○○○號建物處以勒令停業及停止供水電，及依原告之聲請函查該建物如何才可恢復水電之供應。
理 由
一、原告起訴主張其為經營小吃館，乃於九十三年六月二十八日與被告代理人宋倬英，就被告所有坐落桃園縣中壢市○○段興南小段第一八四之一二號、第一八四之五二號、第一八四之五三號、第一八四之五五號土地及其上之門牌號碼桃園縣中壢市○○路○○○號建物訂立租賃契約，並交付四十萬元押租金及將按第一年至第四年度租金數額開立之附表所示支票交予被告代理人收執。被告交付系爭房地後，原告積極僱工進行整修工程而支出設計費用一十萬元及拆除修改工程費用三十六萬五千元。而兩造立約當時，被告代理人僅言及系爭房屋因未出租已逾六年之久，乃停用水電以省耗費，並要求原告代辦恢復水電及代墊積欠水電費事宜，原告為求經營事業圓滿進行暨體念被告代理人年長體弱乃允其所請代為辦理，惟嗣經原告查證結果，竟赫然發現系爭房屋前因被告出租他人違法經營夜店，經桃園縣政府查獲強制歇業勒令停水停電，原告至此方知被告初始根本係刻意隱瞞，乃告知並要求被告應妥為解決善後，然被告均藉詞推託而未解決。查被告明知原告為經營小吃館而承租系爭房地，而水電之正常供應本日常生活之基礎條件，被告未能供應水電，顯有給付遲延、不完全給付及物之瑕疵擔保之責。又被告就其出租他人違規使用遭列管為強制斷水斷電情事，竟刻意隱瞞事先不予告知，其惡意詐欺原告甚顯。原告乃先於九十三年九月二日發函限期（三日內）催告被告供應水電，於同年月八日本於遲延責任發函被告解除系爭契約，並請求回復原狀及支付代墊工程款，於同年月十三日再以被告惡意隱瞞系爭房地因遭縣府勒令斷水斷電，致遭被告詐欺及意思表示有錯誤為由，發函被告撤銷被詐欺及錯誤之意思表示。按民法第二百二十七條第二項、第二百五十九條第一款、第二百五十九條、第一百十三條及第一百十四條規定，被告自應返還原告附表所示支票及四十萬元之押租金；另原告所支出之上開設計及拆除修改工程費用，均屬系爭房屋作為營業之用所必須，原告未能繼續營業受有損害，亦應由被告賠償；又系爭契約業已解除、撤銷，原告當無給付租金之必要，附表所示支票之債權失所附麗而不存在，為此提起本件訴訟等語。
二、被告則以（一）系爭房地現狀本無水電，經被告向原告告知此情，兩造遂於系爭契約約定關於申請裝置水電及費用均由原告負責解決，被告並再給予原告於簽約後十日內確認可否合法申請營業執照使用，隨即將系爭房地交付原告修繕裝潢，被告以合於系爭契約約定之租賃物交付原告，業依債之本旨履行，難謂有詐欺或給付不完全、給付遲延、給付物有瑕疵情事。況查被告出租系爭房地予原告之時即已表明系爭房地係無水電，不論其欠缺水電之原因為何，此仍屬申請供應水電或恢復供應水電之問題，並非永遠不得回復，況被告於訂立系爭契約時確實不知系爭租賃物欠缺水電之原因，而原告於占有系爭房地二個多月並拆除系爭房屋後，始表示無水電可用，主張其受詐欺及錯誤撤銷承租之意思表示，自非合理；（二）系爭房屋雖遭勒令停水停電，但只須繳清罰款，提出不再違規使用之切結，將違建部分拆除即得申請恢復水電，惟原告卻未告知被告無法辦理之原委及提出其申請遭拒之證明，即於九十三年九月二日委任律師限令被告於三日內依法供應水電使用，此期間不相當，其催告當非合法而不生效力。況原告自承同意為被告代辦恢復水電事務，則水電無法即時恢復供應，實屬原告違約，原告不得主張違約責任及賠償。又被告在原告不說明原委情形之下，乃於同年月十三日向桃園縣政府查詢而經告知係前承租者欠繳罰鍰後，立即繳清，並於翌日向桃園縣政府申請恢復水電，經桃園縣政府定於同年月二十一日至現場檢查後，桃園縣政府於九十四年二月十四日函覆因建築物現況與使用圖說不符並未見該建築物門牌號碼，請被告向戶政事務所申請門牌後再報府查驗，未即准許恢復水電，經被告於當日向中壢戶政事務所繳費申請設置門牌，戶政人員於九十四年四月下旬在系爭房屋重新設置門牌後，被告再於九十四年四月二十五日報請桃園縣政府於九十四年五月六日進行複查，桃園縣政府於九十四年五月二十六日發函被告准許恢復水電。益證系爭房屋並非不能恢復水電，至於申請恢復水電遭致遲延，係因建物門牌遭原告拆除丟棄之故，並非可歸責於被告，從而原告解除契約，並無理由，且伊亦否認原告所提工程簡易承攬合約書暨收據、彩舍室內設計公司設計委託契約書暨收據之真正；（三）原告將被告之系爭房屋拆除後，迄今並未回復原狀，則依民法第二百五十九條及第二百六十一條準用第二百六十一條之規定，被告自得拒絕等語資為抗辯。
三、本件（一）原告於九十三年六月二十八日與被告之代理人宋倬英就被告所有坐落桃園縣中壢市○○段興南小段第一八四之一二號、第一八四之五二號、第一八四之五三號、第一八四之五五號土地及其上之門牌號碼桃園縣中壢市○○路○○○號建物訂立租賃契約，原告並將押租金四十萬元及將用以支付第一年至第四年度租金之如附表所示支票四十八紙交予被告之代理人宋倬英，被告則交付系爭房地與原告進行修繕；又兩造訂約當時，系爭房屋之現狀為無水電供應，原告承諾自行申請復水復電；（二）系爭房地前經被告出租予他人使用，而該承租人於八十六年間就系爭房屋有違法使用情事，遭桃園縣政府於同年十一月二十一日依建築法規予以強制停止水電供應；又系爭房屋，如欲回復水電，申請人應具備申請書、建物不再違規使用之切結書、繳清罰鍰之收據影本、建物使用執照影本、最近一期房屋稅單影本、納稅義務人身分證影本、裝潢隔間、設備及廣告物拆除後照片等件，而被告已於九十三年九月十三日繳清原承租人欠繳之罰緩十三八千元，並於翌日向桃園縣政府提出復水、電之申請，經桃園縣政府定於同年月二十一日至系爭房屋複查後，桃園縣政府以該建物現況與使用執照圖說不符及未見該建物門牌號碼為由未即准許復水電，經被告請戶政事務所人員為裝訂門牌後再於九十四年四月二十五日向桃園縣府申請回復水電供應，經桃園縣政府定於九十四年五月六日至系爭房屋進行複查後，於同年二十六日行文被告准許復水、電供應；（三）原告以系爭房屋欠缺水、電供應為由，於九十三年九月二日發函限期三日催告被告供應水電，於同年月八日本於遲延責任發函被告解除系爭契約，並請求回復原狀及支付代墊工程款，復於同年月十三日再以被告惡意隱瞞系爭房地因遭縣府勒令斷水斷電，致遭被告詐欺及意思表示有錯誤為由，發函被告撤銷被詐欺及錯誤之意思表示。被告分別於同年月三日、九日、十四日收受上開存證信函，並於同年月七日發函原告記載原告依約履行，若原告需被告協助始能申請水電裝設，可與被告協商並願協力解決等語等情，業為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、原告主張被告惡意隱瞞系爭房地因遭勒令斷水斷電，致其有受被告詐欺及其意思表示有錯誤為由，撤銷訂立系爭租賃契約之意思表示；另系爭房地欠缺水、電供應，被告未提供合於使用、收益狀態之租賃物供原告使用，被告就上開義務之履行自有欠缺，而依不完全給付及物之瑕疵擔保規定解除系爭租賃契約等語，此為被告所否認，並以理由欄二所載等語置辯，經查：
（一）按意思表示乃表意人將其內心期望發生一定法律效果的意思，表示於外部的行為，而其構成要素，為⑴效果意思（即當事人有期望其行為發生某種法律上效果的意思）、⑵表示意思（即將此效果意思表達於外部的意思）及⑶表示行為（即進而將此表示意思表達於外部的實際行為）三者；又表意人內心的效果意思與外部表示行為一致，法律始賦予預期的法律效力，表意人的表示行為與其內心的效果意思因某種原因不相一致，即為有瑕疵的意思表示。另「錯誤」者，乃表意人為表示時，因認識不正確或欠缺認識，以致內心的效果意思與外部表示行為不一致，而「詐欺」者，則係表意人遭他人故意欺騙，致其陷於錯誤進而為不利於自己，且本來不願意表示的意思表示，固均屬瑕疵意思表示之型態，惟意思表示有「錯誤」者，須其意思表示內容或其表示行為有錯誤，表意人始得依民法第八十八條第一項本文規定撤銷其瑕疵之意思表示，若表意人僅係其意思表示之動機有所錯誤，除該錯誤造成之原因係受相對人或其他人外來不法之不當影響，表意人得依民法第九十二條、第九十三條行使撤銷權外，要不得依錯誤規定撤銷其意思表示。本件揆諸原告主張其係遭被告惡意隱瞞系爭房地因遭勒令斷水斷電，致其為與被告訂立系爭租賃契約之意思表示等語，此充其量僅係原告為訂立系爭契約意思表示之動機有所錯誤爾，依上開說明，原告除依民法第九十二條、第九十三條規定為主張者外，要無復依民法「錯誤」之相關規定主張撤銷其訂約意思表示之餘地，是以原告主張依民法第八十八條規定撤銷其訂約之意思表示，與法尚有未合，自不足採。
（二）第按「因被詐欺，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。」；又「債務人之代理人或使用人關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失，負同一責任」，民法第九十二條第一項、第二百二十四條分別定有明文，準此，表意人意思表示之受詐欺，若係受相對人之代理人所為者，自應適用民法第九十二條第一項本文規定，而無同條項但書之適用。本件系爭租賃契約訂立之實際行為人，分別為原告及被告之代理人宋倬英，揆諸上開說明，原告主張其訂立系爭租賃契約之意思表示是否受有詐欺，自應視被告之代理人有無對原告施以詐術為前提，合先敘明。
（三）又按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文；而詐欺在概念上必須有雙重故意，即首先有使人陷於錯誤的故意，並基於錯誤而為一定表示的故意，而由於詐欺係以故意為要件，若因過失以致表意人陷於錯誤而為一定的意思表示者，並不構成過失詐欺。本件原告主張被告之代理人宋倬英於訂立系爭契約時惡意隱瞞系爭房地因遭勒令斷水斷電等語，既為被告所否認，則原告就被告之代理人於訂約時有故意施以詐術之情，自應負擔舉證之責。而原告就上開待證事實，固舉以桃園縣政府於九十三年十二月十六日以府工使字第0930330559號函復本院查詢系爭建物遭依建築法執行停止供水、供電處分之函文乙紙為據，惟觀諸前揭函文所檢附之桃園縣政府工務局（函）稿及桃園縣建築物公共安全之構造及設備檢（複）查紀錄表影本各乙紙，該函稿之受文者欄係記載「SPARK DISCO PUB 」，至於該紀錄表，除建築物名稱或場所欄記載「SPARK DISCO
PUB 」外，其他關於使用人或所有人負責人欄及受檢場所使用人或代表人欄處均屬空白，顯見該停止供應水、電之行政處分對象及受通知之對象均為系爭房地當時之承租者，並非被告，加以衡諸一般社會常情，要難想像系爭房地當時之承租人於受上開行政處分後會主動將自身違法使用系爭房地致遭行政懲罰之情告知被告，此外，原告於本院言詞辯論終結前，復未提出其他積極事證足資本院審認被告於訂立系爭租賃契約時，確係於明知系爭房地遭執行停止供應水、電之行政處分狀況下，對原告施以積極地虛構系爭房地係因久未使用而遭水、電供應單位停止供應之情節或消極地隱匿系爭房地當時之承租人曾受上開行政處分之詐術方式，則原告空言指摘，自難採信，是以原告以被告於訂立系爭契約時施以詐術，並欲據此撤銷其訂約之意思表示云云，洵無足採。
（四）次按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此固為民法第四百二十三條所明定，惟承租人於契約成立時，知租賃物有上開法文所指之瑕疵者，出租人不負擔保之責，民法第三百四十七條、第三百五十五條第一項可資參照。本件於被告將系爭房地交付原告使用之際，系爭房地固有未合於被告通常使用、收益之欠缺水、電供應狀態存在，惟原告於訂立系爭租賃契約時即已知此瑕疵之存在，並向原告承諾願自行辦理回復水、電供應事宜等情，業據原告於本院審理時自承屬實，準此，揆諸上開法文，被告就系爭房地欠缺水、電供應之物之瑕疵部分，自不負擔保之責，是以原告主張依民法第三百四十七條、第三百五十九條規定解除系爭租賃契約，要屬無據。
（五）再按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使權利；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第二百二十七條第一項、第二百四十五條規定可稽。原告另以系爭房地欠缺水、電供應，被告就出租人義務之履行有欠缺，而依不完全給付疵擔保規定解除系爭租賃契約云云，惟：
１「債務不履行」者，係謂債務人未依債之本旨為給付，致
債權人之債權內容未獲實現，準此，債權人指摘債務人有不完全給付之債務不履行情事者，自應以債權人所指債權未獲滿足之內容，屬債務人原應盡之義務範圍為前提。本件被告於將系爭房地交付原告使用之際，系爭房地固有未合於被告通常使用、收益之欠缺水、電供應狀態存在，惟原告於訂立系爭租賃契約時即已知此瑕疵之存在，並向原告承諾願自行辦理回復水、電供應事宜，已如前述，依此觀之，原告不無有將屬被告應盡之回復系爭房地水、電供應義務，於兩造訂約時即予免除之意，是以，原告於本件所指摘者，是否仍屬被告應盡之義務範疇，已不無疑義。２退步言之，縱認告回復系爭房地水、電供應一事，仍屬被
告應盡之契約義務，然契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，已如前述，而所謂「定相當期限」，債權人固無須考慮債務人個人主觀上現實是否具備提出給付能力，惟其仍應依一般社會通念，衡量債務人提出系爭給付所需之通常時間、該債務履行之完成是否涉及政府機關或其他第三人核准所需之行政流程時間、甚或債權人應予以協力等事項後決之，要非債權人恣意限定。若債權人所定之催告履行期限顯不相當者，該不相當之期限不生拘束債務人之效力，而應自受催告後計算相當期間，債務人仍不為履行者，始生該條所定契約解除權（最高法院七十四年度第一次民事庭會議可資參照）。本件原告前以系爭房屋欠缺水、電供應為由，固於九十三年九月二日發函限期三日催告被告履行上開義務，此函並已為被告於同年月三日收受上開存證信函無訛，惟系爭房地因原承租人於八十六年間就系爭房屋有違法使用情事，遭桃園縣政府於同年十一月二十一日依建築法規予以強制停止水電供應，而系爭房屋，如欲回復水電，申請人應具備申請書、建物不再違規使用之切結書、繳清罰鍰之收據影本、建物使用執照影本、最近一期房屋稅單影本、納稅義務人身分證影本、裝潢隔間、設備及廣告物拆除後照片等件，此有桃園縣政府九十三年十二月十六日府工使字第0930330559號函及九十四年二月十四日府工使字第0940036673號函文各乙紙在卷可稽，復參酌被告於收受上開存證信函後之九十三年九月十三日向該管機關即桃園縣政府繳清原欠繳之罰緩十三萬八千元，並於翌日向桃園縣政府提出回復水、電之申請，經桃園縣政府定於同年月二十一日至系爭房屋複查後，桃園縣政府以該建物現況與使用執照圖說不符及未見該建物門牌號碼為由未即准許復水電，經被告請戶政事務所人員為裝訂門牌後再於九十四年四月二十五日向桃園縣政府申請復水電，經桃園縣政府再定於九十四年五月六日至系爭房屋進行複查後，於同年二十六日行文被告准許復水、電等情事，堪認被告如欲履行上開義務之通常時間至少約須一個月以上（即被告繳款、申請機關複查》待機關定期履勘》機關現場履勘無誤後，機關內部行政發文流程所需時間），今原告就被告所負上開義務僅定三日之催告期限，顯然不相當，揆諸前揭說明，應認原告於九十三年九月二日對被告之催告，展延至相當期間（至少一個月以上）後，被告仍不為履行者，原告始取得系爭契約之解除權。
３再按因不可歸責於債權人之事由，致未為給付者，債務人
不負遲延責任，民法第二百三十條定有明文。承上所述，原告於九十三年九月二日對被告之催告，應展延至相當期間後，被告仍不為履行者，原告始取得系爭契約之解除權。本件被告於同年月三日收受原告上開催告送達後，即前開相當期限內之同年九月十三日即陸續進行相關履行義務之舉措（即繳納罰鍰、申請機關現場複查等），而被告最終未於受催告後相當期限內完成上開義務之履行，緣係桃園縣政府受被告申請定於同年月二十一日至系爭房地複查後，遭桃園縣政府以該建物現況與使用執照圖說不符及未見該建物門牌號碼為由未即准許回復系爭房地水、電供應（已如前述），考諸此項未能及時履行之緣由，究係不可歸責於被告之原告先行拆除系爭建物及其門牌，是以，被告就上開義務之未完成，自不負擔遲延之責。從而，原告以被告有不完全給付之給付遲延責任，主張解除系爭契約，亦屬無據。
（六）復按契約關係是一種基於信賴而發生之法律上特別結合關係。當事人為締結契約而接觸磋商之際，已由一般普通關係進入特殊連繫關係，相互之間建立上述的特殊信賴關係，此雖非以契約內給付義務為內容，但依誠實信用法則，任何一方對於他方仍負有忠實通知、報告及注意等之附隨義務；又而主給付義務係構成雙務契約之對待給付，而附隨義務之違反，除該附隨義務之履行就主給付義務之實現具有不可或缺之關係者，應視同主給付義務之違反，當事人之一方即得以他方有債務不履行情事，逕依民法第二百五十四條以降規定行使權利外，只得依不完全給付之規定請求損害賠償。茲不論被告於訂立系爭契約時是否知悉系爭房地己遭執行停止供應水、電之行政處分，縱認被告知悉而未告知原告，然本件系爭租賃契約之主給付義務，各為原告按月繳付租金、被告提供始終合於使用收益之租賃物供原告使用，今系爭房地於兩造訂約時欠缺水電供應既屬得排除之瑕疵，而非永久不可排除者，則被告上開附隨義務之違反，充其量僅係造成原告因未能直接針對瑕疵形成原因加以補正，所額外產生之勞費、甚或因此導致延期開業喪失營業利益損失爾，尚難認被告所負之附隨義務與契約主義務間有不可或缺之關係。準此，本件被告縱有如原告所指摘就欠缺水電供應原因未詳實告知之情事，揆諸上開說明，原告除依不完全給付規定針對上開損害、所失利益請求損害賠償外，其仍不得以此主張解除系爭契約。
五、綜上所述，原告以被告惡意隱瞞系爭房地因遭勒令斷水斷電，致其有受被告詐欺及其意思表示有錯誤為由，撤銷訂立系爭租賃契約之意思表示及以系爭房地欠缺水、電供應，被告未提供合於使用、收益狀態之租賃物供原告使用，被告就上開義務之履行自有欠缺，而依不完全給付及物之瑕疵擔保規定解除系爭租賃契約云云，均屬無據，系爭租賃契約自不因原告非法之撤銷權及解除權行使，發生解消之效力。從而，原告主張依民法第二百二十七條第二項、第二百五十九條第一款、第二百五十九條、第一百十三條及第一百十四條規定，請求被告返還附表所示支票、四十萬元之押租金及其所支出之設計、拆除修改工程費用之損害賠償，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本案事實及判決結果不生影響，爰不予一一審究；又本件原告之訴既經駁回在案，則其假執行之聲請，即失所附麗，爰併駁回其聲請，附此敘明。
據上論結，本訴原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十四 年 八 月 三十一 日
臺灣桃園地方法院民事第二庭
法 官 石有為以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀
法院書記官 黃棟楠中 華 民 國 九十四 年 八 月 三十一 日