臺灣桃園地方法院民事判決 93年度訴字第500號原 告 己○○訴訟代理人 陳郁仁律師被 告 龍安大廈管理委員會法定代理人 乙○○訴訟代理人 丙○○上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議不存在等事件，本院於民國94年6月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認民國九十一年七月二十八日、民國九十一年九月二十三日及民國九十二年十一月八日龍安大廈區分所有權人會議之決議（如附件所示）不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）先位聲明：如主文第1 項所示。
（二）第一備位聲明：確認民國91年7月28日、91年9月23日及92年11月8日龍安大廈區分所有權人會議之決議無效。
（三）第二備位聲明：92年11月8 日龍安大廈區分所有權人會議之決議應予撤銷。
二、陳述：
（一）原告為龍安大廈住戶之一，即桃園縣桃園市○○街142 之
1 號12樓之區分所有權人，大廈頂樓為全體住戶之共用部分，各區分所有權人均有使用收益權，然被告竟將頂樓陽台出租予亞太電信、聯邦電信、大眾電信架設基地台，妨礙全體區分所有權人之使用收益權，且基地台所發出之電磁波亦有傷害人體之虞，被告雖稱早於原告購入上開房屋前即先後於91年7 月28日、91年9 月23日及92年11月8 日經由龍安大廈區分所有權人會議之決議同意出租予各電信業者云云，惟系爭三次會議應屬不存在、無效或有得撤銷之情形。
（二）系爭三次會議實際上並未召開，縱使召開，亦非區分所有權人會議，其會議決議應屬不存在：
⑴系爭三次會議記錄均未載明召集人，且出席人員簽名筆跡
即為近似，是否確有召開，即非無疑。尤其92年11月8 日係「龍安大廈管理委員會會議記錄」，而非區分所有權人會議紀錄。
⑵被告所提出系爭三次會議應出席之區分所有權人名單實為
「現有住戶」名單，且由被告之答辯狀陳稱「現有住戶14家，都是經濟困難的歹命人‧‧‧剛好減輕住戶的負擔，所以自92年7 月份起住戶不必繳付一毛錢」、「龍安大廈住戶不多，互乘一部電梯，朝夕相處皆已熟識」、「龍安大廈全部24戶，現有住戶11家，每日同乘1 部電梯，各家大人小孩互相熟識，關懷團結，毫無冷漠之感，故歷次會議每家只要有人出席就好，並沒有要求授權書」等語，顯見被告均係以龍安大廈之住戶為開會對象，則被告所召開者應為住戶大會，而非區分所有權人會議。
⑶系爭三次會議均未通知各區分所有權人，僅由管理委員會
於電梯內張貼開會公告，此由證人劉紹勳、沈健正、陳文雄、丁○○、黃蕙芬之證詞可知，且為被告所自認，而部分區分所有權人並未住在龍安大廈，是以系爭三次會議顯係以住戶為通知對象，而非通知區分所有權人，此由龍安大廈142 之1 號9 樓之所有權人為李宗融，惟被告竟通知住戶甲○○開會，可以得證。
⑷區分所有權人無法出席區分所有權人會議時，雖得委託他
人出席，惟應依公寓大廈管理條例第29條第4 項規定出具書面委託，然被告於開庭時稱住戶間熟識，不需委託書等語，足見系爭三次會議係被告召開之住戶會議，否則被告何以無須遵守上開規定。
（三）系爭三次會議出席人數均未達區分所有權人會議最低出席人數即區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，形式上自不能認定是區分所有權人會議：
⑴91年7 月28日之會議，其出席人員為張懷芳、乙○○、王
派康、沈健正、唐俊麟、鄭美惠、郭國祥、丙○○、劉紹勳、丁○○、陳克征，然除沈健正、劉紹勳、丁○○、陳克征外，其餘均非區分所有權人，是以該次會議出席人數未達區分所有權人會議之最低出席人數。
⑵91年9 月23日之會議，其出席人員為陳克征、丙○○、戊
○○、蘇麗枝、陳美麗、鄭美麗、王派康、沈健正、劉紹興、王淑芬、唐俊銘、丁○○，然除陳克征、戊○○、陳美麗、沈健正、劉紹勳、丁○○外，其餘均非區分所有權人，是以該次會議出席人數未達區分所有權人會議之最低出席人數。
⑶92年11月8 日之會議，其出席人員為丙○○、乙○○、劉
紹勳、王派康、甲○○、黃蕙芬、戊○○、邱鈺媗、沈健正、陳克征，然除劉紹勳、黃蕙芬、戊○○、沈健正、陳克征外，其餘均非區分所有權人，是以該次會議出席人數未達區分所有權人會議之最低出席人數。
（四）系爭三次會議縱有召開，且屬區分所有權人會議，亦屬無效：
⑴依公寓大廈管理條例第25條第3 、4 項及龍安大廈規約第
3 條規定，應由區分所有權人互推一人為召集人，並非由住戶互推，被告辯稱住戶已推選管理委員會主任委員為召集人云云，顯屬無稽。事實上由證人黃蕙芬、甲○○之證詞可知龍安大廈區分所有權人根本未曾互推一人為召集人。
⑵龍安大廈改選管理委員會主任委員時並無同時選任當選之
主委擔任召集人之決議。嗣被告於鈞院94年4 月13日開庭時亦自認召開會議都是由該屆主委擔任召集人，沒有另外推選等語，足見被告辯稱主委陳克征有受推選擔任召集人云云，並不可採。
⑶又地方主管機關並未指定龍安大廈區分所有權人會議之臨
時召集人，而管理委員會之主任委員並無召集區分所有權人會議之權利，則系爭三次會議非為召集權人所召集，自屬無效。
（五）92年11月8日之龍安大廈區分所有權人會議應予撤銷：⑴頂樓設置基地台係屬約定專用或約定共用事項，其決議標
準應適用公寓大廈管理條例第31條之決議方式，即應有區分所有權人2/3 以上及區分所有權比例合計2/3 以上出席，以出席人數3/4 以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3/4 以上之同意行之。而該次出席人員為丙○○、乙○○、劉紹勳、王派康、甲○○、黃蕙芬、戊○○、
邱鈺媗、沈健正、陳克征，然除劉紹勳、黃蕙芬、戊○○、沈健正、陳克征外，其餘均非區分所有權人，是以該次會議出席人數未達區分所有權人會議之最低出席人數，而有得撤銷之瑕疵。
⑵系爭三次會議均未通知各區分所有權人，僅由管理委員會
於電梯內張貼開會公告，被告復未舉證有何急迫情事無法各別通知，而須使用公告方式，且自稱受託出席之人員均未提出委託書，卻參與表決，違反公寓大廈管理條例第29條第4 項、第32條第2 項之規定，是以該次會議之召集程序亦有違背法令之情形，而有得撤銷之瑕疵。
三、證據：提出照片1 張、存證信函1 份、龍安大廈91年7 月28日、91年9 月23日、92年12月21日會議記錄各1 件（以上均影本）、建物登記謄本1 份，並聲請訊問證人劉紹勳、沈健正、丁○○、戊○○、黃蕙芬、甲○○，及請求調閱證人劉紹勳之出入境資料。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）龍安大廈頂樓設置基地台係經區分所有權人會議討論及評估後作成決議，並經公告週知後，再授權管理委員會與各電信業者簽約，一切手續完全合法。且經交通部核准之電磁波檢測公司測試結果，該基地台所發射之電磁波符合安全標準，而據報載多位學者專家亦認為電磁波於健康安全無害，只是民眾認知不足。
（二）原告於92年10月間法拍購得大廈12樓之房屋，因前手未繳管理費，未能取得大廈電梯磁卡而無法搭乘，債權人匯豐銀行前來洽談，被迫繳付管理費40,000元才取得電梯磁卡，而埋下心結。原告於購買前即會同匯豐銀行前來勘查大廈12樓內外及頂樓，充分瞭解基地台早已存在之事實，其當時並未提出異議，嗣因電梯磁卡糾結，復於頂樓設置基地台問題，原告曾偕同律師前來要求管理委員會拆除基地台，因雙方發生爭執，原告被逐出，原告竟挾怨報復藉口維護區分所有權人權益而興訟。
（三）龍安大廈整棟24戶，部分遭拍賣、查封，現有住戶僅14戶，為維持大廈龐雜支出，甚為困難，因有基地台租金收入，減輕住戶負擔，自92年7 月起即無須繳付管理費，住戶皆無人反對。且為因應本件訴訟，龍安大廈於93年5 月28日再次召開區分所有權人會議，全體無異議通過「堅決維持基地台繼續存在，絕不拆除」之決議。
（四）大廈現有住戶每日同乘一部電梯，彼此互相熟識關懷，毫無冷漠之感，故會議每戶有人出席即可，並未要求出具授權書，而同戶籍之夫妻、父母、子女互相代理出席，管委會實無從苛求受託人提出授權書。
三、證據：提出公寓大廈管理組織報備證明1 紙、龍安大廈91年
7 月28日、91年9 月23日、92年11月8 日、92年12月21日會議記錄各1 件、租賃契約書2 份、PHS 系統使用契約書1 份、使用同意書1 份、電磁波量測證書1 份、電磁波功率測試報告1 份、建物登記謄本1 份（以上均影本）、龍安大廈區分所有權人名冊1 份、93年5 月8 日會議記錄1 件、建物登記謄本1 份。
丙、本院依職權函桃園縣桃園地政事務所檢送桃園縣桃園市○○段1254至1265建號之建物登記謄本及異動索引資料及向桃園縣政府調閱龍安大廈會議記錄及社區規約。
理 由
一、本件原告起訴時原先位聲明為請求確認91年7 月28日、91年
9 月23日及92年11月8 日龍安大廈區分所有權人會議之決議不成立，嗣於審理中更正先位聲明為請求確認91年7 月28日、91年9 月23日及92年11月8 日龍安大廈區分所有權人會議之決議不存在，核屬不變更訴訟標的而更正法律上之陳述，要無不許。
二、按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益，不得提起。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字第1031號判例參照）。經查，原告主張其為龍安大廈住戶之一，即桃園縣桃園市○○街142 之1 號12樓之區分所有權人，然被告竟以龍安大廈先後於91年7 月28日、91年9月23日及92年11月8 日經由區分所有權人會議決議將頂樓陽台出租予電信業者架設基地台使用，妨礙全體區分所有權人就共用部分之使用收益權，且基地台所發出之電磁波亦有傷害人體之虞，然上開三次會議並未實際召開，且縱召開，亦非屬區分所有權人會議，且係由無召集權人所召集，其會議決議應屬不存在或無效，爰先位聲明請求確認91年7 月28日、91年9 月23日及92年11月8 日龍安大廈區分所有權人會議之決議不存在；第一備位聲明請求確認91年7 月28日、91年
9 月23日及92年11月8 日龍安大廈區分所有權人會議之決議無效，惟為被告所否認，則系爭三次會議決議是否有效存在，即屬不確定，並致原告私法上之地位有受侵害之危險，且此種不確定之狀態得以本件確認判決除去，揆諸前揭說明，原告提起本件確認之訴有即受確認判決之法律上利益，自應准許。
三、原告主張：其為龍安大廈之區分所有權人，大廈頂樓為全體住戶之共用部分，各區分所有權人均有使用收益權，然被告竟將頂樓陽台出租予電信業者架設基地台。被告雖稱早於原告購入上開房屋前即先後於91年7 月28日、91年9 月23日及92年11月8 日經由龍安大廈區分所有權人會議之決議同意出租予各電信業者云云。惟系爭三次會議實際上並未召開，縱使召開，亦係住戶會議，而非區分所有權人會議，且均未達區分所有權人會議最低出席人數即區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，形式上自不能認為是區分所有權人會議，是其會議決議應屬不存在。又系爭三次會議縱有召開，且屬區分所有權人會議，然會議召集人均由管委會主委任之，而未依公寓大廈管理條例第25條第3 、4 項及龍安大廈規約第3 條之規定，由區分所有權人互推一人為召集人，地方主管機關亦未指定由管委會主委擔任臨時召集人，則系爭三次會議非為召集權人所召集，應屬無效。再頂樓設置基地台係屬約定專用或約定共用事項，依公寓大廈管理條例第31條之規定，應有區分所有權人2/3 以上及區分所有權比例合計2/3 以上出席，以出席人數3/4 以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3/ 4以上之同意行之，然
92 年11 月8 日之龍安大廈區分所有權人會議出席人數未達最低出席人數，且該次會議未通知各區分所有權人，僅由管委會於電梯內張貼開會公告，復受託出席之人均未提出委託書，卻參與表決，違反公寓大廈管理條例第29條第4 項、第32條第2 項之規定，是以該次會議之召集程序亦有違背法令之情形，而有得撤銷之瑕疵。爰於先位聲明請求確認91 年7月28日、91年9 月23日及92年11月8 日龍安大廈區分所有權人會議之決議不存在；第一備位聲明請求確認91年7 月28日、91年9 月23日及92年11月8 日龍安大廈區分所有權人會議之決議無效；第二備位聲明為92年11月8 日龍安大廈區分所有權人會議之決議應予撤銷等語。
四、被告則以：龍安大廈頂樓設置基地台係經區分所有權人會議討論及評估後作成決議，並經公告週知後，再授權管委會與各電信業者簽約。又原告於購屋前即來勘查大廈12樓內外及頂樓，知悉基地台早已存在之事實，其當時並未提出異議，嗣因電梯磁卡糾紛及原告曾要求管委會拆除基地台未果，乃挾怨報復藉口維護區分所有權人權益而興訟。而為因應本件訴訟，龍安大廈已於93年5 月28日再次召開區分所有權人會議，全體無異議通過「堅決維持基地台繼續存在，絕不拆除」之決議。再系爭大廈現有住戶彼此互相熟識，故每戶有人代理出席會議即可，並未要求出具授權書，而同戶籍之夫妻、父母、子女互相代理出席，實無從苛求受託人提出授權書等語置辯。
五、經查，被告為依公寓大廈管理條例組織成立並向桃園縣政府申請報備之公寓大廈管理委員會，被告以龍安大廈先後於91年7 月28日、91年9 月23日及92年11月8 日通過會議決議將龍安大廈樓頂平台分別出租予亞太電信、聯邦電信、大眾電信等電信業者架設無線電台基地台，原告則於92年10月31日取得桃園縣桃園市○○街142 之1 號12樓建物之所有權，為龍安大廈之區分所有權人等情，業據原告提出照片1 張、龍安大廈91年7 月28日、91年9 月23日會議記錄各1 件，被告提出公寓大廈管理組織報備證明1 紙、龍安大廈91年7 月28日、91年9 月23日、92年12月21日會議記錄各1 件、PHS 系統使用契約書、使用同意書、建物登記謄本、龍安大廈區分所有權人名冊各1 份附卷可稽，且經本院依職權函桃園縣桃園地政事務所檢送桃園縣桃園市○○段1254至1265建號之建物登記謄本及異動索引資料及向桃園縣政府調閱龍安大廈會議記錄及社區規約核閱屬實，復為兩造所不爭執，自堪信為真實。
六、次按「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為。」；「區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。有下列情形之一者，應召開臨時會議：一發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。二經區分所有權人1/5 以上及其區分所有權比例合計1/5 以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。區分所有權人會議由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期一年，連選得連任。召集人無法依前項規定互推產生時，區分所有權人得申請地方主管機關指定臨時召集人，或依規約相互輪流擔任，其任期至新召集人選出為止。」，92年12月31日修正前公寓大廈管理條例第8 條第1 項、第25條定有明文。又「本條例第25條第3 項所定互推一人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人2 人以上之書面推選，經公告10日後生效。」，公寓大廈管理條例施行細則第8 條第1 項亦有明文。再依卷附桃園縣政府檢送之龍安大廈規約第2 條規定：「本公寓大廈法定空地、樓頂平台為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分。」，第3 條規定：「區分所有權人會議由本公寓大廈全體區分所有權人組成，其定期會議及臨時會議之召開，依公寓大廈管理條例第25條之規定，召集人由區分所有權人互推一人產生。召集人無法互推產生時，依區分所有權人名冊順序輪流擔任，或申請地方主管機關指定臨時召集人。」。復按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1 條第2項規定，固應適用民法第56條第1 項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議。惟區分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完全無決議之效力。於此情形，即屬依法提起確認該會議決議不存在之訴以資救濟之範疇，而非在上述撤銷會議決議之列（最高法院92年度台上字第2517號裁判意旨參照）。是依上開規定，如欲將公寓大廈頂樓平台供電信業者設置無線電台基地台，應經區分所有權人會議決議，始得為之。查據被告所提出之龍安大廈91年7 月28日、91年9 月23日及92年11月8 日龍安大廈區分所有權人會議紀錄，其上雖分別記載住戶會議、第8 次會議，而非區分所有權人會議，惟如各該次會議是由召集權人依公寓大廈管理條例或規約所定區分所有權人會議之程序通知召集，並由區分所有權人或其受託人出席、表決，自不應拘泥於會議所用名稱，而謂非區分所有權人會議。惟依上開會議記錄記載，會議主席為陳克征，並未記載召集人為何人，而依被告於93年12月7 日準備程序陳稱：召集人是由區分所有權人推選的，只有口頭推選，大家舉手通過，因為我們只有24戶，每次開會完之後有公告，系爭3 次會議召集人是陳克征，他是推選出來的非因主委關係等語，則龍安大廈顯未依公寓大廈管理條例施行細則第
8 條第1 項之規定，由區分所有權人2 人以上之書面推選召集人；被告於94年4 月13日準備程序復改稱：系爭3 次區分所有權人會議之召集人都是由管委會的主委張貼公告在電梯內外通知各區分所有人來開會，因為我們住戶少，所以召開會議都是由該屆的主委擔任召集人，沒有另外推選等語，而更正其之前之陳述，然依龍安大廈規約第3 條規定，定期會議及臨時會議之召開，應依公寓大廈管理條例第25條之規定，召集人由區分所有權人互推一人產生，並無由管理委員會主任委員擔任區分所有權人會議召集人之規定，而管理負責人或管理委員亦僅得於公寓大廈發生重大事故有及時處理之必要時，得「請求」召開臨時會議，區分所有權人會議召集人仍須由區分所有權人互推產生，此觀諸前揭公寓大廈管理條例第25條第1 項第1 款、第2 項之規定甚明。從而，系爭三次會議既非由區分所有權人互推產生之召集人所召集，而直接由管理委員會主任委員召集，即屬無召集權人所召集而召開，依前揭說明，該三次會議即非合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完全無決議之效力。
七、從而，原告請求確認91年7 月28日、91年9 月23日及92年11月8 日龍安大廈區分所有權人會議之決議不存在，即屬正當，應予准許。又其先位之訴既經准許，備位之訴即毋庸審酌。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
九、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 6 月 30 日
民事第一庭 審判長法 官 郭琇玲
法 官 劉雪惠法 官 鍾淑慧以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 6 月 30 日
書記官 蔡佳玲