臺灣桃園地方法院民事判決 九十三年度訴字第五二號
原 告 甲○○訴訟代理人 張世興律師複代理人 鄭世脩律師被 告 丁○○
乙○○丙○○兼右一人法定代理人 戊○○共 同訴訟代理人 邱秀珠律師右當事人間請求返還價金事件，於民國九十三年十一月十六日辯論終結，本院判決如左：
主 文被告應連帶給付原告新台幣叁佰貳拾萬元，及自民國八十八年一月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔四分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰壹拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣叁佰貳拾萬元預供擔保，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應連帶給付原告新台幣（下同）三百二十萬元，及其中三十萬元部分，自民
國七十九年四月七日起，其中另三十萬元部分，自七十九年五月七日起，其中四十萬元部分，自七十九年六月二十日起，其中二百二十萬元部分，自七十九年七月三十日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息；或被告應連帶給付原告四百萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：㈠被告之被繼承人林清富稱就坐落桃園縣○○鄉○○段○○○號（即重○○○鄉○
○○段四七七之一地號）土地有合法權源，原告信以為真，於民國七十九年四月七日以總價三百二十萬元，向其購買該土地內面積約九百七十平方公尺土地（下稱系爭土地）之永久使用權，簽有不動產買賣契約書（下稱系爭契約），原告取得系爭土地使用權後，系爭土地所有權人鍾延東即祭祀公業鍾朝香之管理人（下稱祭祀公業鍾朝香），竟於八十三年間以原告無權占有為由，訴請法院拆屋還地並請求損害賠償或返還不當得利，致原告喪失占有使用系爭土地，並賠償其損害金一百零二萬七千二百三十五元；而林清富於八十三年八月二十日死亡，被告四人為其繼承人，均未拋棄或限定繼承，自應概括繼承林清富之權利義務。
㈡林清富出售系爭土地時，既無合法權源，其出售系爭土地，即屬給付不能；且系
爭契約特別註明：「保證原告所承購之土地擁有永久使用權」，且「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利」；「債權或其他權利之出賣人，應擔保其權利確係存在。」民法第三百四十九條及第三百五十條前段定有明文。系爭契約第五條亦約定林清富保證買賣標的物無來歷不明，並負責理清一切糾葛。因此，林清富本應擔保第三人不得就系爭土地主張任何權利，且應擔保權利確係存在，原告其後遭所有權人訴請拆屋還地並賠償損害金，林清富顯有債務不履行及違反權利瑕疵擔保責任，原告自得依民法第二百二十六條及第三百五十三條之規定，以起訴狀繕本之送達解除契約，系爭契約既經解除，依民法第二百五十九條回復原狀及第一千一百四十八條繼承之法律關係，被告自應連帶將所受領之價金，附加自受領時起之利息，一併償還原告。
㈢又林清富與原告於七十九年四月七日簽訂系爭契約時，系爭土地係農地，依當時
有效之農業發展條例第三十條規定：「每宗耕地不得分割或移轉為共有。」，農地如非整筆出售，而係部分出售，依該條及民法第二百四十六條第一項前段規定即屬無效，有最高法院六十四年台上字第三三一號判例可參。本件係就系爭土地為一部出售，系爭契約應屬無效，依民法第一百十三條規定：無效法律行為之當事人，於行為時，知其無效或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任，故原告亦得請求被告連帶回復原狀。
㈣再系爭土地為祭祀公業鍾朝香之派下全體公同共有，未經該祭祀公業鍾朝香全體
派下之同意，林清富之受讓，即係受讓自無權處分系爭土地之人，其本身亦屬無權處分系爭土地之人，故林清富再輾轉交付占有使用予原告，原告即屬受讓自無權處分人而占有使用系爭土地，未經祭祀公業鍾朝香全體派下承認，依民法第一百十八條第一項規定，系爭契約不生效力，有台灣高等法院九十二年度上更㈠字第一０四號就相同案件所做之確定判決書所載之理由可參。故兩造所訂之系爭「土地使用權」買賣契約，尚不生效力，故原告請求被告連帶返還系爭買賣價金，亦有理由。
㈤本件如認系爭買賣契約成立有效，因林清富有債務不履行及應負權利瑕疵擔保責
任，原告解除契約，依民法第二百五十九條第二款及繼承之法律關係，請求被告連帶返還買賣價款三百二十萬元及出賣人受領價金之時起（即其中三十萬元部分，自七十九年四月七日起，其中另三十萬元部分，自七十九年五月七日起，其中四十萬元部分，自七十九年六月二十日起，其中二百二十萬元部分，自七十九年七月三十日起）至清償日止，按年息百分之五計算之利息。如認系爭契約因違反農業發展條例等規定而無效，或因林清富無權處分致契約不生效力，則其受領買賣價款三百二十萬元即屬無法律上之原因，依民法第一百七十九條規定，原告自得請求被告連帶返還不當得利，即系爭買賣價金三百二十萬元及起訴前五年之利息八十萬元（3,20 0,000元×5%×5年＝800,000元）共四百萬元，及自本件起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈥對被告抗辯之陳述：
⑴系爭契約約定：「乙方（即林清富）所有前開不動產所有權土地部分及鐵皮屋全
部情願根斷出賣與甲方（即甲○○）所有。」、「乙方保證該出賣不動產全部確無來歷不明情事，如有設定抵押等他項權利或其他一切糾葛均歸乙方負責理清。」、「甲方所承購之土地擁有永久使用權。」，足證原告係購買「合法占有之永久使用權」，而非「占有之事實」或「無權占有」。況系爭契約之標的，與另案林清富與賴協萬所訂契約之標的，均為系爭土地「永久使用權」，被告主張兩者不同，實無理由，且被告於該案中對「永久使用權」之解釋為「權利」之買賣，並非「占有事實」之買賣，可見本件相同之買賣亦為權利之買賣。縱買賣之標的為占有之事實，惟林清富既未履行「保證原告所承購之土地擁有永久使用權」、「保證該出賣不動產全部確無來歷不明情事」、「無一切糾葛」之約定，林清富仍應負債務不履行之契約責任。
⑵被告就系爭契約第五條規定之解釋，係故意曲解契約文義，蓋兩造買賣標的為「
合法占有之永久使用權」，倘無法達上開目的，原告豈有可能以當時高達三百二十萬元向林清富購買？原告購買「合法占有之永久使用權」，嗣後遭祭祀公業鍾朝香訴請拆屋還地及賠償損害，此等重大情事當然屬於系爭契約第五條「一切糾葛」之規定所保障，被告稱「糾葛」不包括本件「土地之占有使用來自所有權人索回土地」之糾紛，根本是強詞奪理。林清富未能給付永久使用系爭土地合法權源，致原告無權占有系爭土地遭所有權人訴請拆屋還地並賠償損害為一事實，被告竟稱無給付不能之情事，可見其主張實屬荒謬。
⑶系爭契約之標的主要係土地，非鐵皮屋，當時鐵皮屋甚小、老舊、簡陃而無價值
，故附隨土地一併出售，並非被告所稱鐵皮屋係Ｈ型鋼所建造之二層樓高之有價值房屋，因原告買受後，就鐵皮屋部分曾加以整修、擴建，故被告對此尚有誤認。因鐵皮屋是附隨於土地之從物，故林清富處分土地使用權及於從物，況鐵皮屋附著於土地始能存在，鐵皮屋既經祭祀公業鍾朝香訴請拆屋還地已拆除，因非可歸責於原告，依民法第二百二十五條規定，原告免給付義務，故無庸返還。
⑷原告相信林清富有「合法占有之永久使用權」才購買系爭土地，其後遭台灣高等
法院以八十四年重上字第二七０號判決應拆屋還地及給付相當於租金之損害金，被告何有不能使用系爭土地受有損害，而可得主張抵銷？況另案台灣高等法院於八十九年度上字第一０二二號之判決，亦認被告並無主張抵銷之餘地。原告固有使用鐵皮屋，然鐵皮屋於八十六年十二月間已由鈞院民事執行處拆除完畢在案，鐵皮屋係遭地主訴請拆除，非可歸責於原告，原告自無返還或賠償之義務，且使用鐵皮屋獲有相當於租金之不當得利，其請求權之時效為五年，被告之請求權已罹於時效消滅，故其主張抵銷，亦無理由。
三、證據：土地登記謄本、系爭土地不動產買賣契約書、林清富與賴協萬不動產買賣契約書、桃園地院民事執行處通知影本、台灣桃園地方法院八十九年訴字第一０一號、台灣高等法院八十四年重上字第二七０號、八十九年度上字第一０二二號、九十二年上更㈠字第一０四號、最高法院九十二年台上字第五一０號等民事判決書等影本各一份、地價謄本二份等為證。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠請求駁回原告之訴及假執行之聲請。
㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：㈠系爭契約乃就耕地特定部分之占有轉讓，因不能對抗土地所有權人，故不生耕地
分割之效果，應不違反當時有效之農業發展條例第三十條規定致契約無效，台灣高等法院八十九年度上字第一○二二號判決認耕地永久使用權之買賣，因農地細分，違反前開條例之規定，已為最高法院判決廢棄，故原告之主張，自有未洽。又「處分行為」與「負擔行為」乃相對之法律概念，林清富將系爭土地占有之事實上管領狀態，有償讓予原告，此買賣行為，對祭祀公業鍾朝香之系爭土地所有權，不可能產生移轉、變更或消滅之效果，故非處分行為，自無「無權處分」之情形，雙方意思表示合致時，買賣契約即生效力，且林清富非以祭祀公業鍾朝香之名義出賣，亦無「在未經該公業全體派下承認，依民法第一百十八條第一項規定，尚不生效力」之可言，故台灣高等法院九十二年度上更㈠字第一○四號之民事判決，亦有可議之處。
㈡按「占有」雖非物權，但有財產價值，得為買賣之標的，林清富在訂立系爭契約
前，為系爭土地之占有人，有事實上管領力，其所出售者，乃土地之事實上管領力，並非所有權，由系爭契約約定：「甲方（買方）不得要求乙方（賣方）辦理過戶，土地現況交與甲方使用」即明，林清富已依「現況」將系爭土地及鐵皮屋交原告管領使用，已依債務本旨為給付，債之關係因而消滅。且契約內所謂「永久使用權」之「永久」係指當事人間之「永久」而言，即賣方將占有狀態「永久」移轉占有予原告，不得再收回，但非指可排除所有權人行使權利而「永久使用」土地，故原告稱是「合法占有之永久使用權」，並無可取。況系爭土地至八十六年十二月十五日拆屋還地時，原告占有使用系爭土地及鐵皮屋，已逾七年以上，原告除經營「富源汽機車中古零件舊貨行」外，又將土地之一部分出租供人懸掛廣告招牌，已獲益甚大，契約自無嗣後給付不能之問題。
㈢系爭契約書乃印刷的例稿，當事人就例稿文字並無能力加以刪改，致有些契約文
字不符當事人真意，例如系爭土地本非登記林清富所有，契約中卻約定如設定抵押必須理清，又原告早知系爭土地為祭祀公業鍾朝香所有，何有來歷不明之事？故所謂「其他一切糾葛」，應指與設定抵押等他項權利相當之糾葛，由林清富於交付前負責理清之意，不包括「所有權人索回土地」之糾紛，況系爭契約載明原告不得要求辦理過戶，不能過戶之土地，欠缺保障，為一般人之常識，林清富將系爭土地之占有交予原告後，只擔保自己不再收回使用，日後所有權人是否排除買受人之占有，並不在擔保範圍。而訂約時林清富已告知系爭土地占有之來源，並交付歷次買賣契約書予原告，原告亦知土地登記所有人為祭祀公業鍾朝香，了解風險仍予買受，自應承擔風險，故不論所有權人之索還能否認係「權利瑕疵」，即令屬之，亦為買受人所明知，出賣人亦得免除權利瑕疵擔保責任，原告買受時明知鐵皮屋係未辦保存登記，有可能被桃園縣政府工務局因他人檢舉或主動發現係違章建築，而予拆除，故原告亦不得主張瑕疵擔保責任。
㈣土地與鐵皮屋乃各自獨立之不動產，鐵皮屋並無常助土地效用之問題，自非土地
之從物。系爭契約所指之鐵皮屋面積四四二平方公尺，為二層高之鋼架造房屋，有鈞院八十三年度訴字第四一九號民事卷宗內之照片、台灣高等法院八十四年度重上字第二七○○號之判決附圖可參。原告稱鐵皮屋係買賣契約附圖內紅筆所劃之小方格，因契約上未註明小方格係鐵皮屋，且與前開判決附圖所示不符，故原告所述顯不實在。林清富興建二層樓鐵皮屋廠房，本擬出租，臨竣工前，原告與其洽談後，始於七十九年四月七日訂立系爭契約，當時屋頂及三面牆已完成，僅有出入門之一面牆未裝設，即以現狀交付。依台灣省建築師公會函覆鈞院之「建築物造價標準表」，當時鐵皮屋造價為每平方公尺二千七百元，系爭鐵皮屋面積四百四十二平方公尺，二層高之造價應為一百七十九萬零一百元（2,700×442m2×1.5＝1,790,100，因建物缺一面牆，且一、二層間並無樓板，故以一、五倍計算）。且原告先與訴外人王振卿於七十九年三月一日訂立不動產買賣契約時，係以總價二百五十二萬元購買同地號面積一千八百十一、八平方公尺土地及加強磚造一層建物一棟，該建物面積六十平方公尺，價格六萬元，有不動產讓售合約書及所有權移轉契約書、契稅繳款書可參，扣除房屋價格六萬元，原告係以二百四十六萬元購買一千八百十一、八平方公尺土地（同樣為不能移轉登記，為占有之買賣），一個月後之同年四月七日，原告與林清富訂立系爭契約，購買同地號面積九百七十平方公尺土地（即占有之買賣）及鐵皮屋一棟，依上開標準計算，面積九百七十平方公尺土地，價值為一百三十一萬七千零三十三元（246,000＋1811.8×970＝1,317,033），以三百二十萬元扣除土地價格一百三十一萬七千零三十三元後，鐵皮屋價值為一百八十八萬二千九百六十七元（3,200,000－1,317,033 ＝1,882,967），故被告將鐵皮屋以一百七十九萬零一百元計算，如認被告之抵銷抗辯可成立，即應扣減上開鐵皮屋之價值。
㈤原告於接管系爭土地至八十六年十二月十五日拆屋還地期間，使用標的物七又四
分之一年，受有利益，依民法第一百七十九條規定，應返還其所受相當於租金之不當得利，系爭土地之每平方公尺申報地價，七十九年七月為三百二十元，八十年七月為七百六十八元、八十三年七月為八百八十元，可得抵銷之金額為一百零九萬七千八百六十一元〔即 (320×970m2＋1,790,100)×6%＋ (768×970 m2＋1,7 90,100)×6%×3＋ (880×970m2＋1,790,100)×6%×3＝1,097,861〕。再利息請求權因五年間不行使而消滅，民法第一百二十六條定有明文，原告請求給付買賣價額三百二十萬元及五年內之利息八十萬元，乃就利息部分為重覆請求，就此部分被告主張時效抗辯，再與原告應返還占有土地之不當得利及鐵皮屋之價額抵銷，於抵銷後，原告應無可得請求之數額。
㈥再原告係認祭祀公業派下人員數百人，難以統合，且前人已使用數十年，心存僥
倖，認以便宜價格購買使用，尚屬划算，故明知有遭所有權人訴請拆屋還地之風險，仍予買受使用多年，其後風險成真，竟起訴請求解除契約，可見原告權利之行使，顯然違背民法第一百四十八條第二項規定之誠信原則。況原告就損失之發生，亦與有過失，應有過失相抵之適用，至少應負二分之一之過失責任，蓋對於法律已規定之事項，或未規定之事項依舉輕明重或舉重明輕之原則可推斷者，如不知或不願花費時間、金錢，向專業者諮詢，縱有不知，難謂無過失，被告亦得以其應負之賠償責任抵銷。
三、證據：提出照片、不動產讓售合約書、不動產所有權移轉契約書、契稅繳款書、名片等影本各一件為證，並請求函查系爭鐵皮屋之造價。
丙、本院依職權調本院八十三年度重訴字第一七九號、台灣高等法院八十四年度重上字第二七０號、最高法院八十六年度台上字第九七六號等卷宗參考。
理 由
一、原告起訴後變更聲明如其聲明所示，因本件原告變更後之請求權基礎，與起訴時相同，其請求之基礎事實亦同一，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第二、三款規定，應允許之。雖原告主張其訴之聲明有先、備位之分，惟因其訴之聲明均為請求被告連帶給付金錢，僅其請求之數額不同，與民事訴訟法上先、備位之訴，其聲明應為不能併存者不同，雖其訴訟標的分列多項，惟此應為請求權之競合，或係競合訴之合併，要非先、備位之訴，無分列先、備位聲明之必要，故應認原告變更後之聲明為一部減縮、一部擴張，先予敘明。
二、兩造不爭執的事項：㈠原告與被告之被繼承人林清富於七十九年四月七日簽訂系爭不動產契約書，原告
已給付林清富買賣價金三百二十萬元，林清富已依約將系爭土地及鐵皮屋點交原告占有使用。
㈡林清富於八十三年八月二十日死亡，被告四人為其繼承人，並未拋棄繼承或限定繼承。
㈢原告買受之系爭土地及鐵皮屋，遭所有權人祭祀公業鍾朝香以無權占有為由，訴
請拆屋還地並賠償損害金，經法院判決原告應拆屋還地及給付相當於租金之損害金一百零二萬七千二百三十五元，已經法院於八十六年十二月十五日執行拆屋還地完畢。
三、本件爭點：㈠系爭契約之買賣標的究為「永久使用權」或為「占有之事實」？系爭契約之效力
為何？㈡原告可否主張解除契約、契約無效或效力未定，請求返還買賣價金？㈢被告可否以原告應返還「占有使用系爭土地」之利益為抵銷抗辯？㈣被告可否以原告應返還鐵皮屋之價值及使用鐵皮屋相當於租金利益為抵銷抗辯？㈤原告解除契約有無違反誠信原則及與有過失？
四、本院判斷：㈠系爭契約之買賣標的為「永久使用權」或「占有之事實」？系爭契約之效力為何
？⑴按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第九十
八條所明定，惟契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，有最高法院十七年上字第一一一八號判例可參。原告主張系爭契約之買賣標的為系爭土地之「永久使用權」等情，有雙方不爭執其真正之「不動產買賣契約書」在卷可參，依其所載：「乙方（即林清富）所有前開不動產所有權土地部分及鐵皮屋全部情願根斷出賣與甲方（即甲○○）所有。」（契約第二條）、「乙方保證該出賣不動產全部確無來歷不明情事，如有設定抵押等他項權利或其他一切糾葛均歸乙方負責理清。」（契約第五條）、「甲方所承購之土地擁有永久使用權。」（契約書特別附記事項第二條），則契約既已載明雙方買賣之標的為系爭土地之「永久使用權」，且無須別事探求之需要，依上說明，自應認系爭契約之買賣標的為系爭土地之永久使用權。
⑵被告雖稱系爭契約買賣之標的為土地之「占有」（即事實上管領力），然此與系
爭契約所明載之文字不符，況「占有」之意義，僅表現在「對物有事實上管領力」一點上，即占有人與占有物之間，在空間上具有一定之結合關係，且持續相當一段時間以上，係一種事實狀態，其背後往往需有如所有權、地上權、租賃權等絕對性或相對性之某種權利存在，始得為有權占有，否則難以維持其占有之狀態，是占有本身係一種附隨現象的表徵，難認即為權利，本件林清富雖有移轉占有之事實管領力予原告，惟因占有僅為一事實狀態之表現，如無合法權源，極易遭所有權人索還，顯然欠缺保障，除當事人有特約表明外，不能依此遽認買賣之標的為「占有之事實」，而被告對此並未舉證證明兩造間就系爭契約之買賣標的即為「占有」之買賣，況原告係以高達三百二十萬元之價金購買，益證其所買受者非一單純之占有事實，故被告前揭所辯，要非可採。
⑶又買賣係以財產權之移轉為目的，包括物及權利，除其性質或依法律規定不得為
交易之標的者外，當事人基於契約自由原則，於不違反強制規定及公序良俗之範圍內，既得自由訂定各種不同內容之契約，則即使物之使用價值，除違反強制規定公序良俗外，自亦得為買賣之標的，故土地永久使用權為土地所有權之使用權能，難謂不得為買賣之標的，再土地永久使用權乃為特定人間相互約定之法律關係，具有相對性，其性質應屬債權，係以債權為標的，應無以不得為買賣標的之客體，作為土地永久使用權之買賣，致該買賣契約為無效之可言。對此最高法院九十二年度台上字第五一○號民事判決亦為相同之認定（即訴外人賴協萬與被告間，與本件相同之土地永久使用權買賣糾紛事件），故系爭契約自屬有效。
⑷原告雖稱系爭契約就一筆耕地為部分買賣，違反買賣時有效之農業發展條例第三
十條之規定，將使農地細分，故系爭契約應屬無效云云。惟七十二年八月一日修正公布之農業發展條例第三十條前段僅規定「每宗耕地不得分割或移轉為共有。」，而對於農地之管理使用收益，法並無禁止分別管理使用收益之規定，況農地由所有權人與第三人或由所有權人以外之數人分別管理使用收益其一部分，亦非分割農地，更非移轉共有，故將農地一部分之使用權讓與他人，並不違反上開條例之規定，系爭契約並不因之無效。
⑸再系爭契約所買賣者，為土地永久使用權，為一債權性質之管理使用權能，而買
賣契約為債權行為，又稱為「負擔行為」，即當事人因債權行為的作成而負有給付義務。所謂「處分行為」乃指依此法律行為的作成而使某種權利發生得喪變更；民法第一百十八條第一項：「無權利人就權利標的物所為之處分，經有權利人之承認，始生效力。」，其規定之「處分」，通說係指「處分行為」，即物權或準物權行為，並不包括債權行為。林清富出售者為土地永久使用權，與原告所訂者為一買賣契約，此買賣行為，固負有給付義務，但對祭祀公業鍾朝香之系爭土地所有權，不可能產生移轉、變更或消滅之效果，顯非處分行為，自無「無權處分」之情形，要無民法第一百十八條第一項規定，須經有權利人之承認始生效力之可言，故原告稱系爭契約，林清富未經祭祀公業鍾朝香之同意或承認，故不生效力云云，顯非可採。
㈡系爭契約既屬有效，原告可否解除契約？⑴按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利；出賣人
不履行第三百四十八條至第三百五十一條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利；債權人於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約。民法第三百四十九條、第三百五十三條及第二百五十六條分別定有明文。原告主張系爭土地原所有權人祭祀公業鍾朝香於八十三年間以原告無權占有為由，向法院訴請拆屋還地並賠償損害，致原告占有使用之系爭土地遭法院拆屋還地並賠償一百零二萬七千二百三十五元之損害金等情，有台灣高等法院八十四年重上字第二七○號民事判決書、本院執行處通知書等為證，被告對此亦不爭執，堪認為真。則林清富將系爭土地之「永久使用權」出賣予原告，依前法律規定，自應擔保其所出賣之權利無瑕疵，且第三人不得對之主張權利，乃原告占有使用之系爭土地遭原所有權人訴請返還，可見林清富出賣之標的物即系爭土地之「永久使用權」有權利瑕疵，原告自得據此主張解除契約，被告四人既為林清富之繼承人，概括繼承其權利義務，從而原告以本件起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，即屬可採。是原告自得依民法第三百五十三條之規定準用民法債務不履行之法律效果，而債權人於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約，同法第二百五十六條亦規定；準此，原告解除系爭契約，自屬有理由。
⑵被告雖稱原告於購買系爭土地時即知土地非林清富所有，為訂約時即知有權利瑕
疵之人，故應免除林清富之權利瑕疵擔保責任云云。惟林清富所出賣者為系爭土地之永久使用權，並非土地所有權。且法律並不禁止出賣他人之物，僅於不能履行時，應負債務不履行之賠償責任，是系爭土地雖非林清富所有及可得處分，此與林清富可否就系爭土地與原告訂立買賣土地永久使用權之負擔行為，乃屬二事，更與原告是否知悉系爭土地為何人所有無涉，要無原告有無故意、過失之主觀可歸責事由之適用。縱如被告所言，原告明知林清富無合法權源，亦知買賣風險，然在社會經濟交易活動中取得權利，本即有風險，為經濟交易之當事人故應懂得評估風險，但不論交易之權利係自始客觀不存在，或自始主觀不存在，只要交易之權利內容符合適法、可能、確定之要件者，即得成為買賣之客體，出賣人既願與買受人訂定買賣契約，自當盡其全力達此契約目的，此亦為民法第三百五十一條但書規定：「但契約另有訂定者，不在此限。」之意旨。是縱使原告於本件交易當時即知權利有瑕疵，然雙方之系爭契約既約定：「乙方（即林清富）保證該出賣不動產全部確無來歷不明情事，如有設定抵押等他項權利或其他一切糾葛均歸乙方負責理清（見契約書第五條）。」，林清富自有履行之義務，被告仍不能免除權利瑕疵擔保之責。
⑶至被告稱所謂永久不得收回，係指出賣人一方永久不得收回系爭土地，並非指買
方真能排除所有權人之權利行使，而「永久使用」云云。但此顯有意曲解民法「買賣」契約之法律規定及系爭契約之文義解釋，更與吾人之一般日常生活經驗法則相違背，蓋民法第三百四十九條規定出賣人之擔保責任，並不以被追奪之瑕疵存在於買賣標的物之本身者為限（例如以土地所有權為標的之買賣，其土地上有地上權、永佃權或典權者為是），亦不問出賣人有無過失，倘買賣契約成立後，第三人對於買受人主張權利，而非可歸責於買受人之事由所致者，除當事人間有特約或為買受人於買賣契約成立當時所知悉者外，均可認該買賣標的存有瑕疵，出賣人應負擔保責任；而在社會通念上，契約既載明擔保可得永久使用，如有第三人對之主張權利，自可認為亦在出賣人擔保範圍內，否則任何第三人均可對之主張權利而不在擔保範圍內，何以維持其占有使用之社會秩序，是被告前揭抗辯，顯屬卸責之詞，要不足採。
㈢原告得否請求返還其交付之買賣價金及附加自受領時起之利息？⑴按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外
，依左列之規定：：受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第二百五十九條第二款定有明文。林清富於七十九年四月七日以總價三百二十萬元，出售系爭土地之永久使用權予原告，原告則已交付三百二十萬元之價金，為被告所不爭執，且系爭契約既經解除已如上述，被告既為林清富之繼承人，均未拋棄或限定繼承，則原告依民法第一千一百四十八條之規定，請求被告應連帶返還買賣價金三百二十萬元，自有理由，應予允許。
⑵再本件林清富所受領之給付為金錢，依前開法條第二款規定，應償還自受領時起
之利息，惟被告抗辯本件原告交付之買賣價金，超過五年以上之利息部分，已罹於時效，原告不得再行主張。按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅。民法第一百二十六條定有明文，是原告請求本件之利息部分，其逾五年以上者，因其請求權已罹於時效而消滅，原告自不得再行請求，被告對此所為之抗辯，應屬可採。是原告請求其交付之價金中三十萬元部分，自七十九年四月七日起，其中另三十萬元部分，自七十九年五月七日起，其中四十萬元部分，自七十九年六月二十日起，其中二百二十萬元部分，自七十九年七月三十日起算利息，均非可採。故本件利息之起算，應自本件起訴狀繕本送達被告之翌日即九十三年一月二十八日回朔五年即八十八年一月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算利息才是。
㈣被告抗辯契約解除後，因原告受有「占有使用系爭土地」之利益，依民法不當得
利及回復原狀之規定，原告應將所受占有使用之利益返還，原告所受之利益，即相當於系爭土地之租金利益，以原告占有使用系爭土地之時起至遭拆屋還地之時止之七年期間，原告應將該期間內相當於租金之利益返還，被告並以該利益，與原告請求返還之價金相互抵銷云云。惟：
⑴系爭土地並非林清富有所，乃屬祭祀公業鍾朝香所有，已如前述，是可得主張依
不當得利之規定，向原告請求返還相當於租金之占有利益之人，應為祭祀公業鍾朝香（原告已賠償其損害金一百零二萬七千二百三十五元執行完畢），並非林清富或被告可得主張，故被告前述主張，顯與民法第一百七十九條規定不當得利之要件不符。
⑵又契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外
，依左列之規定：由他方所受領之給付物，應返還之；：：應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額。民法第二百五十九條第一款、第六款固有明定。林清富已將系爭土地之占有使用交予原告等事實，為兩造所不爭執，系爭契約既已解除，原告本有返還系爭土地占有使用之義務，惟因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務人免給付義務，民法第二百二十五條第一項亦有規定，系爭土地於八十六年十二月十五日已由本院民事執行處強制執行拆屋還地完畢，系爭土地遭所有權人訴請返還之原因，為無權占有使用之故，即因林清富交予原告之永久使用權有瑕疵之故，且系爭土地縱在林清富占有使用中，亦有遭所有權人訴請返還之虞，故系爭土地遭所有權人訴請返還之事實，顯不可歸責於原告，依民法第二百二十五條第一項規定，原告自無償還其價額之義務。況被告主張原告應返還系爭土地占有使用之利益，即相當於租金之利益，然依民法第一百二十六條規定租金請求權之時效為五年，被告至九十三年六月四日始以答辯狀抗辯，早逾五年請求權時效，故被告主張依民法第二百五十九條回復原狀之規定，原告應返還占有之利益，亦非可採。
㈤被告可否請求原告返還鐵皮屋之價值及原告使用鐵皮屋相當於租金之利益？⑴原告與林清富所訂之系爭契約包含系爭鐵皮屋，該屋已交付之事實，為兩造所不
爭執，原告已解除系爭契約，本有返還鐵皮屋之義務，惟鐵皮屋於八十六年十二月十五日，由本院民事執行處強制執行拆屋還地完畢，鐵皮屋遭拆除之原因，乃因無權占用系爭土地之故，鐵皮屋縱在林清富占有使用中，亦因其無合法權源可得占有使用系爭土地，亦有遭所有權人祭祀公業鍾朝香訴請拆除之虞，故鐵皮屋遭拆除一事，顯不可歸責於原告，同上，依民法第二百二十五條第一項規定，原告要無償還鐵皮屋價額之義務，被告對此所為之抗辯，自非可採。
⑵被告復抗辯鐵皮屋交予原告迄八十六年十二月十五日法院拆屋還地之七年期間，
均由原告使用，原告應將使用之利益依不當得利之規定返還之。惟解除契約後無權使用他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，是房屋所有權人主張無權占有人占有房屋所得之利益，相當租金之數額，惟依民法第一百二十六條規定租金請求權之時效為五年，被告至九十三年六月四日始行主張，已逾五年請求權時效，故原告主張以時效為抗辯，應屬可採，是被告主張依民法第二百五十九條回復原狀之規定，請求原告應返還占有鐵皮屋之利益，即屬無據。㈥又被告抗辯原告明知購買系爭土地有遭拆屋還地之風險，其後風險成真，原告竟
於事後解除契約，顯違誠信原則。且系爭土地於八十五年間即遭所有權人訴請拆屋還地，原告卻遲至九十三年一月六日始行起訴請求，致被告因逾請求權時效而不能向訴外人（即原出賣人）請求損害賠償，顯與有過失，應負損害賠償責任，被告亦得主張抵銷云云。惟誠信原則為法律之最高指導原則，用以補充法律及契約之不足，如法律或契約與誠實信用之原則並無違背時，即無再予適用，致生權利失效之結果。系爭契約之買賣標的為系爭土地之永久使用權，價金為三百二十萬元，既已載明於契約內，其後因所有權人訴請拆屋還地，原告依權利瑕疵擔保之法律規定解除契約，並依法請求被告連帶返還買賣價金，其所據之契約及法律規定，均與誠信原則無違，被告徒以原告知悉系爭土地有遭拆屋還地之風險，即認原告之行使契約解除權有違誠信原則而不得行使，顯非可採。又原告遭所有權人訴請拆屋還地時，被告即可得而知有遭原告訴請返還價金或賠償損害之虞，於法院判決確定或執行拆屋還地時，應即返還價金或賠償損害，並轉而向原出賣人求償，被告是否適時主張其權利，並不以原告向其起訴請求為前提條件，兩造者並無必然關係，故被告以前詞認原告有可歸責之事由，主張抵銷，亦非可採。
㈦綜上所述，原告主張林清富有應負權利瑕疵擔保責任之事由，依債務不履行解除
契約後應負回復原狀，及繼承之法律關係，請求被告連帶返還所受領之買賣價金三百二十萬元，及未罹於時效之利息，即自起訴狀繕本送達被告回朔五年前之八十八年一月二十八日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，逾此範圍之請求，因失所據，為無理由，不應允許。又兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
六、結論：本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條前段、第八十五條第二項、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如
主文。中 華 民 國 九十三 年 十一 月 三十 日
臺灣桃園地方法院民事第三庭
法 官 潘進柳右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 十一 月 三十 日
法院書記官 卓清和