臺灣桃園地方法院民事判決 九十三年度訴字第六二七號
原 告 甲○○訴訟代理人 邱永祥律師被 告 乙○○
丙○○右二人共同訴訟代理人 陳韻如律師
廖珠蓉律師右當事人間請求租佃爭議事件，於民國九十三年十二月一日辯論終結，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告等應將坐落桃園縣平鎮市鎮二二之三地號、面積二五Ｏ三平方公尺、如後附圖Ｂ部分土地返還原告。
（二）訴訟費用由被告等負擔。
二、陳述：
（一）緣被告等前向原告承租坐落桃園縣平鎮市鎮二二之三地號、面積一點六二六三公頃、應有部分萬分之五二四八之土地耕作，嗣於民國（下同）七十一年元月十八日，因被告不斷要求原告簽訂書面租約，原告在不勝其煩之情形下，乃與被告等達成調處，同意將上開土地其中二分半部分給付被告，以解決上述租約問題，然因上開調處內容違反農業發展條例第三十條之規定而給付不能，依民法第二百四十六條之規定，其法律行為自始無效，並經鈞院八十九年度訴字第一Ｏ七五號判決確定，因此兩造間調處並未成立，兩造間之租賃關係繼續存在，然長達十餘年來被告等卻一直未付租金，原告於八十九年五月二日寄發中壢十六支郵局第一四Ｏ號存證信函向被告等催收租谷，被告等卻拒絕給付，原告乃不得不同年五月二十五日寄發中壢郵局第一一Ｏ七號存證信函終止租約，合先敘明。
（二）按耕地租賃於租期屆滿前，有積欠租金達兩年之總額者，出租人得終止契約，民法第四百五十八條第一項第四款及耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款均定有明文，又「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」民法第四百五十五條第一項前段亦定有明文。本件如上所述，兩造間之租賃關係因被告等有積欠兩年以上租金未付之事實，經原告定期催告不獲清償，並經原告發函終止租約，依前揭法律規定，被告等即負有將租賃土地返還原告之義務。
（三）按「出租人限期催告承租人支付欠租，其催告租金額超過承租人應付之金額時，僅超過部分不發生效力，並非該催告全不發生效力。」最高法院六十六年度台上字第一二四號著有判例可參，又「債權人就買賣價金所為之過大催告，僅該超過部分不生效力，尚難謂就債務人應給付部分亦不生催告之效力。本件兩造所訂買賣契約，就令祇訟爭土地部分有效，上訴人催告被上訴人給付二、三期價款，亦僅超過該土地應付價款部分不生催告之效力。如被上訴人未依限給付應付部分之價款，尚不能謂上訴人據此所為解除該部分之買賣契約，不生效力。」最高法院七十年度台上字第三一五九號亦著有判例參照。
（四）由上述最高法院判例意旨可知，過大催告者，不論對於租金債權抑或價金債權，雖就超過該債權部分不生催告之效力，惟就債權原本而言，仍生催告之效力。本件兩造間三七五租約因被告等未依約繳納租金前於八十九年五月二日經原告寄發中壢市六支局第一四Ｏ號存證信函催告被告等繳租，其內容雖就超過五年及超過被告實際耕作面積之租金為請求，然罹於時效之債權並非債權不存在，僅不過債務人就該請求權可以主張時效抗辯拒絕給付該部分租金而已，因此原告在被告尚未主張時效抗辯前就該超過五年時效之租金所為之催告完全合法正當，並無過大催告問題。至於就超過被告等實際耕作範圍為租金催告，亦因租金依法係按租約範圍計算，並非依承租人實際耕作面積計算，原告係按最初被告等於七十一年調處前所主張之租約範圍計算催繳租谷，是否過大催告？已不無疑問！況退步言之，縱有過大催告之情事，依前揭判例意旨，就該未超過五年時效及實際承耕面積之租金債權，應仍生催告之效力，則被告等於催告期滿不為給付，原告自得依法解除契約，請求返還土地。
三、證據：提出土地登記謄本、存證信函、本院八十九年度壢簡字第四二九號、八十九年度簡上字第一五三號判決書影本各乙份為證物。
乙、被告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
（一）緣被告之父於日據時代即承租耕種地主甲○○所持分分管之耕地面積約一甲，當時均有按時給付租金，惟因多來年均未依法訂有立書面租約，故被告二人乃於七十一年間依法請求訂立耕地租約之書面，嗣經桃園縣政府耕地租佃委員會調處並達成共識成立調處，地主即原告同意分出二分半土地給被告（經地主實地指定位置交付後即被告現在所實際耕種之位置），而由被告將其餘七分半土地交還給原告，上情亦均為原告所是認而為兩造所不爭執。添
（二）又被告已依調處約定將地主指定交付予被告占有使用之二分半以外土地交還原告，而原告迄亦無將該部分土地交還被告耕種，且在寄發存証信函以前均未曾要求過被告支付租金等情，亦為原告所不爭執，惟原告爭執者乃調處既因違反農業發展條例而無效，則被告自應付給付租金義務，因認被告積欠伊一甲地面積合計十八年租金云云。然查被告並無支付租金義務更無所謂積欠租金乙情，茲說明如下：
１、依雙方調處時之真意乃原告要分二分半土地給被告，既然其真意係在使被告取得二分半土地完全之所有權，故其指定交付二分半土地予被告時並無約定使用該二分半土地需付租金，蓋以被告之所以可以取得該二分半的占有使用乃因被告亦負有返還其餘七分半土地予地主之義務，故被告既已依約定返還七分半土地予原告而取得該二分半之占有且無所謂應繳租金之約定，故被告使用該二分半土地係受地主以讓被告取得所有權之意思而指定及交付所致，何來應繳租金可言。辜不論該調處嗣後之無效所生法律效果如何，然而在雙方未互為回復原狀前，被告得繼續使用二分半土地乃是被告依原告要求履行調處內容歸還七分半土地給地主因而導致無法繼續使用其餘七分半土地之結果，實無支付租金必要，遑論因欠租而招終止等情。
２、又其餘之七分半土地，早已歸還原告，此亦為原告所不爭執，原告以租金係按租約範圍計算，非依耕種面積計算而無過大催告問題，亦無理由。蓋以其餘七分半土地已歸還原告而非被告使用耕種此原告亦不爭執，該土地既已交還原告而被告並無占有使用該七分半土地，則焉能向被告主張該部分土地之租金，原告主張無理由已明。
３、故本件被告並無支付租金義務亦無欠租事實，原告之催告並不合法，此尚非原告所指是否涉及過大催告之問題。又其催告中就所謂積欠之稻谷計算依據為何？金額如何計算等等均付之闕如，既無標準如何得知有無所謂過大催告問題，故其所辯亦無可採。
三、證據：提出本院八十九年度訴字第一０七五號判決書影本乙份。
丙、本院依聲請勘驗現場，制有勘驗筆錄在卷。理 由
一、按租佃爭議事件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第二十六條第二項前段定有明文。本件租佃爭議事件，業經桃園縣平鎮市公所、桃園縣政府耕地租佃委員會依法調解、調處，因調解不成及被告不服調處，而由桃園縣政府移成立案全宗乙件附卷可稽，是其起訴程序尚無不合，先予敘明。
二、本件原告起訴主張：被告等前向伊承租座落桃園縣平鎮市鎮二二之三地號、面積一六二六三平方公尺、應有部分萬分之五二四八之土地（下稱系爭土地）耕作，因雙方未定有書面租約致有爭議，遂於七十一年元月十八日達成調處，伊同意並交付系爭土地中之二分半面積予被告以解決租約問題，然因上開調處內容違反當時農業發展條例不得分割之規定而無效，故兩造間調處並未成立，而原租賃關係仍繼續存在。然自上開調處後長達十八年期間被告等均未給付租金，伊於八十九年五月二日寄發存證信函向被告等催收租谷，卻遭被告等拒絕給付，復於同年月二十五日再次發函終止兩造租約，爰依耕地三七五減租條例第十七條第三款、民法第四百五十五條規定，訴請被告等返還系爭土地如附圖所示Ｂ部分、面積二五○三平方公尺之土地予原告。被告則以：兩造於七十一年間之調處固有嗣後無效之情，然被告當時申請調處之目的係為依法請求地主即原告訂立耕地三七五之書面租約，然因原告有意收回耕地，故雙方經調解而達成由地主補償佃農二分半土地以終止雙方耕地租約，並由地主收回其餘七分半土地之結論與共識，被告即是在此共識下經由地主即原告之指定交付而取得系爭土地二分半之占有使用權利，是該二分半土地乃被告歸還其餘七分半土地並終止兩造耕地租約之對價，被告就占有使用系爭二分半土地即無須支付任何租金予原告等語，資為抗辯。
三、本件原告主張之前開事實，業據其提出為被告不爭執之土地登記謄本、中壢十六支郵局第一四○號、中壢郵局第一一○七號存證信函影本各一件為憑，及桃園縣政府耕地租佃委員會租佃爭議調處不成立案全宗所附桃園縣政府耕地租佃委員會七十一年一月十八日調解筆錄、本院中壢簡易庭八十九年度壢簡字第四二九號、八十九年度簡上字第一五三號民事判決各一件足稽，固堪信為真實。是本件之爭點厥為：（一）兩造間就系爭土地是否有耕地三七五租約存在？（二）原告是否得以被告確有積欠二年以上之租金未繳納，主張終止系爭耕地租約？經查：
（一）按耕地三七五減租條例所規定之耕地租佃即土地法所稱之耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地而言；又同條例第六條第一項之規定，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效，最高法院五十一年台上字第二六二九號判例意旨參照。查系爭土地自日據時代即由被告之父向系爭土地之地主承租耕作，迄今由被告等於系爭土地上之二分半土地上（即附圖Ｂ所示部分）耕作，此為兩造所不爭執，則被告等既係以耕作為目的承租系爭土地，自屬耕地租用，而有耕地三七五減租條例之適用，至兩造間雖無書面租約及辦理三七五租約登記，亦不影響兩造間耕地租約之效力。是原告辯稱四十年耕地三七五減租條例施行時，被告未於系爭土地上耕作，且未為三七五租約登記而否認兩造間有耕地三七五租約存在云云，不足採信。又兩造於七十一年間所為之調處既已確定無效，且為兩造所不爭執，則雙方就系爭土地之未定期限租約即屬自始有效繼續存在，兩造間繼續原有之租賃關係。
（二）次按「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：三、地租積欠達兩年之總額時」，耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款定有明文；又按「民法第四百四十條第一項載，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付，如承租人於其期限內不為支付者，出租人得終止契約。此項規定，於出租人依耕地三七五減租條例第十七條第三款終止契約時，亦適用之。」最高法院四十五年度台上字第二０五號判例著有明文。本件原告以被告欠租達兩年以上之期間，於八十九年五月二日寄發函存證信函催告被告應於同年月十六日前繳納自七十一年第一期起積欠至今共計十八年之地租總額共五萬四千八百七十七台斤租谷，惟經被告拒絕給付，復於同年月二十五日再次寄發存證信函通知被告為終止兩造間租佃關係之意思表示等情，業據原告提出催繳租金與終止租約存證信函影本各一件為證；然被告則以其占有使用系爭土地之二分半面積係基於兩造於七十一年間達成調處之內容履行而來，且係經由原告之指定交付而取得，該二分半土地係被告歸還其餘七分半土地予原告並終止兩造耕地租約之對價，因此被告無須支付任何租金予原告等語置辯。查兩造於七十一年一月十八日之所為桃園縣政府耕地租佃委員會調處內容既已確定無效，且為兩造所不爭執，則被告本於該調處內容占有系爭土地二分半面積之權源，即因該調處內容確定無效而歸於消滅，並與原告繼續原有租賃關係。是以，被告自有依原租約給付租金之義務，如有積欠租金達兩年之總額情事，則本件原告自得依法行使權利，請求交付租金，並得以限期催告，逾期未付為由終止租約。惟按權利之行使，不得違反公共利益或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法；復按出租人應以合於所約定之使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第一百四十八條及第四百二十三條分別定有明文。經查，兩造於八十九年間確認上開調處內容無效後，兩造間即應回復原租約關係，然原告並未將被告先前返還之七分半土地交還被告耕作，卻逕以原先租約一甲耕地面積為其地租計算基準，並自七十一年第一期起算至今共計十八年租金而為租金之催告，經被告拒絕給付後，即再次發函終止兩造租約，揆諸上揭條文規定，原告未盡其出租人交付全部租賃物之義務，卻逕自向承租人請求給付全部租賃物之租金，並進而主張終止兩造租約等情，難謂無以損害他人之目的而行使權利，且亦有違誠實信用原則，是原告之主張無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌後，認與判決之結果已無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 十二 月 十五 日
臺灣桃園地方法院民事第三庭
法 官 張益銘右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 十二 月 十五 日
法院書記官 陳純姃