臺灣桃園地方法院民事判決 九十三年度訴字第六九號
原 告 未○○訴訟代理人 午○○
申○○被 告 丑○○
巳○○甲○○住 台北縣樹林市○○路○○○號四卯○○上 一 人訴訟代理人 辰○○被 告 乙○○○
寅○癸○○壬○○子○○兼 上三人訴訟代理人 戊○○被 告 丙○○
辛○○丁○○己○○庚○○上當事人間租佃爭議事件，本院於民國九十三年十二月十六日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）確認兩造如附表所示土地（下稱系爭土地）之耕地租賃關係存在。
（二）訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：原告前與系爭土地之地主即訴外人李阿癸就系爭土地訂立耕地三七五租約，嗣訴外人李阿癸死亡，由被告等繼承，復由渠等續與原告訂立租約，嗣租約屆期而請求被告等會同續約未果，經原告申請桃園縣大園鄉公所耕地租佃委員會及桃園縣政府耕地租佃委員會調解、調處，然均未能成立。而按耕地租約於租期屆滿後時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願意承租者，應續訂租約。耕地三七五減租條例第二十條定有明文。故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅。又承租人於租期屆滿後仍為租賃耕地之耕作收益，而出租人不即表示反對之意思，依耕地三七五減租條例第一條適用民法第四百五十一條之規定，視為以不定期限繼續契約，雖其租佃期間可由兩造續訂，但依同條例第五條規定不得少於六年，兩造租賃關係既在存續中，則出租人縱能自任耕作，要不能謂有收回耕地之原因。最高法院四十七年台上字第一五六八號判例意旨可資參照。兩造前於桃園縣政府耕地租佃委員會調處時，原告已陳述要繼續耕作系爭土地辦理續約，並已按時繳納租金，且調處決議之主文亦載有「出租人卯○○無法舉證承租人欠租金，應准許辦理租約變更及續訂租約。」，是兩造間之系爭土地租賃關係存在。爰依法訴請判決如聲明所示。
三、證據：提出省新竹縣私有耕地租約影本一份、桃園縣大園鄉三七五耕地租約登記簿影本一紙、
乙、被告丑○○方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：伊並無授權任何人代收租金，亦不同意續租；且系爭土地中桃園縣○○鄉○○段田寮小段（下同）第八一三地號土地之地目為田，承租人早已變更使用為木材工廠，目前為倉庫；又系爭土地中同段第四○四地號、第四一四地號之地目為建地，不可能有三七五租約。
三、證據：提出照片三紙、土地登記謄本六紙（均為影本）、土地登記謄本六紙。
丙、被告卯○○方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：系爭土地中第四一○地號、第四一一地號土地係屬建地，又系爭土地原告已有數年未繳納地租或租金，依耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款規定，已構成終止租約之條件，故不能續約。原告雖辯稱公同共有人中有某人向其收取租金，惟依民法第八百二十八條規定，共有物之處分及其他權利之行使應得全體共有人之同意，故縱有共有人中之一人收取租金之行為亦與其餘共有人無關。另原告早在系爭土地上建築工廠及住屋，足證系爭土地，原告有未耕作之事實。
三、證據：提出照片影本四紙、台北杭南郵局第一四二四號存證信函一份、現場照片二十八張。
丁、被告戊○○、壬○○、子○○、癸○○、丁○○五人未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前到庭所為之聲明、陳述略以：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：在系爭土地繼承前係被告丑○○向原告收取租金，惟訴外人李阿癸死亡後，其他繼承人皆反對由被告丑○○收取租金，原告亦欲繳納租金予其餘之繼承人，但是均遭拒收，嗣後係被告丁○○因沒錢遂私自向原告收取租金，其並未得其餘共有人之授權。而系爭土地中第八一三地號土地上建有倉庫，已變更為非農業使用，另原告第四○四之一地號並無三七五租約。
戊、被告甲○○方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：同丁部分被告之陳述。
己、被告巳○○、乙○○○、寅○、丙○○、辛○○、己○○、庚○○七人均未於言詞辯論期日到場，亦均未提出書狀作何聲明或陳述。
庚、本院依職權履勘現場，並囑託桃園縣蘆竹地政事務所測量人員測量系爭土地，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖附卷。另依職權函查兩造所得及財產清單及函詢系爭土地中第四○四地號、第四一一地號土地地目登記由農地變更為建地之時間、系爭土地三七五租約之最初登記、最後登記之時間等事項，各有財政部臺灣省北區國稅局、臺北市國稅局之覆函桃園縣蘆竹地政事務所民國九十三年七月二十日蘆地登字第○九三○○○四六六九號函、桃園縣政府九十三年七月二十六日府地重字第○九三○一八五八三○號函、桃園縣大園鄉公所九十三年八月三日大鄉民字第○九三○○一四五三○號覆函在卷。
理 由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴。耕地三七五減租條例第二十六條第一項、第二項前段定有明文。經查，本件系爭土地之出租人即被告與承租人即原告間因耕地租佃發生前開爭議，曾經原告向桃園縣大園鄉公所耕地租佃委員會申請調解，經桃園縣大園鄉公所耕地租佃委員會及桃園縣政府耕地租佃委員會調解、調處，均未成立，有桃園縣政府耕地租佃委員會九十二年十二月租佃爭議調處不成立案全宗乙份附卷可稽，則依前揭法律規定，原告自得提起本件訴訟程序。
二、又按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第二百四十七條第一項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存在與否不明確，原告主觀上認其法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態能以確認判決將之除去者言，最高法院五十二年度台上字第一二四○號判例意旨可資參照。本件租佃爭議之訴既係因被告否認兩造間就系爭土地有耕地租賃關係存在，致原告對系爭土地之租賃權是否存在此法律關係有不安之狀態存在，必須藉確認判決之法律上利益除去此不安之狀態，是原告提起本件確認之訴，自有即受確認判決之法律上利益無疑。
三、本件被告戊○○、巳○○、乙○○○、癸○○、寅○、壬○○、子○○、丙○○、辛○○、丁○○、己○○、庚○○十二人經合法通知，均無正當理由，被告巳○○、乙○○○、寅○、丙○○、辛○○、己○○、庚○○七人未於言詞辯論期日到場；被告戊○○、癸○○、壬○○、子○○、丁○○五人則未於最後言詞辯論期日到場，核均無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、本件原告起訴主張，原告前與系爭土地之地主即訴外人李阿癸就系爭土地訂立耕地三七五租約，嗣訴外人李阿癸死亡，由被告等繼承，復由渠等續與原告訂立租約，俟租約屆期而請求被告等會同續約未果，惟依耕地三七五減租條例第二十條之規定，租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅。又承租人於租期屆滿後仍為租賃耕地之耕作收益，而出租人不即表示反對之意思，依耕地三七五減租條例第一條適用民法第四百五十一條之規定，亦視為以不定期限繼續契約，最高法院四十七年台上字第一五六八號判例意旨可資參照。兩造前於桃園縣政府耕地租佃委員會調處時，原告已陳述要繼續耕作系爭土地辦理續約，並已按時繳納租金，且調處決議之主文亦載有「出租人卯○○無法舉證承租人欠租金，應准許辦理租約變更及續訂租約。」，是兩造間系爭土地之耕地租賃關係存在。爰依法訴請判決如聲明所示等語。被告丑○○、卯○○、戊○○、壬○○、子○○、癸○○、丁○○、甲○○則以：被告並未授權他人代收租金，縱系爭土地之公同共有人中有一人向原告收取租金，亦未經全體同意，不能視為不定期之租約；又原告已有數年未繳納地租或租金，已構成終止租約之條件；且系爭土地中第八一三地號土地之地目為田，原告曾在其上建有工廠，目前為倉庫，已變更為非農業使用；又系爭土地中第四○四地號、第四一四地號土地之地目為建地，原告在其上蓋有房子，不能成立三七五租約等語，資為抗辯。被告巳○○、乙○○○、寅○、丙○○、辛○○、己○○、庚○○七人則均未於言詞辯論期日到場，亦均未提出書狀作何聲明或陳述。
二、經查，原告所主張其前與系爭土地之地主即訴外人李阿癸就系爭土地訂立耕地三七五租約，嗣訴外人李阿癸死亡，由被告等繼承系爭土地之所有權之事實，有臺灣省新竹縣私有耕地租約一份、土地登記謄本十份附卷可稽；且系爭土地最初為三七五租約登記之日期為四十四年一月一日，出租人為訴外人李阿癸、承租人為原告之情，亦有桃園縣大園鄉公所九十三年八月三日大鄉民字第○九三○○一四五三○號覆函在卷可憑，是足堪信為真實。次查，系爭土地中第四○四地號之土地原為耕地，嗣原告於五十五年間在其上建造房屋，並供原告家族實際居住之用，此業為原告所自承在卷（見本院九十三年七月八日言詞辯論筆錄），且經本院依職權履勘現場並囑託桃園縣蘆竹地政事務所測量人員測量，系爭土地中第四○四地號土地上，確蓋有磚造及加強磚造、瓦頂之一層建物，其總面積約三百餘平方公尺，內部隔局為房間、廚房、飯廳、雞舍、倉庫等，現為原告夫妻及原告第三個兒子全家居住使用無誤，有勘驗筆錄、簡圖及土地複丈成果圖各一份、現場照片十三張附卷足憑。另此地號土地原登記面積為五千一百五十平方公尺，其中四千二百九十五平方公尺參加農地重劃、道路用地保留七○平方公尺，七百八十五平方公尺為建地現況保留，且係於五十七年間依據前台灣省政府五十五年二月七日（五五）二七府地戊字第八七七九號函釋「未參加交換分合而列入保留清冊之土地，係按照變更使用測量及調查結果與重劃區實測原圖所編之地號，編造未參加交換分合土地對照清冊，於公告確定後據以辦理登記」，而辦理地目變更登記為建地，亦有桃園縣政府九十三年七月二十六日府地重字第○九三○一八五八三○號覆函及桃園縣竹圍農地重劃區土地所有權人原有土地與新分配土地對照清冊三紙、一筆土地未參加交換分合保留地清冊一紙附卷可稽。是綜上足認，原告於四十四年一月一日向被告之被繼承人即訴外人李阿癸承租系爭土地後，始於五十五年間在其中第四○四地號耕地上興建上開房舍供自己及家族居住之用，其後於五十七年間，再由桃園縣政府依據原告此變更使用之測量結果與上開前台灣省政府之函釋而辦理地目變更登記為現在之建地無誤。而按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項定有明文。且按耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因；而佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的；耕地三七五減租條例第十六條第一項及第二項規定所謂自任耕作，必須承租人將承租耕地供自己耕作之用，始足當之。如承租人以承租耕地建築房屋或供其他非耕作之使用，均應解為非自任耕作，而有使原訂租約無效之效力；且原訂租約無效，依其規定之本旨推之，自係指全部租約無效而言，最高法院七十年台上字第四六三七號、六十四年台上字第五七一號判例、七十年度台上字第四四二六號裁判、四十六年台上字第五七號判例意旨足資參照。本件原告於向訴外人李阿癸承租系爭土地後，既有在其中第四○四地號土地上興建前揭房舍供自己及家族實際居住之用，則揆諸上開法律規定及說明，原告與訴外人李阿癸間就系爭土地之租約即屬全部無效。且此租約於原告五十五年間興建前述房舍時即應屬無效，不因嗣後上開第四○四地號土地業由桃園縣政府加以變更地目為建地而得認為原來無效之租約又變為有效。
三、系爭土地之租約既於五十五年間即已無效，從而，原告仍訴請判決確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係存在，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十二 月 三十 日
臺灣桃園地方法院民事第二庭
法 官 張震武右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十四 年 一 月 三 日
法院書記官 惠 莊附表┌──┬───┬───┬──┬──┬─────┬──┬──────┬────┐│編號│縣市 ○鄉鎮市○段 ○○段│地號 │地目│面 積│備 註││ │ │ │ │ │ │ │（平方公尺）│ │├──┼───┼───┼──┼──┼─────┼──┼──────┼────┤│ １ │桃園縣│大園鄉│竹圍│田寮│八一三 │田 │一五六四 │ │├──┼───┼───┼──┼──┼─────┼──┼──────┼────┤│ ２ │桃園縣│大園鄉│竹圍│田寮│八一五 │田 │一八七五 │ │├──┼───┼───┼──┼──┼─────┼──┼──────┼────┤│ ３ │桃園縣│大園鄉│竹圍│田寮│八一六 │田 │一二七○ │ │├──┼───┼───┼──┼──┼─────┼──┼──────┼────┤│ ４ │桃園縣│大園鄉│竹圍│田寮│八一七 │田 │一一四四 │ │├──┼───┼───┼──┼──┼─────┼──┼──────┼────┤│ ５ │桃園縣│大園鄉│竹圍│田寮│八二八 │田 │四三○ │ │├──┼───┼───┼──┼──┼─────┼──┼──────┼────┤│ ６ │桃園縣│大園鄉│竹圍│田寮│八二八之一│田 │六五○ │ │├──┼───┼───┼──┼──┼─────┼──┼──────┼────┤│ ７ │桃園縣│大園鄉│竹圍│田寮│八二八之二│田 │四七五 │ │├──┼───┼───┼──┼──┼─────┼──┼──────┼────┤│ ８ │桃園縣│大園鄉│竹圍│田寮│八二八之四│田 │六○五 │ │├──┼───┼───┼──┼──┼─────┼──┼──────┼────┤│ ９ │桃園縣│大園鄉│竹圍│田寮│四○四 │建 │七八五 │ │├──┼───┼───┼──┼──┼─────┼──┼──────┼────┤│１０│桃園縣│大園鄉│竹圍│田寮│四一一 │建 │四 │ │└──┴───┴───┴──┴──┴─────┴──┴──────┴────┘