臺灣桃園地方法院民事判決 93年度訴字第876號原 告 台灣省私立八德殘障教養院法定代理人 乙○○訴訟代理人 吳武川律師複 代理人 甲○○○被 告 庚○○○
丙○○己○○戊○○丁○○共 同訴訟代理人 吳國輝律師上列當事人間請求調整租金事件，於民國94年5 月10日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告承租原告所有坐落桃園縣八德市○○段第879 地號、第895地號土地之租金，應自民國93年6 月4 日起調整為每年蓬萊米稻穀肆仟陸佰台斤。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告所承租原告所有坐落桃園縣八德市○○段第879地號、第895 地號土地之每年租金，自民國93年4 月1 日起，應調整為蓬萊米稻穀19,680台斤。
二、陳述：㈠坐落桃園縣八德市○○段第879 地號（重測前：八德市○○
段第1519地號）、面積5,114.46平方公尺及同段第895 地號（重測前：桃園縣八德市○○段第1526地號）、面積3,228.30平方公尺，面積合計8,342.76平方公尺土地（下稱本件土地）為原告所有，與已由政府公用徵收之重測前桃園縣八德市○○段第1528、1622地號土地，於民國75年5 月29日，由原告出租予被告之被繼承人林華萍做為養魚池之用，訂有養魚池出承租合約書，租期二年，租金每年蓬萊米稻穀1,000台斤計算。租期屆滿後，林華萍拒不與原告再訂租約，並以郵寄支票支付租金與原告，致本件租賃成為不定期租賃，林華萍死亡後，其繼承人即被告等人繼續承租，亦以郵寄支票支付租金予原告。
㈡按租賃物為不動產者，因其價值之升降，當事人得請求法院
增減其租金，民法第442 條定有明文。本件土地於75年5 月之公告地價為新台幣（下同）200 元、申報地價為160 元，至93年3 月時之土地公告地價，第895 地號土地每平方公尺3,100 元、第879 地號每平方公尺3,135 元，而申報地價則均為736 元。足徵本件土地確有價格升漲之事實，故原告應得請求調整租金。若以93年3 月之申報地價每平方公尺736元之5%即36.8元計算，第895 地號土地租金為每年118,801元、第879 地號土地之租金為每年188,212 元，合計為307,
013 元，再以蓬萊米稻穀每台斤15.6元價值計算，則被告每年應給付之租金額，應調整為19,680台斤。
㈢對被告抗辯之陳述：
⑴土地公告現值係政府依土地實際狀況、人民生活水準之進步
及經濟發展等因素綜合評估後公告，已斟酌土地經濟價值，自可供參考。本件國家不動產鑑定顧問有限公司（下稱國家不動產鑑定公司）之鑑定報告（下稱本件鑑定報告）就有關基地位置、工商業繁榮程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益（鑑定報告第19頁），有關比較鄰地狀況，（鑑定報告第14頁）表明農田水利會之水利用地承租有其租賃雙方間用途限制與其特殊功能之目的考量，無法適用於本件一般私人間之不動產租賃，且其遍尋類似案例不著，故捨比較法，以土地公告現值評估土地之租金一年為173,878 元，自是合理。又本件土地為不定期限租賃，以續租之法理來鑑定，就租賃到期後，仍存續之租賃情形判斷，並無不當。若被告仍爭執所鑑定之租金過高，不願調整租金，請鈞院斟酌鑑定結果，而為判決調整租金，以維權益。
⑵本件土地之公告現值與租金顯不相當，且公告現值依通常情
形，常不及市價，另參酌貨幣貶值，物價調昇等因素，本件土地價值已明顯昇高，原告自得聲請法院增加租金。被告之被繼承人林華萍在75年5 月29日與原告訂立「養魚池出承租合約書」所議定之租金，每年蓬萊米稻穀1,000 台斤，雖近年來稻穀已由76年之每百台斤670 元（每千台斤6,700 元）漲價至92年之每百台斤1,560 元（每千台斤15,600元）約漲
2.33倍，惟漲輻仍不及土地價值上漲輻度，此比如米酒1 瓶價格75年時約10多元，現在價格一瓶要100 多元，故不能以個別物價來判斷一般的物價水準，即不能以稻米價格確有上漲即謂租金已符合土地價值。
⑶75年所定之養魚池出租合約書雖將出租土地載為4 筆，但在
68年間政府徵收第1528地號、1622地號土地時，雙方因延續前契約文字，未將已徵收的該二筆土地剔除。實際出租土地為本件土地，是契約上雖多記載該二筆土地地號，但就出租土地為養魚池之事實並無影響，且被告等人從未表示租賃物與租金計算不符之事，故被告稱原告有超收20年以上不當得利之租金云云，顯不可採。
⑷被告謂養魚池至多僅能放養約1 萬台斤的魚，每斤魚只賣6
元云云，惟被告並未舉証以實其說，何況魚的價值每斤6 元，顯與市價不符，被告可養較高價值的魚，是如何使用土地獲取最大利益係在被告掌握中。至於被告稱附近石門水利會所有之溜地面積35.023公頃，每年租金僅22,958元云云，因石門水利會為公家機關，其出租土地之租金與私人出租土地之租金自無相同之必要。被告又稱因池提崩塌向石門水利會反應，由石門水利會撥給水泥310 包，其僱工花費673,521元云云，姑不論其提出之工程合約是否真正，衡情若養魚池未獲得相當利益，被告豈會自費鳩工處理？何況石門水利會是否因此給予租金優惠亦不可知，故被告將石門水利會之收費標準，套用於原告之本件土地，顯不可採。
三、證據：提出土地登記謄本二份、養魚池出承租合約書、地籍圖影本、繼承系統表、除戶謄本、戶籍謄本、報載全省米穀報紙等各一份、存証信函影本五紙、支票影本及地價謄本各六紙等為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：㈠本件土地地目為「溜」，本為儲存農田灌溉用水之池塘，屬
嚴格限制用途之免地價稅水利用地，依法僅得作為儲存農田灌溉用水之池塘使用，不得移作耕種或他用，依兩造所訂之「養魚池出承租合約書」第3 條：「租用期間甲方之耕地承租人，如因灌溉需放水時，不得藉故阻止。」、第4 條：「乙方應經常注意溜地之儲水情形，不得有阻水入池之行為，以備耕地用水。」及第5 條：「本合約書之效力僅限於養魚，乙方不得要求任何耕作權或充作他用。」，可知被告承租之土地用途僅限於養魚，且該養魚用途尚需受到因灌溉需放水時不得阻止及不得阻水入池等限制，致其經濟效益更屬有限，故原告主張依土地總價值而調整租金，未就本件土地並非可自由運用及僅有之用途尚有重重阻礙等客觀條件為考量，顯無理由。
㈡本件土地面積約兩甲，扣除四邊池堤，僅剩一甲半，其滿載
之養魚量約2 萬台斤，但因租約約定不得阻水入池及需供農田灌溉，故每年春秋二季，農田需翻土插秧等大量用水，溜地存水量僅及滿載時之三分之一，為便於放養之魚能夠存活，至多僅能放養約1 萬台斤的魚，扣除魚工之後，每斤約可賣6 元，即全部可賣6 萬元，再扣除魚苗、飼料、租金、池堤鋤草、維護、僱工清除進水圳溝垃圾及淤土等開銷，所得實屬有限，其經營之困難可見。審酌租金之高低，應參考附近同性質之土地以定之，查緊鄰之石門水利會所有之溜地，面積約4 甲餘，租金每年為25,217元、93年起更調降租金為22,958元，而被告向原告承租約2 甲之溜地，每年給付租金為15,600元，衡諸鄰近溜地之租金，已為偏高，實無調整租金之必要。且前述全部溜地，因久經晴雨損害，池堤崩塌嚴重，經向石門水利會反應，卻因公家單位經費有限，無法負擔修復費用，被告未免池堤失修，造成農田灌溉等公共利益受損，乃協議由石門水利會撥給水泥310 包，由被告僱工浚深池塘、並依設計圖施工及沿堤砌石埋管，被告共計花費673,521 元，而被告此舉，深獲原告等肯定，並允諾長期合作，殊不料，原告卻於事後提起本件調整租金之訴，實屬無理。
㈢兩造約定之租金為每年蓬萊米稻榖1,000 台斤。自75年簽約
後，蓬萊米稻榖之市價亦因社會經濟繁榮而逐步調漲，自76年之每百台斤670 元，逐步調高為81年之每百台斤1,140 元，且預計今年每百台斤之蓬萊米市價更將調高為1,300 元至1,330 元間，故依前述事實，足證兩造租金亦已依社會經濟成長情形而調高近二倍。兩造於75年簽訂合約書所定之大湳段第1528、1526、1519、1622地號土地，面積共約20,889平方公尺，約定之租金為每年蓬萊米稻穀1,000 台斤。惟其中1528、1622地號，早在68年即遭政府公用徵收，該兩筆遭徵收之土地面積更達12,583平方公尺，幾佔租約原租賃土地面積之三分之二。則原告不僅自69年起迄今持續收得近20年之不當得利租金；且於目前僅餘租約土地面積三分之一之情形下，仍繼續收受租約所載之全部租金稻穀1,000 台斤，故原告目前所收得之租金，已屬超收，原告不思自己理應調降租金及退還不當得利租金收入，反而提出調高租金之請求，實無理由。
㈣本件鑑定報告以土地之公告現值之數值作為租金是否調整及
調整數額之基準。惟本件承租標的是「養魚池」，亦即是針對系爭水利地所規定之蓄水義務中，而延伸出現之「養魚」利益所為之租賃關係，兩者並不全然相等，故該鑑定報告直接以系爭土地之土地公告現值，作為本件兩造間租賃關係之租金調整基準，其立調基礎，已有明顯違誤。再者，該鑑定報告係使用契約續租之法理而為本件鑑定，惟本件並非契約到期續訂，而是不定期租約繼續存在，因出租人不滿租金過低，而提起本件訴訟，兩者情形不同，該鑑定報告竟予以混淆，故本件鑑定報告立論基礎及鑑定結果，皆屬違誤。
三、證據：提出合約書、地籍圖、使用費收據、台灣省石門農田水利會灌溉蓄水池繳納用水使用費同意書、石門水利會公函、工程合約、支出明細、稻米價格參考表等影本各一份、地租實物繳納入庫單影本11張等為證。
丙、本院依職權函桃園縣八德地政事務所派員會同測量本件土地使用面積及函國家不動產鑑定顧問有限公司鑑定本件土地價值。
理 由
一、原告與被告之被繼承人林華萍於75年5 月29日簽訂本件養魚池出承租合約書，將本件土地（併同已被徵收之第1528、1622地號土地）出租做為養魚池使用，租期二年，租金每年蓬萊米稻穀1,000 台斤，租期屆滿後，林華萍仍繼續使用土地，租約變為不定期租賃，於其死亡後被告繼承租約繼續使用本件土地，使用面積經測量後為8,342.76平方公尺。有養魚池出承租合約書、存證信函及桃園縣八德地政事務所之複丈成果圖等為證，被告對此亦不爭執，堪信為真。
二、原告主張本件土地於76年間之土地申報地價為每平方公尺16
0 元，至93年3 月時，每平方公尺調漲為736 元，以申報地價5%計算，本件土地每年租金應為307,013 元，如以蓬萊米稻穀每台斤15.6元計算，租金應調整為蓬萊米稻穀19,680台斤等語；被告則以前詞置辯。是本件之爭執點為本件土地之價值有無調昇，原告可否請求調整土地租金一事。
三、按租賃為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442 條前段定有明文。又請求增減租金者，以不定期租賃契約為限；而所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於契約成立後有昇降者而。查本件租賃契約於75年5 月29日簽訂後二年，因被告之被繼承人林華萍繼續使用，原告未為反對之表示並續收租金而改為不定期租賃至今，為兩造所不爭執；而本件土地於75年間訂立時，其土地公告現值為每平方公尺200 元、申報地價為每平方公尺160 元，惟至93年時，土地公告現值分別為每平方公尺3,135 元（第879 號）、3,100 元（第895 號）；申報地價亦漲為每平方公尺736 元，有地價謄本附卷足憑，是依公告地價及申報地價核計，本件土地之價值於租約簽訂後至今近19年間，已上漲達10餘倍之鉅，土地本身之價值已較19年前大輻增值。
而本件土地之租金，自75年間起至今19年來從未調整過，亦為被告所不爭執，顯見租賃物本身之價值已大幅提昇，而租金額則未隨之調漲，兩相比較顯失均衡與違反公平原則，故原告主張本件租約之租金，有加予調昇之必要，應屬可採。
四、雖被告稱本件土地用途受限於僅能養魚且須供應灌溉用水，經濟效益有限；且僅能放養約10,000台斤的魚，以每斤魚可賣6 元計算，所得有限；臨近之石門水利會所有之溜地面積
4 甲多，每年租金僅25,217元，在93年間更調降為22,958元，而本件土地面積約2 甲，每年租金已達15,600元，故不應調整云云，惟：
㈠本件土地之地目固為溜池，使用範圍受有部分限制，但並未
因此而喪失其使用價值，否則被告當不至於承租使用19年之久甚明。又被告稱做為養魚池之用，至多僅能放養約1 萬台斤的魚，每斤魚只能賣6 元，全部僅售得6 萬元云云，被告就此並未舉證以實其說，自非可採；何況如何使用本件土地以獲取最大利益，乃被告承租本件土地經營事業應予妥善管理之事，如因未能擅加利用土地造成所營事業無法獲利或發生虧損之情形，其不利益自應由被告負擔，斷無將此不利益歸由原告承擔之理。而被告稱臨近之石門水利會出租面積35.023 公 頃之溜地，每年租金僅22,958元云云，因水利會為公法人組織，其出租之水利地，用途受有一定之限制，並有特殊之公益功能目的，況每筆土地所在之地理位置、交通狀況、臨近區域使用情形等均有不同，土地之價值自然不同，土地租金亦無法為相同之計算甚明。被告又稱其因池堤崩塌向石門水利會反應，由石門水利會撥給水泥310 包，被告僱工花費673,521 元云云，姑不論其所提出之工程合約原告否認其真正，衡情若養魚池並未獲得相當利益，被告豈會自費鳩工修繕？故將石門水利會對於被告之使用費收取標準，套用於原告之本件土地，實不可採。
㈡又75年所訂之養魚池出承租合約書雖記載出租土地有4 筆，
惟在68年間，第1528地號、1622地號土地即被公用徵收，而因延續原來契約文字，未將已徵收之二筆土地剔除，但事實上出租之土地僅有本件土地（即第879 地號、第895 地號）。對此被告從未表示原告交付之土地不完全，且其19年以來支付租金，從未有何異議，可見兩造均知本件租約所出租之土地僅有第879 、895 地號共8,342.76平方公尺之範圍，而被告支付之租金亦以此為計算無誤，乃被告事後改稱原告有超收近20年之租金云云，要非可採。
㈢本件土地於75年5 月29日訂立養魚池出承租合約書時，所議
定之租金以每年蓬萊米稻穀1,000 台斤計算，雖稻穀由76年之每百台斤670 元（每千台斤6,700 元）漲價至92年時為每百台斤1,560 元（每千台斤15,600元，約2.33倍），惟參酌貨幣貶值、消費者物價指數的變動率等因素，本件土地之價值，顯然已調昇等情已如上述，而稻榖漲價輻度顯不及土地價值上漲之快速，已失均衡，且物價波動不能以單一物價做比較或判斷，要不能以稻米價格有上漲，即謂原約定付租之稻榖價值，已符合本件土地調漲之價值，故被告之抗辯，亦非可採。
五、按租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第442 條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院81年台上字第3062號判決參照）。本件土地位於桃園縣八德市○○路鄰近瑞豐國小一帶，附近以一般透天樓房、工廠及農舍住宅平房等型態為主，毗鄰大興路、介壽路二段之居住環境多為鄉村住宅、店舖、中小型工廠沿街廓兩旁發展，從巷道往內延伸裡地區城多為農田、農舍和鄉村住宅及農作用相關設施分佈之景觀，是參考本件土地之臨路關係、坐落位置、交通情況、里鄰環境、面積大小，及養魚池出承租契約第
5 條約定僅能做為養魚池使用等情，而被告在本件土地上養殖魚類多年來從未間斷，顯係充分利用本件土地之經濟價值，獲有相當之利益之客觀情形；再本件土地於75年間之申報地價為每平公尺160 元，至93年間之申報地價則調整為每平公尺736 元，有原告提出地價謄本在卷可參，是參酌前開申報地價自75年間至93年間之調整比例為4.6 倍（即736 元÷
160 元＝4.6）， 本院審酌以上各情，認本件土地租金之調整應以上開倍率為調整計算基準，即由原來租金為每年蓬萊米稻穀1,000 台斤調整4.6 倍，為每年蓬萊米稻穀4,600 台斤。再本件調整租金事件，原告請求自93年4 月1 日起調整，惟請求調整租金，應以通知到達相對人時始對其發生效力（民法第95條第1 項前段參照），本件起訴狀繕本係於93年5 月25日寄存警察機關，依民事訴訟法第138 條第2 項規定，應於寄存之日起經10日發生效力，故本件調整租金之起算日，應自93年6 月4 日起調整。
六、雖原告主張本件土地租金應調整為每年蓬萊米稻榖19,680台斤（即以申報地價736 元之年息5%為307,013 元，再按稻穀每台斤15.6元計算），或以本件鑑定報告所認定之每年173,
878 元為適當。惟本件土地僅能做為養魚池等用途，被告不得要求任何耕作權或充作他用（即前開契約第5 條之約定），與一般農地或建地等可使用類別眾多者不同，故不應以土地申報地價年息5%計算做為本件租賃之租金額；而前開鑑定報告雖以⑴差額分配法、⑵利率法、⑶推算法等評估方法鑑定本件土地之租金額，惟因鑑定報告並未慮及本件土地僅可做為養魚池之用，且尚有做為防洪、蓄水、排水等部分公益之功能限制（即契約第3 條之約定），故上開鑑定報告固可供參考，但不應做為唯一調整租金之認定標準，是原告上開主張，要非可採。
七、綜上所述，原告本於民法第442 條之規定，請求將被告承租本件土地應付之每年租金自94年6 月4 日起調整為「蓬萊米稻穀4,600 台斤」之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
八、至兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條前段，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 5 月 24 日
民事第三庭 法 官 潘進柳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 5 月 24 日
書記官 卓清和