臺灣桃園地方法院民事判決 93年度訴字第970號原 告 乙○○訴訟代理人 吳武川律師複 代理人 甲○○○被 告 丙○○訴訟代理人 戴文進律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國94年9月21日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：㈠原告於民國86年5 月23日向被告購買其所有坐落桃園縣桃園市○路段○○○○○○○號土地，及其地上門牌桃園縣桃園市○○街○○○ 號建物，買賣總價款為5,350,
000 元，價金已由被告收訖，並已辦妥所有權移轉登記。惟近日，原告擬將上開房地出賣予第三人，經該第三人向桃園縣政府申請都市計畫土地使用分區證明時，始知系爭土地早於61年1 月12日為桃園擴大修訂都市計畫，指定為公共設施保留地作為道路用地及綠地使用，依都市計畫法之規定不得建築。㈡上開不得建築之限制，於被告移轉交付系爭房地予原告時即已存在，而具有物及權利之瑕疵，且因被告故意不告知，故無民法第365 條第1 項解除權或請求權時效消滅之適用，原告並已委請律師寄發存證信函通知被告，依據民法物之瑕疵擔保、權利瑕疵擔保、債務不履行、損害賠償等規定，對其行使解除本件買賣契約之權利，並請求返還已給付之買賣價金及附加利息，苟該瑕疵程度未達可解除契約時，原告確受有物之價值減損之損害，被告應賠償其損害之意思表示，惟被告均不置理，爰依買賣法律關係提起本件訴訟。
㈢系爭土地經囑託鑑定人宏基不動產鑑定顧問有限公司鑑定其市場價值，雖估價為3,358,341 元，惟衡諸本件買賣總價為5,350,000 元，扣除86年間系爭房屋之現值210,100 元，則系爭土地價值應仍有5,139,900 元，與上開鑑定金額相較，尚有價差達1,781,559 元，顯示系爭土地之價值確實因使用分區之不同而受影響。倘若系爭土地價值係以土地面積79平方公尺、移轉時土地公告現值33,000元計算，土地移轉現值僅為2,607,000 元，較上開鑑定金額少於751,341 元，顯依此方式計算系爭土地價值較不合理等語。㈣並為先位聲明：⑴被告應給付原告5,350,000 元，及自93年7 月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑵願供擔保，請准為假執行之宣告；備位聲明：⑴被告應給付原告2,000,000 元，及自93年7 月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑵願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、被告則以：㈠被告自68年1 月15日向前手購買系爭房地時起，迄至接獲原告委託律師所寄發之通知函時止，此段期間被告從未曾接獲系爭土地已經編定為公共設施保留地入作為道用地及綠地之通知，亦未曾向主管機關申請過土地使用分區證明，且被告自出售系爭房地即86年5 月23日予原告後，迄今仍居住在桃園縣桃園市○○街○○○ 號，與原告買受之系爭房屋相鄰甚近，倘若被告真有任何隱匿之情，避之猶恐不及，怎可能繼續居住在與原告鄰近之處所，是原告以第三人申請土地使用分區證明，進而認定被告故意不告知，實非有理。㈡兩造於簽訂系爭不動產買賣契約書時，系爭土地上已有系爭建物存在，並無受到都市計畫法規禁止建築之限制，且被告亦已將系爭房地所有權移轉登記予原告，並已交付予原告占有使用，是被告已依債之本旨履行債務完畢。㈢系爭房地被告係委託仲介公司出售，而原告於購買前，亦已評估其市場價格，最後始達成交易，而依兩造所簽訂之系爭不動產買賣契約，並未有被告須提出土地使用分區之相關文件或任何有關土地使用分區之約定，是以，本件買賣並無原告所指稱給付不能、不完全給付、權利或物之瑕疵擔保等問題存在。㈣原告遲至93年7 月21日始提起訴訟，距自86年5 月間即已交付時起算，顯已罹於時效消滅。㈤將來系爭土地被徵收時，土地所有權人可取得徵收補償款，是原告亦無任何損失可言，是以，原告主張解除契約或債務不履行之損害賠償等請求，顯然於法無據等語，資為抗辯。㈥並為答辯聲明：⑴駁回原告之訴及假執行之聲請。⑵如受不利判決，願供擔保，聲請宣告免為假執行。
三、按民法債篇施行前發生之債，除本法施行法有特別規定外，不適用民法債篇之規定，其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定。民法債篇施行法第1 條定有明文。經查，本件兩造間有關系爭房地之買賣契約係於民國86年5 月23日所簽訂，且於同年6 月17 日辦妥所有權移轉登記，且債篇施行法亦無特別之規定，是有關本件系爭房地買賣所發生之債，應適用88年4 月21日修正前民法（下稱修正前民法）之規定。
四、本件原告主張其於86年5 月23日以5,350,000 元，向被告購買系爭房地，並於年6 月17日辦妥所有權移轉登記。惟近日原告擬將系爭房地出賣予第三人，經該第三人向桃園縣政府申請都市計畫土地使用分區證明時，始知系爭土地早於61年
1 月12日已編定為桃園擴大修訂都市○○○○於道路用地及綠地用地，依都市計畫法第42條規定不得申請為任何建築之事實，業據其提出與所述相符之不動產買賣契約書、土地登記及建物登記謄本、桃園縣政府都市計畫土地使用分區證明書等為證，被告對此亦不爭執，並經本院向桃園縣政府函查屬實，有桃園縣政府94年1 月18日府城都字第0940016998號函在卷可按，是原告主張之事實，堪信為真實。是本件所應審酌者，乃在於系爭土地是否有瑕疵？出賣人即被告是否故意不告知？買受人即原告之解除契約及減少價金之權利是否已罹於時效？系爭土地之瑕疵是否可歸責於被告？
五、經查：㈠本件被告出賣予原告之系爭土地，登記之地目既為建築用
地，依修正前民法第354 條第1 項之規定，自負有擔保其物依第373 條危險移轉於買受人即原告時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。茲系爭土地在交付前即61年1 月12日已因擴大修訂都市計劃擬定為公共設施保留地作為道路用地及綠地使用，依照都市計畫不得為任何建築，則不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值，屬買賣標的物之瑕疵，當可確認。
㈡依91年5 月15日修正公布之都市計畫法第19條之規定：「
主要計畫擬定後，送該管政府都市計畫委員會審議前，應於各該直轄市、縣（市）（局）政府及鄉、鎮、縣轄市公所公開展覽三十天及舉行說明會，並應將公開展覽及說明會之日期及地點登報周知；任何公民或團體得於公開展覽期間內，以書面載明姓名或名稱及地址，向該管政府提出意見，由該管政府都市計畫委員會予以參考審議，連同審議結果及主要計畫一併報請內政部核定之。」、同法第21條第1 項之規定：「主要計畫經核定或備案後，當地直轄市、縣（市）（局）政府應於接到核定或備案公文之日起三十日內，將主要計畫書及主要計畫圖發布實施，並應將發布地點及日期登報周知。」，可知主管機關（中央為內政部；直轄市為直轄市政府；縣（市）（局）為縣（市）（區）政府）於計畫擬定後審議前或核定備案後，並未另以公函通知土地所有權人，而係以登報周知方式將計畫書及計畫圖公開展覽30天並舉辦說明會，而發布實施時亦係以登報周知發布地點及日期之方式為之，再參酌依都市計畫法之規定訂定都市計畫，畫定一定之土地公共設施用地，於都市計畫發布實施後，成為都市計畫法所稱之公共設施用地，在未依法取得前，即都市計畫法所稱之公共設施保留地，此項公共設施保留地之取得，應依都市計畫法有關各條之規定辦理徵收，而本件系爭土地自61年1 月12日被編定為公共設施保留地作道路及綠地時起迄今，尚未辦理徵收（有關系爭土地之徵收期限是否依62年9月6日修正之都市計畫法第50條第1 項之規定，已因上級政府未核准延長，逾期未徵收，視為撤銷，不在本文論述之列），且土地使用分區證明書亦非土地買賣生效所須具備之要素，況兩造於簽訂系爭不動產買賣契約書時亦無約定出賣人負有提出土地使用分區證明書之義務，再者因有關都市計畫地區範圍內被指定為公共設施用地之土地並未在相關之土地登記簿或土地登記謄本上作任何之註記，且依都市計畫法指定之公共設施保留地，在依法徵收之前，原土地所有權人除仍得繼續為原來之使用，故被告辯稱其自始並不知悉系爭土地已被指定為公共設施保留地，並無故意不告知原告，應堪採信。
㈢按「除斥期間」乃權利預定存續之期間，故亦稱為預定期
間。除斥期間的客體為形成權（如撤銷權、解除權、終止權），與消滅時效之客體不同，同時除斥期間之時間起算點，係自權利發生時起算，不得展期，以早日確定當事人間之關係，與消滅時效請求權自可行使時起算，有時效中斷或不完成亦不同，同時除斥期間經過後，權利當然消滅，不待當事人援用，法院亦應依職權調查審認。而修正前民法第365 條所定買受人行使解除權或減少價金請求權之期間，依原立法之理由，似屬消滅時效，但學說上通說則認屬契約解除權及滅少價金權，均屬形成權，或具形成權之性質，故認屬「除斥期間」之性質，而實務上最高法院22年年上字第71 6號判例亦同認屬除斥期間。次按物有瑕疵而得解除契約或減少價金其解除權或請求權，因一定時間不行使而消滅，本件並無出賣人即被告故意不告知瑕疵情事已如前述，而本件自86年6 月27日辦理交屋時起，迄至原告93年7 月12日以存證信函通知被告解除契約止，已逾7 年餘，原告解除契約及減少價金之權利業已消滅，從而原告依物之瑕疵擔保責任主張解除契約（先位）及減少價金（備位），核均無理由，應予駁回。
㈣繼按買賣標的物，出賣人所負瑕疵擔保及無過失責任，其
原因在瑕疵擔保責任之目的在維持給付與對待給付之等價，亦即確保買受人雖支付約定價金，即可取得具有約定或應有價值與效用之標的物。由買受人就其所負支付價金之義務，無從不可歸責而免責，故一旦標的物有瑕疵，縱然出賣人就瑕疵之生無故意或過失可言，仍應負瑕疵擔保責任。而債務人不依債之本旨給付時，即發生債務不履行問題，而在債務不履行發生時，係以債務人有可歸責（即債務人履行其給付義務時，有無故意或過失）之事由，為其負賠償責任之最基本要件。故出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任者，須其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，最高法院77年度第7 次民事庭會議著有決議，可見應就交付之買賣標的物負瑕疵擔保責任之出賣人，非必同時構成不完全給付之債務不履行責任，仍須探究該瑕疵是否符合：⑴發生於買賣契約成立之後。⑵可歸責於出賣人之事由等要件，始足論斷出賣人應否另須負擔不完全給付之債務不履行責任。本件系爭土地係因政府機關為改善居民生活環境，並促進市鄉有計畫之均衡發展在一定地區內有關都市生活之經濟、交育、衛生、保安、國防、文教、康樂等重要設施，作有計畫之發展，並對土地使用作合理之規劃，依都市計畫法第42條之規定，於61年1月12日被指定為公共設施保留地作為道路用地及綠地使用，因係政府機關所為之行政行為，非可歸責於被告，且被告事前及事後均不知悉，是被告在履行本件買賣契約時，難認有何故意或過失，是原告依此部分所為之先、備位聲明亦均無理由，應予駁回。
六、又本件原告依法不能解除契約及減少價金，是則原告可得請求減少價金數額若干，即無庸再予判斷。綜上本件原告之訴為無理由（含先位及備位），應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及所提出之各項證據資料，經審酌後，因認與判決之基礎無涉，且不影響判決之最後結果，爰不予以一一論述，附此敘明。
八、本件原告之訴俱無理由，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
九、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 10 月 5 日
民事第一庭 法 官 林淑鳳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 10 月 5 日
書記官 黃楓茹