臺灣桃園地方法院民事判決 94年度簡上字第17號上 訴 人 黃柏豐（原名黃遠春）
己○○丙○○
乙 ○甲○○庚○○共 同訴訟代理人 藍松喬律師被上訴人 忠愛花園新城住戶自治管理委員會法定代理人 戊○○訴訟代理人 鍾儀婷律師複 代理人 丁○○上列當事人間確認會員關係不存在事件，上訴人對於中華民國93年11月30日本院中壢簡易庭92年度壢簡字第996號第一審判決提起上訴，於95年3 月23日辯論終結，本院判決如下：
主 文原判決廢棄。
確認上訴人非被上訴人所屬忠愛花園新城之區分所有權人。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
甲、上訴人之陳述，除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：上訴人等所有坐落於忠愛花園新城社區（下稱系爭社區）A 區前半部土地及房屋係各自獨立，車道、電燈、排水設備、抽水馬達及污水設施均與被上訴人管理之A 區後半部、
B 區、C 區前半部、E 區不相連。上訴人所有之房屋所在之
A 區前半部，依原有之房屋建築社區圖，自有警衛室，僅未設置而已；與被上訴人設立之警衛室完全隔絕。而被上訴人社區之公共設施、會議室、警衛室、兒童遊樂區、休閒設施，於A 區前半部與A 區後半部之防火巷在123 巷4 之1 號間有一高達4 層樓之高牆阻隔，形成2 個完全不相通之區域。
上訴人有自己之圍牆、出入均在自己住戶圍牆內，且直通產業道路，毋須經過被上訴人警衛室及警衛大門。又系爭社區
A 區地下停車場之通道即桃園縣○○鄉○○段（下稱崙坪段）0132—0008號為上訴人共有，自有權通行，A 區後半部之住戶停車場所有權亦為各戶單獨所有，不涉公寓大廈管理條例之共有關係。被上訴人警衛室之大門設有一管理控制之大鐵門以便管理。且A 區後半部、B 區、C 區、E 區住戶進出均在被上訴人管理區內，與警衛室之連接處設有一會議室，在B 區○○ 區○○巷道設有區內一副籃球架設施及兒童遊樂之滑梯設施，A 區後半○○○ 區○○○○○道外側已用灰色、紅色磚砌牆圍住，另在邊上開一小鐵門以便其管理區內住戶倒垃圾之通行，該圍牆之牆面、柱與原有兩旁牆面及柱、磚色完全不同。另查A 區前半部有獨立之污水及一般排水之排水孔，且系爭社區之建築執照為廠房、登記亦為廠房，迄今未變更為住宅，係建商變相出售，故無公寓大廈管理條例第26條第1 項之適用，不適用上開條例組織管理委員會等語，並聲明：原判決廢棄；確認上訴人非被上訴人所屬忠愛花園新城之區分所有權人。
乙、被上訴人則以：依公寓大廈管理條例第53條及同條例第13條之規定，無論係建築物或是公寓大廈只要其共同設施之使用管理具整體不可分性之集居地區者，管理及組織均在上揭條例範圍內。況上揭條例第26條規定，其對於供辦公或商場使用之建築物亦可適用，故系爭社區本有該條例之適用，自得依法成立管理委員會。被上訴人主張系爭社區因建照及登記項目為工廠故不適用上揭條例，顯屬無據。系爭社區之整體圍牆包含上訴人之A 區前半部皆係以紅磚堆砌，與被上訴人整體社區其餘住戶建物相同。且於建商建築完畢銷售時，廣告文案已將Ａ區列入社區範圍內，故A 區屬被上訴人社區整體之一部分。上訴人等所有崙坪段0132—0023、0132—0024、0132—0025、0132—0026、0132—0027、0132—0029地號土地係分割自崙坪段0132—0008地號土地，上訴人等與系爭社區住戶共32人分別共有崙坪段0132—0008地號土地，而該0132—0008地號土地係系爭社區中A 區地下停車場出入即進入地下室通道所在之土地，亦為上訴人等與其他社區成員尤其係A 區後半部共同使用之土地，在進入地下室後到各住戶之車庫間，須先經過車道，車道使用之電燈，其電費均由被上訴人所支付，且該地下室之電箱、電力系統、排水溝渠、戶外擴音及監視器系統、排水管、污水處理系統等均係上訴人等與系爭社區住戶所共同使用。系爭社區之中庭係開放空間，上訴人等得隨時使用，某些A 區後半部住戶直接與中庭相連，直接從後門即可進入中庭區域使用公共設施。而通常公共設施之設置地點須寬廣空間，且全數集中一處便於管理維護，豈可能分別在5 個區域皆勉強設置同樣之公共設施。且系爭社區之警衛室之設立數量是否短缺與設立位置，屬社區管理資源如何配置應用之問題，依當時建商所提供予住戶簽訂之房屋買賣合約書中所附之總配置圖，明確標明警衛室僅設立一處。而上訴人等所有之房屋處於系爭社區外圍第一排，直接面臨對外道路，基於地理位置及安全考量，第一排住戶後方自會築上圍牆與道路相隔，此乃每個社區臨路第一排建物皆有之情況，非謂此即與系爭社區間具有使用及管理上之可分性。又系爭社區屬集居地區，社區住戶於88年7 月24日召開區分所有權人會議，上訴人等亦出席參加，而於該會議上經全體區分所有人決議通過成立忠愛花園新城住戶自治管理委員會，嗣後並依法向主管機關即桃園縣政府完成報備之程序，桃園縣政府亦於民國92年8 月12日以府工使字第0920176095號函說明○○○區○○○○○道路、分區共用且共有之地下室及分區共有之電力設施等事實，是透天獨棟房屋組成集居地區相關設施之使用與管理具有整體不可分性，即屬共同設施等語作為抗辯，並聲明：上訴駁回。
丙、得心證之理由：
一、上訴人主張略以：上訴人所購置之房屋，在忠愛花園新城社區A 區前半部，與被上訴人管理之社區即A 區後半部、
B 區、C 區前半部、E 區各自分別不相通，且所設置之警衛室、娛樂區、籃球場、會議室及污水排水等一切公共設施，亦與上訴人所有之房屋不相通，其等所有房地均有各自獨立產權，與被上訴人社區並無共有部分，況且，上訴人購買房屋之建物用途均為廠房並非住宅，被上訴人將其等列為該社區住戶（區分所有權人）並要收取管理費，自非有據等語，被上訴人則以上訴人等所有房屋所在之A 區雖屬獨立建物，但與被上訴人所屬社區間在使用與管理上具有整體不可分性，自屬被上訴人所屬社區之住戶等語作為抗辯。
二、按公寓大廈管理條例之制定乃為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，該條例第1 條第1 項定有明文；而公寓大廈係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。內政部依公寓大廈管理條例施行細則第10條所定之公寓大廈管理組織申請報備處理原則第2 條第1 款規定，其適用範圍為依建築法第11條規定之1 宗基地及其建築物為範圍所成立之公寓大廈管理組織。建築法第11條第1 、2 項則明定，本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為
1 宗，即適用公寓大廈管理條例所稱「公寓大廈」其坐落基地如本屬數宗地號土地，於建築時應合併為1 宗憑供建築。再依公寓大廈管理條例規定意旨，係因有建築物於結構上或使用上得區分專有部分、共用部分，於所有權取得有區分所有、共有部分之別，另得就共有部分約定專用部分，專有部分亦得約定為供共同使用，必須調和處理其間權利義務而設法規，可見公寓大廈管理條例適用範圍，原則上必以住戶間所有之建物所有權包括專有部分及共用部分之所有權或所有權應有部分為前提。經查：就地理位置言，本件上訴人等所有之建物及基地雖位於被上訴人所屬系爭社區範圍內，但上訴人等所有之建物及其坐落基地均係各自獨立產權，並非與系爭社區其他住戶共有基地，且各建物用途均為廠房等情，有上訴人所有土地及建物登記謄本正本13紙及桃園縣政府工務局使用執照影本1 紙附卷可稽（見原審卷第108 頁至第121 頁）。被上訴人雖辯稱上訴人所有之建物屬系爭社區整體之一部分，上訴人等所有之崙坪段0132—0023、0132—0024、0132—0025、0132—0026、0132—0027、0132—0029地號土地係分割自崙坪段0132—0008地號土地云云，惟依系爭社區建築前申請建造執照時所提出之地籍圖顯示，於建築前，上訴人取得所有權之基地早已自崙坪段0132—0008地號土地分割而為獨立產權之不動產，顯見於上訴人等所有之建物建築時，並非與系爭社區其他住戶共有建築基地，亦即上訴人等所有之建物與系爭社區各住戶之建物並非坐落於同一基地。依上說明，系爭社區即非公寓大廈管理條例所指「公寓大廈」甚明。
三、次按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定；上開規定所謂共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，係指下列情形之一者：一、依建築法第11條規定之1 宗建築基地；二、依山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區；三、其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區，92年12月31日修正前公寓大廈管理條例第41條（現行第53條）及其施行細則第13條分別定有明文。本件被上訴人雖稱系爭社區內，例如：地下室之電箱、電力系統、排水溝渠、戶外擴音及監視器系統、排水管、污水處理系統等公共設施具有使用及管理不可分性等語，惟查：
㈠系爭社區內之建物共分5 區，為各自獨立之建物等情，有
地籍圖及各區配置圖附卷可按（見本院卷一第74頁至第76頁），又為兩造所不爭執；另本件上訴人等所有之建物位於系爭社區A 區之前半部，A 區之後半○○○ 區○○○○○道，該通道與桃園縣○○鄉○○村○○路○○○ 巷巷道間有圍牆阻隔，圍牆設有一個小門，由B 區圍牆起算第一、四根柱子，跟同圍牆之第二、三根柱子上方形態不同、建材也不同，應係不同時期所建築；其第一、二及二、三根柱子間圍牆使用之建材與B 區房屋之第一根柱子及第四、第五根柱子，所使用之建材不同，應係不同時期所建築，另小鐵門係設在第三、第四根柱子之間，第一根柱子到第四根下方之基座與上方之柱子圍牆，由其外觀觀察，應係不同時期所建築；另B 區建物與C 區建物間亦有相同之情形等情，業經本院勘驗在案（見本院卷一第88頁至第90頁），被上訴人於本院勘驗時亦自承係為安全起見，才以磚石築起圍牆等語（見本院卷一第89頁），顯見系爭社區內之建物建築完成時，並無上開圍牆，其A 區、B 區及C 區之住戶，均得分別○○○區○○○道對外聯絡。又○○○區○○區道路產權於系爭社區住戶與建商於83年9 月15日協調交屋會議上已經決議無條件贈與觀音鄉公所，並俟馬路、路燈完成後，由建商積極完成移轉手續，被上訴人於本院90年度訴字第1511號給付管理費事件審理時亦陳稱社區道路已撥給鄉公所所有等語（見該事件卷宗第295 頁、第283 頁）。綜上，應認系爭社區A 區與B 區以及B 區與
C 區住戶，於系爭社區建物完成後，得各自○○○區○○○道對外聯絡，且社區道路已經撥給鄉公所所有，則就對外聯絡道路而言，A 區與其他各區間並無所謂使用或管理之整體不可分性可言。
㈡次就排水（含污水之排放）而言，依A 區一樓平面圖顯示
，其排水設施係沿該區建物外圍設置（見本院卷一第79頁），證人辛○○雖於本院95年1 月3 日準備程序期日證稱略以通常各棟間之排水系統應該相通，否則B 區、C 區的水無法排到水溝等語，惟其所為證言僅係依其專業為判斷，尚難逕依其證述認定系爭社區各區間之排水系統相通，又依上開平面圖亦無法得知該A 區之排水系統確與其他各區相通，且依被上訴人提出之照片（見本院卷二第34頁至第38頁）則僅能證明A 區之排水系統相通，亦不足以證明系爭社區各區間之排水系統相通，是被上訴人主張系爭社區之排水系統相通一節，尚難遽採；又被上訴人雖主張系爭社區有同一污水處理設備等語，惟其並未舉證證明所稱污水處理設備設於何處，且依據本院於95年1 月18日勘驗結果：系爭社區於面對永彰電機公司之馬路，其內埋有箱涵及排水孔，對應A 區前半部、後半部、B 區前半部、後半部、C 區前半部、後半部，均各埋有兩個箱涵，且除對應A 區前半部埋設兩個直徑約20至30公分之塑膠圓管（排水管）外，其餘各部分僅有一個圓形排水孔（見本院卷二第3 頁），而該排水孔均係通往與馬路另一側之大排水溝乙節，亦有兩造提出之照片可按（見本院卷二第30頁、第31頁、第33頁），準此，若系爭社區之污水排放系統係相通，則理應有統一之排放口，何須對應各區前後半部分設排水孔？是被上訴人主張系爭社區之污水處理系統係共同使用乙節，亦非可採。
㈢又上訴人等所有之地下停車位係屬於其建物之一部且有獨
立產權乙節，為被上訴人所不爭執，堪信為真實。又該停車位之入口係位於桃園縣○○鄉○○村○○路○○○ 巷5 之
1 號及同巷6 號間，上訴人等之停車位位於地下室左側，車道則與A 區後半部住戶共用等情，業經本院勘驗屬實；被上訴人亦稱該車道及地下室之電燈均係上訴人等及A 區後半部住戶共同使用等語（見本院卷一第89頁）；又該車道入口所在之土地即崙坪段0132—0008地號土地為A 區住戶共有乙節，亦為兩造所不爭執。綜上足認該地下車道（含地下室之電燈）在使用及管理上雖具有整體之不可分性，但該不可分性僅存在於A 區住戶間。次查縱認該地下室所使用電力，其應繳費用係由被上訴人繳納，但此應係因
A 區後半部住戶對於其等被納入被上訴人所屬社區一事未為爭執且又已繳納管理費，被上訴人不得不繳納該部分之電費，自不得因此即謂A 區與其他各區共同使用及管理上開公共設施，而認為A 區與其他各區於公共設施有使用及管理之整體不可分性。
㈣末查被上訴人主張系爭社區有共用之戶外擴音及監視器系
統乙節，縱認為真，惟系爭社區除E 區外，均有面臨桃園縣○○鄉○○村○○路○○○ 巷巷道部分，且其警衛室亦設置面臨該巷道處，是被上訴人為其所屬社區之安全而裝設監視器系統，其監視範圍自然包括該巷道全部，而上訴人等所有之建物僅係因全部面臨該巷道而在該監視器系統監視範圍內，自不得因此認為該監視器系統係上訴人等共同使用。至於擴音系統既為戶外廣播使用，則在該播音聲音所及範圍之人係自然而然接受訊息，亦即縱係系爭社區鄰近住家，亦可能接收該播音系統之訊息，但自不能因此認為該住家亦共用該播音系統而為系爭社區所屬住戶。
㈤至桃園縣政府92年8 月12日府工使字第0920176095號函說
明二僅係闡述：透天獨棟房屋組成集居地區相關設施之使用與管理「如具整體不可分性者」，即屬共同設施（見原審卷第64頁），並未認定系爭社區具有上開整體不可分性。
㈥綜上，應認A 區住戶間於公共設施上固有使用及管理上之
整體不可分性，但不能認為A 區與其他各區間亦有上開不可分性，是本件自無首揭規定之適用。
四、公寓大廈管理條例第26條第1 項雖規定：「非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈，各該幢內之辦公、商場部分，得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分，經其區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或規約明定下列各款事項後，以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議，成立管理委員會，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。一、共用部分、約定共用部分範圍之劃分。二、共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護範圍及管理維護費用之分擔方式。三、公共基金之分配。四、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑、餘額及第三十六條第八款規定保管文件之移交。五、全體區分所有權人會議與各該辦公、商場部分之區分所有權人會議之分工事宜。」惟該規定係公寓大廈管理條例於92年12月31日修正時增訂，而不溯及既往，係法律適用之大原則，除例外情形，承認法律有溯及既往之效力，方符立法旨趣者，須於施行法特加規定，以免爭議。查公寓大廈管理條例增訂上開規定時，並未特加規定有溯及既往之效力，依同法第63條及中央法規標準法第13條規定，上開規定自公布日即92年12月31日施行，於00年0 月0 日生效，而系爭社區係於88 年7月24日即已召集區分所有權人會議審議管理委員會組織章程及住戶管理規約乙節，有桃園縣政府於91年8 月20日以府工使字第0910170495號函所檢送附於本院上開給付管理費事件卷宗之忠愛花園新城住戶自治管理委員會報備相關資料影本可按（見該事件卷宗第169 頁至第201 頁），是本件亦無上開規定之適用；且依上開資料內之區分所有權人名冊（見該事件卷宗第183 頁至第191 頁）記載，僅有部分A 區部分住戶參加該區分所有權人會議，自不得因該部分住戶同意加入被上訴人所屬社區，即謂A 區住戶全體應加入該社區，而應受上開住戶管理規約之拘束。
五、綜上，上訴人等雖為系爭社區A 區前半部之住戶，然系爭社區既非公寓大廈管理條例第3 條第1 款所稱公寓大廈，亦非該條例修正前第41條（現行法第53條）所稱得準用該條例之集居地區，又無該條例於92年12月31日公布施行之第26條適用，是雖系爭社區部分住戶於88年7 月24日召集區分所有權人會議審議系爭社區管理委員會組織章程及住戶管理規約，並選任管理委員組成管理委員會（即被上訴人），即謂上訴人等亦為被上訴人所屬忠愛花園新城之區分所有權人，從而上訴人請求確認其等非被上訴人所屬忠愛花園新城之區分所有權人為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決廢棄改判如主文第2 項所示。
丁、結論：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第450 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 4 月 6 日
民事第三庭 審判長法 官 潘進柳
法 官 周玉羣法 官 林望民上列正本證明與原本無異不得上訴中 華 民 國 95 年 4 月 6 日
書記官 曾建中