臺灣桃園地方法院民事判決 94年度訴字第1265號原 告 乙○○○
即甲○○之承受訴
戊○○即甲○○之承受訴
丁○○即甲○○之承受訴
己○○即甲○○之承受訴
庚○○即甲○○之承受訴
丙○○即甲○○之承受訴
辛○○即甲○○之承受訴上 列 7 人訴訟代理人 紀亙彥 律師複 代理人 鈕則慧 律師被 告 子○○ 住桃園縣中壢市下內壢78-1號訴訟代理人 癸○○ 住同上
巫宗翰 律師上列當事人間請求租佃爭議事件，於民國96年8 月29日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應將坐落桃園縣中壢市○○段第三二六六地號、地目田、面積一二六九平方公尺土地內，如附圖一所示紅色編號A1部分（面積九一點二平方公尺）、藍色編號B1部分（面積一０六點二平方公尺） 之土地；坐落同段第三二六七地號、地目田、面積一九二０平方公尺土地內，如附圖一所示紅色編號A2部分（面積八五點二平方公尺）、藍色編號B2部分（面積七十點二平方公尺）、如附圖一所示黃色編號C1部分（面積六十點一平方公尺）；坐落同段第三二六八地號、地目田、面積一０五五平方公尺土地內，如附圖一所示黃色編號C2部分（面積九六點五四平方公尺）之土地，其地上造作物拆除。
被告應將坐落桃園縣中壢市○○段第三二六六地號、地目田、面積一二六九平方公尺土地內，除附圖二所示橘色編號3266A 部分（面積九十平方公尺）、藍色編號3266B 部分（面積一００平方公尺）以外之土地；坐落同段第三二六七地號、地目田、面積一九二０平方公尺土地內，除如附圖二所示黃色編號3267A 部分（面積三四平方公尺）以外之土地；坐落同段第三二六八地號、地目田、面積一０五五平方公尺土地內，除如附圖二所示藍色編號3268A （面積八平方公尺）、黃色編號3268B 部分（面積七八平方公尺）、紅色編號3268C 部分（面積22平方公尺）外之土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項於原告以新台幣參佰貳拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新台幣玖佰柒拾陸萬柒仟伍佰元為原告供擔保後，得免假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用」，「前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴」，耕地三七五減租條例第26條第1 項、第2 項前段定有明文。查本件耕地租約之出租人即原告之被繼承人甲○○與承租人即被告間因耕地租佃契約發生租率之爭議，曾由甲○○申請調解，分別經桃園縣中壢公所耕地租佃委員會調解及桃園縣政府耕地租佃委員會調處，均未成立，有桃園縣政府檢送之租佃爭議調處不成立案全卷可憑，合先敘明。
二、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止，民事訴訟法第168 條定有明文。經查，本件起訴之原告甲○○於審理中死亡，有戶籍謄本在卷可稽，其繼承人即原告乙○○○、戊○○、丁○○、己○○、庚○○、丙○○、辛○○於民國95年2月8日具狀向本院聲明承受訴訟，依前揭法律規定，應予准許。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項但書第3 款定有明文。本件原告起訴時聲明第1 項原為：被告應將坐落桃園縣中壢市○○段3266 地 號，如附圖一所示編號A （A1）、B （B2）部分，面積各為91.2、10
6. 2平方公尺之土地；坐落同段3267地號，如附圖所示編號
A （A2）、B （B2）、C （C1）部分，面積各為85.2、70.2、60.1平方公尺之土地；坐落同段3268地號，如附圖所示編號C （C2）部分，面積96.54 平方公尺之土地，其地上之建物拆除，並將土地返還原告。嗣經本院履勘現場並委託桃園縣中壢地政事務所丈量後，於96年8 月8 日更正聲明第1 項如主文第1 項、第2 項所示。核其所為係訴之聲明之減縮，核予前開規定相符，自屬合法。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠、原告之被繼承人甲○○於78年10月21日與被告簽定私有耕地租約（即三七五租約，租約號碼中鎮定字第218 號，下稱系爭租約），約定將甲○○所有坐落桃園縣中壢市○○段3266、3267、3268地號土地（下合稱系爭土地）出租被告耕作，詎被告不自任耕作，卻於系爭3 筆土地上，搭建如附圖一所示編號A1、A2、B1、B2、C1、C2部分之建物及豬舍外，並任他人擺放廢棄建材使用多年，有違耕地三七五減租條例第16條第1 項、第17條第1 項第4 款規定。
㈡、按承租人應自任耕作，並不行將耕地全部或一部轉租於他人，承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租；耕地租約在租佃期間未屆滿前，非因因不可抗力繼續1 年不為耕作時，不得終止租約，耕地三七五減租條例第16條、第17條第1 項第4 款分別定有明文。同法文規定，於民法第458 條第1 項第2 款、第3 款亦定有明文，並得參酌最高法院45年台上字第1411號、84年台上字第1856號判例及同院86年台上字第97號裁判要旨。另依民法第
432 條第1 項規定意旨，耕作地之承租人，亦應保持耕作地之原有性質及效能。被告既有於承租系爭3 筆土地上建有如附圖一所示編號A1、A2、B1、B2、C1、C2部分之建物及豬舍而非為自任耕作，及該建物及豬舍存在已超過1 年以上，是被告已違反耕地三七五減租條例第16條第1 項不自任耕作及同條例第17條第1 項第4 款非因不可抗力繼續1 年以上不為耕作之情，依法原告自得訴請被告返還系爭3 筆土地。
㈢、被告固曾於86年10月30日與甲○○簽定協議書（下稱第1 份協議書），約定迨系爭3 筆土地上之三七五租約解除後，得分割土地，由地主即甲○○取得856 坪，佃農即被告得427坪之分配土地云云。惟查，該協議內容實已違反75年1 月6日修正前農業發展條例第30條規定之「每宗耕地不得分割或移轉為共有」之農地不得細分之規定，乃屬民法第71條之強制或禁止規定，違反者，為無效。是縱有簽訂該協議書，然該協議分配土地之約定內容，既與法有違而無效，則參酌最高法院64年台上字第311 號判例意旨，該協議分配土地之部分，即係以不能之給付為契約之標的，依民法第246 條第1項之規定，應屬無效。
㈣、次按最高法院49年台上字第766 號判例要旨，承租人縱經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人，為土地法第108 條所明定，此項規定，於耕地三七五減租條例施行後之耕地租佃亦適用之。查被告所提出2 份協議書，均係同意他人使用土地及於其上建築房屋，縱得出租人之同意，亦足構成租約無效之原因。且被告所承租之耕地係以稻穀為主要產物，則被告於其上搭建如附圖所示編號A 、B 、C 部分之建物及豬舍，顯已逾越土地正常使用之範圍，而有違租約之本旨，依法租約無效，是租約既無效，即無再為合意終止之情。至被告所謂因應當時法律限制土地無法分割，而有兩方案之提出，並以原告行使權利有違誠實信用原則云云。益證被告就第1 份協議書分配土地之協議內容，早知有違反法律之強制或制止規定，卻不思圖其他積極解決方法，放任權利不為主張，反於本件訴訟中臨訟杜撰他辭搪塞。而原告於系爭租約有無效之原因後，係依法律規定主張固有之權利，依法即無任何違背誠實信用原則之情。
㈤、復按耕地租賃，以支付地租而耕作他人之農地為要件，所謂耕作，指目的在定期（按季或按年等）收穫而施人工於他人之土地以栽培農作物而言（參照司法院院宇第738 號解釋）。原以栽培農作物為使用耕地方式之租佃契約，承租人自應以原約定方式使用耕地，縱其得為耕地之特別改良，亦以「保持耕地原有性質」為要件，（耕地三七五減租條例第13條參照）。至土地法第106 條第2 項「前項所稱耕作，包括漁牧」，係指當事人雙方，自始即約定由一方承租他方土地供漁牧使用之情形而言，如原屬栽培農作物之耕地租佃契約，承租人未經出租人同意，逕將耕地變更為養雞場使用，而興建相關設施，致變更耕地原有性質，即與上開土地法第106條第2 項所規定有別，應認屬違反租約之情形（參照內政部76年5 月4 日台內地字第498969號函）。又關於耕地三七五減租例第16條之執行方式，按內政部93年3 月10日台內地字第0930066140號函說明二，亦認若原約定為農業使用（或漁業、牧業使用），但承租人改變為漁業使用（或漁業、牧業使用），未經出租人同意者，無論係耕地之全部或一部，均屬「未自任耕作」，同函示說明意旨，亦有最高法院85年台上字第1227號、87年台上字第592 號裁判可參。是本件被告未得原告之同意將原約定為農業使用之耕地擅自變更為豬舍、廚房等供養豬之用，即屬未自任耕作至明。本件被告所承租之土地之使用分區係特定農業區，使用地類別為農牧用地，而兩造耕地租約之正產物，依系爭租約登記申請書生產物種類欄所載為「穀」，應係指農產物而非豬，是系爭租約係供被告耕作之用，被告自承用作養豬之用，依前開內政部函釋及最高法院裁判要旨，被告乃不自任耕作之情甚明，系爭租約依法為無效，原告請求回復原狀及返還耕地，乃屬有據。且據桃園縣政府95年8 月21日府農漁字第0950241379號函所示，登記豬隻之飼養人為被告之夫歐永西，可知被告亦未有在系爭土地上飼養豬隻之事實存在。
㈥、另雙方當時人簽訂第1 份協議書分配土地之真意而觀，係分割土地作為終止系爭租約之補償，是土地分配既因違背法律而無效，即應認全部協議均為無效，較符合當事人之真意。至被告所謂以另合意有效之土地分配方式合乎法律行為之前提主張終止系爭租約有效云云。既然土地分配確實因法律規定而無效，則應認該協議書之終止系爭租約之合意不生效力。縱認終止系爭租約僅須雙方意思表示合致即生效力，然因被告為該等法律行為之意思表示時，係附有取得所分配之土地為附條件之法律行為，則該條件既因法律規定而無法成就，該法律行為即應認為無效。或雖無所謂附條件之情事，然因有關土地分配之協議，應係為終止系爭租約之補償條件約定，該補償之給付與系爭租約之終止間並不具對價性，系爭租約既已終止，被告即應將土地返還原告，另衍生補償之問題是否合法可行，應由被告另行起訴請求。
㈦、再者，被告辯稱原告本件行使之權利係其所享有云云。原告本件主張者乃依耕地三七五減租條例所規定出租人之固有權利，縱認於第1 份協議書中，原告之被繼承人甲○○固曾同意於終止系爭租約後為土地之分配，然因被告業知有土地不能分割之情，嗣亦未辦理終止租約之程序，而甲○○亦未將土地依約為分配，是兩造間既均未履行協議內容，被告即不得再執該協議內容對抗原告。是以，被告在簽訂第1 份協議書後，並未依約終止系爭租約，即逕將系爭土地，供自己及第三人壬○○在土地上建築房屋使用，並將土地供他人興建房屋時充作臨時建材堆置場之用，已有不自任耕作而使耕地租約生有無效之情事，是系爭租約既已無效，自無合意終止之可能，且該協議書亦因可歸責於被告之事由致給付不能，依民法第256 條規定，原告自得解除契約，並以94年10月5日補正起訴狀繕本之送達即94年10月13日代解除契約意思表示之到達。
㈧、末按由被告之夫歐永西於88年6 月11日與第三人壬○○簽訂之土地使用同意變動協議書（下稱第2 份協議書），就地主即甲○○同意將系爭3266、3267地號土地原由被告使用之廚房拆遷，基地變更為道路用地供第三人壬○○永久使用之約定，該協議書並非兩造所簽立，兩造亦非該協議之當事人，故該協議書與本件訴訟無關等語。為此，爰依租賃物及所有物返還請求權之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：１、如
主文第1 項、第2 項所示。２、願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、被告則以：
㈠、系爭3266、3267地號土地上如附圖一所示編號A 、B 部分之建物，乃係甲○○與被告之夫歐永西及第三人壬○○於86年10月30日簽訂解除系爭租約及分配土地之第1 份協議書後，由甲○○同意並囑託第三人壬○○興建。而系爭3267、3268地號土地上如附圖一編號C 部分之豬舍，伊自70年間即以養豬維生，故於75年間向甲○○承租土地時，即已表明將於部分承租土地上興建豬舍飼養豬隻，當時甲○○並未為任何反對意思，迄今經過多年亦不曾反對。雖保存在中壢市公所養豬記錄資料中之登記豬隻飼養人為被告之夫歐永西，惟實際上皆由被告飼養。
㈡、按依民法第246 條第1 項前段以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。惟同條但書規定，其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能情形除去後為給付者，其契約仍為有效。在被告與與甲○○簽訂第1 份協議書當時，因發現系爭租約土地有無法分割之限制規定，雙方即協議兩項方案解決：其一為視日後法律變更狀況而定，其二為變更土地分配方式。由於倘欲採行第2 項方案進行時，將致土地上之地上物使用狀況變更，影響甚鉅，故始決定採行第1 項方案，俟法律變更後，再行辦理。且該協議書分配土地約定未能即時履行，或因當時法律限制致不能給付，雖均非有可歸責於兩造事由，然據該協議書之立約當時精神而觀，係在分配土地並終止系爭租約，倘認該協議無效，並原告同時得終止系爭租約者，則將有悖於當時協議內容，並依民法第148 條第
2 項（被告誤引同法第290 條）規定，據此原告則顯有違反誠實信用原則之處。次依同法第256 條規定，因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得解除契約，惟據該協議書內容而觀，是被告有得向甲○○主張移轉分配土地之權利，非原告有得據該項權利，向被告主張契約無效，且被告並無違反得解除契約之事由。
㈢、再依民法第111 條規定，縱認該第1 份協議書中有關分配土地之約定，若有無效之原因，惟解除系爭租約之協議內容仍為有效（即另合意有效之土地分配方式合乎法律行為）。且被告未能依約終止系爭租約之原因，實礙於法律限制尚未解除，致土地分配協議內容有不能給付之情事，仍非可單方歸責於被告，被告不同意原告解除第1 份協議書契約。
㈣、另被告之夫歐永西於88年6 月11日與第三人壬○○簽定第2份協議書之處所，係在甲○○家裡簽訂，斯時因甲○○要出售系爭3266土地旁之土地，必須使用到系爭3266部分土地，故始而協商被告與第三人壬○○簽訂該協議書，目的在取得部分3266 號 土地以供作道路使用，惟該協議書實際上之當事人仍係伊與甲○○，歐永西僅代理伊出面與建商洽談，30萬元是壬○○給的。又於系爭3266土地上會有建商放置模板，係因甲○○要求伊同意出借置放，並要求建商補償等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執部分：
㈠、兩造間就系爭3266、3267、3268土地訂有耕地三七五租約。
㈡、系爭三七五租約迄今尚未辦理為終止租約登記。
㈢、兩造於86年10月30日簽訂有協議書，協議解除三七五租約及分配土地事宜。
㈣、被告之夫歐永西與訴外人壬○○另於88年06月11日簽訂有土地使用同意變動協議書，經當時地主即甲○○具名為見證人，將系爭3266、3267地號土地原由被告之夫歐永西使用之廚房拆遷，基地變更為道路用地供壬○○永久使用。
㈤、如附圖一所示坐落系爭第3266地號A1、第3267地號A2、第3266地號B1、第3267地號B2、第3267地號C1、第3268地號C2部分之地上物為被告所有。
四、兩造爭執之點：
㈠、被告承租耕地用作養豬及蓋用房舍、豬舍使用，是否不自任耕作違反耕地三七五減租條例第16條第1 項之規定？
㈡、兩造於86年10月30日簽訂之協議書有關土地分配部分是否符合民法第246 條第1 項前段規定而為無效？前開協議書中有關分配土地事宜若為無效，則有關解除三七五租約之協議是否有效？原告主張解除系爭協議書有無理由？
五、本院之判斷：
㈠、查系爭土地原為原告之被繼承人甲○○所有，自78年10月21日與被告簽定私有耕地租約，成立租佃關係，嗣原告因繼承分別取得系爭土地所有權，有系爭土地登記簿謄本、系爭土地之耕地租約申請書各1 紙、私有耕地租約2 紙、租約書1紙（以上為影本）、戶籍謄本2 紙在卷可稽，並為兩造所不爭執，堪信為真實。
㈡、原告主張被告就系爭土地不自任耕作，於系爭3 筆土地上，搭建如附圖一所示編號A1、A2、B1、B2、C1、C2部分之建物及豬舍外，並任他人擺放廢棄建材使用多年，有違耕地三七五減租條例第16條第1 項，經原告依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款規定終止租約，請求被告返還土地之事實，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
１、按「耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列，又承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用」最高法院83年度台上字第2636號民事判決可資參照。再按「耕地三七五減租條例第1 條所謂耕地之租佃，即土地法第106條所稱之耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者而言。故耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用。如承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作。所稱耕作，依土地法第106 條第2項之規定，雖包括漁牧，亦屬於耕地租用而言，非謂凡屬耕地租用，即可任意變更農地原有性質而為漁牧使用。故原為栽培農作物之耕地租佃契約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧之用，並興建設施，致變更農地原有性質，即屬違反耕地租佃契約，不自任耕作。」最高法院著有87年度台上字第592 號民事判決、87年度台再字52號民事判決亦可參照。
２、本件訴外人甲○○與被告簽定系爭耕地租約，約定系爭土地係作為耕作之用並以稻穀為其正產物，此有耕地租約及私有耕地租約登記申請書各1 紙在卷足憑（參見本院卷第17、第79頁），足見系爭耕地租約係約定栽培農作物之耕地租佃契約，系爭土地租佃之時，自始即約定承租人應以種植水稻使用系爭耕地，且未約定得作為畜牧之用，應堪認定。而被告在如附圖一所示系爭土地上搭蓋有編號A1、A2、B1、B2、C1、C2共6 棟房舍，供作居住及養豬使用乙節，為被告於本院審理中所自承，且有被告所不爭執真正之照片9 紙（參見本院卷宗第64至第68頁）可參，並與本院至現場履勘情形所見相符，有勘驗筆錄及桃園縣中壢地政事務所95年11月24日中地測法字第95900 號複丈成果圖1 紙可憑。被告於系爭土地搭蓋豬舍豢養豬隻18隻，並建築房舍供其居住均與一般農業行為有間，不足認此屬經營農業之範圍，被告顯然已將部分耕地變更原有耕地性質，且未依約種植稻穀，自屬未依原耕地租約約定之方式自任耕作。
３、被告雖辯稱伊在系爭土地豢養豬隻或搭建前開房舍為甲○○所知悉云云，然此仍無礙於被告未自任耕作之事實，且按承租人縱經出租人承諾，仍不得耕地全部或一部轉租於他人，土地法第108 條定有明文，此項規定於耕地三七五減租條例施行後之耕地租佃亦適用之。而所謂轉租，並不以圖利為要件，苟有不自任耕作，而以耕作一部或全部轉租之事實，縱非圖利，亦足構成終止租約之原因（最高法院49年度台上字第766 號判例要旨可參）。被告先後於86年及88年就系爭土地之使用目地之變更與壬○○及甲○○訂立協議，有被告所提86年10月30日之協議書及88年6 月11日之土地使用同意變動協議書為憑，被告依其開協議內容同意他人使用系爭土地做為道路之用，並於系爭土地上建築前開房屋，依前開法律及判例意旨之見解，前開行為縱得出租人甲○○之同意，亦無礙其租約會因此無效之事實，是被告前開抗辯並無理由。
㈢、關於兩造簽定之88年6 月11日之土地使用同意變動協議書之效力部分：
１、系爭土地之地目為農牧用地，按依修正前農業發展條例第30條之規定，每宗耕地不得分割或移轉為共有，禁止農地細分之規定，應屬法律之強制規定，依民法第71條之規定，違反者無效，兩造依前開協議約定解除系爭租約，變更系爭第3266號、第3267號土地中之95坪作為道路使用，另就系爭土地1283坪中之427 坪分配予被告，有前開契約書可憑，其等約定內容顯為細分農地，且更動系爭租約目地作為非耕作之用，就變更契約目地為非耕作之用，其效果業如前述，就分配土地之約定因與法相違而無效。
２、本件兩造合議終止系爭租約及分配土地之約定，雙方並未依約履行，此為兩造所不爭執，因分配土地之約定與終止租約之約定互為補償之關係，苟其中一者無效，另一協議自無庸履行，使符合當事人之真意，故兩造關於分配土地之定既已無效，系爭協議書關於之終止三七五租約之約定亦不生效力。
㈣、再按所謂原定租約無效，係以租約所訂之土地全部為準；如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，其未轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得就該未轉租或自任耕作部分之土地併請求收回；亦即承租人不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約亦屬無效；所謂無效，係當然無效，並不待出租人主張。故耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人嗣後繼續收租默示同意承租人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力，亦有最高法院73年台上字第112 號、92年度台上字第2494號判決可資參照。本件系爭三七五耕地租約既因被告未自任耕作全部歸於無效，則系爭土地租賃權已因租約全部無效而不存在。
六、綜上所述，原告主張系爭三七五租約已因被告違反耕地三七五減租條例第16條第1 項規定而歸於全部無效，然系爭土地如主文第2 項除外部分所示之土亦係遭第三人無權佔用，非於被告占有使用中之事實，經本院履堪現場確認屬實，有勘驗筆錄及複丈成果圖各1 紙可憑，是原告請求被告將系爭土地如主文第1 項所示造作物拆除，並返還系爭土地如主文第
2 項所示部分，為有理由，應予准許。又原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據，經核與本件判決之結果均無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
八、據上論結：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1 項、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如
主文。中 華 民 國 96 年 9 月 28 日
民事第一庭法 官 卓立婷上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 9 月 28 日
書記官 冒佩妤附件：附圖一、二