臺灣桃園地方法院民事判決 94年度訴字第324號原 告 乙○○
號訴訟代理人 陳智義律師被 告 甲○○上列當事人間拆屋還地事件，於民國94年11月8 日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應將坐落桃園縣○○鄉○○段坡堵小段第1 之14地號土地上如附圖所示第一層編號Ｄ部分（面積135.07平方公尺）、第二層編號Ｂ部分（面積85.92 平方公尺）Ｃ部分（面積7.31平方公尺）之鋼架造、磚造建物及第三層編號Ａ部分（面積52.21 平方公尺）之鋼架造建物拆除，將上開土地交還原告；並自民國94年3月24日起至土地交還之日止，按月給付原告新台幣捌佰壹拾陸元。
被告應給付原告新台幣肆萬捌仟玖佰肆拾伍元，及自民國94年3月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣陸拾陸萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣陸拾陸萬元預供擔保，免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：除假執行願供擔保之金額外，如主文所示。
二、陳述：㈠原告於民國42年9 月30日取得坐落桃園縣○○鄉○○段坡堵
小段第1 之14地號土地（下稱本件土地）所有權，詎被告未經同意，亦無任何正當權源，擅自在本件土地上建有如附圖所示第一層編號Ｄ部分（面積135.07平方公尺）、第二層編號Ｂ部分（面積85.92 平方公尺）Ｃ部分（面積7.31平方公尺）之鋼架造、磚造建物及第三層編號Ａ部分（面積52.21平方公尺）之鋼架造建物，無權占有使用本件土地，故原告自得依民法第767 條前段所有物返還請求權規定，訴請被告將其無權占用本件土地上之建物拆除後，將土地交還原告。㈡被告無權占用本件土地，時間長達5 年以上，係無法律上之
原因而受利益致原告受有損害，爰依民法第179 條規定，以起訴狀送達被告之翌日（94年3 月24日）起往前回溯5 年即自89年3 月24日起至94年3 月23日止，為其受有相當於租金利益之期間，又本件土地面積為133 平方公尺、93年度之申報地價為每平方公尺736 元，故5 年期間相當於租金之不當得利即為新台幣（下同）48,945元（計算式：133 ㎡×736元×10% ×5 年＝48,945元，元以下四捨五入。）及其法定遲延利息；並應自94年3 月24日起至被告交還土地之日止，按月給付原告816 元（9,789 元÷12個月＝816 元）。
三、證據：提出地籍圖、土地登記謄本、律師函影本、被告回函、土地登記簿等各一件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：㈠原告取得本件土地係其祖父蔡石古於42年間所贈與，而原告
父親蔡金水於土地分割前之34年間即在1 之1 地號土地上建有房屋，其後因實施耕者有其田，該地號土地遂分割出1 之14地號土地，地上房屋則設籍為「後厝村9 鄰13號」；被告則於57年4 月7 日以15,700元向原告父親蔡金水買受，並簽訂杜賣證書為證，則本件土地及其上建物之移轉，即因買賣契約之成立並生效，縱未辦理土地所有權移轉登記，被告已是合法買受人且取得占有使用本件房地之權利，故為有權使用。
㈡再蔡金水於57年出售本件土地上建物時，已有使用本件土地
之權利，故其出售給被告時，應有同意被告使用土地之意思，買賣契約既無特別約定，依最高法院48年台上字第1457號判例意旨，應推斷原告有默許被告繼續使用本件土地之意，故被告有正當權源可使用本件土地。
㈢本件土地上之舊有建物因配合政府辦理西濱公路拓寬工程而
拆除改建，並非老舊不堪使用而拆除，故其不存在，顯非可歸責於被告之事由而不存在。
三、證據：提出大園鄉公所見證之杜賣證書、契稅繳納明細表、
94 年 度房屋稅繳款書收據聯、大園鄉戶政事務所門牌證明書、蔡金水收稻谷120,000 台斤收據、實物土地債券、65年上期房屋稅繳納通知書等影本各一份為證。
丙、本院依職權函桃園縣蘆竹地政事務所（下稱蘆竹地政事務所）派員會同至現場履勘及測量本件土地上之建物面積。
理 由
一、本件土地為原告所有，有土地登記謄本可稽，被告占用本件土地，在其上蓋有如附圖第1 層編號D 部分（面積135.07平方公尺）、第二層編號B 部分（面積85.92 平方公尺）Ｃ部分（面積7.31平方公尺）之鋼架造、磚造建物及第三層A 部分（面積52.21 平方公尺）之鋼架造建物，業經本院會同蘆竹地政事務所測量人員至現場履勘查證屬實，製有勘驗筆錄及蘆竹地政事務所於94年7 月15日所做之土地複丈成果圖在卷可參，被告對此均不爭執。另蘆竹地政事務所繪製之複丈成果圖即附圖所示第1 層編號Ｄ部分面積為135.07平方公尺，顯大於本件土地登記謄本所載之面積133 平方公尺，因上開複丈成果圖是蘆竹地政事所派員會同本院至現場實地測量被告建物占用本件土地之面積後所繪製，其測得之面積自屬正確，而依地籍測量實施規則第243 條規定，地政機關測量可容許之測量誤差值，依本件土地之面積計算後為±5.62平方公尺，有蘆竹地政事務所之蘆地測字第0940009047號公函可參，則本件土地經實地測繪後之土地面積為135.07平方公尺，係在上開法令規定容許之誤差值範圍內（135.07－133＝2.07，在±5.62之內），故上開附圖所示第1 層編號Ｄ部分之面積135.07平方公尺，雖較土地登記謄本多出2.07平方公尺，仍應以之為被告建物占用本件土地之計算基準，先此敘明。
二、原告主張被告無權占有使用本件土地，被告則予否認之，並稱係其向原告父親蔡金水購買土地上建物而占有使用本件土地，故非無權占有；是本件之爭執點為被告占有使用本件土地，有無正當權源？
三、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767 條前段定有明文。在以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實如無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任；被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能為之證明者，應認原告之請求為有理由。本件土地為原告所有，有土地登記謄本可稽，而被告在本件土地上蓋有如附圖所示之鋼架造、磚造建物等事實既不否認，則依上說明，被告自應就其上開建物，在非其所有之本件土地上，有權占有使用之事實，負舉證責任。被告以本件土地是由原告父親蔡金水為代理人，將之售與被告，有杜賣證書及契稅課徵明細表、契稅繳納通知書等為證。查：
㈠本件土地係由桃園縣○○鄉○○段坡堵小段1 之1 地號分割
而來，有土地登記謄本可稽，被告與訴外人陳隆森、陳隆佑三人於57年4 月7 日與原告父親蔡金水間所訂之杜賣證書，其買賣之標的依杜賣證書所載為：「不動產標示：大園鄉後厝村拾壹鄰坡堵拾參號（稅籍牌第壹四○七號）本國式土塊造倉庫，建積六八. 叁九坪、右買賣建物包括門窻戶榻在內」，有被告提出之杜賣證書一份在卷可參，原告對此並不否認，堪信為真，而依上開杜賣證明所載：「大園鄉後厝村拾壹鄰坡堵拾參號」之房屋，其後因門牌整編為○○○鄉○○村○ 鄰○○路○ 段○○○ 號」，係屬同一稅籍之房屋，且房屋面積並無變動。其繳納義務人原為蔡金水，於57年6 月14日買賣移轉予甲○○、陳隆佑、陳隆森等3 人各持分1 ／3，陳隆森君另於88年5 月27日將其持分贈與陳益智；此有桃園縣政府稅捐稽徵處於94年10月13日桃稅房字第094012 0581號公函在卷可參，足見被告及訴外人陳隆森、陳隆佑三人確曾向原告父親蔡金水買受本件土地上之房屋一間甚明。惟依上開杜賣證書所載，因僅記載房屋之門牌號碼及稅籍牌號，並無土地地號及面積等，而房屋與土地本為不同之所有權標的，足見上開杜賣證書並未包括本件土地在內。但房屋在性質上，顯不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，否則無法為占有使用，本件原告父蔡金水於57年4 月7 日於出賣上開建物（倉庫）時，衡之一般社會常情，自不可能僅出賣地上建物（倉庫），卻不同意被告占有使用本件土地，是應認被告於57年間占有使用本件土地之時，已取得原告父親蔡金水之同意而使用房屋所在之基地，就此房屋占用基地部分，應成立使用借貸關係，雖原告父親蔡金水並非本件土地所有人，惟使用借貸契約之負擔行為本不以有權處分為必要，故被告與蔡金水間之使用借貸契約，自於渠等間之合意時成立生效。再依民法第1148條概括繼承規定，原告自應承擔其父親蔡金水（於民國86年10月21日死亡）基於上開使用借貸關係所負擔之義務，是被告自57年4 月7 日購買本件土地上建物之時起，在上開使用借貸之目的範圍內，自係合法占用使用本件土地。
㈡惟使用借貸未定有期限而定有使用之目的者，應於其借貸目
的使用完畢時返還之，但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求，民法第470 條第1 項後段規定甚明。又依借貸之目的，業已使用完畢者，其借貸關係即歸於消滅，借用人應返還借用物，此與借用人是否已受返還之請求無關，蓋此種情形，與民法第470 條第1 項但書以及同條第2 項所定情形，需經貸與人請求返還時，借貸關係始行終了者不同。故借用人依借貸目的使用完畢時，倘未返還借用物，仍繼續占用時，即屬無權占有。本件土地上建物，為一連棟式房屋，一樓為鋼架水泥加強磚造，二樓由鐵皮屋搭建，被告於本院94年5 月13日勘驗現場時自承：「（問：此棟建物是否有門牌號碼？）答：有，只有一個號碼。建物本只坐落於1 之14地號上，其後再陸續增建成現在的樣子。一樓房屋是向前手買賣的。二樓鐵皮屋是我在去年2月份時蓋的。房屋現做為倉庫使用。」（見上開勘驗筆錄），其後更自承：「（問：原來的土角造房屋還存在否？）答：不在了，70幾年因為配合政府政策道路拓寬時已拆掉，不是不堪使用或我任意拆掉的。（問：現在的房屋何時蓋的？）答：是拓寬道路時建的。」（參94年10月4 日言詞辯論期日筆錄。），足證本件土地上之建物已非被告購買時蔡金水所交付之土造式房屋，因被告已將蔡金水交付之舊有土造式房屋（倉庫）拆除重建，則揆諸上揭借用人於借貸之目的使用完畢時應返還借用物之說明，被告將原來舊有房屋拆除時，原來使用本件土地之借貸目的即已使用完畢，自斯時起，被告如有改建、重建房屋繼續使用基地之必要者，自應經基地所有人即原告之同意，否則，其後再占有使用，即屬無權使用土地至明。惟被告自承其後於70幾年間因公有道路擴寬工程，舊有土造房屋（倉庫）因此公用徵收而拆除，故於75年間新建一樓鋼筋混泥土之現有房屋，並於92年2 月間加蓋
二、三樓之鐵皮屋。（見本院94年11月8 日言詞辯論期日筆錄）可見被告未經原告同意即新建現有房屋，應屬無權占有使用本件土地；此外，被告亦未能舉證證明新建之鋼架造、磚造鐵皮屋，有合法使用本件土地之權源，依上開說明，原告既為本件土地所有權人，被告未經其同意，亦無任何合法使用權源，即在本件土地上擅自重建地上物，應屬無權占有，原告基於民法第767 條前段物上請求權之法律規定，請求被告將占用本件土地上之建物拆除，並將土地交還，即屬有據，應予准許。
四、被告既無合法使用權源而占有使用本件土地已如上述；而無權占用他人之物，自占有人方面，依社會通念可能獲得相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例參照），就權利人而言，其所受之損害自與不能收益之租金相當，兩者之利益，應可同以租金數額為計算之依據。本件被告占用本件土地所搭建建物之面積，含蓋本件土地之全部（如附圖第1 層D 部分所示），其因此致原告受有不能使用收益本件土地之損害，其二者間顯有因果關係之存在，故原告依不當得利法律關係請求被告給付因無權占有本件土地，相當於租金之利益，即屬有據。至被告占有使用本件土地獲有相當於租金利益之計算，應參照土地法第97條、土地法施行法第25條及一般客觀環境定之，而按城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息10% 為限，土地法第97條第1 項定有明文，而土地法第97條第1 項規定所謂之土地價額，依同法施行法第25條之規定，係指法定地價而言，而土地法第148 條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條第1 項所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。本件原告主張被告占有本件土地，面積133 平方公尺，本件土地於93年1 月份之申報地價為每平方公尺736 元，有土地登記謄本可參，本院參酌本件土地位於桃園縣○○鄉○○路（雙向四線道）之道路旁，交通十分便利，生活機能尚佳，被告將其現有房屋做為經營咖啡屋之營業場所等一切情狀，認本件土地租金，以土地申報地價年息10% 計算尚屬適當。則原告可得請求自起訴狀送達被告之翌日（即94年3 月24日）起回溯5 年期間，即自89年3 月24日至94年3 月23日止，被告應給付原告相當於租金之不當得利共48,945元（計算式：133 ㎡×736 元×10% ×5 年＝48,945 元）及 其法定遲延利息，並應自94年3 月24日起至交還本件土地之日止，按月給付原告816 元（9,789 元÷12個月＝816 元），均於法有據，應予准許。
五、綜上所述，被告無權占有本件土地（如附圖所示第1 層D 部分面積135.07平方公尺、第二層編號B 部分面積85.92 平方公尺、Ｃ部分面積7.31平方公尺之鋼架造、磚造建物及第三層A 部分面積52.21 平方公尺之鋼架造建物），原告基於民法第767 條前段所有物返還請求權之法律關係，請求無權占有之被告將本件土地上之建物拆除，並交還本件土地予原告，及基於民法第179 條不當得利之法律關係，請求被告給付原告48,945元及法定遲延利息，並自94年3 月24日起，按月給付原告816 元，為有理由，應予准許。
六、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。又因本件係拆屋還地事件，原告如於判決確定前即供擔保而予假執行，被告恐有難於回復之損害，故本院審酌後，准被告預供擔保，可免為假執行，以維其利益，爰併依職權宣告如主文第四項後段所示。
七、兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，不予贅述。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 11 月 22 日
民事第三庭 法 官 潘進柳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 11 月 22 日
書記官 李麗娟