臺灣桃園地方法院民事判決 94年度訴字第520號原 告 渴望村社區管理委員會即三和新城公寓大廈管理委
員會法定代理人 寅○○訴訟代理人 黃秋田律師被 告 辰○○被 告 癸○○被 告 丁○○被 告 丙○○庚○○之繼被 告 戊 ○
7號3被 告 辛○○被 告 丑○○被 告 子○○被 告 卯○○
樓被 告 己○○被 告 甲○○被 告 乙○○被 告 壬○○前列十一人共同訴訟代理人 宋嬅玲律師上列當事人間請求給付管理費事件，於民國96年12月25日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告辰○○應給付原告新台幣伍萬肆仟貳佰捌拾貳元，及自民國九十四年四月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告癸○○應給付原告新台幣陸萬壹仟捌佰捌拾元，及自民國九十四年四月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告丁○○應給付原告新台幣壹拾伍萬參仟參佰肆拾肆元，其中壹拾萬肆仟玖佰捌拾捌元自及自民國九十四年四月十四日起，其餘肆萬捌仟參佰伍拾陸元，自九十六年七月十八日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告丙○○應給付原告新台幣柒萬玖仟伍佰肆捌元，及自民國九十四年四月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告戊○應給付原告新台幣壹拾肆萬玖仟玖佰零肆元，其中玖萬柒仟壹佰伍拾貳元自民國九十四年四月十四日起，其餘伍萬貳仟柒佰伍拾貳元，自九十六年七月十八日起，均至清償日，按年息百分之五計算之利息。
被告辛○○應給付原告新台幣壹拾貳萬伍仟貳佰肆拾元，其中捌萬柒仟捌佰貳拾肆元，自民國九十四年四月十四日起，其餘參萬柒仟肆佰壹拾陸元自九十六年七月十八日起，均至清償日止，均按年息百分之五計算之利息。
被告丑○○應給付原告新台幣貳萬伍仟貳佰貳拾捌元，及自民國九十四年四月十四日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告子○○應給付原告新台幣玖萬參仟伍佰肆拾元，其中伍萬陸仟壹佰貳拾肆元自民國九十四年四月十四日起，其餘參萬柒仟肆佰壹拾陸元自九十六年七月十八日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告卯○○應給付原告新台幣伍萬陸仟肆佰柒拾陸元，及自民國九十四年四月十四日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告甲○○應給付原告新台幣玖萬貳仟玖佰肆拾元，其中伍萬伍仟伍佰貳拾肆元自民國九十四年四月十四日起，其餘參萬柒仟肆佰壹拾陸元，自九十六年七月十八日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告乙○○應給付原告新台幣玖萬貳仟玖佰肆拾元，其中伍萬伍仟伍佰貳拾肆元自民國九十四年四月十四日起，其餘參萬柒仟肆佰壹拾陸元，自九十六年七月十八日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告壬○○應給付原告新台幣玖萬貳仟玖佰肆拾元，其中伍萬伍仟伍佰貳拾肆元自民國九十四年四月十四日起，其餘參萬柒仟肆佰壹拾陸元，自九十六年七月十八日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（被告辰○○部分）由被告辰○○負擔。
訴訟費用（被告癸○○部分）由被告癸○○負擔。
訴訟費用（被告丁○○部分）由被告丁○○負擔百分之九十，餘由原告負擔。
訴訟費用（被告丙○○部分）由被告丙○○負擔百分之八十，餘由原告負擔。
訴訟費用（被告戊 ○部分）由被告戊 ○負擔百分之八十九，餘由原告負擔。
訴訟費用（被告辛○○部分）由被告辛○○負擔百分之九十四，餘由原告負擔。
訴訟費用（被告丑○○部分）由被告丑○○負擔百分之八十，餘由原告負擔。
訴訟費用（被告子○○部分）由被告子○○負擔百分之八十三，餘由原告負擔。
訴訟費用（被告卯○○部分）由被告卯○○負擔百分之七十七，餘由原告負擔。
訴訟費用（被告己○○部分）由原告負擔。
訴訟費用（被告甲○○部分）由被告甲○○負擔百分之八十三，餘由原告負擔。
訴訟費用（被告乙○○部分）由被告乙○○負擔百分之八十三，餘由原告負擔。
訴訟費用（被告壬○○部分）由被告壬○○負擔百分之八十三，餘由原告負擔。
本件判決第一項至第十二項得假執行。但被告辰○○如以新台幣伍萬肆仟貳佰捌拾貳元、被告丁○○如以新台幣壹拾伍萬參仟參佰肆拾肆元、被告丙○○如以新台幣柒萬玖仟玖佰零捌元、被告戊○如以新台幣壹拾肆萬玖仟玖佰零肆元、被告辛○○如以新台幣壹拾貳萬伍仟貳佰肆拾元、被告丑○○如以新台幣貳萬伍仟貳佰貳拾捌元、被告子○○如以新台幣玖萬參仟伍佰肆拾元、被告卯○○如以新台幣伍萬陸仟肆佰柒拾陸元、被告甲○○如以新台幣玖萬貳仟玖佰肆拾元、被告乙○○如以新台幣玖萬貳仟玖佰肆拾元，為原告供擔保後，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止。上開承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第168 條、第170條、第175條分別定有明文。經查，本件訴訟係於民國94年4 月21日繫屬於本院，然本件起訴時之被告庚○○於本案繫屬前之94年3 月19日既已死亡，丙○○為其唯一繼承人，有戶籍謄本在卷可稽，而由原告渴望村社區管理委員會即三和新城公寓大廈管理委員會（下簡稱管委會）於94年 5月13日具狀聲明由丙○○承受訴訟。又原告管委會之法定代理人原為劉中和，但於訴訟中變更為寅○○，揆諸上開規定，寅○○聲明承受訴訟，於法有據，應予准許之。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3 款定有明文。查本件原告起訴時原聲明請求被告辰○○應給付原告新台幣（下同）54,282元、被告癸○○應給付原告61,880元、被告丁○○應給付原告134,078 元、被告丙○○應給付原告110,794元、被告戊○應給付原告134,078元、被告辛○○應給付原告95,099元、被告丑○○應給付原告56,124元、被告子○○應給付原告74,647元、被告卯○○應給付原告74,999元、被告己○○應給付原告20,082元、被告甲○○應給付原告74,647元、被告乙○○應給付原告74,647元、被告壬○○應給付原告74,647元及遲延利息；嗣於本件訴訟進行中分別擴張及減縮如其聲明所示，核其所為訴之聲明變更僅係單純擴張及減縮應受判決事項之聲明，核與前開規定相符，應予准許。
三、本件被告辰○○、癸○○均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、本件原告起訴主張：㈠原告管委會係於88年5 月23日通過三和新城社區規約（下稱
系爭規約），原以三和新城公寓大廈管理委員會之名義向桃園縣政府申請報備，於88年6 月28日取得公寓大廈管理組織報備證明而登記設立，嗣經社區修訂規約及管理組織名稱變更通過，原告更名為渴望村社區管理委員會。原告管委會為坐落桃園縣○○鄉○○○段220-21、220-88至220-147、220-180至220-210 地號土地上三和新城社區（下稱三和社區）開發案中第4區、第6區、第8 區、第14-1區、第14-2區、第14-3區、第15區、第16區、第17區等9 個分區之全區管理委員會（下稱全區管委會），此項事實亦經本院93年度簡上字第96號、94年度訴字第280 號民事確定判決確認屬實，而被告現為或曾為如附表門牌號碼欄所示之區分所有權人，為三和社區住戶之一，依系爭規約第30條、三和社區於88年5 月23日召開第1屆區分所有權人會議決議、88年11月21 日召開第1屆第14-3區、第17 區區分所有權人會議決議及公寓大廈管理條例第21條規定，被告負有繳納管理費之義務，詎自88年12月起至95年12月間止，被告分別積欠如附表所示之管理費，迭經催繳，惟均未獲置理，原告管委會僅能訴請被告繳納管理費。
㈡據三和社區於88年11月21日召開第1屆第14-3區、第17 區區
分所有權人會議決議內容而觀，第14-3區（即祥雲A、B社區）、第17區（即雲桂特區）等分區管理委員會（下稱分區管委會）均已決議通過加入原告管委會之運作，並適用系爭規約及同意繳納管理費，嗣當選該年度之第14-3區分區管委會之主任委員林錦裕、第17區分區管委會之主任委員林建勇亦曾參與三和社區第1 屆管委會之運作，是被告所屬之分區既已通過適用系爭規約約定，並加入原告管委會之運作，此亦有三和社區自89年間起所召開之歷次管委會或主任委員聯席會等會議之出席人員簽到處，均可見主任委員林錦裕、林建勇均有參與其中可證。此外三和社區於91年1月19日召開第4屆第1次管理委員會議中，亦有第14-3 區之區分所有權人代表謝忠賢、雷輝參與原告委員會之運作，是則依系爭規約第
30 條第4項約定載明：「各分區區分所有權人會議召開並通過本規約時，即視為區分所有權人，有繳納全區管理費之責任，各區分所有權人應遵守相關收費辦法繳納」，被告即負有繳納管理費之義務至明。又原告管委會轄下第17區及第14-1區雖曾分別獨立向桃園縣政府報備成立管委會，惟經桃園縣政府93年11月24日府工使字第0930299800號函及其於93年
1 月13日召開「輔導三和新城住宅社區開發計畫案成立維護管理理事會暨是否撤銷雲桂特區及14-1區管理委員會報備案」會議決議撤銷第17區及14-1區獨立報備申請案，並雲桂特區（即第17區）社區住戶亦於90年6月9日召開90年度第2 次會議決議解散分區管委會。另第14-3區雖亦曾向桃園縣政府報備成立管委會，惟該報備案係因被告丁○○以偽造文書之方法所為，業經本院刑事庭判決確定在案，因此第14-3區仍屬未合法報備。
㈢查系爭規約內容係經三和社區全體區分所有權人會議決議通
過，且為反應三和社區之運作現實，在三和社區開發案全部33個分區未全部開發完成前，多數區分所有權人同意進行修改規約，相關行為均依公寓大廈管理條例等規定進行，並無不當。況依系爭規約第7條第2項、第4 項約定載明：「本社區以最早召開之分區區分所有權人會議，作為本社區之第一次全區區分所有權人會議」、「較後召開區分所有權人會議之分區推派主任委員（或管理負責人）加入全區管理委員會時，以不改選全區管理委員會之主任委員或其他委員為原則」、同規約第37條第1 項約定亦載明：「本社區末全部開發完成時，由已開發之區域先行依本規約規定執行」，亦即無需全部33個分區都成立才能組成全區管委會。另訴外人渴望村第三期社區在一取得使用執照後，並未加入原告管委會之運作，故原告管委會無權對渴望村第三期社區之住戶有約束力。再者，開發公司之開發基金係因被告無法認同原告為三和社區全區管委會，致開發公司以全區管委會尚未成立為由拒不撥付。倘若被告如有懷疑管委會對於社區收支情形不明時，被告得依公寓大廈管理條例第35條規定請求查帳並為刑事責任之追究。是則原告管委會既係經由區分所有權人選舉產生，即為有權進行全區管委會之運作。
㈣又依系爭規約第30條第6 項約定載明：「管理費用之訂定、
修訂及收繳、支付方法，授權管委會訂定」，而三和社區於
88 年9月12日召開第1屆管理委員會第4次會議決議通過大廈管理費為每坪25元，嗣因社區管理權責隸屬全區或分區之管委會而衍生爭議時，乃於91年1月19日召開第4屆管理委員會第1 次會議決議通過，管理費之收取由全區管委會負責辦理，則對於被告前所未繳納之管理費，原告管委會自當有權收取。縱然被告曾向原告管委會轄下第14-1區、第14-3區、第17區等分區管委會繳交管理費，惟原告管委會本件請求給付者為三和社區全區管理費，與被告所繳納之對象僅為分區管委會不同，亦與本件全區管理費收取無涉。
㈤再依渴望村社區於94年12月10日召開第8 屆區分所有權人會
議決議載明：「三和社區為地主自建，有繳稅就應繳管理費，而未交屋管理費處理案，依據民國91年第4 屆管理委員會決議取得使用執照2個月後開始繳納管理費」，查第14-2 區之使用執照係於88年3月29日核發，且依系爭規約第30條第4項約定載明：「各分區區分所有權人會議召開並通過本規約時，即視為區分所有權人有繳納全區管理費之責任」，則第14-2區於三和社區於88年5月23日召開第1屆區分所有權人會議時即為原告管委會轄區之一員，自88年5月30日起，第14-
2 區區分所有權人即負有繳納管理費之義務，被告辰○○既為第14-2 區區分所有權人之一，卻自89年4月起即未繳納管理費，原告管委會當有權請求其給付。又據被告辰○○曾於88年7月10 日繳納基金予原告管委會乙節而觀，若如建商未完成交屋，被告辰○○怎可能繳納基金，據此依經驗法則推論，顯見被告辰○○已完成交屋，其即負有繳納管理費之義務。
㈥原告管委會對被告丁○○、丙○○、戊○、辛○○（下簡稱
被告丁○○等4 人）欠繳管理費之請求權並未罹於時效，因據被告丁○○、丙○○之被繼承人庚○○、戊○曾分別於90年2月1日、同年2月6日、同年3月9日自行繳納部分管理費予原告管委會乙節而觀，依民法第322 條清償人債務之抵充，如債務已屆清償期者，儘先抵充，抵充時除考慮擔保、債務人之獲益外，原則上以先到期之債務相抵。抵充結果，被告受請求之欠費期間，並未逾時效。且自被告丁○○、丙○○之被繼承人庚○○、戊○前所繳交管理費之行為而觀，已符合同法第129條第1項第2 款之承認，即生時效中斷重行起算之效果。又原告管委會亦自93年間起已分別對被告丁○○等
4 人聲請法院核發支付命令（被告丙○○部分，係對其被繼承人庚○○聲請），惟遭被告丁○○等4 人聲明異議後，改為調解程序進行調解，為免訴訟資源浪費，原告管委會乃將分散之案件集中，統一於94年1月31 日聲請本院以94年度壢調字第18號給付管理費事件進行調解（下稱另案調解事件），惟調解未果後，乃於94年4月14 日由本院核發調解不成立證明書在案。是原告管委會自被告丁○○等4 人未按期繳交管理費時，其已於93年底即向法院聲請核發支付命令請求給付管理費，並於請求未果後繼以本件訴訟續為主張，則原告管委會對被告丁○○等4 人請求給付管理費之權利並未消滅。而原告管委會除有權得請求被告給付如附表所示之管理費外，依系爭規約第30條第7 項約定載明：「區分所有權人若在規定日期前未繳納應繳之金額時，應按年息10 %加計給付遲延利息」，本件於94年4月13 日經另案調解事件宣告調解不成立時，因被告於該日前均已受原告催繳管理費之意思表示通知，是原告自得依調解不成立之翌日即同年4月14 日起算至清償日止，請求按年息10 %計算之遲延利息。為此，爰依法提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告如附表所示之金額，及均自94年4月14日起至清償日止，按週年利率10%計算之利息。㈡願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、被告丁○○、丙○○、戊○、辛○○、丑○○、子○○、卯○○、甲○○、乙○○、壬○○部分則以：
㈠三和社區為依山坡地開發建築管理辦法及相關規定所開發之
社區，社區範圍全區規畫為33個分區，社區內之建物有公寓大廈與獨棟獨戶式二種建築。被告丁○○、丙○○、戊○、辛○○、丑○○為第14-3區（已更名為詳雲社區）之區分所有權人；被告子○○、卯○○、甲○○、乙○○、壬○○則為第17區（已更名為雲桂特區）之區分所有權人，屬於三和社區第二期之住戶，共計65戶，住家為獨棟獨戶式之建物，與原告管委會社區內之第一期住戶為公寓大廈式之建築不同。而第14-3區及第17區等分區，係各於88年9月6 日、同年8月19日取得使用執照後，各區區分所有權人旋即於同年11月21日召開第1屆14-3區、17 區區分所有權人會議決議以開發公司提供之社區規約，各別獨自成立管委會，依公寓大廈管理條例及社區規約運作，並於89年2 月間向桃園縣政府報備成立管委會。故三和社區前於88年5月23 日召開區分所有權人會議當時，第14-3區、第17區等分區根本尚未取得使用執照，兩造所屬之社區又分為第一、二期，原告管委會係屬第一期開發範圍，被告則隸屬第二期，所成立之管委會復有各自獨立運作之事實，實不容同屬分區管委會之原告向非屬其分區之區分所有權人強收管理費之理。且被告既非隸屬於原告管委會轄區內之住戶，自無從參與其所召開之區分所有權人會議之運作，亦從無作出加入原告管委會轄下社區之決議。
㈡又依系爭規約約定，三和社區內管委會之組織架構分可為「
全區」及「分區」管委會之運作，非惟系爭規約即為原告管委會轄下社區之專屬社區規約，僅因原告管委會轄下社區原使用三和新城公寓大廈管理委員會之名稱與三和社區開發案之社區使用名稱相近之故，致原告管委會誤認系爭規約即為其專屬規約，而曲解規約制訂之原意。按原告管委會於88年6月1日向挑園縣政府報備所檢附88年5 月23日三和新城公寓大廈第1 次區分所有權人會議紀錄，參加該次會議之分區僅有第4區、第8區、第14-2區、第15區、第16區，並不包括第14-3區及第17區。同時三和社區內尚有已開發興建完成之第8-2區、第18-1區、第18-2區、第18-3區、第18-4 區、第19區、第20區、第21區、第22區、第23區等分區，共同組成渴望村第三期管委會，另尚有第14-1區獨自成立管委會。復按挑園縣政府於92年5月1日召開訴外人龍顯國際股份有限公司（下稱龍顯公司）「三和新城開發計畫」管制內容是否含括江邦夫先生等與該公司互易之農地協調會議紀錄結論第2 點、第3點、第4點分別載明：「龍顯公司尚未輪導全區管委會成立前，由縣政府輔導成立維護管理組織」、「各區各棟得依公寓大廈管理條例成立個別社區管委會」、「三和新城管委會係屬一期開發範圍」，及按桃園縣政府94年1月20 日及同年1月21 日之函文所示，均已明確揭示三和社區之全區管委會尚未成立。且在三和社區全區管委會尚未成立前，第一、二期等分區自89年間起至90年初，曾以組成各分區主任委員聯席會之模式，作為處理社區內公共事務之過渡組織，原告管委會當時亦有推派代表參加主任委員聯席會，由此益徵全區管委會尚未成立，原告管委會並非屬全區管委會。再被告丁○○等人曾另案對原告管委會請求確認社區管理委員會職權事件，經本院93年度簡上字第96號確定判決認原告管委會並非包括三和社區第一、二、三期之全區管委會。從而，原告管委會自無由依系爭規約第30條向被告收取管理費。㈢雖三和社區於91年1月19日所召開第4 屆第1次管理委員會議
，固有第14-3區之區分所有權人謝忠賢、雷輝參加與會。惟查謝忠賢、雷輝等2人並非第14-3 區之合法代表，因該次會議前於91年1月13日所召開第4 屆區分所有權人大會第1次會議時，未依系爭規約第23條第1項適用第21 條約定，亦即係由無召集權人所召集之會議，進而當次依三和新城第4 屆社區全區管理委員會選舉辦法所選出委員之決議，因違反系爭規約第25條、第26條關於管理委員之選舉方式，與第24條關於三和社區管委會分屬全區及分區管委會之事實，依同規約第19條該次所為之決議均為無效，謝忠賢、雷輝 等2人既非合法代表第14-3區出席會議，則三和社區前於91年1月19 日所召開第4屆第1次管理委員會議決議之效力，自不及於被告。縱認該第4屆第1次管理委員會議決議之效力及於被告，惟該次決議並無溯及效力，僅自91年1 月起回歸全區單一管委會統一收費，各分區管委會則自91年1 月起不得再自行收取管理費，然此以前，仍確係由各分區之管委會自行收取管理費屬實。
㈣依台灣高等法院90年度上字第1350號判決意旨，社區管理委
員會成立後向主管機關報備僅屬備查性質，不具核准性質，報備與否並不影響管理委員會成立。雖挑園縣政府曾於93年12月24日函文撤銷第17區管委會組織之報備案，駁回理由略以報備案申請人林建勇為前幾屆主委，報備會議時間（即90年1月7日）與現況不符云云，惟第17 區早於90年3月28日即已報備，純係挑園縣政府本身行政作業疏失，不可歸責於第17區。況依內政部營建署之回函，縣政府得予撤銷之事由僅為審查報備之文件是否齊備並符合規定，方得依法撤銷，而撤銷之情形並不包括「與現況不符」，桃園縣政府亦未敘明詳實，故其撤銷之行為於法無據。甚於桃園縣政府開會討論是否撤銷第14-1區、第17區之組織報備證明時，未通知各分區代表與會說明，程序上亦已明顯違法。再以桃園縣政府於93年7月間發函各管委會乙節而觀，現今第14-1區、第17 區管委會之組織報備證明，迄今應仍未被撤銷為是。至第14-3區之住戶即被告丁○○遭本院刑事庭以偽造文書罪判刑，肇因第14-3區之區分所有權人於90年5月19 日決議通過分為祥雲A、B區，惟因2 區之主任委員向桃園縣政府報備時突生爭執，與第14-3區早於89年間已向桃園縣政府報備成立管委會之爭議係屬二事，實不因偽造文書罪案件而改變第14-3區管委會已獨立運作之事實。
㈤再依內政部82年12月22日台（82）內營字第8289389 號核准
開發案之同意函說明第4 點所示，開發者應於社區雜項執照取得時即提撥183,878,400 元之公共設施管理維護基金予社區管委會，惟原告管委會並無管理該筆維護基金，足見原告管委會並非全區之管委會。
㈥退步而言，縱認原告管委會得向被告收取全區管理費，惟原告管委會之請求，仍有如下之疑點：
⒈查如附表編號6所示被告辛○○所欠繳之管理費係自88 年12
月起算，依民法第126條規定，原告遲至94 年間方為聲請調解及起訴請求，其請求權應已罹於時效而消滅 。
⒉據三和社區88年5月23日所召開第1屆區分所有權人會議決議
載明：「每戶依其建物權狀面積以每月每坪25元計算，預繳
6 個月之管理費（包括全區及分區之管理費）」，原告管委會據此計算出如附表所示被告欠繳之管理費內，實已包含全區及分區管理費二項，顯非合理。
⒊原告管委會既不否認有三和社區主任委員聯席會之運作，則
在91年以前之基金及管理費，係由各區之住戶直接匯入各分區管委會獨自設立之帳號自行收取後，對於公共事務所需費用依各分區主任委員組成之主任委員聯席會決定比例，再由各分區分攤提撥至公共事務專用帳戶內，因此於91年1 月19日以前之管理費逾越主任委員聯席會各分區分攤比例以外之金額時，原告即無權向被告全額收取。然原告管委會卻於91年4 月逕自發函各分區管委會結束分區帳號，改為單一帳號，甚於94年11月9日發函予台灣土地銀行石門分行結清第14-3區、第17 區之銀行帳戶並領取存款，破害原運作架構。且被告所屬各分區之管委會現仍有持續向各住戶收取管理費，原告管委會若再為請求，將致被告有被重複收取之損害。
⒋被告丙○○之被繼承人庚○○過世後，其如附表編號4 所示
門牌號碼之房屋已轉售他人，據託售仲介業者表示買受人已將先前之管理費繳清，原告管委會不得再行請求。
㈦綜上所述，原告管委會即非三和全區管委會，且被告所屬分
區管委會亦無加入原告管委會運作，是則原告管委會本件請求被告繳納管裡費即非有理等語，資為抗辯，並聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、被告辰○○雖未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前所為之陳述略以：
㈠按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。其費用若區分所有權人會議會或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項前段、後段定有明文。而依系爭規約第30 條第3 項約定載明：「全區之管理費（包括空屋）由區分所有權人依照全區管委會之決議納之；但新興建完成之房屋應於交屋時，預納6 個月之管理費予全區管委會」，復依三和社區於88年5月23日召開第1屆區分所有權人會議決議通過於營造商開始交屋時，每戶依其建物權狀面積以每月每坪25元計算，預繳6 個月之管理費。準此，本件管理費之收計時間即應以營造商開始交屋時為起計時點，亦即如未交屋，全區管委會當不得向該未辦理交屋之區分所有權人收取管理費。被告係為第14-2區之住戶，其前所購買如附表編號1 所示門牌號碼之房屋，於起造人龍顯公司興建後未久即發現有瑕疵，惟龍顯公司卻遲未處理，致被告未能辦理交屋，迨至91 年4月間被告已將前開房屋轉售予他人，期間原告管委會並無召開區分所有權人會議決議更改收費方案，則依前開規約約定及決議內容，被告自無繳納管理費之義務。
㈡次按公寓大廈應設置公共基金，其來源以起造人就公寓大廈
領得使用執照1 年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出繳交各直轄市、縣（市）主管機關公庫代收之證明；於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，並完成依第57條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣（市）主管機關報備，由公庫代為撥付，公寓大廈管理條例第18條第1項第1款、第2 項定有明文。據原告管委會提出被告已於88年7月10 日繳納基金之收據而觀，其上區分2 筆基金項目，其一為公寓大廈基金部分，係屬前開規定之起造人所提撥之基金；另一為社區管理基金部分，依系爭規約第30條第5 項約定載明：「社區管理基金如有墊付之情形時，由區分所有權人按建物登記總面積比例，於管委會通知後依限補足之」，於被告前向龍顯公司購買前開房屋時所支付之買賣價金應本即已包含「社區管理基金」，否則即無於系爭規約30條第5 項約定墊付補足方式之必要，是前開公寓大廈及社區管理基金均非由被告所自行繳納。縱認被告曾依規約繳納社區管理基金，亦不足以據此證明被告有交屋之事實。
㈢又據渴望村社區於94年12月10日召開第8 屆區分所有權人會
議決議載明：「『未交屋』管理費處理案，依據民國91年第4屆管理委員會決議取得使用執照2個月後開始繳納管理費」，惟原告管委會所援引為據之91年第4 屆管委會決議之日期、內文為何？均未見原告管委會敘及並提出證明以實其說。縱認91年第4 屆管委會決議內文屬實，然管理費之收取事涉各區分所有權人權益甚鉅，而91年第4 屆管委會決議竟僅係由管委會私自召集會議即逕為決定收取管理費方案，此舉與公寓大廈管理條例第10條第2 項、第18條關於修繕、管理、維護費用及公共基金之負擔，由區分所有權人會議決議繳納之規定不符，自不足採。再者，前開第8 屆區分所有權人會議決議事項，所處理之對象應僅係就當時即94年12月10日尚屬「未交屋」狀態之區分所有權人，其管理費之繳納依據91年第4 屆管委會決議處理，並無溯及效力。而被告既已於91年4 月間將其所有之前開房屋轉售並移轉所有權予他人後，已不具區分所有權人身分，原告管委會即無由再以其社區區分所有權人會議所作決議拘束被告等語，資為抗辯，並聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、被告癸○○均未於本件言詞辯論期日到庭辯論，亦均未提出任何準備書狀為何聲明或陳述。
五、本件原告主張：原告管委會係於88年5月23日通過系爭規約，以三和新城公寓大廈管理委員會之名義向桃園縣政府申請報備，於88年6月28日取得公寓大廈管理組織報備證明而登記設立，嗣經社區修訂規約及管理組織名稱變更通過，原告更名為渴望村社區管理委員會之情，有原告提出系爭規約影本、公寓大廈管理組織報備證明影本、三和新城第一屆區分所有權人會議會議紀錄影本、渴望村社區規約暨管理辦法等為證，為被告所不爭執（被告癸○○除外），另被告癸○○經合法通知未到場，對於原告之主張已有相當時期受合法通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項視同自認。是原告此部分之主張堪信為真實。
六、原告主張：被告分係如附表所示門牌號碼之建物所有權人，分係14-2區、14-3區、17區之區分所有權人之事實，為被告（癸○○除外）所不爭執，另被告癸○○經合法通知未到場，對於原告之主張已有相當時期受合法通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項視同自認，是原告此部分之主張堪信為真實。
七、被告癸○○部分：原告主張：被告癸○○係其社區之區分所有權人，共積欠管理費用61,880元之事實，被告癸○○經合法通知未到場，對於原告之主張已有相當時期受合法通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280 條第
3 項視同自認。是原告此部分之主張應可採信。
八、被告辰○○部分：原告主張：被告辰○○係其社區之區分所有權人，自89年4月至91年4 月21日，未繳納管理費用之情，為被告辰○○所不爭執，惟被告辰○○以營造商未交屋，其不應繳納管理費用置辯。經查：被告曾於88年5 月23日出席三和社區第一屆區分所有權人會議，該會議有決議「於營造商開始交屋時，每戶依其建物權狀面積以每月新台幣二十五元計算，預繳六個月之管理費（包括全區及分區）」，此觀諸原告提出之上揭會議紀錄及本院依職調閱之92年度壢簡字813 號案件第95頁三和社區第一屆區分所有權人會議會議出列席單位及人員名冊自明。既決議「營造商開始交屋時預繳」，依文義解釋，應係營造商交屋於第一戶區分所有權人時，即是全部區分所有權人應繳納管理費用時。蓋若係各區分所有權人於交屋後，方需繳納管理費用，則應決議「營造商交屋時預繳」。且公寓大廈各區分所有權人或住戶所以負有繳納管理費之義務，乃為維護社區各項公共設施之有效運作，並確保社區之安全，而該費用則來自區分所有權人或住戶每月繳納之管理費，故除規約另有優惠或減免之約定外，全體區分所有權人或住戶即有依規約繳交管理費之義務。是被告辰○○自不能以未交屋而拒絕繳納管理費用，是被告辰○○之抗辯不足採信，原告此部分之主張應可採信。
九、其餘被告丁○○、丙○○、戊○、辛○○、丑○○（以上為14-3區區分所有權人）、子○○、卯○○、己○○、甲○○、乙○○、壬○○（以上為17區區分所有權人）部分：
（一）原告主張：14-3區、17區區分所有權人於88年11月21日召開第一屆區分所有權人會議，決議通過系爭規約，加入原告社區運作，被告應繳納管理費用之情，並提出三和新城第一屆14-3區、17區區分所有權人會議記錄一份（如原證
7 ）為證。被告雖對上揭會議不爭執，惟否認原告為其等社區之全區管理委員會，並抗辯全區應是33區，尚未成立，原告自不能本於全區管理委員會之地位向其等收取管理費用等情。經查：
１、被告丁○○、辛○○、丑○○、甲○○、壬○○、乙○○及戊○之被繼承人庚○○等人均不得再主張原告非其等之全區管理委員會：
按確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷事項為限，判決理由並無既判力，但法院於判決理由中，就訴訟標的以外，當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該已經法院判斷之重要爭點，不得作相反之主張或判斷，始符民事訴訟上誠信原則（參照最高法院92年度台上字第315號民事判決）。
本件被告被告丁○○、辛○○、丑○○、甲○○、壬○○、乙○○及戊○之被繼承人庚○○曾於92年間，向本院起訴確認社區管理委員會職權事件，請求確認請求確認原告非三和社區之全區管委會，經本院92年度壢簡字第813 號民事簡易判決駁回，上訴後，經本院93年度簡上字96號民事判決以「上訴人（即上開被告）請求確認被上訴人管委會（即原告）非三和社區之全區管委會部分，乃無法律上之利益而沒有保護之必要，且上訴人所屬之14之3 區及17區亦確已加入被上訴人管委會運作，被上訴人管委會為14之3 區及17區所屬之全區管委會，應堪認定，是上訴人請求確認被上訴人管委會非三和社區之全區管委會，亦無理由，不應准許。」等由，駁回上訴確定。有本院依職權調閱上揭案件核對屬實。本院審酌前揭判決並無顯然違背法令，本件上開被告亦未提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形，基於誠信原則，上開被告不得再為相反之主張。
２、被告戊○、子○○、卯○○、己○○部分：觀諸兩造所不爭執之全區規約第7 條第2 項規定：本社區最早召開之分區區分所有權人會議，作為本社區之第一次全區區分所有權人會議。第21條第1 項規定：（全區）區分所有權人之定期會議每年召開一次。第37條第1項規定：「本社區未全部開發完成時，由已開發之區域先行依本規約之規定執行。」亦即授權已開發之分區或聯合數區先行召開第1次區分所有權人會議通過社區規約，並由已開發之各分區先行執行。參酌原告主張一開始訂定及通過之只有五區，是第4、8 、14-2 、15、16五區，後來再加上14-3、6、14之1、17區之情，被告亦不爭執，則全區第一次區分所有權人會議既已召開，全區即因而成立。另從被告提出之主任委員聯席會議會議記錄（如被證6）亦可知全區已開始運作，是被告抗辯全區需俟全部33區完成開發後始成立，不足採信。
（二）原告得否以全區管理委員會之地位向被告收取管理費？社區管理費自91年1月1日起，由全區管理委員會統一收取及追討，業經第四屆區分所有權人大會第一次會議決議在案，有原告提出之91年1月13日召開之大會會議記錄（原證38）為證，是原告自得向被告等人收取未繳納之管理費。茲就原告之請求金額審酌如下：
１、原告於96年7月18日追加請求94年1月至95年12月未繳納之管理費用，利息起算日均自94年4月14日起算，顯就94年5月以後未屆清償期之管理費用請求遲延利息，該部分本應分自清償期屆至後計算遲延利息，惟如此計算利息將會造成日後兩造清償及求償時難以計算利息總額，故逕依本件追加狀至本院之日即96年7月18日為利息起算日。
２、原告以社區規約第30條規定請求按年息百分之十加計遲延利息。然社區規約以多數決為之，不可視同當事人就個案為具體約定，是本院認本件未繳納管理費之債務，其利率未經約定，應以法定利率百分之五計算。
３、14-3區部分：原告提出14-3區之存摺證明被告等未繳納管理費之情，本院核閱後認可採信，合先敘明。
Ａ、被告丁○○部分：原告主張如附表所示之金額，惟被告丁○○90年2 月
2 日已繳納37,084元，其中14,545元係90年1-3 月管理費應予扣除（見原告96年7月18日言詞辯論狀），是被告丁○○未繳納之管理費用為153344元（000000-00000=153344），其中追加部分為48356元（94年1月至95年10月共22月，每月2198元），原起訴請求部分為104988元。
Ｂ、被告丙○○部分：原告主張如附表所示之金額，惟被告丙○○於90年2月6日已繳納35,072元，其中15,623元係90年1-3 月管理費用（見原告96年7月18日言詞辯論狀），故應扣除之，是原告得請求金額為79548元（00000-00000=79548）
Ｃ、被告戊○部分：原告主張如附表所示之金額，惟被告於90年3月1日繳納41,002元，其中18,463元係90年1-3月管理費用（見原告96年7月18日言詞辯論狀），故應扣除之，是是原告得請求金額為149904（168,367-18,463=149,904），其中追加部分為52752元，起訴部分為957152元。
Ｄ、被告辛○○部分：原告主張如附表所示之金額，被告為時效抗辯，經查調解不成立，時效不中斷，本件係94年4 月21日繫屬本院，是往前回溯5年時效，應自89年4月22日開始請求，是原告得請求金額為125420元（罹於時效部分為7275元），其中起訴部分為87824元，追加部分為374
16 元。
Ｅ、被告丑○○部分：原告主張如附表所示之金額，惟被告有繳納91年10-12月管理費用4,677元及91年4月繳納884元（參見本院依職權調閱之92年度壢簡字第813號卷第312頁）應予扣除，是原告得請求金額為25228元。
４、17區部分：原告提出17區之銀行存摺證明被告等未繳納管理費，被告等均抗辯有繳納管理費，兩造既有爭執，依民事訴訟法第277條規定本應由被告等負證明繳納管理費之責任。然本院審酌依常情住戶不會保留超過1年之單據，原告為管理機構，帳目必需明確，保留收款單據之期間較長，且縱令無單據亦有帳目可查，是本院認由被告負舉證責任，顯失公平，故依民事訴訟法但書規定，認應由原告對被告未繳納管理費負舉證責任。本件原告僅提出17區之銀行存摺（如原登33）證明被告等未繳納91年1月1日以前之管理費，本院斟酌該帳戶係92年6月13日開戶，該帳戶自非17區收取管理費之帳戶，被告僅係17區之部分住戶，原告既有辦法查證被告以外之17區住戶有繳納管理費，自有所本，惟原告於本案及93年度壢簡字第813號案件均未提出91年1月1日前之17區收取管理費之證物，本院無從認定被告是否有繳納管理費，如上所述舉證責任既在原告，不利益應歸原告，是原告主張被告91年1月1日前未繳納管理費之情，不足採信。故以下僅斟酌91年1月1日後之管理費。另因本院依職權調閱本院93年度壢簡字第813號卷，該卷有原告提出91年1月1日以後繳納管理費之證物，故併予斟酌之。
Ａ、被告子○○部分：被告自91年1月起至95年12月止，均未繳納管理費，是原告得請求金額為93540元（1559元×60月）。其中起訴部分為56124元，追加部分為37416元。
Ｂ、被告己○○部分：被告抗辯係以現金繳納管理費，且自91年1月31日起已非所有權人，依常情不可能留存繳納管理費之收據，本院認應由原告負舉證責任，本件原告並未證明被告未繳納管理費，故原告之請求為無理由。
Ｃ、被告卯○○部分：被告未繳納管理費，是原告得請求金額為56476元（1559×36＋352）。
Ｄ、被告甲○○、乙○○、壬○○部分：被告三人均僅繳納600元之管理費（見原告96年7月18日言詞辯論狀），故應予扣除。自91年1月起至95 年12月止共93540元（1559元×60月），扣除上揭600元，是原告得請求金額各為9240元。其中起訴部分為55524元，追加部分為37416元。
十、本件原告依公寓大廈管理條例第21條及社區規約請求被告給付管理費，於本件判決主文第一項至第十二項之請求為有理由，應予准許。至於逾此部分之請求即為無理由，應予駁回。本件勝訴部分之數額均未逾新台幣50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款依職權宣告假執行，被告（癸○○除外）陳明願供擔保免予假執行，爰酌定相當金額宣告之。至於敗訴部分，假執行之聲請之失所附麗，應併予駁回。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。
十二、結論：本件原告之訴部分全部有理由，部分全部無理由，部分一部分為有理由、一部為無理由，爰依民事訴訟法第385條第1項、第78條、第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 12 月 31 日
民事第一庭法 官 吳爭奇附表：
┌──┬───┬───────┬─────────┬─────┬─────┐│編號│姓 名│門 牌 號 碼│ 欠繳起迄月份 │每月應繳管│欠繳管理費││ │ │ │ │理費金額 │金額 │├──┼───┼───────┼─────────┼─────┼─────┤│ １ │辰○○│桃園縣龍潭鄉祥│89年4月至89年12 月│2,344元 │54,282元 ││ │ │雲街50巷1號（ │（89年4月欠繳1,409│ │ ││ │ │91年4月22 日起│元）。 │ │ ││ │ │已非所有權人）│90年2月至91年4月22│ │ ││ │ │14-2區 │日（90年2月欠繳1,9│ │ ││ │ │ │30元、91年4月22 日│ │ ││ │ │ │欠繳1,719元）。 │ │ │├──┼───┼───────┬─────────┬─────┬─────┤│ ２ │癸○○│桃園縣龍潭鄉渴│89年12月20日至92年│1,365元 │61,880元 ││ │ │望路520 號（93│10月1日（89年12 月│ │ ││ │ │年3月3日起已非│20日欠繳455元）。 │ │ ││ │ │所有權人） │ │ │ ││ │ │14-3區 │ │ │ │├──┼───┼───────┬─────────┬─────┬─────┤│ ３ │丁○○│桃園縣龍潭鄉祥│89年6月至95年10 月│2,198元 │167,889元 ││ │ │雲街14巷1號 │（89年6月欠繳841元│ │ ││ │ │14-3區 │）。 │ │ │├──┼───┼───────┬─────────┬─────┬─────┤│ ４ │丙○○│桃園縣龍潭鄉祥│89年8月至93年11 月│1,860元 │95,171元 ││ │ │雲街12號 │17日（89年8 月欠繳│ │ ││ │ │14-3區 │1,117元、93年11 月│ │ ││ │ │ │17日欠繳1,054 元）│ │ ││ │ │ │。 │ │ │├──┼───┼───────┬─────────┬─────┬─────┤│ ５ │戊○ │桃園縣龍潭鄉祥│89年8月至95年12 月│2,198元 │168,367元 ││ │ │雲街8巷1號 │（89年8月欠繳1,319│ │ ││ │ │14-3區 │元）。 │ │ │├──┼───┼───────┬─────────┬─────┬─────┤│ ６ │辛○○│桃園縣龍潭鄉祥│88年12月至93年12月│1,559元 │132,515元 ││ │ │雲街6號 │ │ │ ││ │ │14-3區 │ │ │ │├──┼───┼───────┼─────────┼─────┼─────┤│ ７ │丑○○│桃園縣龍潭鄉祥│90年5月至90年12 月│1,559元 │30,789元 ││ │ │雲街2巷3弄7號 │（90年5月欠繳1,168│ │ ││ │ │ 14-3區 │ 元）。 │ │ ││ │ │ │91年4月至91年12 月│ │ ││ │ │ │92年10月至92年12月│ │ │├──┼───┼───────┬─────────┬─────┬─────┤│ ８ │子○○│桃園縣龍潭鄉渴│89年4月至90年3月（│1,559元 │111,633元 ││ │ │望路528巷12號 │89年4月欠繳1,266元│ │ ││ │ │17區 │、90年3月欠繳1,277│ │ ││ │ │ │元）。 │ │ ││ │ │ │91年1月至95年12 月│ │ │├──┼───┼───────┬─────────┬─────┬─────┤│ ９ │卯○○│桃園縣龍潭鄉渴│89年5月至90年3月（│1,559元 │72,881元 ││ │ │望路526巷2號 │89年5月欠繳1,097元│ │ ││ │ │17區 │、90年3月欠繳1,277│ │ ││ │ │ │元）。 │ │ ││ │ │ │91年1月至94年1月17│ │ ││ │ │ │日（94年1月17 日欠│ │ ││ │ │ │繳352元）。 │ │ ││ │ │ │ │ │ │├──┼───┼───────┬─────────┬─────┬─────┤│ │己○○│桃園縣龍潭鄉渴│89年3月至90年3月（│1,559元 │20,082元 ││ │ │望路524巷5號（│89年3月欠繳97元、9│ │ ││ │ │91年1月31 日起│0年3月欠繳1,277 元│ │ ││ │ │已非所有權人）│）。 │ │ ││ │ │17區 │91年1月 │ │ │├──┼───┼───────┬─────────┬─────┬─────┤│ │甲○○│桃園縣龍潭鄉渴│89年4月至90年3月（│1,559元 │111,028元 ││ │ │望路524巷3號 │89年4月欠繳621元、│ │ ││ │ │17區 │90年3月欠繳1,277元│ │ ││ │ │ │）。 │ │ ││ │ │ │91年1月至95年12 月│ │ │├──┼───┼───────┼─────────┼─────┼─────┤│ │乙○○│桃園縣龍潭鄉祥│89年4月至90年3月（│1,559元 │111,028元 ││ │ │雲街1號 │89年4月欠繳621元、│ │ ││ │ │17區 │90年3月欠繳1,277元│ │ ││ │ │ │）。 │ │ ││ │ │ │91年1月至95年12 月│ │ │├──┼───┼───────┼─────────┼─────┼─────┤│ │壬○○│桃園縣龍潭鄉渴│89年4月至90年3月（│1,559元 │111,028元 ││ │ │望路522號 │89年4月欠繳621元、│ │ ││ │ │17區 │90年3月欠繳1,277元│ │ ││ │ │ │）。 │ │ ││ │ │ │91年1月至95年12 月│ │ │└──┴───┴───────┴─────────┴─────┴─────┘上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 1 月 2 日
書記官 梁麗雲