臺灣桃園地方法院民事判決 94年度訴字第734號原 告 臺灣省私立八德殘障教養院法定代理人 庚○○訴訟代理人 陳宏瑄律師複 代理 人 己○○○被 告 乙○○
甲○○戊○○○丙○○共 同訴訟代理人 吳仲立律師複 代理人 癸○○被 告 丁○○上列當事人間租佃爭議事件，於民國96年12月4 日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文確認兩造就坐落桃園縣○○鎮○○段社角小段第92 、132 、133、134 、135 、138 、138 之2 、142 、142 之2 、144 地號土地內四分之三、面積合計四點三０七八甲耕地租約之租賃關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用」、「前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴」，耕地三七五減租條例第26條第1 項、第2 項前段定有明文。查本件耕地租約之承租人即被告等人與出租人即原告間因耕地租佃契約無效與終止租約之爭議，曾由原告申請調解，分別經桃園縣大溪鎮公所耕地租佃委員會調解及桃園縣政府耕地租佃委員會調處，均未成立，而經桃園縣政府耕地租佃委員會移送本院處理，有桃園縣政府檢送之租佃爭議調處不成立案全卷可憑，核與耕地三七五減租條例第26條上開規定相符，先予敘明。
二、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262 條第
1 項、第4 項亦有明定。本件原告起訴時，原請求確認兩造就系爭土地之租賃關係不存在、被告應將上開土地地上物拆除後將土地返還予原告，以及就返還土地之請求部分願供擔保請准宣告假執行；嗣於95年4 月10日本院行言詞辯論程序時，變更訴之聲明為確認兩造就系爭土地之耕地租賃關係不存在。原告上開所為核屬訴之一部撤回，被告丁○○以及被告乙○○、甲○○、丙○○、戊○○○之共同訴訟代理人雖未當場表示同意與否（見本院卷二第75至第76頁），惟其等於該日起，10日內未向本院提出異議，依上揭規定，視為同意撤回，是原告該請求即生撤回之效力。原告又於95年8 月
1 日言詞辯論期日聲請追加辛○、潘正炳、壬○○為被告，並請求確認與被告辛○、潘正炳就坐落桃園縣○○鎮○○段社角小段92、132 、133 、134 、135 、138 、138 之2 、
14 2、142 之2 、144 地號土地內8 分之1 合計0.7180甲之耕地租賃關係不存在，以及確認與被告壬○○就坐落上開10筆土地內8 分之1合 計0.7180甲之耕地租賃關係不存在，經本院命原告就追加部分補繳裁判費後，原告即當庭表示撤回不追加（見本院卷二第171 頁），揆諸上揭規定，於法並無不合，應予准許。
三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文；又民事訴訟法第247 條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院42年台上字第1031號判例參照）。本件原告起訴主張其與被告間就系爭耕地之三七五租賃關係不存在，被告則否認之，是顯然原告與被告間之系爭耕地租賃法律關係存否不明確，並致原告私法上之地位有受侵害之危險，而原告訴請確認，如經法院為其勝訴之確認判決，其私法上地位受侵害之危險即得加以除去，是原告提起本件確認之訴，揆諸首揭判例意旨，有即受確認判決之法律上利益，於法洵屬有據，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠坐落桃園縣○○鎮○○段社角小段第92、132 、133 、134
、135 、138 、138 之2 、142 、142 之2 、144 地號等10筆土地係原告所有，民國37年間原告與訴外人潘言勝就上開10筆土地內4 分之3 、面積合計4.3078甲（即38,796平方公尺，下稱系爭土地）訂有耕地租賃契約，嗣潘言勝於55年間身故，其原有之耕地租賃關係即由其子即被告乙○○、甲○○、丙○○、丁○○及訴外人潘逢辛共同繼承；嗣潘逢辛於64年間身故，其原有之耕地租賃關係亦由其配偶即被告戊○○○繼承。原告與被告乙○○、甲○○、丙○○、戊○○○、丁○○並於80年3 月28日就系爭土地共同訂立三七五耕地租約（即桃園縣大溪鎮溪鎮南字第28號私有耕地租約，下稱系爭耕地租約），約定每年租額為系爭土地正產物全部收穫總量千分之375 ，即10,645台斤稻谷；又上開10筆土地另有
8 分之1 出租予訴外人辛○、潘正炳（辛○、潘正炳二人係繼承潘煥明之耕地租賃權，訂有溪鎮南字第60號租約）；其餘8 分之1 則出租予訴外人壬○○（壬○○係繼承潘煥經之耕地租賃權，訂有溪鎮南字第44號租約）。原告將上開10筆土地分別以4 分之3 、8 分之1 、8 分之1 之比例出租被告、辛○和潘正炳、壬○○，惟未與各承租人約定特定耕作範圍，係因出租之始，承租人彼此俱為親戚，其等願意共同耕作，嗣被告等人與訴外人辛○、潘正炳、壬○○因繼承取得耕地租賃權後，亦未曾向原告要求劃分各別耕作範圍，故原告與被告等人間，僅訂立「單一」耕地租賃契約，其私下如有未經原告同意而自行約定分耕分管之情，自不得對抗原告。
㈡被告等人除擅將所承租耕地中之上開系爭第144 地號土地搭
建非供農業使用之鐵皮屋，違法轉租予第三人作為黃豆加工廠使用外，其承租人間均互相約定同意他方承租人在上開系爭第132 、134 、135 地號土地上興建多棟鋼筋混凝土房屋，供家族居住之用，故前開被告擅自變更耕地用途並將承租土地轉租他人使用之行為，已違反耕地三七五減租條例第16條第1 項之規定，依同條第2 項規定，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。
㈢被告等人所承租之第上開系爭第142 地號土地自本院於94年
7 月20日至現場勘驗至今超過一年，迄未耕作，被告既有上開非因不可抗力繼續1 年以上不為耕作之事實，原告爰以書狀向被告等人為終止系爭耕地租約及租約無效之通知，系爭土地之耕地租賃關係自已不存在。
㈣並聲明：如主文所示。
二、被告丁○○則以：伊將系爭第144 地號土地出租他人，只是為了增加收入，系爭第142 地號土地伊雖沒有耕作，但每年都有申請休耕，且伊有翻土、灑綠肥種子，希望能繼續承租系爭土地等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、被告乙○○、甲○○、丙○○、戊○○○抗辯：㈠系爭土地原係由潘言勝於37年間向原告之前身「八德鄉惠仁
院」承租，且由當時未分居之被告乙○○、甲○○、丙○○、丁○○及訴外人潘逢辛（即被告戊○○○之配偶）等兄弟共同承耕，承租耕作之實際位置並未特定於系爭10筆土地每一筆土地內之4 分之3 。嗣潘言勝因與長子潘逢辛分居，遂於41年7 月31日向原告前身「八德鄉惠仁院」申請分耕系爭土地，經其同意由潘逢辛分耕系爭租約其中坐落桃園縣○○鎮○○段社角小段第92地號全部土地（實為0.1335甲，但於私有耕地租約換發申請書中誤植為0.1355甲）、同段第142地號土地（0.6222甲）、及同段第138 地號土地內之1.2821甲（全部共計2.0378甲），其餘耕地仍由潘言勝分耕2.2680甲，此為第一次之分耕。嗣潘逢辛因身體衰弱，故於52年11月22日又將前揭其分耕土地中之第142 地號土地全部（0.6222甲）、92地號土地全部（0.1335甲）及138 地號土地內之
0.5468甲，以上共計1.3025甲土地讓渡予被告乙○○、甲○○、丙○○、丁○○共同耕作，此分耕協議亦經原告前身「私立八德救濟院」同意，並指派該院秘書邱創居擔任該分耕契約書之代筆人，此為第二次之分耕。惟因潘逢辛未分得潘家雜居之房屋，在取得被告乙○○、甲○○、丙○○、丁○○及「私立八德救濟院」秘書邱創居之同意下，仍保留上開92地號土地自為耕作。潘言勝於55年3 月31日去世後，被告等未立即辦理租約繼承，仍按前分耕面積繳納租金。嗣潘逢辛於64年2 月17日去世，被告戊○○○即繼承潘逢辛分耕之耕地，而被告乙○○、甲○○、丙○○、丁○○除受讓潘逢辛讓渡之上開耕地外，亦繼承潘言勝原分耕之2.2680甲耕地，此時，因被告等人已正式分家，即改以被告之名義向原告承租系爭土地，並向原告言明就系爭土地各自分耕之面積、範圍、位置（詳如本院卷二第136 頁之分耕圖），並由原告向被告等人按分耕之土地收穫量收取租金，此為第三次分耕，數十年來原告從未有任何異議。故系爭耕地租約既早由被告分耕，被告有各別耕作之特定位置與面積，租金亦由被告分別繳納，則被告等人已各自與原告成立獨立之租賃關係，縱未辦理租約變更登記，亦不能推翻各租約已獨立存在之事實。
㈡分耕耕地之承租人是否違反耕地三七五減租條例之規定，應
就其各別分耕之部分是否全部或一部轉租他人或借與他人使用致有不自任耕作之情形為斷。本件被告乙○○、甲○○、丙○○、戊○○○皆自任耕作，從未有何不繼續耕作或將耕地違法轉租他人之情事，系爭第142 、144 地號土地係由被告丁○○承耕，被告丁○○於系爭第144 地號土地上之轉租行為與被告乙○○、甲○○、丙○○、戊○○○等人無關。至系爭第132 、134 地號土地上之建物乃原告容許其他承租人所建，與被告等人無涉。加以本件被告自始所承租者乃上開10筆土地總面積之4 分之3 ，並非特定於每一筆土地之4分之3 ，原告未曾將系爭第132 、134 地號土地交付被告使用，而系爭第135 地號土地地目為建地並非農地，自無適用耕地三七五減租條例第16條、第17條規定之餘地，況其上門牌號碼為桃園縣大溪鎮南興里4 鄰社角30號之建物，早在被告承租系爭土地前之日據時代即已存在（當時門牌號碼為新竹洲大溪郡大溪街南興字社角百三十五番地），被告並未於其上違法增建建物。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造於本院96年11月6 日言詞辯論時協議簡化爭點如下：㈠被告間是否分耕系爭土地而與原告各別發生耕地租賃關係？㈡系爭第135 地號土地地目為「建」，兩造就該地號土地是否
有本件耕地租賃關係？被告等人在135地號土地上之建物，是否構成違反耕地三七五減租條例第16條第1項之情形？㈢被告乙○○、丙○○、甲○○、戊○○○，是否在系爭第13
2 、134 地號上有違反耕地三七五減租條例第16條第1 項、第17條第1 項第4 款之情形？㈣被告就系爭第142 地號土地是否自94年7 月20日起迄今有繼
續一年以上不為耕作之情形？
五、本院判斷：㈠被告間是否分耕系爭土地而與原告各別發生耕地租賃關係？
本件原告主張其與被告間僅成立「單一」耕地租賃契約，惟被告則辯稱：原始由訴外人潘言勝於37年間向原告之前身「八德鄉惠仁院」承租之耕地租賃契約，嗣分別於41年7 月31日、52年11月22日、及於64年2 月17日潘逢辛去世後，歷經三次分耕，故被告等人已各自與原告成立獨立之租賃關係，經查：
⒈被告主張訴外人潘言勝因與長子潘逢辛分居，遂於41年7
月31日向原告前身「八德鄉惠仁院」申請分耕，經該院同意將系爭土地中之第92、142 地號土地全部及138 地號土地內1.2821甲分耕予訴外人潘逢辛（即被告戊○○○之夫）乙節，業據被告提出私有耕地租約換發申請書、分耕甘願字等影本各1 件為證，原告對上開文書之真正不爭執（見本院卷二第86-91 頁）。而查上開私有耕地租約換發申請書內記載：茲為承租人潘言勝因與長子潘逢辛分居之關係，雙方請出租人到場協議之結果，由潘逢辛分耕上開系爭第92、142 地號土地全部及第138 地號土地內1.2821甲，祈請准予分耕，以便換發租約等語，其上並有出租人「八德鄉惠仁院」理事長邱創乾、承租人潘言勝、潘逢辛等人之用印，而原告就上開潘言勝與潘逢辛分耕之事實亦不爭執（見本院卷㈡第144頁），足認潘言勝與潘逢辛間因分家（分析家產）而得原告之同意，由潘言勝將上開第92、142地號土地全部及第138地號土地內1.2821甲之耕地租賃權分割讓與潘逢辛分耕（參照最高法院69年台上字第2146號判例意旨，此分析家產之行為非屬轉租），亦即於41年7月31日，潘言勝與原告間之系爭耕地租約標的範圍已不包括上開第92、142地號土地全部及第138地號土地內
1.2821甲，而由潘逢辛獨立與原告就上開第92、142 地號土地全部及第138地號土地內1.2821甲土地成立另一耕地租賃契約，此不因潘逢辛與原告間未換發租約而受影響。
⒉按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於
他人」、「承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租」，耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項分別定有明文。本件訴外人潘逢辛既已於41年7 月31日已「獨立」與原告成立如前述之耕地租賃關係，其嗣後即不得再將部分耕地轉讓他人。被告辯稱：
嗣潘逢辛因身體衰弱，故於52年11月22日又將前揭其分耕土地中之第142 、92地號土地全部、及第138 地號土地內之0.5468甲（以上共計1.3025甲）土地轉讓予被告乙○○、甲○○、丙○○、丁○○共同耕作，此為第二次之分耕，並提出契約書為證（見本院卷二第92- 95頁）。經核上開契約書記載：「訂立契約書人潘逢辛為甲方，甲○○、乙○○、丁○○、丙○○為乙方，承租土地讓渡契約條件如左：一、甲方前年間分得父親潘言勝名義向出租人八德鄉惠仁院承租之土地貳甲貳分七厘七毛參○○○鎮○○段○○○號六分貳厘貳毛貳…九二號壹分三厘參毛五…一三八號之內五分四厘六毛八，計壹甲參分貳毛五，因身體衰弱不能重勞願意讓渡乙方耕作。」等語，契約書末段則係甲（即潘逢辛）、乙（即被告甲○○、乙○○、丁○○、丙○○）之用印或捺指印，末行則載明「代筆人私立八德救濟院秘書邱創居」且蓋有邱創居印文，上開私文書既經被告提出並自認前開轉讓耕地承租權之事實，參諸證人子○○於本院96年12月4 日言詞辯論時所提出之被告等人現耕範圍圖，其中潘逢辛之繼承人戊○○○現耕之範圍，確實不包括系爭第142 地號土地（第一次潘逢辛分耕之土地），則揆諸前開說明，本件訴外人潘逢辛已於41年7 月31日「獨立」與原告成立如前述之耕地租賃關係，其嗣後即不得再將部分耕地承租權轉讓他人（包括不得再將被告抗辯為第二次分耕之前揭第142 、92地號土地全部、及第13
8 地號土地內之0.5468甲土地，再轉讓予被告乙○○、甲○○、丙○○、丁○○）。而訴外人潘逢辛既有前開不自任耕作情形，應認其與原告獨立就上開第92、142 地號土地全部及第138 地號土地內1.2821甲土地成立之另一耕地租賃契約，自其轉讓承租權時起已屬無效（惟此並不影響訴外人潘言勝與原告間就其餘耕地仍屬有效之契約）。⒊被告雖復抗辯：潘言勝於55年3 月31日去世後，被告未立
即辦理租約繼承，仍按前分耕面積繳納租金，由被告乙○○、甲○○、丙○○、丁○○繼承潘言勝原分耕之2.2680甲耕地，嗣因渠等正式分家，即改以被告乙○○、甲○○、丙○○、丁○○之名義向原告承租系爭土地，並向原告言明就系爭土地各自分耕之面積、範圍、位置（詳如本院卷二第136 頁之分耕圖），此為第三次分耕云云。惟：
⑴按凡戶長出名承租之耕地，而由未分家之兄弟共同承耕
，嗣後因分家關係，而將該租來之耕地分耕者，應解為該戶長所訂租約，係自始以戶長資格代表未分家之兄弟全體所為之法律行為，其事後分耕，不僅與轉租情形有別，且應認為分耕人與出租人間，亦已發生租賃關係，，最高法院52年台上字第1014號判例固著有明文。惟依上開判例意旨須符合：承租當時尚未分家、承租人為戶長，並以戶長身分代表訂立租約、承租後由尚未分家之家屬共同耕作、嗣因分家關係而分耕等要件，始有上開判例之適用。
⑵本件被告雖提出被證十之協議書為證（見本院卷二第98
頁），欲證明第三次分耕之事實。惟查：上開被證十之協議書雖記載：「放領地：逢田（應係指被告丙○○）壹參捌下高坡全部、壹肆貳之貳全部、壹肆貳竹子腳壹區。阿裕（應係指被告丁○○）壹肆貳全部、壹肆肆全部、壹參捌之貳內厝前壹區。阿三（應係指被告乙○○）壹參捌之貳內厝前大區…厝北貳區。阿朝（應係指被告甲○○）壹參捌之貳內彎曲頂全部…」等語，然觀諸該協議書前段尚提及建物分配予除潘逢辛外之被告4 人的情形；參以證人壬○○證稱：係在被告等人之父親（潘言勝）死亡後，才有開始商討分耕的事情（見本院卷二第226 頁）；並斟諸被告丙○○亦陳稱：上開協議書係在「還沒有分家」的家裡寫的（見本院卷三第38頁）；再佐以另被告丁○○陳稱：上開協議書書立當時，「伊尚年幼」沒有記憶等語（見本院卷三第371） ，則依上情參互以觀，應認上開協議書之性質似較近似於潘言勝過世後之遺產分割協議。綜上，足見潘言勝於41年7月31日其長子潘逢辛分耕出去之時，潘言勝係為自己並非以「戶長」之資格代表未分家之子、孫全體與原告為法律行為，被告乙○○、甲○○、丙○○、丁○○等人係於潘言勝去世後，繼承潘言勝之土地承租權後始逐漸分開耕作，是則被告乙○○、甲○○、丙○○、丁○○係因繼承而取得承租權，並非因兄弟分家關係而各別取得承租權，核與最高法院52年台上字第1014號判例意旨所指情形不同。被告乙○○、甲○○、丙○○、丁○○等既係因繼承而取得潘言勝就系爭耕地之承租權，該承租權應為渠等共同繼承，屬於公同共有之權利，其4 人與原告間仍僅存有一個耕地租賃契約甚明，不因渠等於繼承後分耕，且有分別繳納租金情事，即遽爾認定已成立各別之租約。又系爭土地事後縱由被告4 人分開耕作，亦係其內部之問題，尚難執以對抗原告。
⒋本件被告乙○○、甲○○、丙○○、丁○○、戊○○○5
人嗣會同原告於80年3 月間，以「繼承」為原因向桃園縣大溪鎮公所辦理租約變更登記，租期自80年1 月1 日起至85年12月31日止之事實，業據本院向桃園縣大溪鎮公所函調系爭耕地租約之相關資料，有該耕地三七五租約變更登記申請書（該變更登記申請書上有原告及被告雙方用印之印文）附於本院卷㈣第38-47 頁可佐，從而，應可認該時被告5 人係以自己名義共同與原告訂立新的耕地租賃契約。又渠5 人會同原告辦理租約變更登記之原因既登記為「繼承」，且與原告僅訂立一個租約，則應認斯時兩造雙方之真意，係因被告等人共同繼承潘言勝之耕地承租權，而重新與原告就系爭耕地訂立租賃契約，故仍應認被告5 人與原告間僅成立「一個」耕地租賃契約。
㈡系爭第135 地號土地，地目為「建」，兩造就該地號土地自
始即無耕地租賃關係按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第106 條第1 項定有明文，所稱農地，參照同條第2 項之立法精神，應包括漁地及牧地在內，承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用，最高法院88年台上字第1 號判例著有明文。本件系爭第135 地號土地於訴外人潘言勝與原告訂立租約時，地目即為「建」之事實，為兩造所不爭執，且有土地登記謄本附卷可憑（見本院卷三第119 頁），則揆諸上開判例要旨，系爭第135 地號土地本即無耕地三七五減租條例之適用，兩造間就上開土地自始不存在耕地租賃關係。
㈢按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2 項定有明文。上開所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。是若承租人有積極的以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情事，均在不自任耕作之列；又耕地三七五減租條例第16條第2 項所謂原定租約無效，係指轉租及未轉租部分之全部租約均無效而言（最高法院70年台上字第4367號、66年台上字第761 號判例參照）。本件被告丁○○自認將系爭第144 地號土地轉租予第三人作黃豆加工廠使用之事實，此節為兩造所不爭執，並有本院94年7 月20日勘驗筆錄附卷可憑，則依前開耕地三七五減租條例第16條第2 項之規定，全部系爭租約均歸無效。
六、綜上，兩造間就系爭第135 地號土地本即自始不存在耕地租賃關係；另被告5 人與原告間僅成立「一個」耕地租賃契約，又因被告丁○○將系爭第144 地號土地轉租他人即被告有不自任耕作之事實，故全部系爭租約均歸無效，從而，原告請求確認兩造間就坐落桃園縣○○鎮○○段社角小段第92、
132 、133 、134 、135 、138 、138 之0002、142 、142之2 、144 地號土地內4 分之3 、面積合計4.3078甲（即38,796 平 方公尺）耕地租約之租賃關係不存在，為有理由，應予准許。
七、本件事實已臻明確，兩造其餘爭點暨攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第1項前段。中 華 民 國 96 年 12 月 25 日
民事第三庭 法 官 林曉芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 12 月 25 日
書記官 邱飛鳴