臺灣桃園地方法院民事判決 九十四度訴字第八０五號原 告 新站公園社區管理委員會法定代理人 甲○○訴訟代理人 陳河泉 律師被 告 春虹建設股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 康勝男 律師複 代理人 王如后 律師上列當事人間請求給付管理基金事件，於民國九十四年九月二十七日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬伍仟元，及自民國九十四年七月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔肆分之壹，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告得於假執行實施前提供新臺幣壹拾貳萬伍仟元，預供擔保後得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
壹、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新臺幣（下同）四十一萬八千六百五十六元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。。
（二）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣坐落於桃園縣桃園市○○○段第六七七之五號土地上之集合式住宅合計一百三十三戶建物即「新站公園社區」為被告所興建，而原告為系爭社區區分所有權人依公寓大廈管理條例第二十八條第一項規定召開區分所有權人會議後成立之管理委員會，並經桃園縣政府核備在案。被告於銷售系爭社區房地時，均向每戶預收管理基金一萬五千元，系爭社區一百三十三戶建物（含土地應有部分）均經被告銷售完畢，預收之管理基金即有一百九十九萬五千元；另被告業依公寓大廈管理條例第十八條第一項規定提列公共基金一百五十七萬一千六百七十八元。而查被告於原告成立前，管理維護系爭社區所生費用計有１代管期間管理費用五十六萬四千四百八十元、２水費二千六百二十九元、３電費五十二萬二千一百七十元、４印製公約、開會通知一千一百七十元，合計一百零九萬零四百四十九元。詎被告於原告成立後，以其依法提列之公共基金及預收之管理基金合計三百五十六萬六千六百七十八元，於扣除上開代管期間管理護費費用後，竟僅移交原告其中之二百三十二萬一千二百二十九元，不足十五萬五千元，即被告抗辯Ｂ棟十樓、Ｌ棟七樓二戶未為繳納管理基金三萬元及原告否認被告代管期間清潔費十二萬五千元。又依法社區共同部分及約定共用部分之修繕、管理、維護在管理委員會尚未成立前，應由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，是以被告就其尚未售出之房屋亦應分擔之。因而以每月公共區域之管理費用，乘以每月被告尚未出售（移轉登記）之房屋戶數比例（依系爭社區各建物登記謄本所載，被告出售房屋予各住戶之移轉登記日期，詳如新站公園房地移轉登記日期統計表所示），被告每月應分擔之公共區域管理費用詳如其應負擔之公共區域管理費用比例統計表所載，共計二十六萬三千六百五十六元。綜上，被告即應返還原告管理基金四十一萬八千六百五十六元。
（二）對被告抗辯之陳述：１被告於九十二年十一月廿九日移交原告之財務資料表中所
載代付森進營造僱寮費用十二萬五千元，與系爭社區之管理維護無關，其後被告復於九十三年十二月十九日移交原告之財務資料表中將此筆費用巧立名目改為代管期間清潔費，根本不實，原告否認被告有此筆費用支出，被告本應返還原告十二萬五千元。
２被告基於起造人義務所應提撥之公共基金，與其為區分所
有權人所應繳付共用部分之管理基金（費）性質不同，被告既亦身為區分所有權人，即有繳付管理基金（費）之義務，何來雙重剝削。又依公寓大廈管理條例第十八條第二項及第三項規定，公共基金應設立專戶儲存，並於成立管理委員會後移交「全部」之公共基金，由管理委員會負責管理，且其運用須依「區分所有權人會議之決議」為之，被告自不得主張扣抵而僅移交部分公共基金，或於移交全部公共基金後主張抵銷，否則有違上開規定意旨，若被告代管期間之管理支出得由公共基金扣抵，則被告即毋庸再向買受人收取管理基金，被告明知公共基金不得扣抵而須全數移交管理委員會，方另立名目預收管理基金，並脫免被告就其未售出戶部分亦應繳納管理基金之義務。再者，區分所有權人繳納管理費之義務，不因建商（未賣出房屋）或住戶（已售出房屋）而異，被告就未賣出房屋既為所有權人，即應支付管理費，且按公寓大廈管理條例第十條第二項前段規定，區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔共用部分之修繕、管理、維護，並無分住戶（已售出）或建商（未售出）之理。續按，社區自用執照核發，住戶交屋後，無論社區房屋是否全數售出，社區即須管理，否則不僅影響住戶居住品質，亦嚴重影響建商銷售業績，故對於管理之需求，應無分住戶（已售出）或建商（未售出），而就社區管理所衍生之必要費用，應由社區全體負擔。從而，被告代管期間所支付各項費用，皆應由區分所有權人全體按比例分擔，被告就該期間未售出部分，仍應按比例分擔。況共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良所需之費用，依公寓大廈管理條例第十一條規定，由公共基金中支付，至於一般共用部分、約定共用部分之管理、維護費用，係由管理費中支付，而被告代管期間墊付之管理費用，並非共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良所需之費用，不能由公共基金支付，被告自不能主張抵銷。倘若被告只須提撥公共基金而毋須繳付任何管理費用，其於銷售房屋期間儘可大量花費共用部分、約定共用部分之管理、維護費用，以利銷售業績，毋庸擔心建商不願於管理委員會成立前負起代管社區之責，反正費用均可由提撥之公共基金中扣抵，被告不但毫無損失，反有巨大得利，明顯有違立法意旨及公平原則，亦非法律解釋所應然。
３被告於系爭社區房地買賣契約第十條第三款與買方約定預
收管理基金一萬五千元與被告之義務，復自任為原告尚未成立前之社區共用部分管理人，自有向買方催繳之義務，並應善盡管理人義務，要求買方繳付管理基金。又依上開買賣契約附件之系爭社區公約第八條第四項「立約人同意銀行對保時預繳新台幣壹萬伍仟元整之管理基金，待管理委員會成立後，由賣方扣除依本條第八項之費用後無息移交。」之約定，被告未於銀行對保時要求Ｂ棟十樓及Ｌ棟七樓二戶預繳管理基金，管理上顯有嚴重疏失，致造成原告損害，原告就此自得依買賣契約第十條第二款及第三款約定、民法第五四四條及同法第一八四條第一項前段或後段規定，請求鈞院擇一為勝訴判決。若認買方已繳之管理基金被告始有移交之義務，對原告權益之保障實有重大侵害，蓋原告與買方間並無繳付管理基金一萬五千元之約定，自無直接對其請求之權利，倘不課予被告代墊管理基金之義務，實無法督促被告催請買方繳付，亦不足以保障原告之權益。
４系爭社區房地買賣契約雖為被告與區分所有權人所分別訂
定，但定型化內容均屬一致，且全部區分所有權人均有訂約，原告既係由社區全部區分所有權人所組成，就此關係區分所有權人權益之事項，自亦得主張定型化契約條款有顯失公平情形而無效。而查被告片面制定之定型化買賣契約第十條第一款「雙方同意在公共基金提撥款內或由已銷售之戶數中，從買方已繳之管理基金按月繳付共用部分管理費」、系爭社區公約第八條第八項「依公用大廈管理條例第十八條第一項之規定，於使用執照取得日起，其代管維護費用皆由提撥之公共基金或代收之管理基金中扣除，買方絕無異議。」及同條第九項「於管理委員會尚未成立前，其社區所產生之一切代管項目及費用，均由賣方代為決行；賣方得先從公共基金或預收管理基金中先行代扣前開費用並無息結繳管委會」等約定，對購屋之消費者顯失公平，蓋被告銷售房屋期間，房屋產權大部分仍屬被告所有，倘若被告可以後來買方所繳管理費繳付買方買受以前所支出之費用，則仍屬於被告產權期間，被告豈毋庸負擔任何管理費用，上開約定顯係為免除預定契約條款中被告之責任，並加重購屋消費者之責，顯有違誠信原則，依民法第二百四十七條之一及消費者保護法第十二條規定，該等約定即為無效。況公寓大廈管理條例第十八條第一項並未規定於使用執照取得日起其代管維護費用皆由提撥之公共基金或代收之管理基金中扣除，買方絕無異議，系爭社區公約第八條第八項約定，顯係刻意誤導消費者。且依系爭社區公約第八條第九項前段規定：「賣方如安排管理顧問公司管理維護時，管理期間內，立約人及其他全體住戶應負擔常態性公共水電費及管理、維護、清潔、警衛、安全等人事費用（含支付管理公司之費用）」，全體區分所有權人均應負擔公共管理費用，包括被告尚未售出之房屋亦應分擔。被告辯稱系爭社區公約乃參酌內政部製頒之公寓大廈規約範本所製作云云不實，二者內容大相逕庭。
５被告每月所應分擔之公共區域管理費用，本應以每月公共
區域之管理費用，乘以每月被告尚未點交之房屋戶數比例計算，但因原告並無被告點交房屋之資料，退而以每月被告尚未出售（移轉登記）之房屋戶數比例計算，對被告而言較為有利，蓋依系爭社區房地買賣契約而言，均係先辦理移轉登記，其後再辦理交屋。
三、證據：提出公寓大廈管理組織報備證明、桃園成功路郵局第一七０一號存證信函、新站公園房屋暨土地買賣契約書、被告於九十二年十一月廿九日、九十三年九月廿三日及九十三年十二月十九日交付原告之財務移交資料影本、新站公園房地移轉登記日期統計表及正確之被告應負擔之公共區域管理費用比例統計表各乙份為證。
貳、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）系爭社區公約並非定型化契約，蓋以買賣契約之附件及第二十一條約定，均不包括系爭社區公約，系爭社區公約乃被告（起造人）參酌內政部頒公寓大廈規約範本所製作，於申請建築執照時併送主管機關審核之必要文件，然其僅為草約，應經區分所有權人會議決議始得成為正式規約，且為各區分所有權人間之主要規範，並非被告與各買受人間之規範，被告與各買受人間之買賣關係係以上開買賣契約條款定之，並非以系爭社區公約定之，當無定型化契約約款限制之適用。又系爭社區公約第八條第八項亦無消費者保護法第十二條顯失公平之情，蓋：１被告已依公寓大廈管理條例第十八條第一項規定按工程造價一定比例或金額提列公共基金一百五十七萬一千六百七十百元由原告收受，此為兩造所不爭執，系爭社區公約並未免除或減輕被告應負公共基金之責任、增加買受人（各區分所有權人）之負擔（管理費為各區分所有權人依法應繳納者）、或因約款之限制致買賣契約之目的難以達成等違反消費者保護法第十二條第二項及同法施行細則第十四條規定之情事。２買賣契約第十條第一款「雙方同意在公共基金提撥款內或由已銷售之戶數中，從買方已繳之管理基金按月繳付共用部分管理費」之約定，並未違反公寓大廈管理條例第十八條規定，而系爭社區公約第八條第八項僅係該項約定之移植，且於申請建築執照時並經主管機關審核，亦足認該項約定並無逾越法令。３被告固曾與系爭社區之區分所有權人分別訂定買賣契約，然從未與原告訂立任何契約，豈有定型化契約條款顯失公平，依民法第二百四十七條之一或消費者保護法第十二條規定應屬無效？原告既非被告與各區分所有權人間買賣契約當事人，無權就買賣契約所載約款主張無效之理。４縱如原告之主張係以約款違反民法第二百四十七條之一規定，上開消費者保護法及施行細則仍應類推適用。
（二）縱若上開約定確屬無效，被告亦無須再依區分比例負擔管理費，蓋被告依法提撥由原告收受公共基金之用途，為公寓大廈管理條例第十八條第一項第一款所定「就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項」，被告自取得使用執照起至九十三年五月十日全部售出止，未逾一年，參酌臺灣高等法院九十一年度上易字第七五五號判決意旨，不論被告就系爭社區內之房屋是否尚有產權及擁有產權之多寡，被告無須再行負擔管理基金（費）。雖被告誤將代管期間之管理費用一百二十一萬五千四百四十九元（即原告主張之一百零九萬零四百四十九元加上代管期間清潔費十二萬五千元）自預收管理基金扣支，但與被告應移交之總額二百三十二萬一千二百二十九元（計算式：1,571,678元＋1,965,000元－1,215,449元＝2,321,229元）並不影響，倘原告就此仍予堅持，被告茲主張就該代管期間管理維護費用從公共基金溢付部分予以抵銷。
（三）系爭社區公約草約第八條第四項所定管理基金並非公寓大廈管理條例第十八條第一項第二款之公共基金，因買賣契約第十條第一款約定，已將公共基金及管理基金分列，該項每戶應繳一萬五千元，並非區分所有權人會議決議者（參見內政部八十七年二月十二日臺（八七）營署建字第０一八０三號書函），與公共基金有別。被告無為Ｂ棟十樓及Ｌ棟七樓住戶代墊管理基金之義務，蓋１依買賣契約第十條第一款約定，賣方用作共同部分之管理費以買方已繳者為限，雖同條第二款有併同移交管理基金之約定，然並無買方未繳納時賣方應負代繳義務併同移交之明文，準此，倘買方未向被告繳納管理基金，被告怎有移交之義務，原告主張依同條第二款及第三款約定被告有繳付之義務云云，即屬無據。２上開二住戶拒不繳納管理基金，既非買賣契約第十五條違約事項及第十六條所定買方義務，被告無法強制其等履行，更非被告免除其等債務或唆使拒繳，亦無故意或過失可言，抑且，被告於原告成立前擔任社區之管理及維護，乃公寓大廈管理條例第十八條第一項第一款及同條例第二十八條所定，非受原告之委任，原告主張依民法第五百四十四條及第一百八十四條規定請求云云，亦屬無據。３被告於原告成立前為代管，但並非公寓大廈管理條例第三條第九款及第十款所定之管理委員會及管理負責人，無法依同條例第二十一條規定逕向該二住戶訴請給付之權能。４公寓大廈管理條例第十八條第二項規定起造人應負移交義務者，為同條第一項第一款所指按工程造價一定比例或金額提列之公共基金，並不包含同條第一項第四款之「其他收入」（臺灣高等法院九十一年度上易字第七五五號判決意旨可資參照），原告亦不得以公寓大廈管理條例第十八條規定為請求。
（四）再者，原告所謂森進營造僱寮費用十二萬五千元乃被告代管期間支出之清潔費之誤，業經被告於存證信函更正。綜上所述，原告之訴均為無理由。
三、證據：提出玉山銀行匯款回條、內政部頒公寓大廈規約範本、臺灣高等法院九十一年度上易字第七五五號判決、內政部八十七年二月十二日臺（八七）營署建字第０一八０三號書函要旨影本各乙份為證。
理 由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，此為民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款所明定。本件原告起訴時原係請求被告應給付六十二萬一千八百六十元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息等語，嗣於本院九十四年九月二十七日行言詞辯論時，原告當庭減縮聲明為請求被告給付四十一萬八千六百五十六元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息等語，揆諸上開法文，原告於本院是日程序所為聲明之減縮應為適法，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張坐落於桃園縣桃園市○○○段第六七七之五號土地上之集合式住宅合計一百三十三戶建物即「新站公園社區」為被告所興建，而原告為系爭社區之管理委員會。被告於銷售系爭社區房地時，均向每戶預收管理基金一萬五千元，系爭社區一百三十三戶建物（含土地應有部分）均經被告銷售完畢，預收之管理基金即有一百九十九萬五千元；另被告業依公寓大廈管理條例第十八條第一項規定提列公共基金一百五十七萬一千六百七十八元。而查被告於原告成立前，管理維護系爭社區所生費用計有１代管期間管理費用五十六萬四千四百八十元、２水費二千六百二十九元、３電費五十二萬二千一百七十元、４印製公約、開會通知一千一百七十元，合計一百零九萬零四百四十九元。詎被告於原告成立後，在扣除上開代管期間管理護費費用，僅移交原告其中之二百三十二萬一千二百二十九元，不足十五萬五千元，即被告抗辯Ｂ棟十樓、Ｌ棟七樓二戶未為繳納管理基金三萬元及原告否認被告代管期間清潔費十二萬五千元。又依法社區共同部分及約定共用部分之修繕、管理、維護在管理委員會尚未成立前，應由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，是以被告就其尚未售出之房屋亦應分擔之。因而以每月公共區域之管理費用，乘以每月被告尚未出售（移轉登記）之房屋戶數比例（依系爭社區各建物登記謄本所載，被告出售房屋予各住戶之移轉登記日期，詳如新站公園房地移轉登記日期統計表所示），被告每月應分擔之公共區域管理費用詳如其應負擔之公共區域管理費用比例統計表所載，共計二十六萬三千六百五十六元。綜上，被告即應返還原告管理基金四十一萬八千六百五十六元及其遲延利息等語。
二、被告則以（一）系爭社區公約並非定型化契約，系爭社區公約乃被告（起造人）參酌內政部頒公寓大廈規約範本所製作，於申請建築執照時併送主管機關審核之必要文件，然其僅為草約，應經區分所有權人會議決議始得成為正式規約，為各區分所有權人間之主要規範，並非被告與各買受人間之規範，當無定型化契約約款限制之適用。且系爭社區公約第八條第八項亦無消費者保護法第十二條顯失公平之情；（二）縱若上開約定確屬無效，被告亦無須再依區分比例負擔管理費，蓋被告依法提撥由原告收受公共基金之用途，為公寓大廈管理條例第十八條第一項第一款所定「就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項」，被告自取得使用執照起至九十三年五月十日全部售出止，未逾一年，參酌臺灣高等法院九十一年度上易字第七五五號判決意旨，不論被告就系爭社區內之房屋是否尚有產權及擁有產權之多寡，被告無須再行負擔管理基金（費）；（三）被告無為Ｂ棟十樓及Ｌ棟七樓住戶代墊管理基金之義務，蓋１依買賣契約第十條第一款約定，賣方用作共同部分之管理費以買方已繳者為限，雖同條第二款有併同移交管理基金之約定，準此，倘買方未向被告繳納管理基金，被告怎有移交之義務；（四）再者，原告所謂森進營造僱寮費用十二萬五千元乃被告代管期間支出之清潔費之誤，業經被告於存證信函更正，並經原告自認在卷。綜上所述，原告之訴均為無理由等語資為抗辯。
三、本件（一）坐落於桃園縣桃園市○○○段第六七七之五號土地上之集合式住宅合計一百三十三戶建物即「新站公園社區」為被告所興建，而原告為系爭社區區分所有權人依公寓大廈管理條例第二十八條第一項規定召開區分所有權人會議後成立之管理委員會，並經桃園縣政府核備在案，被告則係原告成立前，系爭社區之管理負責人；（二）上列系爭社區之建物中，一百三十三戶建物（含土地應有部分）均經被告於九十三年五月十日銷售完畢，而系爭社區房地進行銷售時，原告於其所製作之定型化買賣契約第十條第三款約定：「每戶預收管理基金新臺幣壹萬伍仟元整。」等語，並於系爭社區公約第八條第四項、第八項分別規定：「立約人同意於銀行對保時預繳新臺幣壹萬伍仟元整之管理基金，待管理委員會成立後，由賣方扣除依本條第八項之費用後無息移交。」、「依公寓大廈管理條例第十八條第一項之規定，於使用執照取得日起其代管維護費用皆由提之公共基金或代收之管理基金扣除，買方絕無異議。」等語；（三）被告業依公寓大廈管理條例第十八條第一項第一項規定提列公共基金一百五十七萬一千六百七十八元；又被告雖已售出一百三十三戶建物，但其中已依上列買賣契約第十條第三款約定向買受人收取管理基金者，僅有一百三十一戶，合計一百九十六萬五千元，尚有Ｂ棟十樓、Ｌ棟七樓二戶未為繳納；（四）被告於系爭社區管理委員會成立前，因管理維護系爭社區所生之費用計有１代管期間管理費用五十六萬四千四百八十元、２水費二千六百二十九元、３電費五十二萬二千一百七十元、４印製公約、開會通知一千一百七十元，合計一百零九萬零四百四十九元；又被告於原告成立後，以其依法提列之公共基金及向買受人預收管理基金合計三百五十二萬一千六百七十八元，於扣除上開費用及十二萬五千元後，移交原告管理之金額為二百三十萬六千二百二十九元等情，業據兩造所不爭執。
四、原告主張被告所扣除之十二萬五千元，實係森進營造僱寮費用，並非為系爭社區管理所生之費用，是以此部分費用非屬被告所得自管理基金中扣除者，被告就此部分金額仍負移交原告管理之義務等語，此為被告所否認，並以理由欄貳之二
（四）所載等語置辯。經查：
（一）按「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入（第一項）；依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出繳交各直轄市、縣（市）主管機關公庫代收之證明；於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，並完成依第五十七條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣（市）主管機關報備，由公庫代為撥付。同款所稱比例或金額，由中央主管機關定之。公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之（第二項）。」；又「區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉；不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。」，此為公寓大廈管理條例第十八條第一項、第二項及第十九條所明定，準此，公寓大廈依上開條例第十八條第一項所置公共基金之所有權，應歸屬於該公寓大廈內區分所有權人全體所共有，至公共基金之管理則由管理負責人或管理委員會任之。
（二）另「管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告，並於解職、離職或管理委員會改組時，將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。」、「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備（第一項）；．．．起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人。」，亦有上開條例第二十條第一項、第二十八條第一項、第三項規定可資參照。本件坐落於桃園縣桃園市○○○段第六七七之五號土地上之集合式住宅合計一百三十三戶建物即「新站公園社區」為被告所起造興建，且被告係系爭社區區分所有權人依公寓大廈管理條例第二十八條第一項規定召開區分所有權人會議成立管理委員會前系爭社區之管理負責人，已如前述，是以被告於原告成立前，就系爭社區所置公共基金即有為全體區分所有人管理之責，且於繼任之管理負責人即原告成立後，並有將公共基金於扣除為管理、維護系爭社區所生必要費用後之餘額移交予原告之義務，合先敘明。
（三）次按民事訴訟法第二百七十七條前段規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」；另民事訴訟如係由當事人主張權利者，應先由主張之人負舉證之責。本件被告主張其所扣除者係為系爭社區管理所需之清潔費用等情，既為原告所否認，則被告自應就上情負擔舉證之責。而被告就此雖援引原告提出其於九十三年十二月間寄交原告收執之新站公園移交管委會財務資料表影本乙紙為證，惟上開資料表為被告所製作，能否逕予採信已不無疑義，且被告為辦理上開移交事宜，除曾於上開期日交付前揭資料表外，亦先於九十二年十一月間交付財務資料表乙紙交原告收執，而觀諸二紙資料所載，關於十二萬五千元支出項目之名義記載（九十二年所載者為森進營造僱寮費用，九十三年所載者為春虹代管期間清潔費），顯不相同，是以上開書證顯有瑕疵，而無堪據為被告有利之認定，此外，被告於本院言詞辯論終結前就此亦未提出其他任何證據以實其說，被告空言抗辯自難採信。
（四）承上所述，被告為系爭社區之管理負責人，而於原告成立前，就系爭社區所置公共基金有管理之責，且於原告成立後，並有將公共基金於扣除為管理、維護系爭社區所生必要費用後之餘額移交予原告之義務，今被告既未能就其主張十二萬五千元為移交前管理系爭社區所生必要費用為舉證，則被告就此部分金額自仍負有移交原告管理之義務。從而，原告主張被告應給付原告十二萬五千元，及自起訴狀送達翌日即九十四年七月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
五、原告另主張被告於管理期間未向依其與Ｂ棟十號、Ｌ棟七號建物買受人之買賣契約第十條第二項、第三項約定，分別向二人收取一萬五千元，且其於管理期間亦為系爭社區之區分所有權人之一，其就系爭社區所生管理費用，應亦有分擔之責，而請求被告給付二十九萬三千六百五十六元等語，此為被告所否認，並以理由欄貳之二（一）至（三）所載等語置辯。惟查：
（一）按以契約訂定向第三人為給付者，要約人得請求債務人向第三人為給付，其第三人對於債務人，亦有直接請求給付之權，民法第二百六十九條第一項定有明文；又公寓大廈管理條例第十八條第一項「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。」，及原告於其所製作之定型化買賣契約第十條第三款約定：「每戶預收管理基金新臺幣壹萬伍仟元整。」等語，並於系爭社區公約第八條第四項、第八項分別規定：「立約人同意於銀行對保時預繳新臺幣壹萬伍仟元整之管理基金，待管理委員會成立後，由賣方扣除依本條第八項之費用後無息移交。」、「依公寓大廈管理條例第十八條第一項之規定，於使用執照取得日起其代管維護費用皆由提之公共基金或代收之管理基金扣除，買方絕無異議。」等語，均如前述。本件原告固於其與社區建物買受人之買賣契約內約定買受人應給付管理基金一萬五千元，惟衡諸上開法文及系爭社區公約之規定，前揭買賣契約內所約定管理基金之終局受益對象，並非被告，而係系爭社區之全體區分所有權人，顯見上開約款具有第三人利益約款之性質，換言之，此乃買受人願依上開約款提出一萬五千元，作為公寓大廈管理條例第十八條第一項第四款所稱「其他收入」，用以充實系爭社區之公共基金。
（二）依公寓大廈管理條例第二十條第一項規定，管理負責人或管理委員會固有應於解職、離職或管理委員會改組時，將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會，但此僅指原管理負責人於解職時，有應將上開資料及公共基金餘額移交繼任管理者之義務爾，若移交之際，尚有應收取而未收取之債權，除該債權已確定因原管理人之疏失未能及時收取致無法受償，而得依委任契約或侵權行為法律關係逕向原管理人為求償外，該繼任管理人仍應為全體區分所有權人之利益向該債務人為催討，要不得逕認原管理人就此未能收取之債權有代為墊付之責。本件被告與買受人間就提出一萬五千元之管理基金，係屬系爭社區所置公共基金來源之一，被告身為原告成立前之系爭社區管理人，就該管理基金之收取確有向負擔人即買受人為催討之義務，而被告於其管理系爭社區期間，固有未代全體區分所有權人向Ｂ棟十號、Ｌ棟七號之買受人收取一萬五千元之情，但原告於本件訴訟程序中既未曾舉證證明此項債權已因被告過失未及時收取，而確定受有三萬元無法收取之損害，則身為繼任系爭社區管理負責人之原告自仍得對上開買受人為是項債權之催討，甚或依同條例第二十一條、第二十二條規定辦理，從而，原告主張被告應就其未收取之三萬元管理基金負擔給付責任云云，自屬無據。
（三）又按「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。」，此為民法第二百四十七條之一所明定，而此條文之適用，係以當事人所訂定者，為單方預先擬定之定型化契約為前提。本件系爭社區公約，固緣係被告單方為系爭社區建物買受人全體所擬定，但觀諸公約所載內容，乃為確保系爭社區安全、美觀及居住品質之管理維護之規約，並不具任何契約性質，是以上開系爭社區公約有無上開法文之適用，已不無疑義。
（四）「公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。」，公寓大廈管理條例第十八條第三項定有明文。上開法文之適用，於公寓大廈起造人已得依同條例第二十八條第一項規定召開區分所有權人會議者，固無疑義，惟於公寓大廈尚未具備第二十八條第一項規定者，因其時尚無區分所有權人會議組織之存在，除事後為經召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人發覺起造人於管理期間有濫權管理或虛增管理費用，致生損害於區分所有權人，而得事後對起造人為追償外，公寓大廈起造人於其管理期間就公共基金之管理及運用，自無受限區分所有權人會議決議可言，換言之，起造人自得將必要之管理費用以公共基金支應。茲退步言之，縱認系爭社區公約第八條第四項、第八項所載內容，係就被告與各買受人間就管理基金之權義有所規範，前揭條款仍具定型化約款之性質，而有上開民法第二百四十七條之一規定適用餘地，惟觀諸前揭公約條款之意涵，不過僅係就起造人即被告就公共基金（含各買受人提出一萬五千元）有為管理、運用之權爾，與上開說明並無二致，除此之外並無民法第二百四十七條之一所列各款情形，是以原告主張上開公約第八條第四項、第八項顯失公平應屬無效云云，要屬無稽。
（五）起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列，充為公寓大廈所置公共基金，已如前述，此已含有起造人於管理委員會成立前之自公寓大廈領得使用執照一年間負擔管理費支出之意涵，是以起造人於上開管理期間內，自無復依其在公寓大廈內所持有區分所有建物數，按月比例負擔管理費之必要。本件被告業依公寓大廈管理條例第十八條第一項第一項規定提列公共基金一百五十七萬一千六百七十八元，並已移交原告收受無訛，揆諸上開說明，被告自無復依其在系爭社區內所持有區分所有建物數目，按月比例負擔管理費之必要。
（六）原告另以依公寓大廈管理條例第十一條規定，公共基金支出之用途，以共用部分及其相關設施有拆除、重大修繕或改良之費用為限，而系爭社區於被告管理期間之一般管理、維護所生費用自應由包括被告在內之區分所有權人全體另以管理費支應云云，惟觀諸上開條例第十一條第二項固規定前揭拆除等費用應由公共基金支付，但同條例第十條第二項亦規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。．．．」等語，顯見公寓大廈管理條例就公寓大廈內一般管理、維護所生費用，並無如原告所稱限制不得以公共基金支應，是以原告上開主張，亦屬無據。
綜上所述，原告此部分之主張，均無足採，從而，其請求被告給付二十九萬三千六百五十六元及其遲延利息云云，為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保為假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額，准予宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，自失所附麗，應予駁回。另本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本案事實及判決結果不生影響，爰不予一一審究，併此敘明。
據上論結，本訴原告之訴為一部有理由、一部無理由，爰依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十四 年 十 月 十一 日
臺灣桃園地方法院民事第二庭
法 官 石有為以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十四 年 十 月 十一 日
書 記 官 黃棟楠